工程管理手册业主方.docx
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工程管理手册业主方
江西飞碟房地产开发有限公司
工程管理手册
第一章前言
根据公司对工程部一线部门进行“规范、监控、支持、引导”的要求，本着“部门职能专业化”和“业务流程规范化”的组织建设原则，编制出本管理手册，期望工程建设在公司内管理规范化，最大程度地实现资源共享，在业务操作上充分体现出规范化、透明化管理，完善沟通渠道，提高工作效率，提高工程质量，让我们的工程更好的满足业主的要求。
本手册为讨论稿，因编制人员水平有限，不妥之处在所难免，敬请各级领导批评指正，并将再修正。
工程部
第二章工程部职能和岗位职责
一、目的
界定工程部工作内容，明确工作方向，完善责任制度。
二、工程管理职责
1.工程技术管理
1.1协助综合部（设计部）处理设计中的相关专业技术问题，参与图纸会审及施工图交底。
组织重大施工方案的审定，协助处理现场技术问题。
协助综合部（设计部）编制有关专业方面的设计任务书，协助综合部（设计部）与设计院就专业设计问题进行跟踪协调；核对图纸的结构体系与专业配套设备选型的性价比。
1.2与公司人力资源部协作对工程技术人员进行专业培训及考核。
1.3对主要的建筑部品进行样板示范。
2.工程现场检查管理
2.1检查项目现场质量、安全、文明，进度、文件资料管理等工作，提出整改意见和建议。
2.2组织召开月度工程例会，必要时组织现场会议。
2.3组织工程质量事故及安全事故的调查、处理。
2.4检查程序见《工程部工地检查管理程序》。
3.招投标及合同管理
3.1组织相关部门对承建商、供应商的考察，合格和不合格供应商、承建商名录的建立和管理。
3.2成立招投标小组，与成本管理部组织合同额在5万元以上的工程招投标与甲供物资采购，进行招标文件、合同部分条款的拟稿，进行相关技术标的评审；参与合同谈判、合同交底及合同纠纷的处理；参与承建商和供应商的履约评定。
3.3有关招投标的具体规定详见《工程招投标管理程序》。
三、项目管理职责
1.进度控制
1.1根据扩初设计图纸编制项目施工总进度控制计划（详见《施工总进度计划编制要点》）。
1.2根据施工总进度控制计划编制样板确认计划、施工图交付计划、分包进场计划、甲供材料进场计划、资金使用计划以及相关的工程报批报建计划。
敦促相关部门按计划和工地实际情况及时完成有关工作。
1.3审查施工单位编制并经监理审核通过的施工组织设计和施工进度计划，监督进度计划的完成情况，做好进度计划的动态管理。
2.质量控制
2.1编制重要工序的质量控制要点，严格审查监理审查过的施工方案，并监督施工、监理单位落实实施。
2.2监督与质量相关的合约条款的落实情况，做好质量目标的事前、事中动态控制。
2.3制定《材料设备供货计划》，负责甲供材料样板的保存、进场材料的验收与发放，对不合格材料的退换、跟踪等。
2.4向设计管理部反馈设计中存在的问题，组织设计变更的交底及实施。
2.5对关键部位的质量抽查，参加防水等关键隐蔽工程验收。
2.6对质监部门及公司提出的整改意见跟踪监理和施工单位落实。
2.7处理现场工程技术问题。
2.8协助综合部（设计部）及时解决图纸设计问题，尽可能减少设计导致的工程质量问题。
3.成本控制及合同管理
3.1制定勘察、监理、施工、设备、材料招投标考察计划，组织考察并编写考察总结。
3.2初审支付进度款，初审补充预算，对工程结算的初审。
3.3根据合同条款，收集一手资料，与成本管理部一起办理工程保险索赔及对承建商和供应商的索赔、反索赔工程。
3.4助成本管理部对项目分项工程进行性能价格比分析，加强成本监督。
3.5参与对公司工程管理部和成本管理部组织的工程、物资招标文件和合同条款的审核。
4.协调管理
4.1开工准备：
