住宅工程质量分户验收.docx
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住宅工程质量分户验收
住宅工程质量分户验收
监
理
实
施
细
则
编制:
审批:
常州市新阳光建设工程监理有限公司
20年月日
一、工程概况
本工程为2幢28层商住楼，结构形式为框架剪力墙结构。
建筑面积35000m2，总计x户。
二、分户验收编制依据
1、监理规划
2、施工图及设计文件说明书
3、单位施工组织总设计
4、工程合同
5、规范、规程、标准、强制条文
施工质量验收规范的规定（GB50210-2001）（GB50209-2002）（GB50242—2002）
关于实施《住宅工程质量分户验收规程》的通知（常建〔2010〕212号）
江苏省工程建设标准DGJ32/J103-2010
住宅工程分户验收要点（培训资料）
三、分户验收基本规定
1、适用于江苏省行政区域内新建、改建、扩建住宅工程和商住楼工程中住宅部分的质量验收及其监督管理。
2、
3、分户验收条件
工程已完成设计和合同约定的工作量
所含分部（子分部）工程质量均验收合格
工程质量控制资料完整
主要功能项目的抽查结果均符合要求
有关安全和功能的检测资料应完整
4、分户验收前准备工作
建设单位负责成立分户验收小组，组织制定分户验收方案，进行技术交底；
配备好分户验收所需的检测仪器和工具，并经计量检定合格；
做好屋面、厕浴间、外窗等有防水要求部位的蓄水（淋水）试验的准备工作；
在室内标识好暗埋的各类管线走向区域和空间尺寸测量的控制点、线；配电控制箱内电气回路标识清楚，并且暗埋的各类管线走向应附图纸。
5、确定检查单元
室内每一户为一个检查单元
每个单元每层进户处楼（电）梯间及上下梯段、下休息平台（通道）为一个检查单元
每个单元的每一面外墙为一个检查单元
每个单元的屋面作为顶层一户的一个检查单元
地下室的每个单元或每个分隔空间为一个检查单元
6、分户验收人员的条件
建设单位参加验收人员应为项目负责人、工程建设专业技术人员；
施工单位参加验收人员应为项目经理、质量检查员、施工员；
监理单位参加验收人员应为总监理工程师、相关专业的监理工程师、监理员。
7、分户验收应符合下列规定
检查项目应符合本规程的规定。
每一检查单元计量检查的项目中有90%及以上检查点在允许偏差范围内，最大偏差应在允许偏差的1.2倍以内。
分户验收记录完整。
8、分户验收应形成下列资料
分户验收过程中应按附录A填写《住宅工程质量分户验收记录表》。
分户验收结束后应按附录B填写《住宅工程质量分户验收汇总表》。
9、分户验收不符合要求的处理
施工单位制订处理方案报建设单位审核后，对不符合要求的部位进行返修或返工。
处理完成后，应对返修或返工部位重新组织验收，直至全部符合要求。
当返修或返工确有困难而造成质量缺陷时，在不影响工程结构安全和使用功能的情况下，建设单位应根据《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001第5.0.6条的规定进行处理，并将处理结果存入分户验收资料。
四、分户验收的程序
1、住宅工程分户验收应由建设单位组织施工单位、监理单位组成验收小组，验收小组人员不应少于4人，其中安装人员不少于1人。
验收人员应符合本规程第3.0.3条要求。
已选定物业公司的，物业公司宜参与住宅工程分户验收工作。
♦组织者：
建设单位
♦参与者：
施工单位、监理单位
♦人员数量：
不少于4人，其中安装人员至少1人
♦物业公司派人参加，有利于以后物业管理和住宅维修
