林凯国际大厦租售百问甲级写字楼租售百问.docx
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林凯国际大厦租售百问甲级写字楼租售百问
林凯国际大厦租售百问
项目概况
1、物业定位？
世界级科技智能写字楼
2、项目开发目标？
打造西安高端写字楼
为进军大关中经济圈的高端商务客户提供优越的办公环境
3、客户定位？
一二层招商客户为银行及顶级奢侈品客户，三四五为国内顶级餐饮，写字楼为世界500强客户，著名外资企业客户和金融类客户
4、楼盘规模？
案名：
林凯国际大厦。
答：
本工程为一栋地上二十五层高层综合办公楼，地下共三层。
地上一至五层为商业用房，六至二十五曾为办公用房，地下一至二层为小汽车库，地下三层为设备及核六级甲类人防物资库。
5、路边建筑群（商场、办公楼）情况简介？
（包括特点、业态等）
大厦周边高端写字楼林立，高新国际商务中心，中国电信，中国邮政，海星城市广场等
6、楼盘所在地理位置？
答：
西安市高新区科技路38号。
7、周边环境介绍
项目位于高新区商业核心区，周边有五星级酒店、高尔夫会所、医院、写字楼、餐饮等业态
8、项目的开发理念？
舒适化办公是卓越商务效率的源动力，这是顶级客户对写字楼永远的追求。
享受中国西部商务新疆界，打造世界级员工的理想办公之地，就从林凯国际大厦开始。
9、项目的建筑风格及特色？
俊朗磅礴的立面设计，全部采用伊朗进口石材——
米黄洞石。
在中国，也只有极少高端写字楼全部应用进口石材。
尊贵石材，见证精尊建筑
楼盘建筑指标资料
10、国际大厦面积划分？
分布情况？
特色？
付1—付3地下层、1—5层商业部分、6-25层高端写字间组成
商业部分：
建筑面积10289㎡。
高端写字间:
单层面积2348㎡
11、大厦配有车位多少？
大厦车位为地下车库,地下车位210个。
12、林凯国际大厦总占地面积？
总占地面积：
建筑占地面积2201㎡，总占地面积4760㎡
13、林凯国际大厦总建筑面积？
总建筑面积：
65618㎡
14、林凯国际大厦容积率？
容积率：
12
15、林凯国际大厦绿化率？
绿化率9%
16、林凯国际大厦建筑覆盖率？
建筑覆盖率：
总建筑密度46.24%
17、林凯大厦规划设计特点？
18、林凯国际公摊多少？
由什么组成
29.33%
19、有没有保安消防系统？
何种智能化保安体系？
为何品牌？
大厦设有保安消防系统。
24小时昼夜监控；全套闭路电视监控系统，能自如应对停电事故，24小时昼夜监控入口、走廊、电梯、公共空间；所有探头、监视设备均采用进口名牌产品。
20、林凯国际大厦的动工时间？
动工时间：
2008年4月29日（总包开工时间）；
21、林凯国际大厦的竣工时间？
竣工时间：
2011年1月1日；
22、新风系统的新风流量是多少？
按每人13㎡办公面积测算为40立方
23、化粪池的容量是多少？
120立方
24、空调的冬夏温度？
25、林凯国际大厦的建筑结构是什么？
防震级数？
办公楼为框架剪力墙结构，抗震设防烈度为八度。
26、林凯国际大厦的层高（大堂及标准层）？
距梁底高度
林凯国际大厦大堂高9.7米；6-23层办公楼层高3.8米、走道为1.8米—2.1米。
27、林凯国际大厦的外墙材料？
（1）铝型材——采用6063-T5和T6铝合金型材
（2）玻璃——6+9A+6LOW-E双钢化中空玻璃
（3）石材——35mm米黄洞石（伊朗进口）
28、林凯国际大厦电梯数量？
电梯品牌？
停靠楼层？
（1）13部客梯。
（其中一部货梯）
（2）品牌为OTIS、通力电梯
29、林凯国际大厦电梯技术参数：
载客量？
速度？
等候时间？
电梯4部，载重量1000KG,载客13人，速度为1.6M/S
客梯8部载重量1000KG,载客人13人速度为2.5M/S
货梯1部，载重量1350KG.载客19人.速度为2.5M/S
30、林凯国际大厦空调机组品牌？
数量？
功率？
（1）品牌为：
特灵，三级压缩离心式冷水机组（3）共三台
31、林凯国际大厦采暖方式？
市政接入，风机盘管吹出
32、楼宇控制系统采用哪种产品
江森自控系统
33、大厦外立面采用什么石材
进口35mm米黄洞石
34、大厦供电是双回路供电吗？
是
