河南平顶山商业市场市调分析报告57页.docx
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河南平顶山商业市场市调分析报告57页
平顶山市市场调研报告
一、市场篇
（一）平顶山宏观分析
1、平顶山市概况
平顶山又名鹰城，位于河南省中部，现辖汝州、舞钢两个市，宝丰、郏县、鲁山、叶县四个县，新华、卫东、湛河、石龙四个区，总面积7882平方公里，总人口490万。
市区面积70多平方公里，人口92万。
平顶山以工业城市著称，不仅具有煤炭、铁矿等丰富的自然资源，而且拥有平煤集团、神马集团、舞钢公司、平高集团等知名的国内企业，在2003年被河南省确定为中原城市群9个中心城市之一。
平顶山文化底蕴深厚。
长城之祖楚长城遗址、千年古刹风穴寺、香山寺、三苏园等人文景观，闻名遐迩。
一年一度的宝丰马街书会，绵延700余年不衰，是我国文化史上的一大奇观，由此宝丰被中国曲协命名为“曲艺之乡”，平顶山被命名为“中国曲艺城”。
平顶山人杰地灵，是春秋战国思想家墨子、唐代著名诗人元结、宋代名将牛皋、清代小说家李绿园等名家的故里，诺贝尔物理学奖获得者崔琦先生的家乡，世界刘姓和叶姓华人的祖地。
近年来，平顶山市政府以“优化东区功能、改善老区环境、发展西部新区”的城市发展思路，城市面貌发生新变化。
主要完成了宽广的建设路创建----迎宾大道,随后对光明路、开源路湛河桥进行了拓宽改造，对公园北街步行桥实施了拆旧建新,现正对和平路、体育路、联盟路进行拆迁改建。
老城区改造力度在进一步加大，建成区面积由2000年的46平方公里拓展到56平方公里；新城区规划起步区7.6平方公里，现基础设施已基本建成，近期规划面积40平方公里，远期规划100平方公里。
2、平顶山宏观经济分析
（1）平顶山市主要经济形势分析――历年来房地产开发投资与GDP增长关系
单位：
亿元
年份
比重
2003年
2004年
2005年
2006年
数值
幅度
数值
幅度
数值
幅度
数值
幅度
GDP
364.7
10.6％
470.7
29.1%
558.3
18.6％
665
19.1％
房地产开发投资
3.45
下降23.3%
4.9
42%
6.54
33.5%
11.7（1-11月）
同期增长127.3%
占GDP比重
0.9%
1%
1.2%
1.8%
从上述表中分析可看出：
◆2003～2004年，平顶山市的经济取得了飞速发展，经济增幅较高；2005～2006年增长幅度稳中有升，持续保持在18％以上，这表明平顶山市的经济正处于经济持续、稳定发展的时期；
◆2003年GDP的绝对值只有364.7亿元，三年后已达到665亿元，增长了300.3亿元，增幅达82.3％，说明平顶山城市实力增长很快；
◆房地产投资也获得了非常大的发展。
2003年的房地产投资额为3.45亿元，而2006年前11个月就达到11.7亿元，房地产投资额的增幅高达239％；
◆房地产开发投资额在2003年经历了一个回落之后，2004～2006年持续高位增长，增长幅度均在33％以上，2006年前11个月同期增长幅度甚至达到了127.3%；
◆2003～2006年房地产开发投资占GDP比重均在2%以下，但逐年持续增长；
◆2003～2006年，房地产开发投资平均增长幅度为44.88％，而GDP的平均增长幅度为19.35％。
房地产开发投资的平均增长幅度明显高于GDP的平均增长幅度。
从发展规律来判断，短期出现这种现象将有利于促进房地产的发展，若长期（高于5年）保持这种高于GDP增长速度的增长，将会使房地产的发展趋向泡沫或过热的危险；
