徐汇滨江地块可研.pptx

徐汇滨江地块可研.pptx

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,上海复地,2014年5月,上海市徐汇滨江商住办项目可研报告,投资亮点,2,本项目位于徐汇滨江商务核心区南侧，近期供应量目前较少，未来产品竞争力较强。

随着徐汇滨江商务区的不断开发发展，未来区域价值将会逐渐得到提升。

所在区域为徐汇滨江商务区，且东与浦东前滩CBD（建设中）隔江相望，该区域未来发展前景巨大。

目录,内部资料注意保密,3,一、项目概况二、项目主要可研假设三、项目收益指标及分析,一、项目概况基本信息,4,项目名称,徐汇滨江商住办综合项目,地理区位,北临夏泰浜路，西临喜泰路，东临天钥桥南路，南侧为龙腾大道延伸段，东南临黄浦江,土地价格（起拍价）,土地总价：

土地单价：

楼面地价：

246035万元3390万元/亩23111元/平方米,出让或转让,产权交易所挂牌,土地款支付,挂牌成交后5个工作日内支付60；30内支付35；60天支付5。

进展情况,2014年5月6日产权交易所挂牌2014年6月4日挂牌报名截止,可建设用地（）规划用地性质容积率建筑密度绿地率,建筑高度地上可建面积（）其它说明,48389.7商住办2.2以批准设计方案为准30%不超过60米，沿江第一排不超过40米106457住宅建面占73；商业建面占20；办公建面占7。

喜泰路,黄浦江,一、项目概况宗地区位,5,前滩国际商务区350万平方米的建筑容量，计划打造集总,部商务、文化传媒、体育休闲等功能为一体的上海城市副中心。

是陆家嘴的升级版，将形成跨国公司地区总部和国内跳变型企业进入上海的集聚区。

徐汇滨江开发区商务核心区WS5-C单元前滩国际商务区,WS7-D单元,项目位于徐汇滨江WS5-C片区，北邻滨江商务核心区，东望前滩国际商务区徐汇滨江规划WS3-B单元,一、项目概况交通条件,6,本案自驾出行交通便捷；但离轨道交通站点较远,沿中环轻松进入浦东，行车到达前滩商务区仅1.7公里；,沿龙吴路进入内环，到达徐家汇市中心，行车距离6公里，仅需10-15分钟,项目距离11号线龙耀路站约1.6公里；距离3号线石龙路站约2公里,中环,内环,龙吴路,3号线,M石龙路站,M龙耀路站11号线本案前滩商务区,一、项目概况周边资源,上海植物园,植物园,本案,住宅区,上海轻工业学校,创意园区（待改建）,人才公寓和经济适用房（建设中）,住宅区,住宅区,龙南菜市场,龙南小学,成熟的居住生活区地块周边为樟树苑、滨江小区、龙南新村、绿邑新苑资、叠加苑等成熟的住宅小区，周边生活配套能满足基本生活需求资源景观优势强东观黄浦江，西眺植物园，未来更有前滩商贸沿江展示景观轴商业配套档次不高主要以社区型商业为主，门面展示面品质一般，缺少集中的大型商业卖场。

周边现在多为破旧的厂房、仓库，小环境欠佳学校资源一般就读学校为龙南幼儿园、龙南小学、龙苑中学龙吴路城市面貌不佳重要的交通干道，但集卡较多，噪音大，灰尘大，也影响了沿路的房产价格,龙苑中学龙南幼儿园,一、项目概况宗地现状,其中,其中,住宅建筑面积商业建筑面积办公建筑面积总建筑面积住宅建筑面积商业建筑面积办公建筑面积配套建筑面积,48389.72.2060米32201.599406248.2153192.0177939.7821339.77177.763854,项目地块控制指标一览表总用地面积容积率限高,一、项目概况二、项目主要可研假设三、项目收益指标及分析,目录,内部资料注意保密,9,二、项目可研假设,10,付款条件,付款时间,付款金额,占总转让价款的比例,项目为上海联合产权交易所挂牌转让项目所在股权及相应债权。

