住宅小区项目可行性研究报告代项目可行性研究报告.docx
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住宅小区项目可行性研究报告代项目可行性研究报告
住宅小区建设项目
可行性研究报告
（代项目建议书）
附件：
1、湖南省通信产业服务有限公司法人营业执照
2、湖南省通信产业服务有限公司南天房地产开发分公司法人营业执照
3、湖南省通信产业服务有限公司房地产开发企业资质证书
4、项目招标基本情况表
附图：
1、项目地理位置图
2、项目总平面布置图
总论
一、项目概况
1、项目名称
xxxxxxxxx住宅小区建设项目
2、项目建设单位
xxxxxxxxxxxxxxxxxx公司
3、项目负责人
xxxxxxxxxxxxxxxxxx公司法定代表人
4、项目建设地点
项目建设地点位于xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，地块北侧为湖南邮电培训中心，地块东侧为湖南省劳动人事学校；地块南侧紧临白竹坡路，高差变化复杂；地块西侧为湖南省老干部修养所；地块与湖南省邮政电培训中心、湖南省劳动人事学校及湖南省老干部修养所一起位于南侧的白竹坡路、东侧的望龙路、北侧的远大路、西侧的杉木路的围合之中，整个地块的外部环境良好，交通十分便利。
5、项目拟建内容与规模
项目总用地面积58993.54平方米，折合88.49亩，净用地面积57403.54m2，折合86.105亩，项目规划总建筑面积135395.57平方米，其中地上建筑面积114481.15平方米[含低层住宅总建筑面积10288.82平方米；高层住宅总建筑面积99323,26平方米;公共配套总建筑面积4869.07平方米（含幼儿园建筑面积1281,53平方米、网球中心建筑面积1500.00平方米、社区用房建筑面积506.69平方米、物业管理用房建筑面积建筑面积510.49平方米、商业网点建筑面积1070.36平方米）]。
地下车库及人防总建筑面积20914.42平方米。
共建停车位616个（地下室停车位443个，私家车库停车位46个，地面停车位127个）。
项目容积率1.99，建筑密度25.19%，绿地率40.5%。
二、建设单位基本情况
湖南省通信产业服务有限公司为中国电信控股境外上市企业。
公司设置综合部、计划财务部、市场经营部、工程技术部、分析管理部五个职能部门，是一个集高新技术、设计、监理、软件开发、房地产开发、通讯工程等一体的企业。
公司技术、资力雄厚，设备先进，管理科学；公司自成立以来，始终本着“科学开发、多元发展”的方针，以优质的服务、高标准的质量、良好的信誉回报社会，获得了相关部门的认可和用户的广泛好评，历年来，所开发的项目合格率达100%，优良率80%，创下了骄人的业绩。
三、申请依据与研究范围
1、申请依据
（1）工业与民用建筑可行性研究深度要求
（2）国家发改委、建设部2006年7月联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》
（3）建设部建标[2000]205号《房地产开发项目经济评价方法》
（4）《投资项目可行性研究指南》（中国国际工程咨询公司编著）
（5）其他有关专业设计规范
（6）建设单位提供的其他各项基础资料
2、研究范围
本项目申请报告以建设单位提供的有关资料和国家有关法令、政策、规程、规范等为基础，对该项目的建设必要性、市场前景、建设规模和建设方案、建设的条件与场地布局、主要生产技术方案和工程技术方案、环境保护、投资估算及资金筹措、财务效益与综合效益等方面进行了综合分析研究，并据此提出研究结论和建设。
四、主要技术经济指标
项目主要技术经济指标见表1-1。
表1-1主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
项目总用地面积
m2
58993.54
折合88.49亩
1.1
项目净用地面积
m2
57403.54
折合86.105亩
2
项目总建筑面积
m2
135395.57
2.1
计容积率建筑面积（地上）
m2
114481.15
2.1.1
低层住宅建筑面积
m2
10288.82
2.1.2
高层住宅建筑面积
m2
99323.26
2.1.3
公共配套建筑面积
m2
4869.07
2.1.3.1
幼儿园建筑面积
m2
1281.53
2.1.3.2
网球中心建筑面积
m2
1500.00
2.1.3.3
社区用房建筑面积
m2
506.69
2.1.3.4
物业管理用房建筑面积
m2
510.49
2.1.3.5
商业网点建筑面积
m2
1070.36
2.2
地下建筑面积（不计容积率）
m2
20914.42
地下车库及人防建筑面积
3
停车位
个
616
集中地下室443个，私家车车位46个，地面停车位127个
