凤凰栖前期合同.docx

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凤凰栖前期合同

北城凤凰栖

前期物业服务合同

甲方：

四川省兴鑫房地产有限公司三台分公司

乙方：

绵阳市三江物业服务有限责任公司

前期物业服务合同

甲方：

四川省兴鑫房地产有限公司三台分公司

法定代表人：

谢书杰

住所地：

三台县明台小区

乙方：

绵阳市三江物业服务有限责任公司

法定代表人：

李福刚

住所地：

绵阳市涪城区涪城路58号

企业资质：

三级

证号：

【2004】038

根据《合同法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》以及相关的法律法规，经政府主管部门批准，双方在公平、自愿、诚信的基础上，协商一致。

甲方选聘乙方，对北城凤凰栖的物业（附件一：

物业目录）实施前期物业服务，订立本合同，双方共同遵守。

物业基本情况：

物业名称：

北城凤凰栖物业类型：

多层、高层商住楼

坐落位置：

三台县北坝镇樟树路建筑面积约83000平方米

其中：

多层住宅51000平方米；高层住宅31815平方米；商业用房1116平方米；

管理区域四至：

南至：

东至：

北至：

西至：

合同期限：

物业承接查验2010年4月1日至本小区业主大会选聘物业服务企业

第一条物业服务内容

1、物业共用部位的维修、养护；

2、物业共用设施的运行、维修、养护；

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的畅通。

4、公共绿化的养护；

5、公共秩序维护，安全防范事项的协助；

6、装饰装修的管理服务；

7、车辆停放场地环境卫生维护；

8、物业档案资料管理；

9、为管理区域内的业主和物业使用人提供以下物业有偿服务：

业主物业专有部位维护维修服务，业主物业专有设施的维护维修服务、室内清洁卫生，家政服务，车辆停保管服务等有偿服务。

有偿服务的内容、服务标准、收费标准，乙方与接受有偿服务人另行约定。

第二条物业服务质量与标准

按绵阳市物价局《绵价费[2004]56号》物业管理服务质量标准及服务内容三级提供物业服务。

1、基本要求

1、服务与被服务签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、公示16小时服务电话。

急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。

7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费标准。

8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用。

9、按合约定规范使用住房专项维修资金。

10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。

二、房屋

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危急房屋结构安全及拆改共用管线损害公共利益现象的，及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。

6、小区业主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。

3、公用设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范、责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、小修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

6、设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

7、小区主要道路及停车场交通标志齐全。

8、路灯、楼道灯完好率不低于90%。

9、容易危及人身安全的设施有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设施故障有应急方案。

四、协助维护公共秩序

1、小区业主出入口24小时值勤。

2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。

3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序进行、停放。

4、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突出事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取措施。

五、保洁服务

1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。

2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日1次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯、每月清洁1次。

及时清除道路积水、积雪。

3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每两月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

4、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

六、绿化养护

1、有专业人员实施绿化养护。

2、对草坪、花贲、绿篱、树木应定期进行修剪、养护。

3、定期清除绿地杂草、杂物。

4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、陈冻。

5、定期喷洒药物，预防病虫害。

第三条专项维修资金

专项维修资金的缴存按政府规定，缴存于专用帐户；

专项维修资金的管理按政府规定程序有专门部门管理；

专项维修资金的使用按政府规定程序报批后使用；

专项维修资金的续筹由业主大会决定续筹办法。

第四条甲方的权利与义务

1、甲方在2010年12月1日提供能直接投入使用的位于本小区物业管理办公用房，会所未交付物管使用前，甲方提供临时办公场所20㎡，位于本小区保安备勤用房30m2，位于本小区值班岗亭2间。

物业服务办公用房、值班岗亭属全体业主所有，乙方无偿使用，但不得改变其使用性质；

2、甲方交付的建设工程质量符合国家规定的标准，并按照建设部《房屋建设工程质量保修办法》的规定承担保修责任，履行保修义务；

3、甲方交付的设施设备质量和安装质量符合国家有关规定及标准，其质量保修期自竣工验收合格之日起计算，保修期限和保修范围不低于国家相关规定；

4、未进行竣工验收或竣工验收不合格的项目，但又必须进行物业服务，经协商乙方承接此项目，但甲方应在约定的期限内尽快完善，此期间的责任人为甲方，乙方不承担责任。

造成损失甲方负责并承担责任；

5、因维修物业或公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业服务区域内场地、道路，应征得相关业主和乙方的同意；临时占用、挖掘物业服务区域的场地、道路的，应在约定的时间内恢复原状；