◆虽然平顶山的GDP高速增长，但是2006年的人均GDP为1675美元，尚未突破2000美元，远低于东部沿海地区，处于发展的起步阶段，对房产需求还是处于“居者有其屋阶段”，历史规律表明此阶段经济发展中，市场对住宅的需求非常大。
综上所述，假设2007年平顶山市的GDP的增长保持稳定，房地产开发投资比重由于宏观调控趋于下降，短期市场将进入盘整期，长期市场还会健康发展。
若房地产开发投资比重继续上升，市场需求又不是刚性的，则相信房产过热现象将会在一、二年之后就会出现。
因此，对开发商而言，在目前的宏观形势下，迅速准确切入市场间隙，依据市场演变，及时结合产品调整策略，以“快速回笼开发所需资金，通过专业经营最终实现利润最大化”是最理性的策略选择。
（2）商业发展主要经济指标分析
年份
比例
2003年
2004年
2005年
2006年
数值
幅度
数值
幅度
数值
幅度
数值
幅度
社会消费品总额（亿元）
113.52
10.8%
131.6
15.9%
146
10.9%
168.6
15.4%
在职职工年平均工资（元）
10243
12.9%
12089
18.2%
14083
16.5%
16445
16.8%
城镇居民人均可支配收入（元）
6693
9.8%
7631
14%
8723
14.3%
9897.5
13.5%
城镇居民人均消费性支出（元）
5043
9.4%
5391.93
6.9%
6243
15.8%
7055.5
13%
消费支出占可支配收入比例
75.3%
70.7%
71.6%
71.3%
由上述表中分析可看出：
◆2003～2006年，平顶山的社会消费品总额在平稳增长。
全年社会消费品总额由2003年的113.52亿元增加到2006年的168.6亿元，增长了48.5％；
◆社会消费品总额的增长幅度有升有落，基本保持在10-16%之间，这和平顶山GDP的增长幅度变化是相统一的；
◆在职职工的年平均工资也在持续增长，2003年的年平均工资为10243元，而2006年的年平均工资为16445元，增加幅度为60.5％，平均增幅为15.1%，略低于GDP的平均增长幅度；
◆城市居民的可支配收入的绝对值也在逐年增加，人均可支配收入由2003年的6693元增加到2006年的9897.5元，绝对值增加了3204.5元，增幅为47.9％，每年的增长幅度波动不大；
◆消费性支出的绝对值也在逐年增加，人均消费性支出由2003年的5043元增加到2006年的7055.5元，绝对值增加了2012.5元，增加幅度达到39.9％；
◆就增长幅度来看，社会消费品、在岗职工人均年工资、人均可支配收入和消费性支出的平均年增长幅度均保持两位数的增长，分别是13.25%、15.1%、12.9%和11.28%，这样的年平均增长幅度与GDP的年平均增长幅度比较来看，均低于GDP年平均增幅19.35％的水平，这和GDP的增长速度是不相称的；
◆就消费性支出占可支配收入的比重来看，自2003年以来略有下降，但均保持在70%以上，这说明平顶山市民的实际购买力有所减弱。
综上所述，虽然平顶山市近几年的经济获得比较大的发展，市民的经济实力也获得了增长，购买力有所增强，但市民的实际购买力相对减弱。
数据表明此阶段平顶山市民消费将是以满足生活需求为主，对房地产的需求还是以居住为主，还没太多的资金用于房地产投资中，若没有外来资金的推动，将大大限制了平顶山房地产的购买力。
3、平顶山房地产发展现状：
（1）商品房住宅
A、2006年1－12月份商品房成交数量（单位：
套）
月份
类型
1-3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
多层住宅
761
294
86
93
134
131
89
64
93
35
高层住宅
70
87
51
39
69