具体为上海濠泉房地产有限公司100股权及相应债权。

以上付款均按底价计算，如有竞价溢价，按占总地价款的比例支付。

项目背景项目公司（上海濠泉房地产公司）100股权及债权由联交所挂牌挂牌。

参与该项目股权转让挂牌须同时参与受让另二个挂牌项目（上海建配龙公司股权及上海兴力达公司），接受上述两个项目的产权转让公告的要求和条件，并在登记受让意向、缴纳保证金且进行至少一次有效报价后方能获得上海濠泉公司的受让资格。

运作方式：

2014年6月4日之前，提交三个公司股权竞买申请；取得产权交易机构确认受让资格后3个工作日内缴纳交易保证金。

联交所先挂牌上海建配龙公司股权及上海兴力达公司股权，在出一次有效报价后，获得竞买濠泉公司资格。

参与濠泉公司股权竞买，若多家，则采用竞价方式。

11,二、项目可研假设,二、项目可研假设（土地与交易风险）,12,交易形式为上海市联合产权交易所挂牌公司股权及债权转让，规避其他债务债权风险参与本项目所在濠泉公司的股权转让，必须报名参与另二个挂牌项目的竞买。

即必须先参与另两个挂牌项目的报价，方具有参与本项目竞买资格。

参与另两项目竞价，若仅我司一家报价，无人竞价，则仅我司有本项目竞买资格，可以底价取得三项目；若另两项目多人竞价，则先出价有利，可获取本项目竞买资格，又不会竞得另两项目；若另两项目多人竞价，则本项目将会进入竞价环节，可能产生较高溢价。

必须同时提交三个项目的竞买保证金，合计约17亿。

若同时获取三项目，则交易底价总金额72.6亿元，须在6090天内付清，资金压力较大。

13,徐汇区龙华路1960号地块占地90139平方；容积率2.95；商住办综合，楼板价2.72万/平米；开发商：

绿地；09年9月成交,徐汇区滨江XH129B-02、129D-01地块占地66530平方；容积率2.5；商住办综合，楼板价2.7万/平米；开发商：

保利；12年10月成交,徐汇区黄浦江南延伸段WS5单元188S-K-2地块占地18551平方；容积率3.75；商办，楼板价1.45万/平米；开发商：

湘芒果；14年1月成交,（m2）,土地面积土地用途,容积率成交时间中标者,中标价单价（万元）（万元/亩）,楼板价（元/m2）,区县,住宅32.390193.9商办66.7其他配套1,2.95,2009年9月,绿地,724500,5355,27232,徐汇区龙华路1960号地块,66530.1,住宅45,2.5,2012年10月,上海保利建锦,信保,450000,4509,27055,徐汇区滨江XH129B-02、,地块名称地块位置徐汇区龙华东至规划东安路、南至路1960号地规划一路、西至规划三块路、北至规划龙华路徐汇区滨江东至阳光路、XH129D-XH129B-02、01地块，南至瑞宁路，XH129D-01地块徐汇区黄浦江南延伸段WS5单元188S-K-2地块（地上部分）,二、近期项目周边土地成交情况,商办住地块商办地块,复地兆丰地块,三、市场分析滨江开发规划,本项目,在上海“十一五”规划中，浦江两岸开发的完整规划炉。

开发的核心：

围绕世博，服务世博，呼应世博，增强世博的辐射和集聚效应.总体目标：

全面完成世博园区开发任务，基本完成重点地区开发，杨浦大桥与卢浦大桥之间开发初具轮廓。

本项目处于浦江两岸开发轴的南段位置。

陆家嘴之后最大的片区开发机会之一，但本项目区域在江景和政策环境方面都明显弱于陆家嘴、北外滩和世博等区域。

三、市场分析徐汇区功能规划,区域功能徐家汇商圈城市副中心，成熟商务区漕河泾技术开信息通讯、生物医药、新材料等高新发区技术产业的研发和制造，以及生产性服务业等。

主要功能是交通枢纽集散中心、地区商贸服务产业中心、创意产业等。

上海南站现代交通商贸服务区衡山路复兴路历史文化风貌区枫林生命科学园区,滨江休闲居住商务区,集历史风貌保护、高档商务、休闲娱乐、观光旅游于一体，展现上海海派文化精华和历史人文底蕴。