6、制定《业主临时管理规约》，在售房前将《业主临时管理规约》向购房人明示，并予以说明；

第五条乙方的权利和义务

1、业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、维护维修，公共秩序、环境卫生等方面的规章制度。

乙方根据规章制度服务时，甲方、业主和物业使用人应予必要的配合；

2、准确转达小区业主关于物业的意见和建议，及时向甲方反馈信息；

3、乙方应及时向业主通告本物业服务区域内有关物业服务的重大事项，及时处理物业使用人的投诉。

对物业使用人违反法规及规章使用物业的行为，有权制止或提请有关政府部门处理；

4、乙方按本合同约定，对业主、物业使用人违反《业主临时管理规约》、违规违章使用物业及本合同的行为进行制止处理；

5、乙方可以选聘专营公司承担本物业的专项服务，但不得将本物业的全部服务责任和义务转让给第三方；

6、编制房屋建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大、中修方案，报请相关部门批准后组织实施；

7、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定及禁止行为；当业主和物业使用人装修物业时，依法告知有关禁止、限制条件、订立书面协议，并依法监督执行；

8、乙方可以采取劝阻、警告、停水、停电、停止服务、要求停工等措施制止业主（住户）违规使用物业、违规违约装饰装修行为。

可以提请有关部门对于严重损害其他业主和物业使用人利益，危及楼宇安全的行为进行处理；

9、因维修物业或公共利益，乙方确需临时占用、挖掘本物业服务区域内场地、道路，应征得相关业主和甲方的同意；临时占用、挖掘物业服务区域的场地、道路的，应在约定的时间内恢复原状；

第六条以下情况，乙方不承担责任

1、因不可抗力导致物业服务中断的；

2、因业主或物业使用人对自己的财产保管不当、造成财产损失的；因第三方的原因造成业主和物业使用人财产损失的；

3、乙方已履行本合同的约定，因其他原因造成业主财产损失、人身伤害的；

4、因维修养护物业共同部位、共用设施设备需要，且事先已通知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停气、停止设施设备使用等造成损失的；

5、非乙方的原因出现供水、供电、供气、供热（供冷）、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行故障造成损失、人身伤害的；

6、因紧急避险造成损失的。

第七条物业的承接查验

1、在物业承接查验前十日，甲方向乙方移交全套工程竣工图纸、小区（大厦）平面图、水、电、气管网图、隐蔽资料、技术资料、质量保修文件、开发文件、业主资料等与物业服务有关的资料：

对于物业的共用部位，公共场地、共用设施设备，甲、乙方应进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设，物业服务方面承担责任的依据。

2、在物业承接查验前十日，由甲方、建筑工程承包商、乙方三方组成移交验收小组对承接查验的具体事项进行磋商；

3、建筑工程、设施设备存在的问题，由甲方责成工程承包商整改完善。

整改完善后移交，质量保修期自验收合格开始计算；

4、供电、供气、供水设备的试运行（调试）阶段产生的费用由甲方负责。

承接前发生的水、电、气等费用由甲方负责；

5、移交验收过程中形成的文件为本合同的补充文件，具有本合同的同等效力；

6、服务区域内绿化成活后符合移交条件再移交，移交前的养护费用（用水、劳务、补苗、除草、施肥、杀虫等费用）由甲方承担。

第八条物业服务费用

根据《绵价费[2004]56号》收费指导标准三级，按物业建筑面积向业主或物业使用人收取物业服务费。

物业服务费不包括物业共有部位、共用设施设备的大修、中修、设备更新费用，不包括业主物业专有部位、专有设施的维修维护费；不包括业主或物业使用人的人身、财产安全保护、保管费用。

物业服务费自物业移交（入住通知生效次日）开始计费，每半年首月首日交费。

1、住宅多层：

0.35元/平方米·月；高层0.70元/平方米.月

营业用物业：

0.8元/平方米·月；

办公用物业：

0.8元/平方米·月；

住宅改商用（办公）多层：

0.8元/平方米·月；高层1.2元/平方米.月

2、甲方未出售的物业或未交给买受人的物业的物业服务费，依据《发改价格【2003】1864》文的规定，金额向甲方收取。

业主的空置房从其约定。

费用自物业承接验收开始计算，不足半月按半月计，超过半月按全月计，按月结算；

业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费，从其约定，业主负连带缴费责任；业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应及时书面告知乙方。

3、乙方按上述标准收取物业服务费，并按合同约定的服务标准和内容提供服务，盈余和亏损由乙方享有和承担；

4、停车收费按政府有关规定向停车人收费：

（1）车辆临时停放场地使用费、服务费（辆）：

小型汽车：

2元/次·辆；

摩托车：

0.5元/次·辆；

助力车：

0.5元/次·.辆；

（2）业主（住户）车辆停放场地使用费、服务费（辆）：

小型汽车：

30元/月·辆；地下车库未购买230元/月.辆；

摩托车：

15元/月·辆；

助力车：

15元/月·辆；

（3）停车场车位所有权（使用权）业主已购置的车辆停放服务费：

小型汽车：

15元/月·辆；

车库（车位）的所有权（使用权）业主未购置的每辆每月元。

5、小区、楼宇亮化光彩工程的电费，维修、维护费、技术改造更新及运行费用费由甲方支付；

6、物业服务费主要用于以下开支：

管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费；

物业共用部位和物业共用设施设备的运行养护费用；

物业服务区域内的清洁卫生费用；

物业服务区域内的秩序维护费用；

物业服务区域内的绿化养护费用；

办公费用；物业服务企业固定资产折旧；

法定税费；物业服务企业的利润。

第九条物业承接前服务费

1、前期物业服务补偿费计:

￥10000元大写：

人民币壹万元整。

物业服务补偿费主要用于：

贴补新建管理处购置办公设施及办公用品、印刷前期物业服务资料及业主建立档案、设置物业服务处的公示、公告栏、宣传栏必备设施。

支付方式：

在签订合同后，一周内全额支付给乙方。

2、乙方向甲方派保安2名在售楼部执勤，每月按时支付工资每人1200元。

第十条代收代缴费用

1、依法与相关部门签署有关委托收费的协议，乙方依据委托的收费标准及收费内容向收费对象收费；

2、乙方收取业主缴纳的各种代收费用必须按委托协议的约定向委托方缴纳，乙方无权挪作他用，否则，应承担相应的法律责任和赔偿责任。

3、按总表计量缴费的水、电等费用按实际缴费金额全额分摊,向用户收费。

第十一条违约责任

1、甲、乙双方任何一方违反本合同约定，按《中华人民共和国合同法》及有关法规规定承担违约责任；

2、甲方违反本合同第三条、第七条中的约定，由此给住户、乙方、他人造成损失、人身伤害的，甲方承担责任；

3、甲方违反本合同第四条的约定，拒绝或拖延履行物业保修义务，业主或物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的损失由甲方承担。

因甲方的原因给业主和物业使用人、已方造成人身伤害、财产损失，甲方承担责任；

4、甲方、业主或住户违反本合同第八条、第十条的约定，未能及时足额缴纳物业服务费和代收的相关费用，应按应缴费用每日5%向乙方支付违约金并及时缴清应缴费用；

业主（住户）因拖欠应缴纳的相关费用导致相关服务停止、影响其他业主的物业使用，拖欠缴费的业主或物业使用人应承担责任和赔偿损失；

5、乙方违反第二条、第四条的约定，根据《物业管理条例》乙方承担违约责任；

6、乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务费用，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求双倍返还。

第十二条其它

1、本合同未尽事宜，双方补充约定，补充协议与本合同有冲突的，以本合同为准。

本合同在执行过程中，如因政府相关规定变动及市场价格的变化，按国家规定执行或双方进行协商，签订书面补充协议。

补充协议与本合同具有同等效力；

2、本合同之附件均为合同组成部分。

合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力；

3、甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同即为对本合同内容的承诺；

4、业主可与物业使用人就本合同及《业主临时管理规约》的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同及《业主临时管理规约》约定的，业主应承担连带责任。

业主转让或出租物业时，应书面通知乙方；

5、物业项目保修期满后的维修费，大于贰佰元（包括贰佰元）在维修资金中支付、不足部分由业主和物业使用人按所占物业份额比例分摊；

6、供电、供气、供热（供冷）、通讯、有线电视等共用设施设备的维修、养护责任按照《物业管理条例》第五十二条的规定执行；

7、小区内发生财物被盗、损毁、灭失（不包括自然损毁、灭失）等事故的责任明确如下：

（1）小区公共设施、设备被盗、损毁由责任方承担相应责任。

由于使用不当或人为损坏造成的损失，由当事责任人承担责任；

（2）乙方协助维护小区公共秩序，对小区业主和物业使用人的财产、商业经营场所财产、办公场地的财产不承担保管和管理责任。

不承担业主和物业使用人的人身安全保护和保镖责任。

物业使用人可单独委托乙方有偿专项服务。

双方的权利义务另行约定；

（3）小区内发生火灾、盗窃等安全事故，乙方积极协助消防、公安等部门的工作；

（4）小区业主车辆的防盗、防损管理，业主与乙方需另行签订有偿管理服务协议，双方的权利义务另行约定；

8、本合同除附件外共8页，一式三份，甲、乙双方及房产管理行政主管部门（备案）各执一份，每份具有同等法律效力；

9、合同争议的解决：

协商解决；协商未果，双方一致同意由乙方所在地的人民法院管辖；

10、乙方已按本合同的约定提供物业服务，因其他原因导致乙方的物业服务不能正常进行时，乙方可以终止本合同。

11、本合同自甲、乙双方签字盖章后生效。

合同签署地：

三台

甲方：

代表人：

年月日

乙方：

代表人：

年月日