7
93
115
共计
761
294
156
180
185
170
158
71
186
150
总计
2311
B、2006年1—12月平顶山多层商品住宅交易均价走势图
C、2006年1—12月高层商品住宅交易均价走势图（单位：
元/㎡）
注：
以上数据由平顶山市房地产交易管理所发布
分析：
◆从2006年商品房成交数量上看，第一季度成交761套，第二季度成交630套，第三季度成交513套，第四季度成交407套，呈现逐季度下降的趋势，这说明房价的不断上升给平顶山居民生活带来了压力；
◆从多层住宅成交均价走势上看，多层住宅整体价格趋势平稳，全年平均均价为1334.75元/㎡；
◆从高层住宅成交均价走势上看，高层住宅整体价格趋势平稳，全年平均均价为2053.75元/㎡，仅2006年11月涨幅较高，相对于全年平均水平增长了34.8%；
综上所述，平顶山商品房整体价格水平相对于郑州、洛阳等地较低，房地产还处于发展阶段，这一方面说明了平顶山市民整体实际购买力不足，对于居住水平要求不高，仅局限于“居者有其屋”的水平；另一方面也说明了商品房销售价格还存在一定的发展空间。
（2）2004年～2006年商业地产发展分析（数据需补充）
年份
2004年
增幅
2005年
增幅
2006年
增幅
商业投资（亿元）
供应体量（万㎡）
销售面积（万㎡）
空置面积（万㎡）
空置率
销售金额（亿元）
（06年鹰城营业用房实际销售51989平方（不含预售），包括商铺的一楼二楼，及很少量的办公房，按全市计均价4253元，实际成交价比上述数字高出10%，因为为逃避税收往往开票时下浮。
目前没有听说商业营用房有空置的，基本满足市场需求；但如果同时集中推出10多万平米就难说了。
）
4、平顶山房地产发展趋势
依据《平顶山市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》和《平顶山市城市总体规划2005～2020》中2010年城市规划区人口为88万人，根据河南省国民经济和社会发展“十一五”规划的要求，2010年年底，城镇人均住房建筑面积要达到30平方米，预测规划期内平顶山市住房总需求为1000万平方米，商品住房760万平方米，政策性住房240万平方米，其中，建设经济适用住房216万平方米，建设公共租赁住房（含廉租住房、职工公寓和临时周转房）24万平方米
近期新建住宅需求一览表（单位：
万平方米）
年份
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
政策性住房
43
46
50
53
48
商品房
137
144
210
167
152
每年住宅建设总量
180
190
210
220
200
（此数据来自平顶山2006-2010年住房规划）
根据平顶山市统计部门的资料，结合现状基本情况，预测平顶山市的住房需求来自四个方面：
1、城市非农业人口的自然增长需求；
2、人均住房面积增长的需求；
3、因旧房的拆迁改造，由拆迁户换房而引起的住房需求；
4、流动人口在城市的购房需求。
由此可见，一方面，随着平顶山城市规划的不断扩大和人口的不断增长，商品房的需求量也在逐年增加，这对于商品房的销售带来了巨大的动力。
但其销售也面临着经济适用房和公共租赁住房的竞争压力，由于平顶山外来人口不多，外地来此投资和炒房的几乎没有，再加上本地市民消费能力的局限性，商品房价格的提升将进入一个低迷的时期。
另一方面，商品房需求量的提高和住宅区的逐渐形成，给商业区的发展提供了有力的保障和契机。
（二）平顶山商业市场宏观情况
1.平顶山市商业业态组成
（1）星罗棋布的业态——沿街门面
（2）批零兼营的业态——大市场
