房地产项目预算管理规定.doc

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项目预算管理规定

第一章总则

第一条为加强项目预算管理，强化项目预算控制，增收节支，提高企业经济效益，制定本规定。

第二条本规定适用于大连亿达投资有限公司（以下简称“投资公司”）所属房地产公司。

第二章项目预算编制原则

第三条项目预算是依据所属房地产公司年度开发项目计划，以目标利润、防范市场风险、控制成本为目标，保证项目进度和加快资金回流。

第四条项目收入预算要对市场进行充分调研，依据项目利润需求、市场可接受的预计价格和项目开发销售周期进行编制。

第五条项目成本预算要根据项目预计可发生的成本费用明细逐项编制。

第六条项目资金预算要根据销售回款情况，结合项目用款和自有资金情况编制，明确融资需求。

第三章项目预算编制流程

第七条项目预算的编制分为五个阶段，具体编制流程如下图：

第一阶段

第二阶段

第三阶段

第四阶段

第五阶段

第四章项目预算编制程序与职责

第八条项目预算编制程序

一、各所属房地产公司根据各自开发经营需求按照开发项目分阶段编制项目预算。

项目预算指项目的销售收入预算、成本费用预算、目标利润预算、资金收支平衡预算等，按照项目开发建设周期编制。

二、开发部负责提供拟开发项目基础资料，编制项目前期费用预算，同时牵头组织各部门编报第一阶段及第二阶段项目预算，并提交项目预算管理委员会讨论通过。

三、营削部依据拟开发项目基础资料，搞好项目市场调查，确定项目市场定位及项目开发周期，根据市场情况及公司利润需求确认销售价格，编制项目销售收入预算及销售费用预算。

四、预算部、工程部依据拟开发项目规划、设计等基础资料及项目开发周期，编报工程形象进度计划及项目直接工程投资预算。

五、财务部依据各部编报的项目基础资料，编制项目开发期间费用及各项税金预算，同时牵头组织各职能部门汇总、整理、审核、编制第三阶段至第五阶段项目预算及项目收支平衡预算，明确资金需求，并提交项目预算管理委员会讨论通过。

六、各公司财务部、开发部将项目预算管理委员会讨论通过的第一阶段及第二阶段项目预算报投资公司业务部审核；将第三阶段至第五阶段项目预算报投资公司计财部审核。

七、投资公司计财部、业务部将各公司上报的项目预算审核后，报投资公司项目预算管理委员会讨论通过、经董事会批准后，下达执行。

第九条项目预算管理机构设置及职责

一、投资公司项目预算管理委员会是投资公司及各公司项目预算的最高管理机构，由投资公司总裁、副总裁、计财部总经理、业务部总经理、市场部总经理组成，负责投资公司所属各房地产公司项目预算的编制指导、调整与评审；责成各公司和部门组织预算的实施、控制与考核。

二、投资公司计财部及业务部是投资公司对各公司项目预算进行日常管理的机构，业务部负责项目预算第一阶段及第二阶段的编制指导及日常管理，及时向项目预算管理委员会提交项目成本信息。

计财部负责项目预算第三阶段至第五阶段的编制指导及日常管理，拟定项目预算目标，制定项目预算管理的具体措施和办法；组织下达投资公司及投资公司董事会批准的项目预算，协调解决项目预算编制和执行中存在的问题，强化项目预算执行中的审计，考核项目预算的执行情况。

三、各公司项目预算管理委员会由各公司总经理、副总经理、财务部经理、开发部经理（成本管理部经理）、营销部经理等人员组成，是各公司项目预算的管理机构，在投资公司项目预算管理委员会的领导下工作，负责具体组织本公司项目预算编制，认真执行经董事会通过的项目预算；组织开展项目预算日常管理和控制。

四、各公司财务部及开发部或成本管理部是该企业项目预算的日常管理机构，接受投资公司计财部和业务部的业务指导；各公司开发部或成本管理部负责第一阶段及第二阶段项目预算的编制、审查、汇总；并及时向各公司项目预算管理委员会提供项目信息；财务部负责第三阶段至第五阶段项目预算的编制、审查、汇总，并及时提交各公司项目预算管理委员会；监督项目预算的执行；分析项目预算与实际执行的差异及原因，提出改进的措施和建议。

五、投资公司及各公司的职能部门是项目预算的执行机构，要按项目预算管理办法及时提供作为其他部门编制项目预算依据的相关指标和数据；认真执行经批准的项目预算，严格控制预算外支出。

