关于调整容积率的情况说明.docx

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关于调整容积率的情况说明

关于调整容积率的情况说明

1.什么状况可以对建设用地容积率调整

《建设用地容积率管理方法》近日出台，要求任何单位和个人都应当恪守经依法批准的掌握性具体规划确定的容积率目标，不得随便调整，确需调整的，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序。

《方法》规定，国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。

符合下列情形之一的，方可进行调整，即因城乡规划修改形成地块开发条件变化的；因城乡基础设备、公共服务设备和公共平安设备建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的以及法律、法规规定的其他条件。

《方法》规定，未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

《方法》还规定，城市、县城乡规划主管部门应当将容积率调整程序、各环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开。

依据《方法》，容积率是指肯定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

2.关于房子容积率的解释问题

土地面积亦称宗地面积，是指一宗地权属界址线范围内的土地面积。

建筑面积亦称建筑绽开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。

它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济目标。

它包括三项，即便用面积、帮助面积和结构面积。

在中国内地，与建筑面积有关的法规有《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规章》及现行的《建筑面积计算规章》。

而在中国香港，建筑面积定义则未有公认量度标准，一般理解是售楼有用面积加上作公众共有的公共面积。

在中国台湾则有建筑技术规章，其第九章之容积管制即是关于容积率和建筑面积的规范。

为什么房子建筑面积会比土地面积大，举个例子（忽视其他影响计量的因素）：

土地面积是200，其中在上面建了两层150平方的房子。

这样的话，建筑面积就是300平方，容积率=150*2/300=1.5

3.如何更改容积率

更改容积率通常要向先规划部门或政府打报告进行申请（申请理由）然后是作概念性方案报规划部门。

容积率（PlotRatio/FloorAreaRatio/VolumeFraction）又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。

对于开发商来说，容积率打算地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的温馨度。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。

但由于受土地成本的限制，并不是全部项目都能做得到。

容积率项目用地范围内地上总建筑面积（但必需是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。

容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要目标。

容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。

附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

值得留意的是，容积率越低，居民的温馨度越高，反之则温馨度越低。

一般状况下指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地面积的比值。

可以依据规划和管理需要对地下建筑面积计算地下容积率。

其实，始终以来都是地方政府自行规定的，关于地下室能否算容积率[1]，地下商业建筑（商业用房）算不算容积率都做了很好的探究。

不算容积率是考虑到节省用地，鼓舞开发地下空间，计入容积率是规范房地产市场，防止不良房地产开发商有漏洞可钻。

容积率将直接关系到建筑用地的大小。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》亦规定：

市、县级人民政府作出房屋征收打算前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当赐予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

2021年2月17日住建部出台《建设用地容积率管理方法》，方法第五条规定“任何单位和个人都应当恪守经依法批准的掌握性具体规划确定的容积率目标，不得随便调整。

确需调整的，应当按本方法的规定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。

”进一步明确规定了单位和个人恪守掌握性具体规划确定的容积率目标的义务。

此外，容积率如何计算问题也是征收部门以及被征收人简单疏忽的问题，绝大多数地方计算宗地容积率是根据建筑面积/用地面积，实际上这种方式并不肯定精确     ，2005年住建部批准了《建筑工程建筑面积计算规范》，目前依据住建部的要求各省市基本上都制定制定了《容积率目标计算规章》，依据规范和规章，建筑物的高度不同、层数不同，建筑面积的折算、容积率摊派均有不同要求，在实施征收补偿时应当依据规范和规章进行计算，以保障征收补偿公正公正。

4.一篇文章让你彻底弄懂容积率

在购房时有许多值得考虑的问题，除了直观的房屋实际使用面积、户型、朝向、园林设计、周边配套这些目标外，容积率、绿地率等规划目标也影响着我们日后居住的温馨度，在购房前我们要对它们进行了解，买到真正符合本人心愿的房子。

我在网上搜集整理关于购房者购房的疑问时，发觉了两个好玩的现象：

第一个现象是许多购房者在购买房屋时最直接考虑的是房屋实际使用面积、户型、朝向、园林设计、周边配套等实际目标，这很好理解，这些目标对于我们来说是最直观的感受，也会影响着我们居住的温馨度，但同样对日后居住温馨度有很大影响的容积率、绿地率、居住密度等这些规划目标往往被购房者轻视或忽视。

其次个现象是有的购房者留意到房屋容积率会影响到日后的居住温馨度，但是在网上查阅容积率相关问题时，会发觉铺天盖地的信息涌来，各种有关容积率的专业术语也是很费脑筋，看到最终也没有抓住重点。

其实关于容积率，在购房时只需要弄懂三个问题就行了。

第一个问题，容积率是什么意思？

容积率说白了就是把一个小区内的每间屋子和其它建筑都拆下来平铺在小区的土地上，前者的面积和后者面积的比值就是容积率啦，留意前者面积的次要部分是屋子的面积，一般容积率的比值都大于1。

容积率小于1的状况次要是别墅区，由于每个地方只要一层或者两层的房屋面积。

那么，容积率为什么和居住温馨度有关呢？

假如容积率很大，说明这个小区内的屋子多，进而说明居住的人多，人多嘈杂，相应地，每个人所能分摊的公共设备就少，现实中极端情景就是带着孩子玩小区内的滑梯都要排队。

另外，容积率越大，小区内的楼间距和绿地面积可能就越小，现实中极端情景就是最高层的房屋窗户都见不到阳光，夏天在小区内找一棵树乘凉都没有，由于小区内都盖满了楼房，没地方种植花草树木。