现场确定红线点、场地拆迁清理、地形图测量、场地树木处理、申请施工用水用电、申请施工用水排放许可、临时施工路口报批、临建施工报批、围墙、道路及临时设施施工、市政配套管线到位情况的进一步落实、现场“三通一平”、协助办理《工程建设施工许可证》。
4.2协助综合部办理开工前的部分报批报建手续。
4.3协调质监站、安监站等周边关系，协调监理单位、承建商、供应商之间的关系，监督监理工程师安排好各种工序的穿插施工。
4.4每月审核监理单位提交的《监理月报》，编制《工程月报》抄送公司有关职能部门，工程月报必须包括项目的进度、质量及需公司协调解决的问题。
4.5组织分项工程中重要部位、分部、工程竣工、物业接管验收。
（详见《工程验收管理程序》）
5.工程资料及工程档案管理
5.1整理工程文件，完成有关承建商竣工资料的收集。
5.2竣工资料验收通过后其中一份保留在公司档案室。
5.3项目完成时，有关竣工资料外的工程文件档案（如未存入竣工资料的甲方设计变更或洽商，所有与监理施工单位的往来文件，公司就该项目的有关部门间文件、报告、批示，不需政府参加的部分工程的验收报告，所有合同，履约评定，结算协议书，维修记录等）移交公司档案室。
5.4详细条款见《工程文件管理制度》。
四、工程部岗位划分及人员配备
1.工程部岗位划分
1.1工程部部下设十个岗位，即部门经理（或副经理）、土建工程师、材料工程师（兼安全文明施工管理）、给排水工程师、电气工程师、园林工程师、项目管理员。
2.人员配备
人员标准配备为8人（以建筑面积30万平方米左右作一个标段为例），配备情况如下：
2.1部门经理（或部门副经理）、材料工程师、给排水工程师、电气工程师、园林工程师、项目管理员各一人。
2.2土建工程师2名，负责一个标段的专业管理工作。
2.3项目经理部在人员配备时，实行一职多岗，全面管理。
全部岗位职责必须覆盖项目建设的全过程，不留死角，同时要避免职责交叉重叠。
每个标段设一名工程主管，由专业工程师担任，全面负责各专业施工的管理协调工作。
2.4随公司的发展和其它项目的展开，将视需要增加工程管理和项目管理岗位。
五、工程部经理岗位职责
经理作为公司工程代表，对施工过程中的所有问题向公司负最终责任。
1.1根据公司项目组织机构编制要求，确定项目组织机构和人员安排，落实管理人员职责，组织项目经理部开展工作。
1.2建立项目的合同管理体系，严格履行合同管理任务，处理好与乙方的合同的争议和纠纷。
1.3协助选择勘察单位、施工总包单位、施工监理单位、工程设备、工程材料的招投标工作；建立合格承包商数据库。
1.4全面控制施工质量、进度、成本，完成公司下达的建设任务。
1.5组织部门周工作例会，检查指定业务工作完成情况，贯彻实施公司及本部门的规章制度，起草工作报告。
1.6在建筑新材料、新技术、新工艺方面与外界进行交流，建立专业顾问人才信息库。
1.7严格执行公司制定的动态成本管理制度，并负有领导和实施职责。
1.8执行公司发布的各项指令，接受公司各业务部门的指导、检查、监督。
1.9负责组织工程实施中政府有关部门、市政部门、公用事业、设计单位、施工单位、监理单位等各方面之间的综合协调工作。
1.10定期向公司领导和有关部门提交项目实施的情况报告。
六、部门经理工作权限
1.1在与人力资源部协商的基础上，有选择专业工程师聘用权、员工辞退权；
1.2有奖金分配权，以及按部门管理制度对员工的奖惩权；
1.3员工升职、加薪建议权。
七、土建工程师岗位职责
1.1负责编制和完善土建工程管理程序文件、质量管理作业指导书。
1.2协助成本部编制施工招标标准文件，参与和确定工程招投标文件。
1.3审查施工组织设计，参与组织施工图纸技术交底会，提出建设性意见。
1.4掌握图纸内容工艺要求、材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全面审核。
掌握建筑工程的规范要求，并能够合理的运用。
1.5掌握建筑结构专业工程与相关水、电气、暖工程之间的关系。
