房地产项目市调报告编写指引.docx

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房地产项目

市场调研报告编写指引

XX公司

二○一年月

目录

一、项目概况及区域分析 3

1、项目概况 3

2、项目周边配套及规划分析 4

3、项目所在城市或区域概况 5

二、住宅市场分析 5

1、整体市场分析 5

2、供需情况分析 5

3、竞争项目分析 5

4、定位与建议 6

三、商业市场分析 6

1、整体市场分析 6

2、供需情况分析 6

3、竞争项目分析 6

4、定位与建议 7

四、写字楼/商业产权的公寓市场分析 7

1、整体市场分析 7

2、供需情况分析 7

3、竞争项目分析 7

4、定位与建议 8

五、酒店市场分析 8

1、整体市场分析 8

2、供需情况分析 8

3、竞争项目分析 8

4、定位与建议 9

六、土地市场分析 9

七、政策分析 9

一、项目概况及区域分析

1、项目概况

地理位置：

项目所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的区域位置，四至范围；

用地性质：

住宅、商业、办公、酒店等；

规划条件：

总占地面积XX平方米（折合XX亩），净用地面积XX平方米，容积率X.X，计容建筑面积XX平方米，限高XX米，公建配套，建筑密度，绿化率（%），90/70限制，其他规划条件限制；

权属状况：

包括项目权属，剩余土地使用年限、项目抵押情况等（主要针对非公开招拍挂项目）；

宗地现状：

地形地貌特征（坡度、地势）、土地完整性（有无代征地、市政绿化带、市政道路、江河湖泊等分割土地）、拆迁量（拆迁对项目开发进度的影响），地上附着物情况（高压线、垃圾处理厂、坟场、文物古迹等）。

附图：

项目地理位置示意图（标记出项目位置，与标志性市政设施或建筑物（如市中心商圈、政府、机场、火车站等）、我司在该区域现有项目的位置关系）；

若项目在郊县还应另附上与主要城市的相对位置图；

项目红线图（与四周道路的关系）；

项目现状照片（反映项目地形地貌、附着物情况、重要影响因素等）。

2、项目周边配套及规划分析

自然资源分析：

公园、河流、湖泊、山地、高尔夫球场等；

交通状况分析：

公共交通、轨道交通、自驾车、距市区级商业中心距离等；

商业配套分析：

购物中心、超市、菜场等；

教育、医疗、文化、体育分析：

学校、医院、名胜古迹、博物馆、图书馆、体育场等；

污染源分析：

治安、噪声、空气、危险源等；

项目所在区域未来规划分析：

区域整体规划前景及发展定位、近期或规划中周边环境的主要变化（道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等）。

附图：

交通状况示意图（标注公共交通、轨道交通站点等）；

生活设施分布图（标注商业及公建配套）；

区域规划图（如有）。

3、项目所在城市或区域概况

项目所在城市或区域的地理位置、人口情况、经济发展情况（GDP、人均可支配收入等）

二、住宅市场分析

1、整体市场分析

对市场的区域划分，历史发展，做概括性归纳分析。

2、供需情况分析

供应量走势分析（包括未来潜在供应量）；

售价、成交量走势分析。

3、竞争项目分析

周边可供参考的竞争性项目的开发情况（供应量、成交量、售价、销售率等），项目的品质特征（小区规划、园林景观、立面风格、楼高、层高、户型、装修标准、物业管理等），竞争性物业可供本项目的参考借鉴之处。

4、定位与建议

对前述市场分析结合本项目的特征进行总结归纳。

阐述项目住宅部分的客户定位（购房群体、价格承受能力）、产品定位（规模、档次）、价格定位（售价）及去化速度分析。

三、商业市场分析

1、整体市场分析

对市场的区域划分，历史发展，做概括性归纳分析。

2、供需情况分析

供应量走势分析（包括未来潜在供应量）；

售价、成交量、租金、出租率走势分析。

3、竞争项目分析

周边可供参考的竞争性项目的开发情况（供应量、成交量、售价、销售率、租金、出租率等），项目的品质特征（业态布局、入驻品牌档次（如有）、楼高、层高、装修标准、物业管理等），竞争性物业可供本项目的参考借鉴之处。

4、定位与建议

对前述市场分析结合本项目的特征进行总结归纳。

阐述项目商业部分的客户定位（消费群体、投资群体、价格承受能力）、产品定位（规模、业态、档次）、价格定位（售价、租金、出租率）及去化速度分析。

四、写字楼/商业产权的公寓市场分析

1、整体市场分析

对市场的区域划分，历史发展，做概括性归纳分析。

2、供需情况分析

供应量走势分析（包括未来潜在供应量）；

售价、成交量、租金、出租率走势分析。

3、竞争项目分析

周边可供参考的竞争性项目的开发情况（供应量、成交量、售价、销售率、租金、出租率等），项目的品质特征（入驻客户档次（如有）、楼高、层高、装修标准、物业管理等），竞争性物业可供本项目的参考借鉴之处。

4、定位与建议

对前述市场分析结合本项目的特征进行总结归纳。

阐述项目写字楼部分的客户定位（租户、投资群体、价格承受能力）、产品定位（规模、档次）、价格定位（售价、租金、出租率）及去化速度分析。

五、酒店市场分析

1、整体市场分析

对市场的区域划分，历史发展，做概括性归纳分析。

2、供需情况分析

全市四、五星级酒店市场的客房供应量分析（包括未来潜在供应量），酒店入住率分析。

3、竞争项目分析

全市可供参考的竞争性项目的开发情况（建设规模、客房供应量、真实房价、入住率），项目的品质特征（楼高、层高、配套设施、装修标准、酒店管理公司等），竞争性物业可供本项目的参考借鉴之处。

4、定位与建议

对前述市场分析结合本项目的特征进行总结归纳。

阐述项目酒店部分的客户定位（房客）、产品定位（规模、房间数、配套、档次）及价格定位（房价、入住率）。

六、土地市场分析

对项目所在区域近年来土地市场的成交情况进行分析，包含用地性质、成交面积（土地面积、规划地上建筑面积、容积率）、土地价格（总价（万元）、每亩单价（万元/亩）、楼板价（元/平方米））、溢价率、流标率等。

七、政策分析

结合国家及项目所在区域的房地产、土地、信贷等方面政策对本项目的影响进行阐述分析。

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