建设工程估价笔记.docx
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建设工程估价笔记
1、工程估价
项目建设各阶段工程估价的内容
工程建设阶段
估价内容
项目建议书、可行性研究阶段
投资估算
初步设计阶段
设计概算
技术设计阶段
修正概算
施工图设计阶段
施工图预算
投标阶段
投标报价
承包人与发包人签订合同时
合同价
合同实施阶段
结算价
工程竣工验收后
竣工决算价
2、建设工程项目总投资
生产性建 建设投资（也叫工程造价 ）
设工程项目 铺底流动资金（30%）注：
非静非动
建设工程
项目总投资
非生产性建 建设投资
设工程项目
1、
设备及工器具购置费（积极部分）
2、建筑安装工程费 工程费用 静态投资
建设 3、工程建设其他费用
投资 基本预备费
4、预备费 涨价预备费
动态投资
5、建设期利息
3、
1、设备购置费 ＝设备原价或进口设备抵岸价+设备运杂费
设备及工器 2、工、器具费
具购置费 3、生产家具费
4、
国产标准设备：
一般按带有备件的出厂价计算
国产设
备原价 成本计算估价法
国产非标准设备 系列设备插入估价法
分部组合估价法
定额估价法
内陆交货类（出口国内陆）
5、进口设备交货方式 目的地交货类（进口国目的地）
装运港交货类 （出口国港口）
设备购置费＝设备原价或进口抵岸价+设备运杂费
进口设备抵岸价＝货价+国外运费+国外运输保险+银行财务费+外贸手续费+进口关税+增值税+消费税
进口设备抵岸价＝到岸价+两费+三税（消费税一般没有）
货价＝离岸价×人民币外汇牌价
到岸价＝货价+国外运费+国外运输保险
国外保险费＝（离岸价+国外运费+国外保险费）×保险费率
银行财务费＝离岸价×银行财务费率
外贸手续费＝到岸价×外贸手续费率
进口关税＝到岸价×人民币外汇牌价×进口关税率
增值税＝组成计税价格×增值税率（针对部分产品征收：
汽车）
消费税＝（到岸价+关税+消费税）×消费税率
组成计税价格＝到岸价+进口关税+消费税
6、设备运杂费
由五个部分组成：
⑴运费和装卸费⑵包装费⑶供销部分手续费
⑷采购与仓库保管费⑸成套公司服务费
运杂费＝设备原价×运杂费率
注：
运费为国内运费；国外运费已经进入抵岸价
7、
1、农用土地征用费 1、建设单位管理费。
主要有设
1、土地使用费2、取得国有土地 计审查费、工程招标费、完工清理
使用费 费、竣工验收费
1、建设管理费 2、工程监理费
3、工程质量监督费
4、工程总包管理费
工程建 2、可行性研究费
设其他费 3、研究试验费
4、勘察设计费:
工程勘察费、初步设计费、设计模型制作费
2、与项目建 5、环境影响评价费
设有关其 6、劳动安全卫生评价费
他费用 7、场地准备及临时设施费
8、引进技术和进口设备其他费 有担保费和进口设备检验费用
9、工程保险费：
安装工程一切险、进口设备财产保险及人身意外伤害险。
注：
不是工伤保险
10、特殊设备安全监督检验费
11、市政公用设施建设及绿化补偿费
1、联合试运转费
3、与未来 1、生产职工培训费
生产经营有 2、生产准备费 2、提前进厂人员工资、补贴、福利费、
关的其他费 差旅交通费、劳动保护费
用 3、办公和生活家具费 注：
不是生产家具费
注：
农用土地征用费由五部分组成：
⑴土地补偿费⑵安置补助费⑶土地投资补偿费
⑷土地管理费⑸耕地占用税
取得国有土地使用费由四部分组成：
⑴土地使用权出让金⑵城市建设配套费
⑶房屋征收费⑷补偿费
联合试运转费注意四项：
⑴负荷联合试运转或局部联运试车所发生的费用净支出
联合试运转费＝联合试运转费用支出－联合试运转收入
