售楼处样板房景观体验区工程管理办法doc修稿919.docx
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售楼处样板房景观体验区工程管理办法doc修稿919
售楼处、样板房、景观体验区工程管理办法
一：
指导原则与管理目标
指导原则：
售楼处、样板房、景观体验区工程作为项目前期的关键环节工作之一,根据楷昕公司发展的需要,确定以“规范管理，保证品质,实行项目经理负责制”为指导原则。
管理目标：
体验区作为项目品质第一展示及项目开发的前沿阵地，执行整体品质管控概念，体验区各专业内外互动，相互兼顾，达到设置定位准确、成本可控、管理标准化，体现企业产品品质文化，为产品营销提供强有力的支持。
二：
管理组织与职责分工
售楼处、样板房、景观体验区工程项目管理实际上是房地产项目全程操作的缩影，是一个房地产公司系统化、多部门、规范化管理理念及产品品质的反应。
（一）、项目管理小组
售楼处、样板房、景观体验区实行项目经理负责制，项目经理由楷昕总部或项目公司专业人员产生，由楷昕公司直接任命，对楷昕公司售楼处、样板房、景观体验区工程领导小组负责,组织项目资源配置，报领导小组批准，按时、保质完成该项目工作。
项目管理小组组成：
由项目经理、项目公司工程副总、项目公司营销负责人、项目公司合约负责人、主管装饰工程师、主管景观工程师共同构成。
项目管理小组成员必须在设计方案阶段指定到位。
项目管理中各成员以相互协作为工作原则，充分发挥各自特长和优势，搞好协作和专业分工，高效完成工作目标。
（二）、领导小组
由楷昕公司分管设计领导、分管工程领导、分管营销领导、区域（项目）公司总经理共同组成。
领导小组中分管设计领导作为牵头负责人，协调总部及区域的工程、营销系统，以利于项目顺利推进，并督促项目进程，监管并把关项目品质效果。
（三）、项目职责分工
1.区域/项目公司
（1）与示范区售楼处、样板房、景观体验区工程项目管理小组共同完成项目工作；
（2）对照项目开发总计划，审核项目管理小组提供的项目计划，并与项目经理协商一致；
（3）履行施工单位合同程序上报和批准；
（4）办理项目开工前期的外部手续；
（5）负责项目场地改造所需的资料提供和单位协调；
（6）定期听取项目小组关于项目情况的汇报，配合现场工程需求；
（7）负责公司外部的项目竣工验收备案工作、项目维修管理工作和物品保管工作。
（8）按项目计划和需要做好工作配合和支持；
2.项目经理
（1）负责售楼处、样板房、景观示范区工程项目实施过程中项目管理，把控项目品质，工程进度和控制成本；
（2）编制完整项目计划，组织项目资源配置；
（3）管理和协调项目管理小组成员按职责及时介入，充分发挥专业性和积极性，推进项目正常进展；
（4）按流程组织完成设计、施工及竣工各阶段工作；
（5）配合区域/项目公司完成体验区硬装工程招投标工作。
（6）组织完成软装工程的招标及采购工作;
（7）对项目差异情况采取措施，及时处理；
（8）及时向领导小组工作反馈及工作汇报；
（9）负责完成体验区产品标准化研发工作及战略合作管理。
（10）负责完成体验区设计、施工规范化流程及标准的编制。
（11）负责组织完成示范区售楼处、样板房、景观示范区工程后评估工作。
（12）完成领导安排的其他工作。
3.区域/项目公司工程副总
（1）代表区域/项目公司积极介入项目各阶段工作，提出专业意见；
（2）组织安排区域/项目公司各专业工程师及必要的项目资源、人员配备及时跟进；配合解决各专业问题。
（3）协调区域/项目公司相关部门配合完成项目管理工作；
（4）负责硬装、软装饰工程及相关专业的竣工验收；
（5）协调完成项目公司外部审批手续、验收备案等相关事宜；
4.区域/项目公司合约负责人
（1）组织硬装施工单位考察和招投标工作；
（2）配合项目经理做好软装招投标工作；
（3）依据经批准的项目资金预算，负责审查项目费用请款符合预算情况，及项目预算内的进度付款；
（4）负责项目硬装及软装的预结算工作；
（5）配合项目经理做好过程成本控制。
5.主管装饰工程师
（1）参与对设计单位、施工单位的考察工作，提供专业意见；