2、住宅工程质量分户验收应按以下程序及要求进行：
依照分户验收要求的验收内容、质量要求、检查数量合理分组，成立分户验收组，并依据本规程第3.0.2条要求做好分户验收前的准备工作；
分户验收过程中，验收人员应现场填写、签认《住宅工程质量分户验收记录表》（附录A）。
单位工程分户验收后，应按附录B填写《住宅工程质量分户验收汇总表》。
每户验收符合要求后应在户内醒目位置张贴《住宅工程质量分户验收合格证》（附录C）。
验收小组应对不符合要求的部位当场标注并记录。
施工单位应按本规程第3.0.6条进行处理。
♦现场填写《住宅工程质量分户验收记录》，能经得起住户的复查。
♦《住宅工程质量分户验收合格证》仅一份，用于张贴。
♦分户验收合格后应形成各单位签章的汇总记录，证明该单位工程已全部通过分户验收。
♦当出现本规程第3.0.6条第3款的情况时，因不影响结构安全和使用功能，仍属质量合格范畴。
相关附件
♦附录A为分户验收记录表
♦附录B为分户验收汇总表
♦附录C为分户验收合格证书
♦附录D为淋水试验方法
五、分户验收内容（土建部分）
室内地面
室内墙面、顶棚抹灰工程
空间尺寸
门窗、护栏和扶手、玻璃安装、橱柜工程
防水工程
其他
六、分户验收项目、质量标准及控制方法
（一）室内地面
1普通水泥楼地面（混凝土、水泥砂浆楼地面）
1.1面层与基层应结合牢固，无空鼓缺陷
♦检查方法：
用小锤轻击，沿自然间进深和开间两个方向，间隔400~500mm均匀布点，逐点敲击。
♦检查数量：
对所有布点全数检查。
1.2水泥楼地面工程面层应平整，不应有裂缝、脱皮、起砂等缺陷，阴阳角应方正顺直
♦检查方法：
俯视地坪观察检查。
♦检查数量：
逐间检查。
注：
自然间内，面积不大于400cm2的空鼓少于2处，可不作为空鼓缺陷。
2、板块楼地面面层
2.1板块面层与基层上下层应结合牢固，无空鼓缺陷
♦检查方法：
用小锤轻击检查。
♦检查数量：
对每一自然间板块地坪按梅花形布点进行敲击，板块阳角处应全数检查。
2.2板块面层表面应洁净、平整，无明显色差，接缝均匀、顺直，板块无裂缝、掉角、缺棱等缺陷。
♦检查方法：
俯视地坪检查板块面层观感质量缺陷。
♦检查数量：
全数检查。
注：
自然间内存在局部空鼓单块板块（面积不大于该板材面积的20%），且数量不超过板块总数的5%，可不作为空鼓缺陷。
3木、竹楼地面面层
3.1木、竹面层铺设应牢固，粘结无空鼓，脚踩无响声。
♦检查方法：
观察、脚踩或用小锤轻击检查。
♦检查数量：
对每一自然间木、竹地面按梅花形布点进行检查。
3.2木、竹面层表面应洁净、平整，无明显色差，接缝严密、均匀，面层无损伤、划痕等缺陷。
♦检查方法：
检查木、竹面层观感质量缺陷，俯视面层观察检查。
♦检查数量：
全数检查。
注：
★同一自然间每处轻微划痕最长不超过100mm，所有划痕累计长度不超过300mm。
★划痕：
是指漆膜或保护膜（层）未破坏，站在1M位置观察明显的表面损伤。
★损伤：
是指破坏了漆膜或保护层，基层材料受到轻微的损伤。
★裂缝：
是指站在1M位置检查可以明显可见的裂纹或裂缝。
4室内楼梯
4.1室内楼梯踏步的宽度、高度应符合设计要求，相邻踏步高差、踏步两端宽度差不应大于10mm。
♦检查方法：
尺量检查。
♦检查数量：
全数检查。
4.2室内楼梯面层的质量按材质不同分别对应本章的质量验收要求进行验收。
（二）室内墙面、顶棚抹灰工程
1、室内墙面
1.2室内墙面应平整，颜色基本均匀，立面垂直度、表面平整度应符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210—2001中表4.2.11的相关要求，阴阳角应顺直。