4
容积率
1.99
5
建筑密度
%
25.19
6
绿地率
%
40.5
7
建设期
年
2
2009.3-2011.2
8
项目总投资
万元
29453.7
9
利润总额
万元
3225.3
10
所得税
万元
806.3
11
税后利润
万元
2419.0
12
项目投资财务内部收益率
%
18.47/15.73
税前/税后
13
项目投资回收期
年
2.69/2.73
税前/税后
14
借款偿还期
年
3
15
投资利润率
%
10.18
16
投资利税率
%
16.60
五、研究结论与建议
1、研究结论
（1）项目的建设符合《长沙市总体规划（2003～2020）》的要求，而且项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的调整和城市面貌的改进。
项目符合长沙市城市发展的整体规划，可促进长沙市产业结构的调整，有利于增强长沙市城市功能的辐射作用，符合长沙市城市未来的发展方向。
（2）项目可有效地盘活当地的土地资源，严格按照市规划局的规划设计要点进行整体规划，满足城市景观设计的要求，完全符合城市规划、消防、交通等各项要求，有利于增强长沙的城市功能，促进地区商务经济的发展，对于提高人们的生活质量有着非常重要的作用。
（3）项目建设总投资为29453.7万元，经测算，所得税后项目财务内部收益率15.73%，所得税后项目投资回收期为2.73年，在财务上是可行的。
（4）从项目的敏感性分析计算来看,项目具有一定的抗风险能力。
2、建议
（1）勘察设计是项目建设的基础工作，也是项目投资控制的关键，建设单位应尽快委托有资质的单位开展这方面的工作，充分做好建筑方案的比选工作，从而为项目的建设与投资控制打下良好的基础。
（2）工程质量是项目的生命线，建设单位应严格控制好工程的发包与材料采购，通过公平竞争、择优选取的招投标形式，选择合格的施工单位和材料厂商，确保施工质量和工程进度。
（3）资金是项目顺利进行的保证，建设单位应精心安排好工程进度计划，确保工程建设资金足额到位，从而保证项目的顺利实施。
综上所述，本项目是可行的，但项目建设单位应加强开发建设过程中的成本与质量控制工作，以确保其社会效益和财务效益的实现。
第一章
项目建设的必要性
一、项目背景
长沙市是湖南的省会，经过改革开放20多年来的发展，已经取得了令人瞩目的成就，具备了自身独特的发展优势。
进入21世纪以来，面对国内国际新的发展形势，长沙市的发展既有难得的机遇又有严峻的挑战，在国家全方位开放的条件下，长沙市必须在现有优势的基础上抓住机遇做大做强，从而赢得发展的主动权。
省委、省政府在认清当前形势的条件下确定了“一点一线”和长、株、潭一体化的发展战略，要求长沙市尽快增强中心城市的吸引力和辐射力，充分发挥“龙头”的作用，这就给长沙的发展增加了前所未有的推动力。
在当前的条件下，长沙中心城市的功能和作用要得以充分发挥，尚需付出艰苦的努力，必须尽快完善城市基础设施等制约城市快速发展的“瓶颈”。
为此，长沙市中长期经济社会发展战略纲要为长沙的发展描绘了宏伟的蓝图，计划用15年左右的时间把长沙建设成为繁荣、开放、文明、秀美的现代化中心城市。
市政府各部门围绕这一目标重新调整了城市空间的形态，计划通过加强环境治理、道路整治和绿化广场的建设，力争实现把长沙建设成为结构合理、发展空间广阔、城乡一体的区域性现代化中心城市的目标。
隆平高科技园的前身是马坡岭农业科技园，是长沙高新区“一区四园”之一，也是正式批准的全国两个国家级农业高科技园之一。
园区位于长沙市芙蓉区东岸乡，园内聚集了湖南农业大学、湖南省农业科学院等众多的大专院校和科研院所，是我国农业领域科研能力最强、科研成果最集中的基地之一。
近年来，在省、市各级各部门的大力支持下，隆平高科技园高速发展，现有入园企业205家，技工贸总收入近100亿元，成为芙蓉区一个新的经济增长点。
园区初步形成了电子信息、新材料、生物技术、现代农业等特色优势产业。
自2006年起，园区坚定不移地走都市工业之路，坚持高效集约利用土地，先后建设了湖南省留学人员创业园（金丹科技创业大厦）、广发隆平创业服务中心、湖南省科研成果转化中心等多层、高层工业厂房及企业总部办公楼宇，在全省乃至全国都产生了积极的影响。
二、项目建设的必要性
1、应对挑战、加快发展的需要
跨入新的世纪后，世界经济仍然保持着较快的增长势头，经济全球化、新技术革命和经济结构大调整以及加入世界贸易组织都加快了国内市场化、工业化和农业产业化的进程。
特别是将高新技术融入传统的制造业和农业，使传统产业发生了革命性的变化，这对拓宽长沙参与国际竞争的渠道、主动承接国际先进技术和产业的转移、加快经济结构调整和产业结构优化升级都是一次难得的机遇。