能够合理运用专业知识技巧，使建筑工程的施工达到设计要求、装饰美观、使用方便。
1.6能够掌握建筑结构相关的专业知识，并熟悉相关工程的专业知识，能够指导设计工作、工程安装工作、工程材料的选用，达到建筑结构系统的功能和品质要求。
1.7严格控制工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责。
1.8按照《监理工作考核表》，定期或不定期考核监理公司的土建工程质量、进度、成本控制和现场安全文明施工管理业绩，并提供书面报告。
1.9协调组织工程建设中的基础、主体、竣工等验收，从工程方面负责与物业公司的交接工作。
1.10收集和整理土建工程管理的新思路、新方法、新技术和新工艺，为工程提供技术服务支持；
1.11跟踪熟悉有关设计、施工规范，确保工程执行的是最有效的工程规范；组织新型节能材料、新工艺、新技术研讨活动并推广应用，确保科学、节能、节支、环保要求。
力求：
材料＼设计＼施工＼管理一体化创优。
1.12负责范围：
土建的全部工程
八、给排水工程师岗位职责
1.1负责编制和完善给排水工程管理程序文件、质量管理作业指导书，参与和确定工程招投标文件。
1.2掌握本专业的工程图纸内容工艺要求，材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全部审核。
1.3能够掌握水系统及采暖系统相关的专业知识，并熟悉相关工程知识，能够指导设计工作、工程安装工作、工程材料的选用，达到水、暖系统的功能品质要求协调工程建设后期的竣工验收，从专业工程方面负责与物业公司的交接工作。
1.4掌握水、暖专业工程与相关土建、电气、建筑工程之间的关系，能够合理的运用水、暖专业知识技巧，使水系统及采暖系统的安装合理美观、使用方便。
1.5具有组织本专业施工的能力，能够在现场指导监理公司、工程队的安装，确保工程进度工程质量达到整体工程进度要求。
1.6按照《监理工作考核表》，定期或不定期考核监理公司的给排水工程质量、进度、成本控制和现场安全文明施工管理业绩，并提供书面报告。
1.7掌握水、暖系统相关的配套知识，熟悉政府相关部门对水、煤、消防系统的管理办法及相关的法规规定。
1.8负责完成本专业从确定方案、委托设计、办理各种施工审批手续，到组织配套施工单位进场、施工管理及协调等一切事宜。
1.9严格控制专业工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责。
1.10收集和整理给排水工程管理的新思路、新方法、新技术和新工艺，为工程提供技术服务支持。
1.11负责范围：
上水工程、排水工程、消防工程、煤气工程。
九、电气工程师岗位职责
1.1负责编制和完善电气工程管理程序文件、质量管理作业指导书，参与和确定工程招投标文件。
1.2掌握本专业的工程图纸内容工艺要求，材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全部审核。
1.3能够掌握供电、通讯、电梯、有线电视、安保系统、网络技术相关的专业知识和规范，能够指导设计工作、工程安装工作、工程材料的选用，达到各系统的功能品质要求。
协调工程建设后期的竣工验收，从专业工程方面负责与物业公司的交接工作。
1.4掌握电气专业工程与相关土建、给排水、建筑工程之间的关系，能够合理的运用电气专业知识技巧，使各系统的安装合理美观、使用方便。
1.5具有组织本专业施工的能力，能够在现场指导监理公司、工程队的安装，确保工程进度工程质量达到整体工程进度要求。
1.6按照《监理工作考核表》，定期或不定期考核监理公司的电气工程质量、进度、成本控制和现场安全文明施工管理业绩，并提供书面报告。
1.7掌握电气系统相关的配套知识，熟悉政府相关部门对各系统的管理办法及相关的法规规定。
