银行个人住房按揭楼盘准入操作规程.docx

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银行个人住房按揭楼盘准入操作规程

ⅩⅩ银行个人住房按揭楼盘准入操作规程（试行）

一、总   则

第一条为积极稳健发展个人住房贷款业务，根据《中国ⅩⅩ银行个人信贷业务基本规程（试行）》、《中国ⅩⅩ银行个人住房贷款管理办法》等规章制度，制定本操作规程。

第二条在审批个人一手住房贷款之前，有权准入行须对按揭楼盘履行准入程序，但总行另有规定的除外。

第三条 住房按揭楼盘准入基本条件：

（一）开发商具有房地产开发资质，申请合作时开发商在我行和其他金融机构无逾期未还贷款本息，法定代表人信用状况良好；

（二）项目合法，建设用地规划及建设工程规划主要为住宅；

（三）工程进展顺利，无非正常停工现象；

（四）符合ⅩⅩ银行要求的其他条件。

第四条住房按揭楼盘准入权限在二级分行及以上，但总行另有规定的除外。

对优质开发商开发的住房按揭楼盘以及总行或一级分行认定的优质住房按揭楼盘，整体准入权限在总行或一级分行。

二、操作流程分类

第五条按揭楼盘准入操作流程分为两大类：

（一）一般准入流程

1、经营行受理、二级分行或一级分行准入

开发商提出按揭合作申请；经营行客户部门受理、客户经理（指从事个人住房信贷业务的客户经理，下同）调查；经营行行长（或经授权的副行长）签字同意后出具调查报告；有权准入行客户部门（指从事个人住房信贷业务的客户部门，下同）进行审核并出具审核意见；有权审批人（指主管个人住房信贷业务的行长或副行长，下同）签署准入审批意见；有权准入行客户部门直接或逐级批复至经营行；经营行客户部门在信贷管理系统（CMS）中录入相关信息；经营行与开发商签署《一手房贷款业务银企合作协议》（简称“按揭合作协议”，下同）。

2、二级分行或一级分行直接受理、准入

开发商提出按揭合作申请；有权准入行客户部门受理、客户经理调查并出具调查报告；客户部门负责人进行审核并出具审核意见；有权审批人签署准入审批意见；有权准入行客户部门根据准入审批意见确定按揭合作经营行并直接或逐级批复至经营行；经营行客户部门在信贷管理系统（CMS）中录入相关信息；经营行与开发商签署按揭合作协议。

3、经营行直接准入

开发商提出按揭合作申请；经营行客户部门受理、客户经理调查并出具调查报告；客户部门负责人进行审核并出具审核意见;经营行行长（或经授权的副行长）签署准入审批意见；经营行客户部门在信贷管理系统（CMS）中录入相关信息；经营行与开发商签署按揭合作协议。

（二）整体准入流程

有权准入行客户部门提出整体准入方案并以签报形式上报有权审批人；有权审批人签署整体准入审批意见；有权准入行客户部门下发整体准入文件；经营行客户经理对准入条件进行调查并出具调查报告；经营行客户部门负责人对准入条件进行审核并出具审核意见；经营行行长（或经授权的副行长）签署具体准入审批意见；经营行客户部门在信贷管理系统（CMS）中录入相关信息；经营行与开发商签署按揭合作协议。

三、一般准入操作流程

第六条按揭楼盘合作申请

开发商提交按揭楼盘合作申请。

调查人员应通过开发商、工商行政管理部门、房地产管理部门、售楼现场以及其他合法渠道收集以下资料：

（一）企业资料

1、企业法人营业执照、公司章程、贷款卡、房地产开发资质证书、法定代表人（或授权代理人）身份证件及身份证明书；

2、企业上年度和近期财务报表；

3、经由公司章程规定的董事会或股东会、股东大会同意，为购房的借款人承担阶段性连带保证责任或无条件回购责任的书面承诺，但按规定不承担担保责任及无条件回购责任的可不提供本项资料。

上述第1、2项资料原件经经营行审核无误后留存复印件，加盖“与原件核对无误”章并签字；第3项资料须为原件。

（二）按揭楼盘资料

1、按揭楼盘为尚未竣工验收的期房的，提供建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证（以下简称“项目五证”）；按揭楼盘为竣工验收合格但未办理初始登记的现房的，提供楼盘国有土地使用证、商品房销（预）售许可证和竣工验收合格证明；按揭楼盘为已办理初始登记的现房的，提供国有土地使用证和房屋所有权证；