（3）规模较小的社区型商业业态——超市、连锁便利店
（4）目前发展势头最猛的业态——商业主题步行街
（5）最具有主题的商业——家电、家具市场
（6）综合性商场——百货商场
2.平顶山市商业业态及分布情况
（1）沿街门面房——遍布平顶山市大街小巷，主要集中在新华区内体育路、中兴路、开源路、优越路、建设路等商业街区中，经营面积大小不等，在4—260㎡之间，其中以15-45㎡的店面居多，约占80%左右；自营所占比例最小，在2%左右，其余全部为租赁，以经营服饰、日常百货为多。
（2）大市场——分布较为集中，主要位于开源路上，以开源商贸城和昕开源市场为例，单间经营面积较大，在30—150㎡之间，自营所占比例最小，在1%左右，其余全部为租赁，以批零兼营厨具用品、电器、文具、针织和电动车居多。
（3）超市、连锁便利店——平顶山几乎没有大型的综合性超市，且分布较为分散，位于平顶山市的各主要干道，单层面积在100—1500㎡之间，全部为租赁，经营日常生活用品。
九头崖连锁超市作为当地一大品牌超市，是鹰城的主要超市，但多以面积较小的便利店的形势存在，在核心商圈及其附近存在几家约800——1500㎡左右的大店。
（4）商业主题步行街——主要位于新华区和平路、繁荣街中，经营面积在8—200㎡米之间，15—60㎡的居多，以经营服饰为主。
（5）大型商业主题商场——位于新华区中兴路、和平路上的家具、家电商场，单层经营面积在800—2000㎡之间，经营中高档品牌家具、家电产品。
（6）综合性百货商场——主要集中在新华区内中兴路、开源路、和平路上，单层经营面积在700—4200㎡之间，经营各个档次的百货。
如万家、鹰城名品百货、商业大楼、中心商城等。
业态
名称或位置
面积（㎡）
经营种类
沿街门面房
体育路、中兴路、开源路、优越路
单间面积4—260㎡
服饰、日常百货为主
大市场
开源商贸城
占地10000㎡
针织、服装、鞋帽、床上用品、婚庆用品、文教用品、儿童玩具、厨房用品等
昕开源市场
单铺面积30—150㎡
针织、文具用品、食品批发、电器、电动车为主
超市、连锁便利店
分布较为分散
单层面积100—1500㎡
日常百货
商业主题步行街
和平路步行街（东段）
单铺面积8—200㎡
主要经营服饰、日常百货
繁荣街步行街
单铺面积15—50㎡
大型商业主题商场
豪凯迪国际家居广场
单层面积约1000㎡（三—五楼）
中高档家具
博智家居广场
单层面积约3000㎡（三—六楼）
中低档家具
永乐家用电器
总面积约5650㎡
手机、家用电器
综合性百货商场
万家（中兴路）
总面积26000㎡
男装、女装、珠宝、休闲运动服
鹰城名品百货（开源路）
总面积约21020㎡
男装、女装、珠宝、休闲运动服
中心商城（和平路东段）
总面积约9600㎡
家电、服饰
广汇商场（和平路东段）
总面积约6278㎡
服装、鞋、玩具
九方圆商城（和平路东段）
总面积约4536㎡
服饰、手机、图书音像
金三角（和平路东段）
总面积约4200㎡
服饰、手机
平顶山商场
总面积约2100㎡
服饰、珠宝
商业大楼
总面积6800㎡
服饰、家具、珠宝
分析：
◆从商业网点分布来看，平顶山商业网点分布比较集中，主要集中在新华区的主要商业街道上：
从东至西依次为开源路、中兴路和体育路，和平路作为发展势头最为火爆的主商业街，贯穿东西，连接开源路和体育路，与中兴路垂直交叉。
四条商业街自然形成一个“王”字；
◆从商业业态来看，商业业态比较单一，而且分布比较集中，错位经营不够明显，致使商业区域比较狭窄，不利于平顶山商业领域的发展和扩展，从而会对经济发展造成一定的阻碍；
◆平顶山经营业种主要以服饰为主，其次是日常百货用品，而且体育路、和平路和开源路等主要路段店铺的经营效益良好，这说明平顶山市民消费观念还停留在温饱的阶段；