面对新的形势，长沙必须加快城市基础设施建设的步伐，而长沙高新技术产业开发区和长沙高新区隆平高科技园是长沙市推进城镇化建设、加快工业发展、促进农业产业化、引进高新技术企业进入长沙创业发展的先锋，具有良好的示范和带动作用，项目的建设将为长沙高新区和长沙高新区隆平高科技园的经济发展打下坚实的基础。
2、国民经济发展的需要
当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期。
为促进国民经济稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。
根据国家统计局的分析与研究，房地产因国民经济的拉动作用增幅约1.5～2个百分点。
长沙房地产占GDP的比重近几年虽上升趋势，但对于一个高速发展的城市而言其在国民经济中所占份额仍然偏低。
随着阻碍市场发展因素的消除、人们消费与置业观念的更新，房地产业的发展潜力很大，存量和增量市场启动后，房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。
同时，房地产对相关行业的带动作用很大。
据测算，房地产的生产、流通和消费，将会对几百大类、几万个品种的产品提出新的要求，与几十个产业的经济活动相关联，投资带动系数为1.95。
所以，房地产已成为中央扩大内需、启动消费的重点，是社会广泛看好的消费热点和经济增长点。
根据国家有关部门的分析与预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变。
近期我国居民住宅的发展目标是户均一套、人均一室，力争在2010年达到人均建筑面积35m2，主导户型为三室两厅和两室两厅。
由于房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续、健康、稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一，国家相关部门的领导表示，房地产业目前已成为国民经济的重要支柱产业。
因此，项目的建设是国民经济发展的需要。
3、实现国家产业政策的需要
从宏观政策环境分析，一是国家把房地产业作为国民经济的支柱产业，加大了对房地产业发展的支持力度；二是国家将启动消费、拉动内需作为国民经济增长的重要举措，采取各种政策和措施，大力发展和启动住宅消费；三是深化住房制度改革，彻底停止实施住房实物分配制度，全面推进住房商品化、市场化的进程；四是通过推进经济适用房及廉租房建设，保障中、低收入家庭的住房需求；五是先后出台了旨在依靠科技进步提高住房质量的一系列标准体系，实施了小康住宅和康居工程试点，为长沙房地产业持续、健康发展提供了良好的外部环境。
自1998年初党中央、国务院决定在全国范围内停止实施住房实物分配、逐步实行住房分配货币化以来，住房分配制度的改革正在逐步实施，住房市场体系、住房供应体系和住房金融体系等方面都有了重要进展，从而推动了住房新体制的建立。
为了把房地产业培育成为国民经济新的增长点，党中央、国务院把深化房改、启动居民住房消费、加快住宅建设作为扩大内需的重要内容。
我国房地产业今后的发展方向将是继续坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，健全和完善住房一级市场，搞活住房的二、三级市场和租赁市场；坚持以市场需求为导向，调整房地产的供给结构；坚持深化住房制度改革，加快建设和完善适合我国国情的住房保障体系制度；消除阻碍房地产市场化和居民消费的体制性、政策性障碍，继续加大公有住房的改革力度，完善住房货币分配制度，健全和完善对困难家庭的廉租住房制度，进一步加强经济适用住房的建设和管理。
目前，旧的住房体制已经打破，国家已停止了住房实物分配，正在推进住房分配的货币化。
项目建设完成后，可以为相关单位以及附近居民提供与国家政策相适应的商品住宅，从而在国家产业政策的支持下调整住房产权关系、推动国家住房制度改革的深化。
4、城市发展的需要
长沙市是我省政治、经济、文化、科技中心，全市现有常住人口646.5万人，全市土地总面积11819.5平方公里，其中市区常住人口220万人，市区面积556平方公里，建成区面积186平方公里。
根据长沙市长期经济发展纲要和长沙市总体规划修编的内容，到2020年长沙市城市人口规模将达到350万人，城市用地规模将达350平方公里，在全省率先基本实现现代化，把长沙初步建成为中部地区重要的区域性中心城市。
长沙市在未来15年内，其城市人口和用地规模较目前将增加近一倍，其发展方向重点将向南、向东发展成为“一主、三次、三组团”的空间结构，这也是为了适应湖南省长株潭经济一体化的发展战略的需要。
同时，结合长沙“一江两岸”的地理特点，长沙总体规划为“西文东市”的发展格局，市委、市政府提出要实现“突出城市形象建筑，提高城市品位，加强城市辐射功能”的目标。