2、按揭楼盘工程形象进度影像资料；

3、鼓励收集按揭楼盘其他有关资料，例如售楼书、媒体宣传资料、户型图、公示的价格表或其他能够反映按揭楼盘情况的资料。

上述第1项资料原件经经营行审核无误后留存复印件，加盖“与原件核对无误”章并签字；第2、3项资料须为原件。

（三）ⅩⅩ银行要求提供的其他资料

（四）资料的减免

1、对尚未竣工验收的期房，已经取得国有土地使用证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，但尚未取得建筑工程施工许可证和预售许可证的，有权准入行进行按揭楼盘准入时可将取得建筑工程施工许可证和预售许可证作为限制性条件；首笔个人住房贷款发放前项目五证必须齐全并符合其他规定条件。

2、对尚未竣工验收的期房，一级分行可指定房地产管理规范的地区仅收集并核实预售许可证，不强制要求收集项目五证中的其他四证；

第七条按揭楼盘准入调查

参与按揭楼盘调查的调查人员应不少于两名，调查人员同时参与各个调查环节，调查意见相同的，共同撰写调查报告、共同做出调查结论，并共同对调查结论负责；调查意见不同的，分别撰写调查报告，分别做出调查结论，并对各自的调查结论负责。

调查人员应通过核实相关资料、查询行内外相关系统和实地调查等多种方式进行调查。

按揭楼盘调查主要包括以下内容：

（一）企业情况

1、对企业的性质、注册资本、股东构成、资质等级、信用等级（非我行客户可不调查信用等级情况）进行调查，了解企业财务状况和近年开发经营情况；

2、开发商及其法定代表人信用状况。

凡是开发商制造过重大假按揭、有逾期未还的贷款或其法定代表人达不到信用状况良好标准的，不得进行按揭楼盘合作。

（二）按揭楼盘情况

1、项目合法性。

调查售房人所提供的资料是否真实、合法、有效，其中重点调查项目五证是否真实、合法、有效、内容相互统一。

按规定仅需提供商品房预售许可证的，应调查商品房预售许可证是否真实、合法、有效。

2、按揭楼盘基本情况。

调查楼盘的地理位置、周边环境、占地面积、建筑面积、容积率、主要户型、楼座数量、绿化率、施工进度、后期物业管理安排等；对尚未主体封顶且没有商业银行开发贷款支持的楼盘还须调查项目总投资、资金来源与到位情况。

3、市场前景。

调查楼盘的市场定位和销售情况，判断楼盘是否适销对路。

4、销售价格合理性。

调查人员要通过与周边同类、同档次楼盘的比较分析，对楼盘销售价格是否基本合理进行整体性判断。

对价格明显高于周边同类、同档次楼盘的，应深入调查原因并在调查报告中特别说明；对没有合理原因价格过高的楼盘，调查人员应在调查报告中特别说明，并出具不与合作、慎重合作或降低最高贷款成数等调查意见。

调查人员撰写以上述调查内容为主的调查报告，并在《中国ⅩⅩ银行按揭楼盘准入内部运作（审批）表》上签署调查意见，就是否同意按揭合作、是否控制个人住房贷款总额、是否要求缴存保证金及其比例、单笔贷款主要要素（最长贷款期限、最高成数、最低利率、还款方式、担保方式等），以及限制性条款等方面提出意见。

调查后认为明显不符合贷款条件的，可不予受理或中止贷款程序，并及时通知开发商；同意合作的报送审核人员履行审核程序。

第八条按揭楼盘准入审核

审核人员主要审核以下内容：

（一）开发商资质、信用状况等是否符合准入要求；

（二）信贷资料是否完整、合法、有效；

（三）项目五证是否完整、合法、有效、内容相互统一；按规定仅需提供商品房预售许可证的，应审核商品房预售许可证是否合法、有效；

（四）销售价格及贷款成数控制是否基本合理；

（五）调查结论是否完整、清晰。

审核人员在《中国ⅩⅩ银行按揭楼盘准入内部运作（审批）表》上签署审核意见，就是否同意按揭合作、是否控制个人住房贷款总额、是否要求缴存保证金及其比例、单笔贷款主要要素（最长贷款期限、最高成数、最低利率、还款方式、担保方式等），以及限制性条款等方面提出意见后报送有权审批人审批。