⑵试运转支出包括施工单位人员工资及专家指导费
⑶联合试运转费不包括由设备安装工程费用开支的调试和试车费用以及因施工原因或设备缺陷等发生的费用
⑷不发生试运转或试运转收入大于或等于费用支出不列此费用
8、预备费包括基本预备费和涨价预备费
基本预备费定义：
设计变更及施工过程中增加工程量的费用（三个基数）
基本预备费＝（设备及工器具购置费+建筑安装工程费+工程建设其他费）×基本预备率
涨价预备费：
在建设期内由于价格等变化引进投资增加（三个基数）
涨价预备费＝
是第t年设备及工器具购置费+建筑安装工程费之和
f是价格上涨指数
9、建设期利息
借款第一年按半年计算，其余各年份按全年计算
各年应计利息＝（年初借款本息累计+本年借款额/2）×年利率
最后一定要累加各年利息，除非题目只问某一年。
计算法则：
逐年计算、最后累加
10、建筑安装工程费用项目的组成
⑴、材料费（包含材料费四个因素）
材料费＝（材料原价+运杂费）×（1+运输损耗率）×（1+采购保管费率）
（2）、台班折旧费
机械预算价格（1－残值率）
台班折旧费＝
耐用总台班数
（3）、台班大修理费
一次大修理费×大修次数
台班大修理费＝
耐用总台班数
⑷、企业管理费费率
有三种方法：
以分部分项工程费为基数、以人工费和机械费为基数、以人工费为基数。
⑸、利润
有二种方法：
以定额人工费为基数、以定额人工费与定额机械费为基数
社会保险费和住房公积金：
只有一种方法 以定额人工费为基数
⑹、规费：
排污费：
按实计取列入
1、计时工资或计件工资
2、奖金
1、人工费 3、津贴、补贴
4、加班加点工资
5、特殊情况下支付的工资 注无福利费
1、材料原价
2、材料费 2、运杂费
3、运输损耗费
4、采购及保管费 1、折旧费
2、大修理费
建筑 1、施工机械使用费 3、经常修理费
安装3、施工机具使用费2、仪器仪表使用费 4、安拆费及场外运费（无大型机械）
工程5、人工费（机上司机）
费用 1、管理人员工资 6、燃料动力费
（构成 2、办公费 7、税费
要素） 3、差旅交通费
4、固定资产使用费
5、工具用具使用费
4、企业管理费 6、劳动保险和职工福利费（注：
与人工费和规费区分）
7、劳动保护费
8、检验试验费（注：
与甲方试验费区分）
9、工会经费
10、职工教育经费
11、财产保险费
12、财务费
13、税金
14、其他 （教会差使他具资验办劳税财险）
5、利润
1、养老保险费
2、失业保险费
1、社会保险费 3、医疗保险费
6、规费 2、住房公积金 4、生育保险费
3、工程排污费 5、工伤保险费
1、营业税
2、城市维护建设税
7、税金 3、教育费附加
4、地方教育费附加
注：
检验试验费：
⑴对材料的一般鉴定、检查发生的费用⑵不包括新结构、新材料的试验费⑶对施工企业提供具有合格材料进行检测结果不合格的，该检测费由施工单位支付。
人工费：
最低日工资不得低于所在地最低工资：
普工：
1.3 一般技工：
2.0 高级技工：
3.0
1、房屋建筑与装饰工程 1、土石方工程
2、仿古建筑工程 2、桩基工程
3、通用安装工程
4、市政工程
1、分部分项工程费 5、园林绿化工程
6、矿山工程
7、构筑物工程
8、城市轨道交通工程
9、爆破工程
1、环境保护费
1、安全文明施工费 2、文明施工费
2、夜间施工增加费 3、安全施工费
3、二次搬运费 4、临时设施费
4、冬雨季施工增加费 包括排水费用
2、措施项目费 5、已完工程及设备保护费（注：
指竣工验收前）
6、工程定位复测费
7、特殊地区施工增加费
建筑 8、大型机械进出场及安拆费
安装 9、脚手架工程费（二环夜临特大冬雨工架已安稳）