第五章项目预算的审核

第十条项目预算审核包括各公司项目预算管理委员会初审，投资公司计财部、业务部复审，投资公司项目预算管理委员会举行预算答辩会评审及投资公司董事会的最终审批。

第十一条各公司项目预算第一阶段至第二阶段由开发部或预算部汇总；第三阶段至第五阶段由财务部汇总，各公司项目预算管理委员会初审。

初审内容包括：

项目预算编制的数据是否真实合理，预算编制是否规范，是否符合投资公司项目预算管理办法，预算草案间的数据钩稽关系和逻辑关系是否正确，提供的收入、投资、目标利润信息是否准确，能否实现。

第十二条各公司财务部、开发部将初审的项目预算重新修改，经各公司项目预算管理委员会确认后，上报投资公司计财部及业务部复审，复审内容包括：

各公司上报的项目预算草案是否与总裁办公会下达的项目开发及经营目标相一致；预算编制的数据是否客观真实；预算编制是否合乎规范；初审程序是否完备。

投资公司计财部、业务部在复审时如果发现各公司编制的项目预算存在问题，应要求进行修订或重新编制。

第十三条投资公司计财部、业务部将复审合格的各公司项目预算草案报投资公司项目预算管理委员会评审。

项目预算管理委员会以预算答辩的方式进行评审，评审的内容包括：

各公司预算是否与投资公司确定的经营目标相符；是否与预算目标一致；是否贯彻了预算编制的各项原则。

第十四条各公司将经投资公司项目预算管理委员会评审合格的项目预算报投资公司董事会审核通过后执行。

具体项目预算审批流程如下图：

第一阶段

十日内报

摘牌前上报

投资公司业务部组织相关部门审核

投资公司预算管理委员会讨论通过

投资公司董事会决策是否摘牌

各公司项目预算管理委员会讨论通过

各项目土地摘牌前编制项目投资测算

第二阶段

十日内报

投资公司董事会决策项目定位、规划设计方案、及目标利润

规划设计前上报

投资公司业务部组织相关部门审核

投资公司预算管理委员会

各公司项目预算管理委员会讨论通过

各项目土地摘牌后编制项目投资概算

第三阶段

十日内报

投资公司业务部审核

投资公司计财部组织相关部门审核

投资公司预算管理委员会讨论通过

各公司项目预算管理委员会讨论通过

各项目规划设计完毕招投标前编制项目投资预算

投资公司董事会批准后下发执行

第四阶段

投资公司业务部审核

投资公司计财部组织相关部门审核

十日内报

投资公司预算管理委员会讨论通过

各项目预算执行过程中因特殊原因需调整预算

投资公司董事会批准后下发执行

各公司项目预算管理委员会讨论通过

第六章项目预算的执行与控制

第十五条投资公司及各公司要将董事会通过的项目预算作为项目预算期内组织、协调各项经营活动的基本依据，确保项目目标的实现。

第十六条在项目预算执行过程中，投资公司及各公司要定期召开项目预算分析会，分析项目预算执行情况，加强适时监控，对预算执行中出现的异常情况及差异，财务部门应组织协调相关部门及时查明原因，落实责任部门，确定修正预算执行情况方案和执行部门。

第十七条投资公司及各公司财务部门要利用财务分析手段监督项目预算执行情况，及时向上级领导提供项目预算执行速度、执行差异、及其对项目目标的影响等财务信息，促进公司完成预算目标。

第十八条投资公司及各公司要建立项目预算报告制度，定期报告项目预算执行情况，对重大偏差要提出改进建议和措施。

第七章项目预算的调整

第十九条投资公司董事会正式下达的项目预算，原则上不再予以调整。

确实由于市场环境、经营条件、政策法规等发生重大变化，致使财务预算的编制基础不能成立，或者将导致项目预算执行结果产生重大偏差，可以调整项目预算。

第二十条各公司调整项目预算，要向投资公司计财部做出书面申请报告，阐明客观因素变化对项目预算造成的影响，提出进行项目预算调整的明细。

第二十一条投资公司计财部在对项目预算调整申请及明细进行审核后，报投资公司总裁办公会审议通过后执行。

第二十二条在项目预算执行过程中发生的预算外事项，不属于项目预算调整范围。

第八章项目预算的汇总分析评价与考核

第二十三条项目预算执行完后，投资公司及各公司财务部门应汇总分析评价项目预算执行情况，重点分析项目预算目标和预算执行结果之间的差异，说明差异产生的内在和外在原因，并形成项目预算执行情况报告，报投资公司项目预算管理委员会。

第二十四条投资公司计财部依据项目预算执行情况和财务审计情况，对各公司项目预算执行结果进行考核，考核结果做为计算项目效益奖的依据。

第九章附则

第二十五条本办法由投资公司计财部、业务部负责解释。

第二十六条本办法自通过之日起执行。