（2）组织协调公司各部门在设计前期及设计各阶段的介入，组织公司评审委员会对设计方案的评审；负责装饰施工图纸的审核工作。
（3）对设计方案整体效果把关，与设计公司积极沟通，督促完成并组织审查主设计师提交各阶段成果；
（4）负责材料封样工作，在设计材料封样、施工材料样板封样、采购及施工阶段及时提供专业意见；
（5）巡查现场，对项目现场品质负责，充分发挥主设计师和自身作为专业人员的作用；
（6）负责施工过程中，签证及设计变更工作的跟踪落实。
（7）参与进度付款、流程文件递转及硬装、软装饰工程竣工验收；
（8）管理对接施工单位技术部门，编写装饰施工管理日志。
5.主管景观工程师
（1）参与对景观体验区设计单位、施工单位的考察工作，提供专业意见；
（2）组织协调公司各部门在设计前期及设计各阶段的介入，组织公司评审委员会对景观体验区设计方案的评审；负责景观体验区施工图纸的审核工作。
（3）对景观设计方案整体效果把关，与设计公司积极沟通，督促完成并组织审查主设计师提交各阶段成果；
（4）负责景观材料封样工作，在设计材料封样、施工材料样板封样、采购及施工阶段及时提供专业意见；
（5）巡查现场，对项目现场品质负责，充分发挥主设计师和自身作为专业人员的作用；
（6）负责施工过程中，签证及设计变更工作的跟踪落实。
（7）参与进度付款、流程文件递转及景观体验区工程竣工验收；
（8）管理对接施工单位技术部门，编写景观体验区管理日志。
6.区域/项目公司营销负责人
（1）负责体验区设置定位工作，依据营销需要及时准确的提出营销需求意见，提供准确设计及技术要求；
（2）积极参与设计各阶段审查，提供专业意见；
（3）定期巡查现场，对项目现场品质是否满足销售要求提供专业意见；
（4）配合项目经理完成软装配饰招标采购工作。
（5）负责完成办公家具、影音设备、绿植、及标识系统工作；
（6）负责售楼处建材展示区，展示产品的策划工作。
（5）参与硬装、软装饰工程竣工验收；
（四）、情况反馈程序
项目管理小组把项目进展情况以周报形式向领导小组中设计总监反馈,并抄送领导小组成员，特殊情况下项目经理可直接向楷昕分管设计领导对照项目进度主要节点定期或不定期汇报工作。
楷昕分管设计领导对公司总经理负责,及时反馈工作进展。
（五）、项目成本管理
售楼处、样板房、景观示范区工程依据公司批复的设置定位，采用限额设计管理，项目成本应控制在设计概算内；合约部提交项目资金预算，楷昕财务部审核，经楷昕公司总经理签批的项目资金预算,项目公司单项列支,专项拨款、专款专用。
符合项目资金预算的项目支出，项目管理小组有权支配，报公司领导小组备案后由项目公司配合。
项目管理小组介入项目管理后，履行售楼处／样板房/景观体验区施工管理期间，项目管理小组现场管理费用支出实行预算管理，此项费用经领导小组同意，在项目资金申请表格中申请列支。
三：
管理流程与实施细则
（一）设置定位管理
1.区域/项目公司根据项目总体工程计划、交地情况、工程进度、销售计划、成本预算营销策略、体验区设计导则，以书面形式向总部提交：
售楼处、样板房、景观示范区设置规划明确售楼处、样板房、景观体验区设置定位、初步选址、风格定位、成本估算，总部各对口部门审核后，报总经理审批。
（参照附件1体验区设置报审表）
（二）专项资金管理
1、区域（项目）公司依据审批完成后的售楼处样板房设置报审表、项目资金预算及合同金额，编制详细的专项资金计划申请表，报公司财务部审核。
2、土建、安装、消防、强弱电施工费用列入建安成本。
3、售楼处租赁费、装饰施工费用、设计费、软装采购费用列入营销费
4、售楼处办公设备、办公家具、列入办公费用
5、售楼处项目管理小组所发生的项目管理费用，进行专款申请，列入建安成本。
6、售楼处专项资金审批后，划至区域（项目）公司专款专用。
（参照附件2售楼处、样板房（硬装、软装）专项资金申请审批表）
（三）工作计划管理
1.根据区域∕项目公司总体工程计划，项目管理小组尽早介入售楼处、样板房、景观体验区工程。