不应有爆灰、起砂和裂缝。
♦检查方法：
距墙面0.8～1.0m处观察检查。
♦检查数量：
全数检查。
1.3室内墙面涂饰面层应粘结牢固，不得漏涂、透底、起皮、掉粉和反锈等缺陷。
♦检查方法：
观察、手摸检查。
♦检查数量：
全数检查。
1.4室内墙面涂饰面层不应有爆灰、裂缝、起皮，同一墙面无明显色差；表面无划痕、损伤、污染，阴阳角应顺直。
♦检查方法：
距墙面0.8～1.0m处观察检查。
♦检查数量：
全数检查。
1.5室内墙面裱糊面层应粘结牢固，不得有漏贴、补贴、脱层、空鼔和翘边；软包的龙骨、衬板、边框应安装牢固，无翘曲，拼缝应平直。
♦检查方法：
观察、手摸检查。
♦检查数量：
全数检查。
1.6室内墙面裱糊墙面应平整、色泽一致，相邻两幅面层不显拼缝，不离缝，花纹图案应自然吻合；同一块软包面料不应有接缝，四周应绷压严密。
♦检查方法：
手摸，距墙面0.8～1.0m处观察检查。
♦检查数量：
全数检查。
1.7室内墙面饰面板（砖）面层应结合牢固、无空鼓缺陷。
♦检查方法：
用小锤轻击检查。
♦检查数量：
每一自然间内间隔400~500mm按梅花形布点进行敲击，板块阳角处应全数检查。
注：
自然间内存在局部空鼓，单块板块（面积不大于该板材的20%），且数量不超过板材总数的5%，可不作为空鼓缺陷。
1.8室内墙面饰面板（砖）面层表面应洁净、平整，无明显色差，接缝均匀。
板块无裂缝、掉角、缺棱等缺陷。
♦检查方法：
手摸，距墙面0.8～1.0m处观察检查。
♦检查数量：
全数检查。
2室内顶棚抹灰
2.1室内顶棚抹（批）灰层与基层之间及各抹（批）灰层之间必须粘结牢固，无空鼓。
♦检查方法：
观察检查。
当发现顶棚抹（批）灰有裂缝、起鼓等现象时，采用小锤轻击检查。
♦检查数量：
全数检查。
2.2顶棚抹（批）灰应光滑、洁净，面层无爆灰和裂缝，表面应平整。
♦检查方法：
观察检查。
♦检查数量：
全数检查。
2.3室内顶棚涂饰面层的质量验收要求同本规程第5.1.3条～第5.1.4条。
2.4室内顶棚裱糊面层的质量验收要求同本规程第5.1.5条、第5.1.6条。
（三）空间尺寸
3.1室内净开间、进深和净高的空间尺寸偏差和极差应符合表1规定。
表1室内空间尺寸的允许偏差值和允许极差值
项目
允许偏差（mm）
允许极差（mm）
检查工具
净开间、进深
±15
20
激光测距仪，辅以钢卷尺
净高度
－15
20
注：
经过装修，允许偏差值、允许极差值各减小5mm。
♦检查方法：
♦1空间尺寸检查前应根据户型特点确定测量方案，并按设计要求和施工情况确定空间尺寸的推算值。
♦2空间尺寸测量宜按下列程序进行：
♦1）在分户验收记录所附的套型图上标明房间编号。
♦2）每个房间分别测量净开间、进深尺寸不少于2处，测量部位宜在距墙角（纵横墙交界处）50cm处。
每个房间测量净高尺寸不少于5处，测量部位宜为房间四角距纵横墙50cm处及房间几何中心处。
♦3）每户检查时应按附录A进行记录，检查完毕检查人员应现场签字。
♦3特殊形状的自然间可单独制定测量方法。
检查数量：
自然间全数检查。
（四）门窗、护栏和扶手、玻璃安装、橱柜工程
1、门窗工程
1.1门窗应开关灵活、关闭严密，无倒翘。
♦检查方法：
观察、手扳检查；开启和关闭检查。
♦检查数量：
全数检查。
1.2门窗配件的规格、数量应符合设计要求，安装应牢固，位置应正确，功能应满足使用要求。
配件应采用不锈钢、铜等材料，或有可靠的防锈措施。
♦检查方法：