工程 1、暂列金额
费用 3、其他项目费 2、计日工
（造价 3、总承包服务费
形成）
1、养老保险费
2、失业保险费
1、社会保险费 3、医疗保险费
4、规费 2、住房公积金 4、生育保险费
3、工程排污费 5、工伤保险费
1、营业税
2、城市维护建设税
5、税金 3、教育费附加
4、地方教育费附加
⑺、税金 税金＝税前造价×综合税率
税前造价＝人工费+材料费+施工机具使用费+企业管理费+利润+规费
税前造价＝分部分项工程费+措施项目费+其他项目费+规费
1、市区 3.48%
综合税率 2、县、镇 3.41%
3、不在市、县、镇 3.28%
⑻、分部分项工程费
分部分项工程费＝
（分部分项工程量×综合单价）
综合单价：
人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润及一定范围风险。
⑼、安全文明施工费以⑴定额基价（定额分部分项工程费+定额中可以计量的措施项目费）
⑵定额人工费
⑶定额人工费+定额机械费
三个基数计算的
夜间施工增加费、二次搬运费、冬雨期施工增加费、已完工程及设备保护费均以定额人工费或定额人工费+定额机械费为基数。
⑽、其他项目费暂列金额扣除合同价款后如有余额，归发包人。
⑾、税费和税金：
不得作为竞争性费用。
11、建设工程定额（四种分法）
1、人工定额
建设工程定额（按生产要素分） 2、材料消耗定额
3、施工机械台班使用定额
1、国家定额
建设工程定额（按部门和适用范围分） 2、行业定额
3、地区定额
4、企业定额
1、建筑工程定额
建设工程定额（按投资的费用性质分） 2、设备安装工程定额1、措施费定额
3、建筑安装工程费用定额 2、间接费定额
4、工器具定额
5、工程建设其他费用定额
1、施工定额：
⑴以工序为研究对象⑵是建设工程定额中分项最细、定额子目最多的定额。
⑶施工定额是编制预算定额的基础。
2、预算定额：
⑴以建筑物或构筑物各个分部分项工程为对象。
建设工程定额 ⑵预算定额是社会性的，施工定额是企业性的
（按编制程序和用途分） 3、概算定额：
以扩大分部分项工程为对象、编制初步设计概算依据
4、概算指标：
⑴以整个建筑物或构筑物为对象
⑵是编制设计概算或年度投资计划的依
5、投资估算指标：
以独立单项工程或完整的工程项目对象.
12、人工定额的编制
⑴、消耗的时间按其性质可分为必需消耗的时间和损失时间
⑵、编制人工定额主要包括拟定正常的施工条件及拟定定额时间两项工作
⑶、人工定额反映生产工人在正常施工条件下的劳动效率。
⑷、与工艺特点无关的工作中断所占用时间，由于劳动组织不合理引起，属于损失时间，不计入定额时间。
⑸因施工组织不利造成的停工时间不应计算，但水源、电源中断导致停工应给予合理考虑
⑹抹灰工拟定定额时要适当考虑它的影响。
1、基本工作时间
1、有效工作时间 2、辅助工作时间
1、必需消耗的时间 2、休息时间 3、准备与结束工作时间
3、不可避免的中断时间
工人工
作时间
1、多余和偶然工作时间 1、施工本身造成的停工时间
2、损失时间 2、停 工 时 间 2、非施工本身造成的停工时间
3、违背劳动纪律损失时间
⑺、拟定施工的正常条件包括：
⑴拟定施工作业的内容
⑵拟定施工作业的方法
⑶拟定施工作业地点的组织
⑷拟定施工作业人员的组织
⑻、人工定额按表现形式不同，可分为时间定额和产量定额，注：
两者互为倒数
人工定额按标定对象不同，可分为单项工序定额和综合定额。
⑼人工定额的制定方法
1、技术测定法：
测出各工序的工时消耗资料，对资料进行分析，制定
人工定额出人工定额方法
的制定方法 2、统计分析法：
适用施工条件正常、产品稳定、工序重复量大和统计工