35、大厦每层楼板承重多少？
水箱间：
3.0电梯机房7.0空调机房7.0杂物间3.0有分隔蹲厕的公共卫生间5.0后勤区4.0商业营业3.5，租区每平米荷载350kg/㎡
36、大厦交房时间
37、客户入场装修时间
散租层—7月1日
整租层—5月15日
38、大厦公共卫生间装修标准
39、大厦每层可以提供的供电容量
办公室标准层提供电容量为每层150KW，备用符合150KW
40、大厦可以提供什么网络运营商服务
电信、移动、联通
41、大厦都有哪些户型
自由分割，最小户型82.17㎡
42、车位出租还是出售？
出租
43、出售价格或出租价格？
出租是否按照固定车位出租？
车位总数？
（物业）
车位总数：
出租：
600元/个.月
44、大厦配套设施简介
45、大厦商业层高？
标准层层高？
吊顶高度
46、标准层走廊宽度
47、标准层卫生间男女位有几个蹲位？
采用马桶还是蹲便？
48、大厦是否可以安装空调室外机？
49、客户是否可以取消租区内卫生间，或在其它位置加设卫生间？
50、标准层散租层交房标准？
51、标准层整层交房标准？
52、大厦室内及室外广告标识如何分配，如何收费？
53、林凯国际大厦大堂具备何种设置和功能？
54、三、四、五层餐饮对大厦有无影响，大厦设计时如何考虑
55、大厦消防通道有多少，在什么位置？
56、大厦有无避难层？
57、
58、林凯国际大厦具备何种智能功能？
楼宇自动化系统（BA）：
对大厦空调、供热、给排水、电梯等设备进行监控，以便设备高效运行。
保安监控系统（SA）：
采用闭路电视对电梯及主要出入口进行监视，确保大厦安全。
消防自动化系统（FA）：
大厦内设有火灾自动报警及消防联动系统,以便发生火灾时采用紧急措施。
停车场管理系统（CP）：
地下停车场出入口设立自动计费管理系统。
办公自动化系统（OA）：
设有物业管理系统及设备管理系统，确保物业高效办公。
通信与网络系统（CNS）：
大厦内设有综合布线系统、网络系统、数字程控交换机系统
59、林凯国际大厦的几大特色？
（1）外立面：
米黄色洞石色彩亮丽
（2）空调：
中央空调自动化控制、夏季制冷、冬季供热、可分层控制。
（3）电梯：
13部电梯配比数西安领先
60、电费收费标准？
商业1.22/度，办公1.1元/度
61、水费收费标准
5元/吨
62、物业服务为何家公司？
其服务品质的主要特色？
陕西凯创物业管理有限公司
63、物业顾问公司为何家？
国贸物业酒店管理有限公司
64、物业服务引入什么概念？
服务特色有哪些？
换位思考服务理念：
凡事都要先舍身处地站在大厦客户需求的角度
进行考虑，再反过来考虑如何满足大厦客户的需求，把大厦客户的满意作为工作的出发点和工作的最终目标。
“大厦客户想到的我们已经做到，大厦客户未想到的我们超前思维”，从而提供更适合大厦客户需要的服务，满足大厦客户的需求和期望；
没有最好只有更好的服务理念：
我们坚信服务无止境；
短期（即时即事）目标服从于长期目标的理念：
我们着眼于长远承
担“林凯国际大厦”的物业服务责任。
持之以恒，水滴石穿：
简单的事天天做好了就是不简单，容易的事天天做好就是不容易。
注重细节：
细节决定成败。
天下大事，必作于细，细微之处见精神，点滴积累便专业。
服务特色：
1、零缺陷2、零盲点3、零距离沟通
服务模式和思路
1、推行一站式服务。
大厦客户遇到物业服务的问题只需向一名物业服务人员反映，无需在物业各部门之间穿梭和奔波。
做大厦客户的放心管家；
2、后台管理与前台服务并重。
客户看不见的公用大型设备设施同样是我们管理的重点，通过我们的管理和服务，使客户所使用的物业保值增值、保持恒久品质魅力；
3、个体服务与公共服务兼顾。
在做好公共服务的基础上，对客户进行细分，分析不同的客户还有哪些个体的服务需求，并不断创新，不断满足客户日益增长的服务需求；
4、以客户为中心。
建立客户信息库，注重客户导向，提倡服务创新。
每月将客户需求、回访结果利用科学的方法进行深入细致的统计分析，根据分析结果不断创新，调整工作思路和工作方法，最大限度地满足客户的需求，不断提升我们的服务水平。
为客户提供安全、方便、快捷的服务，客户满意是我们持久发展的根本。
65、物业服务费为多少？
（物业）
物业服务费18元/m².月；