根据长沙市“十一五”住宅建设规划，住宅开发总量要满足城市人口增长、居住水平提高等合理的需求增长，“十一五”期间，长沙市区住宅供应总量控制在2400万平方米左右，并根据“十一五”社会经济环境和宏观调控政策变动，总量变动幅度控制在±10%之间。
其中，中低价位、中小套型普通商品住宅（含经济适用住房）和廉租住房占70%以上。
城市居民住房条件持续改善，到2010年末，预计城市人均住房建筑面积将达到32平方米。
“十一五”期间，长沙市区要满足约1330万平方米的住宅用地需求总量，其中用于中低价位、中小套型普通商品住宅（含经济适用住房）和廉租住房的建设用地占70%以上。
目前我市人均住宅面积相对偏小，而且居住条件也较差，与我省住宅与房地产业发展规划相差甚远，因此，改善长沙市市民的居住条件已经成为长沙市人民政府特别关心的问题之一。
同时，随着我市经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的旧城改造就是为了使城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。
项目的建设不仅可以适应城市规划与建设的需要，解决社会各界居民的居住与生活问题，而且还可以适应长沙市城市规划与市政建设的需要，对于美化城市环境、增加城市功能均具有深远的现实意义。
5、解决劳动就业的需要
由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工的下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道、解决下岗职工的生活与再就业问题已成为当前各级政府的头等大事。
而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家今年固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的较快增长，以创造更多的就业机会。
据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。
因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为商品住宅建设项目之一，将为增加社会就业岗位作出一定的贡献。
第二章
市场分析
一、投资环境
1、长沙市社会经济现状
⑴地理位置及自然条件
长沙市位于湖南省东部偏北，处于湘江下游和长浏盆地西缘，东经112度53分至113度6分，北纬28度2分至28度16分之间，五岭南屏，洞庭北扼。
全市国土面积11819km2，其中市区面积556km2，建成区面积186km2。
长沙地处亚热带，气候温和湿润，四季分明，盛夏高温，冬季湿冷，年平均气温17.1℃，最冷月（1月份）气温平均4.6℃，最热月（7月份）平均气温29.5℃。
年平均总降雨量为1400mm，4至6月雨水集中，月降雨量平均为185～245mm，全年降雨日约158天。
冬春季多北风，夏秋季多南风，日照时数年平均为1726小时，无霜期年平均为279.3天。
长沙市地表水系发达，年迳流量达660亿m3的湘江干流由南向北将市区分割成东西两部分。
市内湘江主要支流有浏阳河、捞刀河和靳江河，它们水量充足，水质较好。
江河迳流主要靠大气降水、地表和地下渗流，河床坡度小，迳流量大，流速缓慢，高水位时间长，每年4～6月为汛期。
⑵长沙市行政区划及人口
长沙市是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、金融、交通、信息中心，位于湖南省东北部，是长江中游地区重要的中心城市，国家历史文化名城。
长沙市现辖芙蓉、天心、开福、岳麓、雨花5个城区和长沙、望城、宁乡3县及浏阳市。
2007年年末全市总人口652.92万人，总面积11819平方公里，其中户籍总人口637.36万人，市区常住人口199万人，市区面积556平方公里，建成区面积189平方公里。
2、经济发展状况
2007年，长沙经济总量跨上新台阶，综合实力明显增强。
全年五大经济指标实现历史性突破：
全市地区生产总值突破2000亿元，达到2190.3亿元，同比增长16%；人均GDP突破3万元，达到33000元，同比增长14.2%；全部工业总产值突破2000亿元，完成2184亿元，同比增长30.3%；社会消费品零售总额突破1000亿元，达到1037亿元，同比增长19.8%；财政收入突破200亿元，达到262.5亿元，同比增长48.3%。
完成全社会固定资产投资1445.2亿元，同比增长32.8%。
城乡居民人均可支配收入分别达到16153元和6339元，同比分别增长16%和16.6%。
经济结构加快转变，三次产业结构调整为6.4:
45:
48.6，非公有制经济总量占地区生产总值比重达59%，同比提升4个百分点。