作制度健全的过程。
3、比较类推法：
适用于产品规格多、工序重复、工作量小的施工过程
4、经验估计法：
经验估计法作为一次性定额使用。
13、材料消耗定额
1、主要材料
材料消耗定额 2、辅助材料
3、周转性材料
4、零星材料
材料消耗主要包括材料净用量和运输、操作中不可避免的废料和损耗。
1、理论计算法 墙厚的砖数×2
A＝
⑴材料净用量计算方法 墙厚×（砖长+灰缝）×（砖厚+灰缝）
2、测写法
3、图纸计算法
4、经验法
⑵材料的损耗一般以损耗率表示，通过观察法或统计法计算确定。
总消耗量＝净用量+损耗量＝净用量×（1+损耗率）
损耗率＝损耗量/净用量
⑶、周转性材料消耗四个影响因素：
⑴第一次制造的材料消耗（一次使用量）
⑵每周转使用一次材料的损耗（第二次使用时需要补充）
⑶周转使用次数
⑷周转材料的最终回收及其回收折价
周转性材料消耗量指标：
一次使用量和摊销量。
一次使用量供企业组织施工用，摊销量供施工企业成本核算或投标报价使用。
四个公式一次使用量、周转使用量、回收量及摊销量。
14、施工机械使用台班定额
施工机械使用台班定额形式：
⑴施工机械时间定额
⑵机械产量定额
⑶定额表示方法
单位产品机械时间定额＝1/台班产量；单位产品人工时间定额＝小组成员总人数/台班产量
机械工作的正常施工条件：
⑴工作地点合理组织 ⑵施工机械作业方法
⑶配合机械作业的施工小组组织 ⑷机械工作班制度
1、工人休息时间
1、不可避免 2、与机械有关
的中断时间 3、与工艺过程的特点有关
1、必须消
耗的时间 2、不可避免的无
负荷工作时间
1、有根据地降低负荷下
机械工 3、有效工作时间 2、正常负荷下
作时间
1、多余工作时间1、施工本身造成的停工时间
2、停 工 时 间 2、非施工本身造成的停工时间
2、损失时间 3、违背劳动纪律时间
4、低负荷下工作时间
汽车运输重量轻体积大的货物时，属于有根据地降低负荷下的工作时间
筑路机在末端调头、卡车送货空车返回不可避免的无负荷工作时间
机械的使用、保养属于不可避免的中断时间
未及时供给机械燃料而引起的停工属于施工本身造成的停工时间
暴雨时压路机的停工属于非施工本身造成的停工时间
装车的砂石数量不足引起的汽车在降低负荷下工作延续的时间属于低负荷下工作时间。
15、施工定额和企业定额
⑴施工定额是建筑安装工人或工人小组在合理的劳动组织和正常的施工条件下，为完成单位合格产品所需消耗人工、材料、机械的数量标准。
施工定额是施工企业管理工作的基础，也是建设工程定额体系的基础。
⑵、施工定额的作用：
①施工定额是企业计划管理的依据；②是组织和指挥施工生产的有效工具；③计算工人劳动报酬的依据；④有利于推广先进技术；⑤是编制施工预算、加强企业成本管理和经济核算的基础。
⑶、施工定额水平编制原则：
①遵循平均先进的原则②结构形式简明适用
⑷、平均先进水平：
在正常生产条件下：
多数达到，少数接近，个别超过。
⑸、企业定额作用：
①施工企业计算和确定工程施工成本的依据。
②施工企业进行工程投标、编制工程投标价格的基础和主要依据；③是施工企业编制施工组织设计的依据。
⑹企业定额编制原则：
按统一的工程量、统一划分的项目、统一的计量单位进行编制。
⑺、人工价格即劳动力价格，一般情况下按地区劳务市场价格计算确定，根据工程和技术等级的不同分别计算人工单价，简单将人工划分为结构、精装修、机电等三大类。
16、预算定额与单位估价表
⑴预算定额是在施工定额的基础上进行综合扩大编制的，定额子目的综合程度大于施工定额，预算定额是编制施工图预算的主要依据。
⑵ 1、基本用工：
砌砖、调制砂浆及运输砖和砂浆的用工量