◆从周边配套设施来看，除了鹰城名品百货有停车场之外，其他大型百货商场基本没有相应的配套停车设施；
◆从铺位面积来看，临街门面多以15—45㎡的面积居多，且经营状况良好，特别是体育路和开源路，铺面不大，但生意火爆；
◆从商场中品牌档次来看，除了万家和鹰城名品百货高档品牌居多之外，其它商场品牌多处于中低档；
◆平顶山老商场特别多，比例占到了80%以上，其中多数经营中低档百货，以服装居多，集休闲、娱乐、购物、餐饮于一体的大型综合性购物中心几乎没有；
综上所述，平顶山市一方面商业业态比较单一，服装、日常百货市场已趋饱和，而且错位经营不明显，休闲、娱乐场所暂时成为市场的空白点，集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的购物中心成为平顶山商业发展的方向，这无疑对开发商来说是一个有利的契机；另一方面，准确定位并引入适合当地商业发展的业态种类，修建商业相应的配套设施，逐步扭转消费者的消费观念，成为开发商建设新项目首当其冲的问题。
（三）竞争个案分析
1、竞争个案一览表
对象
内容
和平西路
联盟鑫城
华府广场
春光·金世纪
佳田国际大酒店
0375首府
森林半岛
项目地址
体育路与中兴路中间地段
体育路与联盟路交汇处
中兴路与矿工路交汇处
联盟路与朝阳路交叉口
建设路与中兴路交叉口
新城区经二路南段
新城区经二路南段
所属区域
新华区
新华区
新华区
新华区
新华区
新城区
新城区
项目类型
社区型商业
住宅底商
住宅底商
住宅底商
酒店式公寓
住宅底商
临街门铺
销售方式
未定
未定
出售70年产权
待定
出售45年产权
出售70年产权
出售70年产权
商业面积
42429㎡
32011.7㎡
4.3万㎡
1万余㎡
约2.7万㎡
1894㎡
约5300㎡
铺位面积
未定
未定
47—197㎡；主力面积为55—72㎡
待定
50—135㎡；主力面积为51－70㎡
50—110㎡；主力面积50㎡
208－273.6㎡
铺位均价
未定
未定
7000-36000元/㎡
待定
5268-6498元/㎡
8000-10000元/㎡
6700元/㎡
销售率
未销售
未销售
已售完
未销售
95%以上
一期80%以上，二期未售
91%
得房率
未定
未定
90%
待定
85%
85%
90%
交房日期
08年
08年年底
2007.7
08年上半年
已交房
07年秋
07.9
销售形式
未定
未定
税前每年回报8%回报，包期未定
待定
包租十年，税后年回报10％，十年后或继续托管，或由开发商原价回购
无包租
无包租，上下两层连销
分析：
◆平顶山市在建、在售的商业项目多集中在新华区，近年来随着对西部新城区的开发和建设，住宅和商业项目开始向新城区转移，这也预示着平顶山的商业格局出现新的变化，新的商圈将打破中兴路商圈一统天下的格局；
◆社区型住宅底商为开发商所看好，住宅、商业一体化的发展不仅能够满足市民的居住和购物要求，更重要的是符合了现阶段平顶山市市民的消费水平；
◆就目前房地产市场的投资方式来看，基本上都是以出售产权的形式出现，并没有出现“出售经营权”的案例；
◆从商业建筑面积分析，新华区商业面积多在1万平米以上，新城区基本无超过1万平米的商业，这和近期的区域经济发展有很大关系；
◆平顶山市商铺的单间面积基本都在200平米以下（森林半岛是上下两层连体销售，现还剩余两套200平米以上的商铺），其中华府广场的单铺面积最大在197平米左右；商铺面积多在50-70平米；
◆平顶山市商铺销售均价多在1万元以下，销售总价很少超过百万，但华府广场有的临街商铺均价达到了2万到3.6万，这主要取决于其优越的地理位置和一站式新消费体验的业态定位；
