江苏省物业管理条列.docx

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江苏省物业管理条列

江苏省物业管理条例（修订草案听证会稿）

发布日期：

2012-05-11浏览次数：

2727字号：

[大中小]

第一章　总　则

第一条　为了规范物业管理活动，维护当事人的合法权益，根据有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条　本省行政区域内的物业管理活动适用本条例。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条　省人民政府住房和城乡建设行政主管部门是本省物业管理的行政主管部门。

设区的市、县（市、区）建设（房产）行政主管部门是本行政区域内物业管理的行政主管部门。

县级以上地方人民政府其他有关部门，应当依照各自的职责分工，共同做好有关管理工作。

第四条　街道办事处、乡镇人民政府应当将物业管理纳入社区社会管理和公共服务体系，加强辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

第五条　县级以上地方人民政府应当支持物业管理行业的发展，建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，提高物业管理水平，物业服务企业按照国家和地方有关规定享受优惠政策。

第六条　物业管理行业协会应当发挥桥梁和纽带作用。

加强行业自身建设与管理，制订行业自律规范，促进行业诚信经营和服务体系建立，维护市场秩序和公平竞争，促进行业健康发展。

第二章业主、业主大会与业主委员会

第七条　房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第八条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第九条　物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。

第十条　新建项目的建设单位在房屋销售前，根据本条例规定，提出物业管理区域划分方案，报街道办事处或者乡镇人民政府及物业管理行政主管部门备案；在房屋销售时，应当将物业管理区域划分情况作为房屋买卖合同的内容。

已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由物业管理行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府确定物业管理区域的划分方案。

第十一条　物业管理区域内全体业主组成业主大会，一个物业管理区域成立一个业主大会。

但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

符合下列条件之一的，应当在物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导协助下，召开首次业主大会：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上；

（二）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；

（三）首套房屋出售并交付使用已满二年的。

第十二条　符合成立业主大会条件的，县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到建设单位或者业主五人以上公开联名，提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。

筹备召开首次业主大会所需费用由建设单位承担。

第十三条　首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处或者乡镇人民政府、社区居民委员会等派员组成。

筹备组中的业主代表由街道办事处或者乡镇人民政府组织业主推荐产生。

业主大会筹备组人数应当为单数，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。

筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。

业主大会筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内进行公示。

业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处或者乡镇人民政府协调解决。

第十四条　业主大会筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会召开的时间、地点和内容；

（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会上的投票权数；

（四）提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；

（五）召开首次业主大会的其他准备工作。

对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会召开十五日前，在物业管理区域内公告，并书面通知全体业主。

业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会。

第十五条　下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十六条　业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式召开。

但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以书面委托代理人参加业主大会。

业主大会决定本条例第十五条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本条例第十五条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

第十七条　业主大会分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十八条　召开业主大会，应当于会议召开十五日前通知全体业主。

召开住宅小区的业主大会，应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十九条　业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

第二十条　业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

第二十一条　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

第二十二条　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

第二十三条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十四条　业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安、消防等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

第二十五条　具备成立业主大会条件但未成立的住宅小区，经物业所在地的物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导后仍不能成立的，可以由街道办事处或者乡镇人民政府、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。

物业管理委员会的人员组成，应当公开征求所在物业管理区域内的业主意见，公布实施。

第二十六条　同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。

业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

业主小组应当履行下列职责：

（一）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿；

（二）决定本小组范围内住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护；

（三）决定本小组范围内的其他事项。

业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。

业主小组行使前款规定职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。

第二十七条　街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理矛盾投诉调解、物业应急维修服务和物业服务等社区服务机构，完善社区公共服务体系，为业主提供基本服务。

第二十八条　实施物业管理的住宅区，实行联席会议制度。

联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集。

联席会议由业主委员会委员、业主代表、物业服务企业、专业经营单位、社区居民委员会、公安派出所、物业管理行政主管部门等参加。

住宅区物业管理工作联席会议主要协调下列事项：

（一）业主委员会和有关部门未按照规定履行职责的情况；

（二）物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题；

（三）物业管理区域内发生的突发事件；

（四）物业管理与社区管理的衔接和配合；

（五）需要协调的其他物业管理事项。

第三章　前期物业管理

第二十九条　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

前期物业服务合同可以约定期限。

但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第三十条　住宅物业的建设单位，应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的，经物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第三十一条　建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

第三十二条　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第三十三条　前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。

出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担。

房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。

已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。

第三十四条　新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照总建筑面积千分之三至千分之四配置物业服务用房，最少不低于一百平方米，并无偿移交。

物业服务用房不计入分摊公用建筑面积，其产权属全体业主所有，不得转让和抵押。

其中，用于业主委员会议事活动用房，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。

保障性住房应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营用房，收益用于弥补物业服务费不足。

具体标准由设区的市人民政府制定。

物业服务用房配置，应当为地面以上的非居住房屋，方便业主，具备独立、正常使用功能。

第三十五条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

第三十六条　鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。

第三十七条　物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。

第三十八条　新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线，应当按照国家技术标准和专业技术规范统一设计，由相关专业经营单位依法组织具有资质的单位安装施工，所需费用依照有关工程计价规定确定，由建设单位承担。