花卉苗木、优质茶叶、优质水产、优质水稻等四大优势农业产业带建设步伐加快，总面积达116万亩，全市主要农业产品优质率达70%。
园区工业和支柱产业迅速壮大，六大产业集群产值占规模工业总产值的45%；两区八园共完成规模工业总产值990亿元，占全市规模工业总产值的比重提高到60.8%；全市产值过100亿元的企业达3家；规模以上工业实现利润163亿元，比上年增长85.7%；工业经济效益综合指数达253%，同比提高48.4个百分点；高新技术产业产值增长28%，占规模工业产值的比重上升到40.5%；单位GDP能耗下降4%。
商贸特色更加鲜明，文化、物流、会展、金融、旅游、房地产等现代服务业和生产性服务业快速发展。
全市城建重点工程完成投资121亿元，“一洲两岸”、“三个入城口”和“四大新区”建设顺利推进，一批重点工程竣工相继投入使用，背街小巷提质改造和社区环境综合整治工程基本完成，城市空气优良率达82.5%，全市森林覆盖率达53.6%。
社会主义新农村建设深入推进，“万村千乡”市场工程和“百村示范、千村整治”工程进展顺利，新建标准农家店381家，完成乡镇规划35个、村级规划200个，解决农村12万人饮水安全，新增通电话自然村10个，改扩建干线公路和乡村公路1110公里，新建沼气池1.1万个，农业生产和农村生活环境明显改善。
全年实际到位外资15亿美元，增长25.1%。
对外贸易大幅增长，全市外贸归口管理企业实现进出口总额40.7亿美元，增长38.9%。
其中出口总额26.1亿美元，增长35%；进口总额14.7亿美元，增长46.5%。
社会事业协调发展，共投入资金33.97亿元，用于推进以八件实事为重点的社会建设，全年共新增城镇就业9.4万人、转移农村劳动力就业6万人，实现城镇无零就业家庭，城镇登记失业率为3.5%；企业基本养老保险参保新增11.5万人；新型农村合作医疗参合率达90.7%，城镇居民基本医疗保障制度基本建立；城乡义务教育从秋季起实现“一费制”全免，政策范围内农村义务教育阶段学生杂费实现全免；新建和改扩建乡镇敬老院18所，改造农村五保户危房5000户；成为全国人口与计划生育工作综合改革试点市；住房保障工作力度加大，新建经济适用房70.9万平方米、城镇廉租房2.5万平方米。
文体等其他社会事业快速发展，长沙成为中国最具娱乐幸福感城市。
3、长沙市社会经济发展预测
长沙是我国著名的历史文化名城和旅游胜地，湘江东岸橘子洲段历史以来即为长沙市的中心城区，其深厚的人文特色与商业氛围在长沙“一江两岸、山水洲城、西文东市”的发展格局中尤为引人注目，根据长沙市有关部门的分析论证，长沙市2006～2020年经济社会发展主要指标预测情况见表3-1。
根据发展预测，2006～2010年长沙市经济总量增长的平均水平将保持在13.5～12.5%之间，2010年GDP将达到2900亿元，经济发展将由投资需求拉动向消费需求拉动转型。
“十一五”期间长沙市地方财政收入年均增长率达到31.5%，比同期GDP年均增长率高出16.7个百分点，占GDP比重为9.17%。
预计2010年长沙市地方财政收入330亿元，占GDP比重为10%左右；到2020年长沙市地方财政收入达到1000亿元，占GDP比重为13%左右。
表3-1长沙市2005～2020年经济社会发展部分指标预测
序号
指标
单位
2005年实际
2010年预计
2020年预计
1
地区生产总值
亿元
1519.9
2900
7500
2
人均GDP
元
24478
44275
102740
3
地方财政收入
亿元
139.4
330
1000
3.1
一般预算收入
亿元
108.06
280
900
4
全社会固定资产投资
亿元
881.4
1450
3350
5
城镇居民人均可支配收入
元
12434
18900
50000
6
农村居民人均可支配收入
元
4735
6750
15000
7
总人口（户籍）
万人
620.92
655
730
总人口（常住）
万人
639.3
685
795
8
城市人均公共绿地面积
平方米
8
10
16
长沙市常住总人口2006～2020年按平均每年增加10万人，到2010年达到685万人、2020年达到795万人。
其中市区常住人口按平均每年增加9万人，2020年总数达385万人，都市区常住人口2020年总数达405万人。
2005年长沙市城镇居民人均可支配收入为12434元，预计2010年达到18900元，2020年达到50000元。
2005年长沙市农村居民人均可支配收入为4735元，预计2010年达到6750元，2020年达到15000元。
城乡居民收入的大幅提高，将促进城乡居民消费水平的提高和消费结构的升级，这将使城乡居民文化娱乐消费、旅游消费和健康消费的消费需求和消费支出大大增加，这就对岳麓山风景区进一步保护与提质提
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