其中中央空调费用：
夏：
元/m²/月；冬：
m²/月
注：
本空调运行时间为：
夏季：
冬季：
上午——下午星期一—星期五；
66、物业费的构成是什么？
（物业）
1.服务人员的工资，社会保险盒按规定提取的福利费等；
（人员费用，包括基本工资、按规定提取的福利费、加班费和服装费等）
2、物业共用部位、公共设施设备的日常运行、护费费用
（包括：
公共建筑（如过道、门厅、楼梯及道路环境）内的各种土建零修费；给排水日常运行、维修及保养）
3、物业服务区域清洁卫生费用
（包括：
清洁工具、劳保用品、清洁环卫、垃圾外运、化粪清掏等）
4、物业服务区域绿化养护费用
（包括：
绿化工具费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观维护费等）
5、物业服务区域秩序维护费用
（即安全管理人员费用、安全器械装备费等）
6、办公费用
（包括：
交通费、通讯费、低值易耗办公用品费、办公用房水电费等）
7、物业服务企业固定资产折旧；
8、物业公共部位、公共设施设备及公共责任保险费用；
9、法定税费；
（包括营业税、城市建设维护税、教育附加费等）
10、经业主同意的其他费用
63、林凯国际大厦的租赁价格？
（市场部）
均价98元/平米
64、林凯国际大厦付款方式（市场部）
65、林凯国际大厦服务收费标准？
（物业）
（1）、物业服务费：
写字楼：
18元/平方米/月商业：
20元/平方米/月
（2）、装修服务费：
10元/平方米/月（按合同约定装修期限收取，装修期间不提供空调服务）
67、特约有偿服务内容
1.日常办公室内清洁服务
2.提供保洁钟点工服务及其它特约保洁服务（开荒、玻璃、地毯、沙发、窗帘清洗）
3.单元内各项功能设施安装及维护服务
4.绿植、花卉代购、租赁及养护服务
5.洗衣、送衣服务
6.提供涟漪桶装水服务
7.商务中心服务（传真、E-mail、文印、打字、装订等）
8.代办联通、移动、电信电话及手机号码服务
68、客户入驻流程：
1．客户进驻
相关事宜
负责部门
1、客户凭有效资料到客户服务部办理进驻手续，办理时请携带租赁合同、营业执照复印件（加盖公章）、法人委托书（加盖法人章）、代理人身份证原件及复印件
客户
2、客户服务部查验资料
客户服务部
3、签署《物业服务合同》、填写《客户资料登记表》及有偿维修费用结算确认单
客户
4、缴纳相关费用
客户、财务部
5、领取钥匙，查验房屋、查抄水表
工程技术部
6、根据《林凯国际大厦二次装修手续流程》办理装修手续
客户、
客户服务部
7、装修竣工验收
工程技术部
8、客户申请制作大堂水牌，并入驻办公
客户
9、资料归档管理
客户服务部
2．客户迁出
客户迁出大厦前二个月，凭租赁合同戓解除租赁合同协议，以书面形式通知客户服务部，申请办理车位及其它所有退约手续。
告知准确的迁出日期，并将其使用单元恢复到租赁合同约定状态后。
由客户服务部陪同前往检查室内设施、设备是否完好，并在《退房验收单》上做好记录，由双方签字确认。
客户迁出物品必须向客户服务部递交一份搬出物品清单，获取物品《出门证》，并由保安人员进行查验后，才能将大件物品搬运出门。
客户迁出时，应按物业公司告知的既定时间及路径迁出，并注意保护大厦公共区域的设施、设备，如造成损坏，应进行相应的赔偿。
69、需提供资料和证件，
个人客户提供身份证复印件，公司客户提供营业执照复印件和法人身份证复印件
70、业主、装修公司预交的费用（物业）
预交装修押金：
20/平方米（每户最低2000元，最高100000元）
施工证押金：
50元/张（装修竣工验收合格2周后无息退还）
施工证工本费：
5元/张（一次性收取，不退还）
消防器材押金：
300元/具（装修竣工验收合格2周后,如灭火器未使用无息退还）
消防器材租金：
100元/具（一次性收取，不退还）
71、大厦有哪些配套服务？
几楼？
收费标准？
详见客户手册。
72、物业公司各部门的电话？
工程部：
客服部：
73、业主投诉电话：
74、项目地址、邮编；
西安市科技路38号
邮编：
710075
75：
大厦车位数及分配方案
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