建设单位在竣工验收后，应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备及相关管线的所有权移交给组织安装施工的专业经营单位，专业经营单位应当接收并承担维修、养护、更新和管理的责任。

专业经营设施设备包括变（配）电、二次供水、燃气调压等设施设备及相关管线。

第三十九条　实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环境保护等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；

（三）教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、环境卫生、社区服务等公共服务设施已按照规划设计要求建成；

（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

（六）物业使用、维护和管理的相关资料完整齐全；

（七）法律、法规规定的其他条件。

第四十条　新建住宅小区，建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照本条例第三十九条规定的条件，进行综合验收。

验收结果应当向物业管理行政主管部门备案。

第四十一条　建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。

前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。

第四十二条　现场查验二十日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

第四十三条　物业服务企业应当自物业交接后三十日内，持下列文件向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门办理备案手续：

（一）前期物业服务合同；

（二）临时管理规约；

（三）物业承接查验协议；

（四）建设单位移交资料清单；

（五）查验记录；

（六）交接记录；

（七）其他承接查验有关的文件。

建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况，在物业管理区域内公告。

第四十四条　物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案，并妥善保管。

物业承接查验档案属于全体业主所有。

前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，解聘的物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起十日内，向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下，向选聘的物业服务企业移交物业承接查验档案。

第四十五条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

建设单位委托物业服务企业维修的，应当与物业服务企业另行签订委托协议。

第四十六条　新建住宅物业的建设单位应当在房屋所有权初始登记前，向项目所在地的物业管理行政主管部门交存物业质量保修金，专项用于保修期内物业维修。

物业质量保修金按照当地个人交存首期住宅专项维修资金的相同比例交存，可以采用现金方式，也可以采用担保方式。

第四十七条　建设单位不履行住宅物业保修义务的，业主、业主委员会或者物业服务企业可以提出申请，经物业管理行政主管部门核实后，在物业质量保修金中列支维修费用。

保修期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足。

第四十八条　住宅物业工程质量保修期限届满前三个月，建设单位应当以书面形式在物业管理区域内及时公告；保修期限届满后，建设单位履行法定保修责任的，物业管理行政主管部门应当将与分部工程相对应的物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。

第四章　物业服务

第四十九条　从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格。

建设单位、业主选聘的物业服务企业应当按照国家规定取得物业服务企业资质。

第五十条　从事物业服务的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人。

更换项目负责人的，应当及时告知业主并进行公示。

业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。

第五十一条　一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第五十二条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第五十三条　物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，物业服务企业应当委托专业单位维修和养护。

第五十四条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则确定。

物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。

鼓励物业服务企业开展价格竞争，形成与市场相适应的价格调节机制。

第五十五条　物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

下列方式选聘物业服务企业的，实行政府指导价：

（一）新建住宅实施前期物业管理，建设单位采取邀请招标方式选聘前期物业服务企业的；

（二）新建住宅实施前期物业管理，建设单位经批准采取协议方式选聘前期物业服务企业的；

（三）业主、业主大会决定采取政府指导价选聘物业服务企业的；

（四）法律、法规另有规定的。

第五十六条　价格行政主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑城市物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况，及时制定和调整物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度的指导价，每年向社会公布。

具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定执行。

第五十七条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者使用人应当及时结清物业服务费。

第五十八条　物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按照约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

具体收费方式由物业服务合同约定。

实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，接受业主委员会的核查。

第五十九条　物业服务合同约定采取酬金制收取物业服务费的，免征营业税；物业服务企业代收专业经营费用所得的报酬，免征营业税；物业服务用房免征房产税和城镇土地使用税；物业服务企业受业主委托向专业经营单位缴纳的公共用水、用电等费用，按照居民生活用水、用电等方式计价。

第六十条　物业服务企业约定收取的物业服务费，应当明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第六十一条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环境卫生、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

最终用户是指接受供水、供电、供气、供热、环境卫生、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。

上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托给物业服务企业实施。

双方应当签订有偿服务合同，物业服务企业接受委托代收前款有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第六十二条　物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，并按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。

没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

业主或者业主大会对公布的共用场地、共用设施设备产生的水电费的分摊情况提出异议时，物业服务企业应当及时答复。

第六十三条　物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定选聘或者续聘物业服务企业，将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府，并在物业管理区域内公告。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会、物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府，并在物业管理区域内公告。

业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

第六十四条　业主共同决定解聘物业服务企业的，解聘的物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。

解聘的物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序。

解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，业主委员会应当与解聘的物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁。

选聘的物业服务企业不得强行接管。

街道办事处或者乡镇人民政府和物业管理行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

第六十五条　业主大会决定选聘新的物业服务企业的，解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与选聘的物业服务企业履行下列交接义务：

（一）移交物业共用部分；

（二）移交本条例第四十二条规定的相关资料；

（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养、定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

（四）结清预收、代收的有关费用；

（五）法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。

物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，原选聘的物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定之日。

第六