1.8负责完成本专业从确定方案、委托设计、办理各种施工审批手续，到组织配套施工单位进场、施工管理及协调等一切事宜。
1.9严格控制专业工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责。
1.10收集和整理电气工程管理的新思路、新方法、新技术和新工艺，为工程提供技术服务支持。
1.11负责范围：
供电、通讯、电梯、有线电视、安保系统、网络系统。
一十、材料工程师岗位职责
1.1工程材料
1.1.1负责编制和完善甲供（或甲控）材料管理程序文件。
1.1.2建立和完善建材供应商和产品质量标准、产品体系、建材行情信息库。
力求材料性能\特征＼应用技术精湛。
保证材料采购有可操作性、实用性、可追溯性。
1.1.3整理产品的价格信息、厂家信息，建立合格供应商、分承包商资料信息库。
建立《合格供应商名册》一览表，建立稳定完善的供应商体系。
保证工程质量，规避风险。
每次招投标只针对一览表内的分承包商，对合格供应商不断跟踪、考察、评估并作好考评记录。
对一览表外的分承包商进行综合评审，如属符合要求的合格分承包商,将其纳入一览表内，作为合格供应商的补充。
1.1.4制定甲供或甲控材料招标文件标准文本＼评标标准＼相关表单。
1.1.5编制甲供或甲控材料《供应商考察＼考评＼评定标准》，作为合格供应商考察和评定工作的依据。
1.1.6组织并负责实施公司在建、新建项目甲供或甲控材料采购招投标和合同签约工作。
1.1.7编制甲供或甲控材料现场检验和验收指导书，并在工程部备案，作为材料检验和验收的依据之一，确保工程应用材料质量。
1.1.8编制《甲供或甲控材料供货进度、质量执行情况统计表》和《供应商合同履行综合考评表》，并在工程部备案，作为考核各供应商材料供应执行情况的依据。
1.1.9定期收集供应商材料购销信息和工程部甲供材料管理工作信息，进行评估分析，提交书面报告。
1.1.10积极推广应用新材料、新技术，定期参与各部门交流、研讨、培训等活动，根据成本、工期、工艺的实际情况，指导设计，建议新材料的使用，力求直接体现在设计方案或设计施工图中。
1.1.11工程竣工后，公正、公平考核甲供或甲控材料供应商合同履行情况，收集各方面信息，填写《合格供应商评审表》，作为今后项目材料采购供货商选择的依据。
1.2文明施工和安全管理
1.2.1负责编制和完善工程文明施工和安全管理程序文件及要点。
1.2.2定期（如每月一次）不定期组织检查项目现场安全、文明、文件资料管理等工作，提出整改意见和建议。
1.2.3详细检查条款见《工程安全、文明施工检查管理程序》、《工程安全、文明施工检查要点》。
1.2.4组织召开月度工程安全例会，必要时组织现场会议。
1.2.5组织工程质量事故及安全事故的调查、处理。
一十一、园林工程师岗位职责
1.1掌握室外景观、道路工程（道路、路灯、园林绿化、围栏、标识、球场、停车场等）的相关知识及规范。
负责编制和完善所负责项目的工程管理程序文件、质量管理作业指导书。
1.2负责完成各专业从确定方案、委托设计、招投标、办理各种施工审批手续，到组织施工单位进场、施工管理及协调等事宜。
1.3与有关部门密切联系，申请减免费用、缴费。
1.4协助施工单位开展工作，监督进度、质量、安全文明施工，并确保完成合同要求。
1.5协调工程建设后期的竣工验收，并完成与物业公司的交接工作。
1.6严格控制专业工程投资成本，对分管部分成本控制结果负责。
1.7从专业工程方面负责与物业公司的交接工作。
1.8由部门经理统一安排，分担其他专业工作和管理工作。
一十二、项目管理员岗位职责
1.1按时完成部门经理分配的工作任务，并对照项目各阶段实施计划及任务制定工作计划，及时向项目经理汇报各项具体工作完成情况及遇到的问题。
1.2严格按制度执行各项工作程序，建立各种表单以完善收发文登记制度。
1.3负责项目部的资料收集、整理、建档及保存。
1.4经办项目各阶段所需要的手续。