第九条按揭楼盘准入审批

有权审批人根据调查意见、审核意见和相关信贷资料，在《中国ⅩⅩ银行按揭楼盘准入内部运作（审批）表》上签署审批意见。

有权准入行可直接或逐级批复至经营行。

有权准入行直接批复至经营行的，应同时抄送中间各级行。

第十条 在信贷管理系统录入相关信息

按揭楼盘准入审批通过后，由经营行客户部门负责在信贷管理系统（CMS）录入“法人客户基本信息”（“客户管理→客户概况登记→法人客户基本信息”模块）、“合作商基本信息”（“客户管理→客户概况登记→法人客户基本信息→合作商基本信息”模块）。

合作项目信息根据审批内容或与客户签定的合作协议内容录入，具体录入规范按照《中国ⅩⅩ银行信贷管理系统个人信贷业务数据录入规范指引》（《关于印发〈中国ⅩⅩ银行信贷审批业务网上作业操作规程（暂行）〉的通知》附件）执行。

第十一条签订按揭合作协议

有权审批人审批同意的，经营行须按照审批意见与开发商签订按揭合作协议，明确最高贷款成数、担保方式、保证金比例及其他必要事项，并原则上约定由售房人向借款人获取办理房地产转移登记的代理权，且售房人在办妥房地产权利证书后直接交由经营行办理抵押登记手续。

开发商交纳保证金的，应在ⅩⅩ银行“保证金存款——个人住房一手楼贷款保证金”会计科目下为保证人设置保证金专户，并在合作协议中明确约定以该专户内的保证金为所担保的债务设定质押。

第十二条 信贷资料归档

经营行须将按揭楼盘准入涉及的主要信贷资料（如企业资料、楼盘合法性资料、调查报告、《中国ⅩⅩ银行按揭楼盘准入内部运作（审批）表》及批复文件）进行扫描，并上传至信贷管理系统的档案管理子系统（“合作项目信息登记-档案管理”模块）形成电子档案，以供单笔贷款调查、审查、审批各环节的经办人员调阅使用。

按揭楼盘信贷资料按照《中国ⅩⅩ银行信贷业务档案管理办法》有关规定进行管理。

四、整体准入操作流程

第十三条 有权准入行内部操作流程

有权准入行客户部门提出整体准入方案（包括但不限于具体的优质房地产开发商清单和/或具体的优质住房按揭楼盘清单、实施整体准入的主要原因及依据、准入限制性条款等内容）;客户部门负责人签字同意后上报有权审批人；有权审批人签署整体准入审批意见；客户部门下发整体准入文件，并可指定具体经办行。

第十四条 按揭楼盘合作申请

（一）拟合作开发商已被列入整体准入清单的，在开发商提交按揭楼盘合作申请之后，经营行调查人员应按照本操作规程第七条规定收集资料，但可免于收集企业资料中的企业法人营业执照、公司章程、房地产开发资质证书、企业财务报表。

拟合作开发商属于整体准入清单所列开发商控股50％以上的子公司的，可免于收集企业资料中的企业财务报表。

（二）拟合作按揭楼盘已被列入整体准入清单的，在开发商提交按揭楼盘合作申请之后，经营行调查人员应按照本操作规程第七条规定收集资料，但可免于收集企业资料中的企业法人营业执照、公司章程、房地产开发资质证书、企业财务报表。

对于整体准入文件已列明项目五证的，可免于收集五证。

第十五条 经营行客户经理调查

参与按揭楼盘调查的经营行客户经理应不少于两名，调查人员同时参与各个调查环节，调查意见相同的，共同撰写调查报告、共同做出调查结论，并共同对调查结论负责；调查意见不同的，分别撰写调查报告，分别做出调查结论，并对各自的调查结论负责。

调查人员应通过核实相关资料、查询行内外相关系统和实地调查等多种方式进行调查。

（一）拟合作开发商已被列入整体准入清单的，调查人员主要调查以下内容:

1、拟合作开发商是否属于整体准入文件中已列明的开发商（或是否为整体准入文件所列开发商控股50％以上的子公司）；

2、开发商信用状况是否符合要求；

3、项目五证是否完整、合法、有效、内容相互统一；按规定仅需提供商品房预售许可证的，应调查商品房预售许可证是否真实、合法、有效；

4、销售价格是否基本合理。

（二）拟合作按揭楼盘已被列入整体准入清单的，调查人员主要调查以下内容:

1、拟合作按揭楼盘是否为整体准入文件所列项目；

2、开发商信用状况是否符合要求；

3、项目五证是否完整、合法、有效、内容相互统一；按规定仅需提供商品房预售许可证的，应调查商品房预售许可证是否真实、合法、有效；

4、销售价格是否基本合理。

调查人员撰写以上述调查内容为主的调查报告，并在《中国ⅩⅩ银行按揭楼盘准入内部运作（审批）表》上签署调查意见，就是否同意按揭合作、是否控制个人住房贷款总额、是否要求缴存保证金及其比例、单笔贷款主要要素（最长贷款期限、最高成数、最低利率、还款方式、担保方式等），以及限制性条款等方面提出意见。

调查后认为明显不符合贷款条件的，可不予受理或中止贷款程序，并及时通知开发商；同意合作的报送审核人员履行审核程序。

第十六条 经营行客户部门负责人审核

（一）拟合作开发商已被列入整体准入清单的，审核人员主要审核以下内容：

1、拟合作开发商是否属于整体准入文件中已列明的开发商（或是否为整体准入文件所列开发商控股50％以上的子公司）；

2、开发商信用状况是否符合要求；

3、信贷资料是否完整、合法、有效；

4、项目五证是否完整、合法、有效、内容相互统一；按规定仅需提供商品房预售许可证的，应审核商品房预售许可证是否合法、有效；

5、销售价格及贷款成数控制是否基本合理；

6、调查结论是否完整、清晰。

（二）拟合作按揭楼盘已被列入整体准入清单的，审核人员须审核以下内容:

1、拟合作按揭楼盘是否为整体准入文件所列项目；

2、开发商信用状况是否符合要求；

3、信贷资料是否完整、合法、有效；

4、项目五证是否完整、合法、有效、内容相互统一；按规定仅需提供商品房预售许可证的，应审核商品房预售许可证是否合法、有效；

5、销售价格及贷款成数控制是否基本合理；

6、调查结论是否完整、清晰。

审核人员在《中国ⅩⅩ银行按揭楼盘准入内部运作（审批）表》上签署审核意见，就是否同意按揭合作、是否控制个人住房贷款总额、是否要求缴存保证金及其比例、单笔贷款主要要素（最长贷款期限、最高成数、最低利率、还款方式、担保方式等），以及限制性条款等方面提出意见后报送有权审批人审批。

第十七条 经营行行长（或经授权的副行长）审批

经营行行长（或经授权的副行长）根据整体准入文件、调查意见、审核意见和相关信贷资料，在《中国ⅩⅩ银行按揭楼盘准入内部运作（审批）表》上签署具体准入审批意见。

第十八条 录入信贷管理系统

按揭楼盘准入审批通过后，由经营行客户部门负责在信贷管理系统（CMS）录入“法人客户基本信息”（“客户管理→客户概况登记→法人客户基本信息”模块）、“合作商基本信息”（“客户管理→客户概况登记→法人客户基本信息→合作商基本信息”模块）。

合作项目信息根据审批内容或与客户签定的合作协议内容录入，具体录入规范按照《中国ⅩⅩ银行信贷管理系统个人信贷业务数据录入规范指引》（《关于印发〈中国ⅩⅩ银行信贷审批业务网上作业操作规程（暂行）〉的通知》附件）执行。

第十九条 签署按揭合作协议

经营行根据整体准入文件及经营行准入审批意见与开发商签订按揭合作协议，明确最高贷款成数、担保方式、保证金比例及其他必要事项，并原则上约定由售房人向借款人获取办理房地产转移登记的代理权，且售房人在办妥房地产权利证书后直接交由经营行办理抵押登记手续。

开发商交纳保证金的，应在ⅩⅩ银行“保证金存款——个人住房一手楼贷款保证金”会计科目下为保证人设置保证金专户，并在合作协议中明确约定以该专户内的保证金为所担保的债务设定质押。

第二十条 信贷资料归档

经营行须将按揭楼盘准入涉及的主要信贷资料（如企业资料、楼盘合法性资料、调查报告、《中国ⅩⅩ银行按揭楼盘准入内部运作（审批）表》及批复文件）进行扫描，并上传至信贷管理系统的档案管理子系统（“合作项目信息登记-档案管理”模块）形成电子档案，以供单笔贷款调查、审查、审批各环节的经办人员调阅使用。

按揭楼盘信贷资料按照《中国ⅩⅩ银行信贷业务档案管理办法》有关规定进行管理。

五、附   则

第二十一条本规程由中国ⅩⅩ银行总行负责解释和修改，各一级分行可制定实施细则，并向总行备案。

第二十二条本规程自ⅩⅩ年9月1日起实行。