主要功能是生命科学研发、医疗保健服务、教育培训和国际交流、医疗器材和药品会展等。

交通商贸，服务创意,本案,滨江生活休闲区距徐家汇城市副中心约5公里。

和徐家汇、光大会展中心衔接和呼应，漕河泾开发区、龙华旅游城、上海植物园等产业园区产生直接的辐射和服务作用，成为上海滨江板块的商务办公居住中心。

三、市场分析区域规划,黄浦江南延伸段WS5单元（C单元）区域功能定位：

“聚焦现代服务业，重点发展商贸办公、航空服务等内容，打造滨江商务中心区（徐家汇副中心的延伸）“；WS5单元经营性用地占13%，集中在云锦路以东部分。

本案位于商务片区临江区域，同时具有滨江高端商务资源以及滨江景观资源，具有打造中、高端项目的潜力。

三、市场分析商业辐射人口预期,17,项目位于徐汇滨江核心商务区南侧，项目未来核心辐射范围内常住人口约7.5万人，未来预期导入人口约2万人；次核心辐射范围人口约26.8万人，预计辐射6.1万人。

总计,26.8,6.1,2公里,1公里,三、市场分析城市住宅市场分析,18,市场供求：

上海楼市短期供求关系扭转，市场观望气氛加重,三、市场分析城市住宅市场分析,各产品线销售表现：

高端公寓供应被动井喷，库存进一步放大；中端及普通公寓销量有所下滑，但存量压力可控。

别墅延续低销量、高库存压力持续。

2014年1-4月销售表现,2013年1-4月销售表现,成交同比变化（套数）,普通公寓（3万/平以下）中高端公寓（3-6万/平）高端公寓（6万/平以上）独立别墅,联排别墅,上海公寓产品各面积段成交套数走势（10年-13年）,0,10年,11年,12年,13年,成交结构：

80140平的刚需、刚改产品仍为市场主力，成交较为稳定，价格也稳步有升，刚需刚改类产品，抗市场风险能力较强。

1000020000400006000080000100000120000,15000,20000,25000,30000,35000,40000,10年,11年,12年,13年,上海公寓各面积段产品成交均价走势10（年-13年）,价格稳步上升,三、市场分析城市住宅市场分析,9000080000700006000050000400003000020000100000,101103105107109,011,111113115117119,111,202020202020120202020202012020202020,121123125127129,201,211,2020202020,131133135137139,201,311,2020,141143,0,20000,40000,60000,80000,100000,三、市场分析区域住宅市场分析,供应面积成交面积成交均价龙华板块10年至14年4月，新增供应27.96万方，1256套，成交32.73万方，1524套，供求比为0.85；区域成交价格表现为震荡上行！

主力成交均价在50000-65000元/平之间！

市场供求：

徐汇滨江板块整体呈现求大于供的供求格局，主力成交均价在50000-65000元/平，月均去化面积为6294平，月均去化套数为29套,单位：

平,单位：

元/平,7006005004003002001000,22,11111111112,0880900102030405060708090,以-01-1-1-1-1-1-1-1-1-1-2-以,下0900102030405060708090上,14年13年12年11年10年,8007006005004003002001000,以-0,1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-2-,11111111112,0880900102030405060708090,以,下0900102030405060708090上,14年13年12年11年10年,徐汇滨江公寓住宅历年供应套数分配图（10-14年）,徐汇滨江公寓住宅历年成交套数分配图（10-14年）,三、市场分析区域住宅市场分析,供求结构：

市场主力供求以200平以上大宅为主，刚需、刚改产品成稀缺！

三、市场分析区域住宅市场分析,23,区域的产品情况：

区域内开发主要集中在丰谷路以北，多为综合体；其中公寓定位多为高端奢享型，以200平以上的大平