1.5拟写项目部每月工作和情况总结报告。
1.6做好设计施工变更记录并建档
1.7其他工程部经理交办的工作。
第三章工程管理程序
一、工程招投标管理程序
1.目的
为规范公司工程部工程招标管理，在保证项目质量、工期等要求的前提下，以合理低价选择最佳中标单位，制定本管理程序。
2.范围
2.1本办法适用于公司所有工程项目的勘察、施工、监理、设备的招标，其中金额在5万元上（含5万元）工程实行招标选择合作单位。
工程招标应采用公开招标或邀请招标的方式，但无论采取何种方式，都须有三家以上投标单位参与竞标。
但下列情况除外：
（1）金额在5万元以下的工程可按照货比三家、合理低价的原则，报公司招标工作小组批准后确定承包商；
（2）某项工程已经过公司审批确定了长期合作伙伴关系；（3）某些政府垄断工程。
2.2招标应遵循以下基本原则：
2.2.1全面招标原则：
凡是符合招标条件的工程项目都要以招标方式确定承包商；
2.2.2整体招标原则：
禁止将项目肢解或化整为零，规避招标；
2.2.3资质审查原则：
所有投标单位都要经过资质预审，符合项目要求的投标单位才能参加项目投标；
2.2.4合理低价中标原则：
选择的中标单位应是在满足各项要求的前提下，报价低且合理；
2.2.5透明公正原则：
整个招标过程务必有充分的透明度，应与各部门积极配合、加强沟通、信息共享，杜绝暗箱操作；
2.2.6保密原则：
要做好标底、投标文件、评标、定标等内容的保密工作，以防影响招标的公正与效果。
3.招标管理机构及职能划分
3.1招标管理机构
3.1.1公司设立招标工作小组，招标工作小组是公司招标工作的决策机构，小组成员至少包括：
副总经理或总监、成本管理部经理、工程部经理，由副总经理或总监担任组长；招标小组对定标起集体决策的作用。
3.1.2工程招标的执行部门包括工程部与成本管理部。
3.2职能划分
3.2.1工程部职能：
投标单位资质预审，建立合格承包商数据库，编制招标文件，发标，参与开标，评技术标，参与谈判，控制整个招标工作进度，负责招标资料的收集、整理、归档，并负责组织安排全过程的招标小组的会务，在上述各阶段的招标小组会议上，以工程部为会议主持人；
3.2.2成本管理部职能：
接收回标文件，主持开标，评经济标，主持谈判。
以及在上述各阶段的招标小组会议上，以成本管理部为会议主持人；
4.建立合格承包商数据库
4.1合格承包商是经各相关部门推荐并经公司招标工作小组审查合格的工程施工、监理，由工程部主持合格承包商相关资料的收集、整理及预审，组织对通过预审的预选单位的考察筛选，并建立合格承包商数据库，所有项目招标都须从合格承包商数据库中选择投标单位。
4.2合格承包商预审应符合以下要求：
4.2.1证照齐全、守法经营、管理规范；
4.2.2技术力量和资金实力雄厚，在本行业中有一定的知名度；
4.2.3重合同、守信用，信誉良好；
4.2.4近三年无重大质量、安全事故；
4.3对预选单位的考察筛选
4.3.1通过预审的承包商将被列为预选单位进行考察；
4.3.2由工程部组织对预选单位进行考察，考察人员不得少于三人（且分属不同部门），考察应做到：
事前有计划，有培训，事中有小结有完善，考察结束应编写《考察报告》，对预选单位能否入选合格承包商名单做出明确结论，并报公司招标工作小组批准。
4.3.3经公司招标工作小组批准的合格承包商将由工程部列入《合格承包商数据库》；
4.4合格承包商资格评审及增减
4.4.1合格承包商资格并非终身制，每隔一定时间应对其进行重新评审。
4.4.2对于签署承包合同的承包商，应由成本管理部组织各相关部门对其履约情况进行评审，评审主要内容为承包商工作质量、进度、配合情况等，评审结果经招标工作小组审查后作为该承包商综合记录。
4.4.3对于未签署承包合同的承包商由工程部组织相关部门对其进行定期的年度评审，评审结果经招标工作小组审查后作为该承包商综合记录。