1、超运距用工
2、辅助用工：
筛砂子、淋石膏（现场加工）的用工量
人工消耗量指标 3、人工幅度差用工：
主要有各种工序搭接、交叉配合中
2、其他用工 不可避免停歇时间，水电维修工、验收影响时间、转移影响、交叉作业中不可避免剔凿、修复、清理用工直接少量零星用工
⑶、人工幅度差用工数量＝
（基本用工+超运距用工+辅助用工）×人工幅度差系数
总人工＝基本用工+超运距用工+辅助用工+、人工幅度差用工
⑷、预算定额中的机械台班消耗量按合理的施工方法取定并考虑增加了机械幅度差。
⑸、工程结尾时，工作量不饱满所损失的时间归为机械幅度差；塔吊、卷扬机及砂浆、混凝土搅拌机按小组配合，不另增加机械幅度差。
⑹、单位估价表分为：
工料单价单位估价表；综合单价单位估价表和企业单位估价表。
17、概算定额与概算指标
⑴概算定额也叫扩大结构定额，它完成了一定计量单位的扩大结构构件或扩大分项工程的人工、材料、机械台班消耗量的数量标准。
⑵概算定额是初步设计阶段编制设计概算或技术设计阶段编制修正概算的依据，是确定建设工程项目投资额的依据。
概算定额可用于进行设计方案的技术经济比较，概算定额也是编制概算指标的基础。
⑶概算定额的编制深度要适应设计深度的要求，概算定额水平的确定应与基础定额、预算定额的水平基本一致。
测算时，概算定额与预算定额之间必将产生并允许留有一定的幅度差。
以便概算定额编制的概算能够控制住施工图预算
⑷、概算定额项目两种方法划分：
一是按工程结构划分，二是按工程部位（分部）划分
⑸、概算指标是概算定额的扩大与合并，以整个房屋或构筑物为对象，包括劳动办、材料、机械台班定额三个基本部分，还列出了各结构分部的工程量及单位工程的造价。
⑹、概算指标用来编制初步设计概算。
18、建设工程项目设计概算
⑴、设计概算投资一般应控制在立项批准的投资控制额内；如果设计概算值超过控制额，必须修改设计或重新立项审批；设计概算批准后不得任意修改和调整，如需修改或调整时，须经原批准部门重新审批。
设计概算由项目设计单位负责编制，并对其编制质量负责。
⑵、设计概算编制和确定是建设工程项目从筹建至竣工交付使用所需全部费用的文件。
⑶、设计概算可分为单位工程概算、单项工程综合概算和建设工程项目总概算
⑷、一经上级批准，总概算就是总造价的最高限额，不得任意突破，如有突破须报原审批部门批准。
⑸设计概算是进行货款的依据；设计概算是签订工程总承包合同的依据，设计概算是考核设计方案经济合理性和控制施工图预算和施工图设计的依据。
设计概算是考核和评价建设工程项目成本和投资效果的依据。
⑹调整概算指标中的每平方米造价
结构变化修正概算指标＝J+Q1P1－Q2P2
⑺当建设工程项目只有一个单项时，单项工程综合概算（实为总概算），还应包括工程建设其他费用概算（含建设期利息、预备费）
⑻总概算价值＝工程费用+其他费用+预备费+建设期利息+铺底流动资金－回收金额
⑼
1、概算定额法：
适合初步设计达到一定深度、建筑结构比较明确，精度高
2、概算指标法：
适合初步设计深度不够、不能准确计算工程量、但技术比较成熟，精度较低
1、建筑工程概算 适合附属、辅助、服务工程、住宅、文化福利工程项目、投资小、简单项目
拟建工程结构特征与概算指标有差异时需调整
3、类似工程预算法：
适用于拟建工程初步设计与已完工程或在建工程的设计相类似且没有可用的概算指标的情况，但必须对建筑结构差异和价差进行调整。
单位工
程概算 1、预算单价法：
适合于初步设计有详细设备清单。
计算比较具体、精确性较高
2、设备安装工程概算 2、扩大单价法：
适合设备清单不完备，或仅有成套设备重量
3、概算指标法：
设备清单不
升级会员 