观察、手扳检查；开启和关闭检查。
♦检查数量：
全数检查。
1.3门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条应安装完好，不应脱槽。
铝合金门窗的橡胶密封条应在转角处断开,并用密封胶在转角处固定。
♦检查方法：
观察、手扳检查。
♦检查数量：
全数检查。
♦橡胶密封条下料长度比装配长度长1.5%～2.0%。
1.4有排水孔的门窗，其排水孔应畅通，位置、数量及窗台流水坡度，滴水线（槽）设置应满足设计要求。
♦检查方法：
观察、手模检查。
♦检查数量：
全数检查。
1.5分户门的种类、性能应符合设计要求；开启灵活，关闭严密，无倒翘，表面色泽均匀，无明显损伤和划痕。
♦检查方法：
检查质保书及检测报告，观察、开启检查。
♦检查数量：
全数检查。
1.6户内门种类应符合设计要求；内门开关灵活，关闭严密，无倒翘，表面无损伤、划痕。
♦检查方法：
观察；开启检查。
♦检查数量：
全数检查。
1.7窗帘盒、门窗套种类及台面应符合设计要求；门窗套平整、线条顺直、接缝严密、色泽一致，门窗套及台面表面无划痕及损坏。
♦检查方法：
观察；手摸检查。
♦检查数量：
全数检查。
2护栏和扶手工程
2.1护栏高度、栏杆间距、安装位置必须符合设计要求。
护栏安装必须牢固。
♦检查方法：
观察、尺量检查；手扳检查。
♦检查数量：
全数检查。
2.2阳台、外廊、室内回廊、内天井、上人屋面及室外楼梯、水平段大于50cm的楼梯栏杆等临空处应设置防护栏杆，并应符合下列规定：
♦栏杆应以坚固、耐久的材料制作，并能承受荷载规范规定的水平荷载；
♦临空高度在24m（或六层及六层）以下时，栏杆高度不应低于1.05m，临空高度在24m及24m（或七层及七层）以上时，栏杆高度不应低于1.10m；
♦栏杆离楼面或屋面0.10m高度内不宜留空；
♦栏杆应采用不易攀登的构造。
当采用花式护栏或有水平杆件时，应设防攀爬（设置金属密网或钢化玻璃肋）措施；
♦栏杆垂直杆件的净距不应大于0.11m；
♦护栏玻璃应使用公称厚度不小于12mm的钢化玻璃或钢化夹层玻璃。
当护栏一侧距楼地面高度5m以上时，应使用钢化夹层玻璃。
♦栏杆高度应从楼地面或屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算，如底部有宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，应从可踏部位顶面起计算。
2.3玻璃栏杆
♦1住宅工程不得采用承受水平荷载的玻璃栏杆。
（《住宅工程质量通病控制标准》DGJ32/J16-20059.5.1）
♦2该条文中水平载荷是指：
玻璃作为主要受力构件直接承受人体的背靠、俯靠和手的推、拉荷载。
如下图所示两种形式的玻璃栏杆为承受水平荷载的玻璃栏杆：
2.4外窗防护（外窗台低于0.9m时应有防护措施）
♦1贴窗安装隔离栏杆，高度由楼地面完成面起计算不低于0.9m，栏杆杆件间距不大于20cm;
♦2低窗台、凸窗等下部能上人站立的宽窗台（窗台高度低于0.45m）时，隔离栏杆高度应从窗台面起计算不低于0.9m，栏杆杆件间距不大于20cm；当隔离栏杆范围内有可开启窗扇时，杆件间距不大于11cm；
♦3采用铝合金窗时，依据《铝合金门窗工程技术规程》DGJ32/07-2005要求，且应采取如下防护措施：
♦4临空的窗台低于0.90m且不小于0.6m时，贴窗安装隔离栏杆，栏杆高度由楼地面完成面起计算不应低于0.90m，隔离栏杆杆件间距不应大于20cm；