4.4.4对未列入合格承包商数据库中的投标单位，应由招标工作小组组织进行考察，考察人员不得少于三人（且分属不同部门），考察结束后填写《承包商考察结果审批表》经公司招标工作小组审查合格后列入合格承包商数据库中。
4.4.5招标工作小组根据承包商的评审情况决定该承包商是否在合格承包商数据库中保留。
5.招标工作程序
成本管理部
工程部
1、制定招标计划
参与并提出意见
主持开标会议，根据项目情况制定招标详细计划
2、编制招标文件
编制标底、审查修改标书中经济条款等工作
主持编制招标文件
3、发布招标信息
或投标邀请函
选择投标单位
并提出意见
主持信息发布及选择投标单位
4、发标、答疑
参与并负责经济标部分的答疑
主持发标、答疑会议，
审查投标单位资质
5、开标
主持接标工作，主持开标会议
参与会议并提出意见
6、评标
主持评标会议、负责评审经济标、谈判
评审技术标并与投标单位谈判
7、定标、发中标通知
招标工作小组副组长主持，集体表决定标，并发出中标通知
8、资料管理
工程部主持招标资料的收集、整理、归档工作（应指定专人负责资料管理）
5.1招标文件
5.1.1标准（示范）招标文件由工程管理部组织成本管理部、财务部共同起草，经公司招标工作小组审核后，作为公司该类招标的标准示范文本。
5.1.2招标文件内容
招标文件应包括正文和附件。
正文包括：
招标内容、招标范围、项目简介、工期、质量要求、造价要求、投标须知、投标截止日期、开标时间和地点、评标办法、违约责任及特别约定、相关规范、投标文件格式；附件包括：
施工图纸、拟签标准合同（合同中应明确发包人要求的所有内容）。
其中施工招标文件的造价要求应由成本管理部予以明确；
5.1.3施工类项目限制采用费率招标。
如确因施工图不能及时提供但经营需要而采用费率招标，则必须在招标文件和合同中明确计费依据，并规定在施工图预算编制完成后，及时根据施工图预算和中标费率确定项目造价，双方核对后作为合同预算造价，并就确定后的总价签署补充协议。
5.1.4采用费率招标的项目，特别要求投标单位按招标文件规定对以下费用作出详细、明确的说明（是否计取，如何计取），这类费用包括：
开办费、施工组织措施费、扰民费、文明现场施工费、赶工费用、总承包配合管理费等。
5.2投标邀请
5.2.1实行邀请招标，选择投标单位的工作由工程部主持相关部门共同参与并分别从合格承包商承包商数据库中选择等数量的投标单位进行邀请招标。
5.2.2如合格承包商数据库中没有合适的投标单位，应由招标工作小组组织进行考察确定（考察人员不得少于三人且分属不同部门），补充、完善该数据库。
5.3发标
5.3.1招标文件的发放和答疑由工程管理部组织相关部门进行。
5.3.2进行招标的项目，要按照合格承包商标准和项目要求对投标单位进行审查，审查合格的投标单位才能领取招标文件。
5.3.3招标答疑要做好记录工作，该记录将作为招标文件的附件一并发给投标单位。
5.4开标
5.4.1按招标文件应规定：
投标单位应在规定日期之前将投标文件送交成本管理部，投标截止日期之后，原则上不再接受任何投标文件。
5.4.2成本管理部主持开标工作，开标工作应集体、现场拆封，过程需作好记录，参加开标的全体人员签字确认。
5.5评标、定标
5.5.1评标、定标应按照货比三家的原则进行充分、科学的比较和论证（可采取综合评议或其他方式）。
5.5.2中标单位应满足招标文件的实质性要求，并且投标价格是合理低价；对于技术简单、规模不大、工期要求不高的施工招标应按最低报价确定中标单位。
5.5.3成本管理部主持招标项目的评标工作，招标工作小组全体人员参与，工程管理部评审技术标，成本管理部评审经济标。
5.5.4评标过程中，如果不同投标单位的综合评价结果相同或很相近，其中与甲方在类似工程中有过良好合作关系的投标单位可考虑其在企业实力（信誉
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