区域∕项目公司在土建工程竣工前一个月，以书面的形式通知楷昕公司领导小组，领导小组组织现场查验，核定现场各专业进度，并进行装饰施工单位进场条件评定，依据评定结果确定装饰施工是否具备进场条件，明确项目管理小组到位时间，并提出合理的售楼处、样板房景观体验区项目进度要求。
2.售楼处、样板房、景观体验区工程项目经理经提名委任后，依据楷昕公司总经理签署的售楼处、样板房、景观体验区设置定位确认文件，编制完整的项目计划，包括设计、施工等各阶段详细时间进程安排、资金预算、人员配置和分工及管理预案等，与项目公司协商达成一致后报楷昕领导小组审查,经同意后报总经理批准。
资金预算包括硬装费用、家具饰品等软装饰费用、项目管理费用及不可预见费用，结合进度安排,经公司总经理签批的资金预算在项目公司单项列支,专项拨款、专款专用。
3.根据工作计划，楷昕公司总经理就售楼处、样板房、景观体验区工程项目与项目公司总经理和项目经理分别签订管理目标责任状，确定工作内容、成本控制、品质要求、工期计划、责/权以及奖惩措施等具体条件和要求。
4.项目严格按照工作计划实施，在项目进展与计划出现差异或预计出现差异时，应立即向领导小组汇报，并切实提出解决进度差异的措施。
5.工程竣工验收完成后，楷昕公司对照项目工作计划，考核项目进度完成情况、设计效果还原程度及成本控制情况等进行评估，根据公司管理制度，适当奖惩。
（四）设计阶段管理（参照体验区设计导则）
1.设计单位的选择
遵照中建楷昕设计管理制度，售楼处、样板房及景观体验区设计单位可通过多家考察比选、综合评定，逐步建立设计单位资源库，培养长期合作的设计资源。
设计单位的确定可采用招投标或直接委托的形式。
设计单位的选择以采用社会高度认可的、与主要开发企业有较多合作经验的、成熟的公司为原则。
项目经理或项目管理小组应尽早介入并参与设计单位的考察和评审。
2.设计方案
设计方案含售楼处、样板房、景观体验区的硬装、软装、绿化设计。
楷昕规划设计部负责对设计单位的管理，协调设计单位根据项目现场情况和公司总体设计要求及时提交设计方案和工程造价估算，并组织楷昕营销策划部等各部门在不同设计阶段的工作介入。
在阶段性设计开始前提出设计要求，在阶段性设计完成后共同进行设计审核。
规划设计部负责组织总部评审委员会对设计方案的评审，由主设计师对设计方案进行汇报，并按评审、决策意见对方案进行调整、优化和深化。
3.设计方案定稿
设计方案经总部评审委员会评审通过，方案优化后，按设计管理制度上报审批。
项目管理小组参与方案定稿，消化设计方案，协助办理相关流程。
4.初步设计及设计材料封样
在扩初设计阶段，设计单位除深化设计外，必须提供由主设计师签字确认的设计主材封样，并提交相应阶段设计概算，由项目管理小组审批同意后，并报设计总监最终签字认可。
为确保设计效果，主管装饰工程师和项目经理共同完成材料封样工作。
5.施工图设计及审查
对应楷昕公司设计管理制度，项目管理小组组织施工图设计审查，确保施工图符合深度，并达到预期设计效果。
设计师提供设计预算，设计预算需与经确认的设计概算相符。
项目公司指定专人负责组织通过施工图在当地的消防报批工作。
（五）施工阶段管理
1.施工单位招投标及施工材料封样
由区域/项目公司合约负责人牵头组织施工单位考察和招投标工作，项目管理小组及项目公司各部门应全程配合。
工程招标中采用清单报价的形式，如有需要可邀请造价咨询公司提供工程预算等专业服务。
售楼处/样板房、景观体验区施工合作单位作为楷昕公司社会资源的重要组成部分，可考虑社会成熟的公司，培养成为长期合作的单位。
项目管理小组负责施工单位评标、议标、合同谈判，区域/项目公司履行施工单位委托上报程序，经项目经理签字同意后报领导小组审批。
施工单位合同委托按公司制度流程报批，由项目公司合约负责人跟综落实。
项目管理小组在评标过程中，应对招标清单和投标报价进行审核，并一致同意。
工程（设计）预算、合同确定的清单、价格及合同约定的付款条款等共同构成项目资金预算的补充文件，作为项目公司列支和付款的依据。
主管装饰工程师及景观工程师务必结合施工单位能力、工期、材料采购因素及材料性能等综合考虑设计效果，确保项目品质，提供必要的专业意见。
施工单位在施工过程中，必须提供与设计封样一致的施工封样，并由项目管理小组审批同意后，由项目经理签字，并报设计总监备案。