♦5低窗台、凸窗等下部有能上人站立的宽窗台（窗台高度低于0.6m）时，隔离栏杆高度应从窗台面起计算，高度不应低于0.90m，并贴窗安装，栏杆杆件间距不应大于20cm；当隔离栏杆范围内有可开启窗扇时，栏杆应设计为立杆间距不大于11cm的防护栏杆；
3、玻璃安装工程
3.1玻璃的品种、规格、尺寸、色彩、图案和涂膜朝向应符合设计和相应标准的要求。
♦检查方法：
观察、尺量检查；检查玻璃标记。
♦检查数量：
全数检查。
3.2落地门窗、玻璃隔断的安全措施应符合下列要求：
♦1落地门窗、玻璃隔断等易受人体或物体碰撞的玻璃，应加设护栏或在视线高度设置警示标志；
♦2碰撞后可能发生高处人体或玻璃坠落的部位，必须设置可靠的护拦。
♦检查方法：
观察检查。
♦检查数量：
全数检查。
3.3必须使用安全玻璃的门窗
♦1无框玻璃门，且厚度不小于10mm；
♦2有框门玻璃面积大于0.5m2;
♦3单块玻璃大于1.5m2；
♦4沿街单块玻璃大于1.0m2；
♦5七层及七层以上建筑外开窗；
♦6玻璃底边离最终装饰面小于500mm的落地窗；
♦7倾斜装配窗、各类天棚（含天窗、采光顶）；
♦8室内隔断、浴室围护和屏风
♦9楼梯、阳台、平台走廊的栏板和中庭内栏板；
♦10易遭受撞击、冲击而造成人体伤害的其他部位
3.4玻璃安装后的玻璃应牢固，不应有裂缝、损伤和松动。
中空玻璃内外表面应洁净，玻璃中空层内不应有灰尘和水蒸气。
♦检查方法：
尺量、观察检查。
♦检查数量：
全数检查。
4橱窗工程
4.1橱柜安装位置、固定方法应符合设计要求，且安装必须牢固。
配件齐全、开启方便。
♦检查方法：
观察、手扳检查。
♦检查数量：
全数检查。
4.2橱柜表面平整、洁净、色泽一致，无裂缝、翘曲及损坏。
橱柜裁口顺直、拼缝严密。
♦检查方法：
观察检查。
♦检查数量：
全数检查。
（五）防水工程
1、外墙防水工程竣工时，墙面不应有渗漏等缺陷。
♦检查方法：
♦1、进户目测观察检查，对户内外墙体发现有渗漏水、渗湿、印水及墙面开裂现象的部位作醒目标记，查明渗漏、开裂原因，并将检查情况作详细书面记录。
♦2、在按本规程第8.0.2条做外窗淋水后进户目测观察检查。
♦检查数量：
全数检查。
2、外窗防水质量要求：
♦1、建筑外墙金属窗、塑料窗水密性、气密性应由经备案的检测单位进行现场抽检合格。
♦2、门窗框与墙体之间采用密封胶密封。
密封胶表面应光滑、顺直，无裂缝。
♦3、外窗及周边不应有渗漏。
♦检查方法：
♦
（1）检查建筑外墙金属窗、塑料窗的现场抽样检测报告。
♦
（2）淋水观察检查。
每3～4层（有挑檐的每1层）设置一条横向人工淋水带，淋水时间不宜少于1h。
然后进户目测观察检查，对户内外门、窗有渗漏水、渗湿、印水现象的部位作醒目标记，查明渗漏原因，并将检查、处理情况作出详细书面记录。
人工淋水试验设备及方法参照附录D。
♦检查数量：
♦1、建筑外墙金属窗、塑料窗现场抽样数量按国家、行业和江苏省有关规定执行。
2、人工淋水全数检查。
3、厨卫间、开放式阳台等有防水要求的楼地面，防水地面不得存在渗漏和积水现象，排水畅通。
♦检查方法：
蓄水、放水后检查。
蓄水深度不小于20㎜，蓄水时间不少于24h。
♦检查数量：
全数检查。
4、厕浴间、厨房和有排水（或其他液体）要求的建筑地面面层与相连接各类面层的标高差应符合设计要求。
♦检查方法：
目测和测量
♦检查数量：
全数检查。
5屋面防水，顶层户内不应有渗漏痕迹。
♦检查方法：
观察检查。
♦（南京市做法：
平屋面分仓蓄水不少于24小时。
天沟及所有管道根部蓄水深度不得小于20mm；坡屋面淋水试验不小于2小时）