◆平顶山商业销售和购买两旺，目前在售的商业项目的销售率均在80%以上，其市场发展空间潜力巨大；
◆平顶山市的商铺得房率相对较高，均在85%以上，最高达到了90%，较高的得房率吸引了部分投资者，但这样高的得房率远远超过了商铺最佳得房率为50%的标准，将会对以后商场的经营带来一定的负面影响，比如：
人流流通不畅、消防通道过于狭窄等；
◆从在售的竞争楼盘来看，有一半采取了返租的销售形式，返租的回报在8%—10%，这说明商铺销售市场还具有一定潜力，不单纯依靠返租的形式来吸引投资者。
综上所述，平顶山商业地产市场发展空间仍具一定的潜力，其吸纳力较强；但大面积和高总价的商铺发展空间较小，主要原因在于现阶段平顶山市民的消费多以满足生活需求为主，对房地产的需求还是以居住为主，还没太多的资金用于房地产尤其是商业房地产投资中，若没有外来资金的推动，将大大限制了平顶山房地产的购买力。
所以，在房地产价格不断虚高的今天，开发商如果不回归理性的思考，减少大面积商铺的销售和压低总价的范围，将很难被当地市场所接受。
2、重点竞争个案与本案对比分析
对象
内容
和平西路
联盟鑫城
本案
地段
体育路与和平路交叉口
体育路与联盟路以北
体育路与联盟路以南
商业面积
42429㎡
32011.7㎡
55520㎡
容积率
3.985
4.5
1.123
绿化率
较低
37.5%
65%
建筑密度
63.4%
45.2%
16%
工程进度
拆迁接近尾声
部分拆迁
尚未拆迁
地下车库
有
有
有
优势
位于平顶山市核心商圈中央，改建前人流量大，租金水平最高，是一个较为成熟的市场，一直得到商户的认可，拥有众多老客户，这为改建后的和平西路提供了较多的客户资源；据了解，还在拆迁中的和平西路未来广阔的发展前景，已促使原有部分老商户开始往里注入资金。
拥有较多的停车位，共335个，这在平顶山市还处于优势地位；利用联盟路的传统商业优势设置商业内容，提升项目用地的商业价值。
本案在建筑规划方面突出人文和环境的升级，无论是容积率、绿化率，还是建筑密度相对于其他竞争对手都较有优势；项目环绕鹰城“绿肺”工人文化宫三边，并将投入巨资对其进行升级改造，这在提升项目形象和改善消费者休闲、娱乐档次的同时，也为商户提供了一个较好的投资、经营空间；另外，本案商业区块状、透绿式的规划模式使本案人流动线十分灵活，这对于提高周边的人气将起到很大作用。
劣势
和平西路宽度较窄，而且建筑密度较大，致使人流动线不够灵活。
联盟路原是小吃一条街，其投资者多是中小投资商户，老商户回归可能性较小。
出售经营权的投资模式在平顶山尚属首例，要使消费者接受还需一定的时间。
3、“出售经营权”销售案例分析借鉴
项目定位
投资模式
建筑面积
单铺面积
铺位单价
得房率
销售政策
备注
郑州天达光彩
零售市场
出售经营权
3万多平米
10-40㎡
租金每月：
负一层和二层220元/㎡，三层170元/㎡
实用面积
一次性付清五年或十年的经营权费用
可自营、出租；为业主规划“代租服务”，推出3个月、6个月和一年短期灵活付款招商服务
郑州鸿成光彩
零售市场
出售经营权
1.7万平米
10-20㎡
租金每月：
负一层、二层200元/㎡，三层150元/㎡
实用面积
五年经营权，一次性付清另送半年经营权
可自营、出租
分析：
◆以上两个项目同属于一个市场区域，现分别由两个开发商开发。
它们地处成熟商圈，商业气氛浓郁，周边配套设施齐全，拥有较深厚的商业基础，现正处于升级改造中，这同本案多有相似之处；
◆从它们的单铺面积划分来看，10-20㎡的铺位居多，这不利于品牌的形象展示；但这样的铺位多在负一楼和二楼、三楼，因为一楼目前未对外招商。
据了解，一楼是准备作为知名品牌店招商的，所以面积较大
升级会员 