施工封样过程中应征询和尊重主设计师的意见。
为确保设计效果，主管装饰工程师及景观工程师和项目经理共同完成材料封样工作。
2.项目现场施工管理
项目经理根据工程进度需要定期组织召开项目协调会议，落实工程管理措施。
项目管理小组建立工程巡查机制，各组成人员各司其责，及时发现和纠正工地现场问题。
除重大设计变更需报楷昕规划设计部及领导审批（详见设计管理制度）外，一般的设计变更均由项目管理小组审查，项目经理签字。
本着“高效、快捷”的原则，在项目预算内的工程进度付款由项目管理小组提出计划，依据合同条款，并对品质效果、形象进度、工程质量等进行审批，项目公司配合落实。
3、材料采购
硬装修原则上由施工单位按施工蓝图、材料样板及报价清单自行采购,特殊情况可由项目管理小组讨论决定将部分主材由甲供或分包，报领导小组备案。
软装饰（含家具、影音设备等）可单独分包，选用具有相应实力和能力的软装公司作为长期合作单位；软装饰合同可以暂定价形式确定，竣工决算。
为确保设计效果，项目管理小组应共同认可采购物品。
软装饰也可部分由主设计师及项目管理小组共同至市场询价购买，交予施工单位安装、布置。
项目资金预算内金额5万元以下成品家俱、饰品等软装饰物品可由市场直接购买,费用支出由项目公司密切配合。
项目资金预算内金额5万元以上的物品采购采用合同形式，单位委托由项目管理小组共同决定，报领导小组备案。
软装饰（含家具、影音设备等）合同由项目管理小组同意签字后报楷昕公司成本合约部、楷昕营销部及领导小组审查，报楷昕公司总经理审批。
流程由营销部指定的专人负责跟进。
符合预算的软装饰选配及施工原则上尊重和遵循主设计师的意见。
4、竣工验收
项目经理组织内部工程竣工验收工作，硬装、软装分步验收。
楷昕公司领导小组参加公司内部验收，并提出明确评定意见。
项目公司工程副总负责组织公司外部的竣工验收备案工作，并负责工程竣工后的维修工作落实。
项目管理小组督促施工单位按竣工验收意见及时整改，完成竣工验收资料及各项流程，按期交付营销部门使用。
项目管理小组及时移交项目资料至项目公司，验收后维修管理工作由项目公司指定人员负责跟进。
物品保管工作，按公司管理制度中<物资管理办法和流程>执行，由项目公司负责。
5、结算付款
项目管理小组负责结算付款资料的整合审定，项目公司合约负责人负责结算工作，按管理办法中流程表格执行。
四附件
附件1：
售楼处设置报审表
附件2：
样板房设置报审表
附件3：
设计主材样板封样确认表
附件4：
施工材料送样审批情况汇总表
附件5：
议标或独家议标项目单项审批表（软装）
附件6：
议标或独家议标项目合同审批表（软装）
附件7：
硬装修、景观示范区竣工验收单
附件8：
软装饰竣工验收单
附件9：
售楼处、样板房、景观体验区付款申请单
附件10：
工程签证审批单
附件11：
工期签证审批单
附件12：
费用签证审批单
附件13：
工程指令单
附件14工程结算申请表
附件15：
工程结算审批表
附件16：
售楼处/样板房建设评估表
附件17：
售楼处软装结算申请表
附件18：
售楼处软装结算审批表
附件19：
装饰施工单位进场条件评定表
附件20：
售楼处装修专项资金申请审批表
附件1售楼处设置报审表
项目地块
建筑面积
地块情况介绍
交地情况、设计进度、项目定位、售楼处风格定位、工程进度、销售计划、营销策略成本预算等描述
设置形式
□租赁临时售楼处□商铺改造□地块内建造
□会所卖场合用
设置定位
□高档□中高档□中档□经济型
对照限价标准
设置内容
（1）选址意见
（2）设置形式
（3）风格定位
（4）成本定位
（5）资金投入
区域（项目）公司意见
各部门意见
公司营销部
规划设计部
成本合约部
项目管理部
财务资金部
楷昕总经理意见
备注
附件2样板房设置报审表
地块
建筑面积
地块情况介绍
交地情况、设计进度、项目定位、户型情况描述、样板房风格定位、工程进度、销售计划、营销策略成本预算等描述
设置形式
□实体样板房□售楼处内设置□地块内临时建造
□地块外临时租用
设置定位
□高档□中高档□中档□经济型