所以容积率对我们日后生活的温馨度有很大影响。

其次个问题，多少容积率的房屋住的才温馨呢？

不同的建筑形式，居住温馨的容积率有所不同，详细可以查看上表，在购房时应当选择高质量，低容积率的房子，这样的房子居住温馨度最好。

第三个问题，购房时有哪些地方可以看到容积率？

第一种方式是到网站上查找楼盘信息，找到你意向楼盘的总建筑面积、用地面积这两个房源信息，二者相除可以得到容积率。

其次种方式则是询问开发商、物业、中介，一般在他们那里都有容积率信息，不过有些房地产开发商可能说的只是楼盘一期的容积率来吸引购房者，二期可能会建设大量建筑从使得容积率变大，所以购房者确定牢靠的容积率建议用第三种方式。

第三种方式是到当地的土地规划部门进行查询意向楼盘的容积率，依据有关规定，地块不论分几期建设，只要一个容积率，就是最终建筑完成的容积率，因而土地规划部门的容积率信息最为牢靠。

明白上面三个重要问题，在购房时就要注重容积率问题。

（以上回答发布于2021-07-24，当前相关购房政策请以实际为准）

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5.土地容积率变更问题

《关于加强国有土地资产管理的通知》其次条明确规定：

土地使用者需要转变原批准的土地用途、容积等，必需依法报经市、县人民政府批准。

对于出让土地，凡转变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。

土地出让金的补交标准应根据添加容积率的比例乘以土地价格计算。

详细执行时，区分批准添加容积率的时间等实际状况分类测算。

一般在土地出让合同签订后6个月内经批准添加容积率的，计算补交出让金的土地价格根据土地出让价格执行；6个月后添加容积率的，土地价格执行市场价。

详细价格由市国土部门根据规定进行市场评估确定。

凡转变土地用途添加容积率的，需要根据转变用途后的土地价格测算应补交的出让金，详细应分两块计算补交出让金的金额，一块是原容积率内转变用途应补交的土地出让金，另一块是添加容积率部分应补交的土地出让金

以出让方式取得土地使用权的，建设单位申请在掌握性具体规划规

定的可兼容用地性质范围之内调整用地性质，或申请在掌握性具体规划规定的容积率目标范围之内调整容积率的，按下列程序办理：

（一）建设单位向规划主管部门提交调整申请报告和调整方案，规划主管部门集体讨论调整申请报告和调整方案；经审查同意受理的，由规划主管部门组织召开专家论证会，邀请专家对调整的必要性、合理性进行技术论证，提出专家论证看法。

（二）经专家论证同意调整的，由规划主管部门组织对调整申请报告、调整方案和专家论证看法进行公示，必要时，可以组织听证，并构成公示或听证状况报告。

（三）规划主管部门将调整申请报告、调整方案、专家论证看法、公示及听证状况报告、修改后的调整方案提交城市规划委员会审议。

（四）城市规划委员会审议通过的，由规划主管部门报城市（县）人民政府审批.

6.关于容积率方面的问题

.容积率是指建筑知总面积与建筑用地面积的比。

例如，在1万平方米用地的土地上，有6000平方米的建筑总面积，其容积率为0.6。

规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大道于2.2；多层（小高层）低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（TownHouse）容版积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。

房屋价值不单是按每平方米建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：

容积率1.20左右比容积率2.40左右的权房屋，每平方米价格要高出一倍左右。

7.关于容积率的问题

容积率概念和一些概算楼上两位已经说了。

我要详细回答，并补充你的每个问题：

1、对开发单位来说2.5比2.2在同样的地块可以多造380000*0.3=114000平方米的房子。

2、按一般城市房价概算可以根据114000平方米*5000元/平方米=57000000元，就是5.7个亿。

详细数字你要依据所在地房价算，多么恐怖的数字。

开发商可赚不少钱了。

当然还要扣除房子建筑成本和运作成本，

假如规划部门确认该超建符合规划，可以补办规划手续，那么房产商还要补交相关的土地出让金。

还要交纳罚款，一般是超建面积造价的5-10%。

3、房地产商的利润区分在于多出了逾10%的利润，0.3/2.2=13%。

4、对于住户住房的区分：

小区人口添加了也近13%。

人均的全部东西都少了。

根据每100平方米一户，每户3人计算，那么就是小区多了1140户*3=3420人，小区电梯、体育设备、路面、停车位等的同时使用率会加快上升，也就会比较拥堵了。

幼儿园、中学、高中等配套规模也小了。

假如房产商只添加建筑高度，原来10层的楼变成了13层，原来5层的变成了6层。

楼层高了，挡的后面的楼市也不宽敞了，原来你家里能见到3小时阳光，现在可能2小时了（国家强制规定，冬至日最低满意2小时）

假如房产商变化了建筑物的长度和宽度，那么车位可能少了，绿地可能少了，等等。

地面空间小了，自然愈加局促。

5、建管道井资金的区分，资金这个似乎没有单独区分的，都是算在房价里面的。

你说的可能是一种中空的，一种是留孔的。

一般留孔的造价低，施工简便。

这个要看你的详细问题。

6、管道井使用区分：

一般小区楼道里面有两个，你小区多层为主。

应当次要分为电力+通信+网络+有线电视，各自用穿线管爱护。

还有暖气+自来水，各自管道加设阀门。

煤气管道一般都是直接从厨房穿楼板施工，不走管道井。

其他问题请网络短信联系。