♦检查数量：
遂户全数检查。
（六）其他
1地下室防水等级应符合设计要求，如设计无要求，应不低于2级。
♦检查方法：
观察检查。
♦检查数量：
全数检查。
2地下室通道的净高不应小于2m（允许偏差-20mm）
♦检查方法：
用钢尺或激光测距仪量测。
♦检查数量：
走道净高按10延长米检查1处，但不少于3处。
3烟气道表面无开裂；进气口应安装可拆卸式防火止回阀，并印制出厂合格标识。
止回阀阀板摆动灵活，关闭位置准确。
♦检查方法：
观察检查和用钢尺量测。
♦检查数量：
全数检查。
4厨房间及无外窗的卫生间应预留通风设施的位置及排风机的位置和电源。
♦检查方法：
观察检查。
♦检查数量：
全数检查。
5信报箱安装设置应符合设计要求、安装牢固，配件齐全。
♦检查方法：
观察检查。
♦检查数量：
全数检查。
表1－1
住宅工程室内空间尺寸质量分户验收记录表
总页第页
工程名称
房（户）号
检查日期
房间
设计净高
实测值（mm）
计算值（mm）
H
H1
H2
H3
H4
H5
L1
L2
L3
L4
净高
净开间
净进深
最大偏差
极差
极差
极差
室内空间尺寸测量示意图
套型示意图贴图区，标注房间编号
验收结论
实测房间，合格房间，需整改处理房间：
建设单位
监理单位
施工单位
物业公司
验收人员：
验收人员：
验收人员：
验收人员：
注：
1、偏差为实测值与设计值之差的绝对值；极差为实测值中最大值与最小值之差，抽测不合格点数据在表内用笔圈出。
2、L，距墙（柱）角为300~500mm各测1点，中心处测1点。
表1—2
住宅工程门窗、栏杆安装质量分户验收记录表
总页第页
工程名称
房（户）号
检查日期
序号
验收项目
验收记录
1
门窗安装
外窗台高度
2
外窗渗漏
3
门窗开启
4
安全玻璃
5
栏杆安装
栏杆高度
6
竖杆间距
7
防攀爬措施
8
护栏玻璃
验收结论
建设单位
监理单位
施工单位
物业公司
验收人员：
验收人员：
验收人员：
验收人员：
表1－3
住宅工程楼地面墙面天棚抹灰质量和防水质量
分户验收记录表
总页第页
工程名称
房（户）号
检查日期
序号
验收项目
验收记录
1
楼地面、墙面和天棚
楼地面空鼓、裂缝、起砂
2
墙面、天棚、空鼓、裂缝、脱层和爆灰
3
防水
屋面渗漏
4
卫生间等有防水要求的地面渗漏
5
外墙渗漏
验收结论
建设单位
监理单位
施工单位
物业公司
验收人员：
验收人员：
验收人员：
验收人员：
表2：
住宅工程质量分户验收记录
总页第页
工程名称
房（户）号
号楼单元户
建设单位
开竣工日期
年月日－年月日
施工单位
监理单位
序号
验收项目
验收内容
验收结论及记录
1
楼地面、墙面和天棚
裂缝、空鼓、脱层、地面起砂、墙面爆灰
2
门窗
窗台高度、门窗开启、安全玻璃、玻璃层数
3
栏杆
栏杆高度、竖杆间距、防攀爬措施、栏杆玻璃
4
防水
屋面渗漏、卫生间等防水地面渗漏、外墙渗漏
5
室内空间、构件尺寸
室内净高、净开间
6
给排水安装
预埋管道标识、安装固定、管道渗漏、管道坡向、伸缩节阻火圈、地漏水封
7
电气
插座相序、接地、户内照明配电箱配置、照明试验、等电位连接
8
其它
烟道、空调孔设置等
分户验收结论
建设单位
监理单位
施工单位
物业公司
项目负责人：
（公章）
年月日
总监理工程师：
（公章）
年月日
项目经理：
（公章）
年月日
项目负责人：
（公章）
年月日
注：
本表一式五份，建设、监理、施工、物业、住户各一份。
表3
住宅工程分户验收汇总记录
工程名称
总户数
建设单位
验收户数
施工单位
监理单位
升级会员 