对照限价标准
设置内容
（1）选址意见（6）样板房设置套数
（2）设置形式
（3）风格定位
（4）成本定位
（5）资金投入
区域（项目）公司意见
各部门意见
公司营销部
规划设计部
成本合约部
项目管理部
财务资金部
楷昕总经理意见
备注
附件3：
设计主材料样板封样汇总表
空间位置
材料编号
材料名称
品牌/型号
规格
产地
备注
附材料样板及照片
主设计师签字
项目管理小组意见
装饰工程师签字
项目公司分管副总签字
项目经理签字
说明
注:
1.为把控效果主设计师填写本表格，材料样板选材，以用量大、造价高、影响效果为主；
2.专业工程师，针对本表格对照设计效果及成本预算提出修订意见。
附件4：
施工材料送样审批情况汇总表
工程名称：
送审单位：
审批单位：
更新日期：
序号
材料名称
品牌规格型号
材料编号
送样日期
审批情况
审批日期
A已审批确认数量：
、B已送未签数量：
、C未送样数量：
。
注：
A已审批确认；B已送未签；C未送样。
审批栏内填A或B或C。
附件5
议标或独家议标项目单项审批表（软装）
项目名称：
编号：
“项目名称拼音简写”-001~099
拟议标单位名称
企业资质等级
企业负责人
联系电话
议标原因及理由
采取的议标概要
1、计划议标日期；2、采取何种计价方式（当地定额、清单、总价包干等）；3、软装设计限价及软装成本投入说明4、付款条件、质量和工期约定等；5、附议标流程；6、附议标单位考察表及拟签合同附件。
项目管理小组
项目公司营销负责人
主管装饰工程师
项目公司工程副总
项目经理
区域（
项目）
公司意见
合约部意见
合约分管领导
总经理（董事长）
楷昕成本合约部意见
楷昕营销策划部意见
楷昕领导小组
分管设计领导意见
分管营销领导意见
分管工程领导意见
附件
（1）考察报告；
（2）软装公司服务书；
（3）软装公司详细介绍；（4）拟签合同附件。
附件6议标或独家议标项目合同审批表（软装）
[项目名称]编号：
“项目名称拼音简写”-001~099
合同名称
合同价款
万元
甲方
乙方
合同主要条款：
1、服务内容（或承包范围）；2、计价方式；3、付款方式；4、履约期限或工期；5、质量要求。
项目管理小组意见
项目公司营销负责人
主管装饰工程师
项目公司工程副总
项目经理
区域（
项目）
公司意见
合约部意见
合约分管领导
总经理（董事长）
楷昕成本合约部意见
楷昕营销策划部意见
楷昕领导小组
分管设计领导意见
分管营销领导意见
分管工程领导意见
楷昕总经理审批
附件
（1）合同附件；
（2）洽商过程记录；（3）软装设计明细及报价清单。
附件7
硬装修、景观示范区竣工验收单
年月日
工程地址
施工单位
开工日期
竣工日期
保修期
至年月日
施工负责人
合同名称
合同编号
验收项目
问题描述
处理意见
天花
墙面
地面
给排水
电气
安装工程
验收意见
□不合格，需返工，延期至年月日重新验收，并罚款人民币元；
□基本合格，但需局部改进，至年月日重新验收；
□合格，验收通过；
□优良，验收通过，奖励人民币元。
主设计师意见
项目管理小组意见
领导小组意见
注：
1.问题描述栏由施工单位代表当场填写；如本页不足可作附件。
2.处理意见由各专业工程负责人或相关部门填写；
附件8：
软装饰竣工验收单
年月日
工程地址
施工单位
开工日期
竣工日期
保修期
至年月日
施工负责人
合同名称
合同编号
验收项目
问题描述
处理意见
家具
灯具
挂饰
摆设
地毯/其他
安装工程
验收意见
□不合格，需返工，延期至年月日重新验收，并罚款人民币元；
□基本合格，但需局部改进，至年月日重新验收；
□合格，验收通过；
□优良，验收通过，奖励人民币元。
主设计师意见
项目管理小组意见
领导小组意见
注：
1.问题描述栏由施工单位代表当场填写；
2.处理意见由各专业工程负责人或相关部门填写。
附件9：
售楼处、样板房、景观体验区付款申请单
编号：
“项目名称拼音简写”-001~099
合同名称
合同编号
合同金额
至本期前累计付款金额
项款类别
工程款□物资设备款□ 软装款□监理费□ 其他□
预算
□内□外
预算金额
升级会员 