社区商业项目背景、必要性、市场分析.doc

社区商业项目背景、必要性、市场分析.doc

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项目背景：

我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。

这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。

随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。

正在大力推行的城市居住社区建设，把社区商业的规划和发展视为至关重要的一环，国内出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐闲一条街”等众多社区商业项目。

它们可能在定位上提出超出社区服务范围的口号，但是从实际情况来看，它们多数仍是以服务社区居民为主要目的的，特别是居住区内部的商业设施。

国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。

 总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点。

项目在背景下提出。

项目必要性：

1.项目建设具有良好的发展前景

随着我国城市化进程的加快和城市商业的日益繁荣，居民们的消费需求和方式早已摆脱了“赶集式”的买卖，也不满足于闲暇之时的购物方式。

居民对商业的要求是不仅要满足居民们的基本生活需求，同时还要满足其生活质量提高的需求。

可见，社区商业在我们的生活中扮演着越来越重要的角色，它的发展状况关系到城市商业的整体结构和综合商业能力，更直接影响着社区居民的生活质量。

驶入快车道的社区商业也为商业地产开发商带来了新的发展机遇。

根据北商商业研究院发布的报告显示，社区商场在餐饮、超市便利店、生活服务等八大业态中排名垫底，仅占0.58%的比重。

社区型购物中心基本属于开发的空白地带，属于最稀缺的社区商业业态之一。

近年来，商业地产投资开发呈现泡沫化，与大型、巨型购物中心相比，由于经营风险更低、管理可控、资本回报周期短，社区型的中小型购物中心将成为未来发展的主流。

从群雄逐鹿核心商圈到竞逐社区Mall，土地成本的快速增长让曾经热衷建造大型购物中心的开发商趋于理性。

2.项目建设受到政策的推动

商业改变生活，作为和人们生活息息相关的社区商业尤其如此。

社区商业是城市商业的基础，也是构建和谐社区进而构建和谐社会的重要内容，但在社区商业的发展中还存在着一系列的问题，为推动社区商业发展，商务部出台的《关于加快我国社区商业发展的指导意见》对社区商业发展进行了相应的引导、扶持和规范，该意见是我国目前指导社区商业发展的最高规格的系统性政策文件。

商务部已将发展和规范社区商业列为本年度的工作重点。

2012年8月3日，国务院《关于深化流通体制改革》和《加快流通产业发展的意见》中进一步强调，要完善社区商业网点配置，新建社区商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积的比例不得低于10%。

同时，地方政府应出资购买一部分商业用房，用于支持社区菜店、菜市场、农副产品平价商店、便利店、早餐店、家政服务点等居民生活必备的商业网点建设。

在黄国雄看来，除了能让民生得到保障外，完善的社区商业也会反哺经济。

社区商业对促进北京经济和城市建设的发展更加有重要意义。

在经济发展“三驾马车”中，消费受客观因素影响最容易出现疲软，并且难以攻克。

在这种情况下，社区商业可以扩大内需、促进经济平稳增长、增加就业机会、提升城市商业现代化和综合竞争力。

这越来越吸引各级政府、流通企业和社区居民的关注。

3.项目建设是解决社会部分就业的需要

近年来，随着城市规模的不断扩大，拆迁还建的进行，昔日的村民住进了楼房，生活环境得到了质的提升。

但是，失去土地后，他们的就业生计问题也就随之凸显。

各级各有关部门开始高度关注他们的就业问题，在社区商业的发展中让这些村民掌握一技之长，拓宽他们的就业和创业渠道。

商业地产未来的发展前景及趋势；

当前房地产行业所处的环境发生了巨大变化：

三中全会改革大幕的全面拉开，经济增速放缓而重视产业结构调整，经济发展模式有望从投资拉动转为消费拉动，新型城镇化战略的提出和深入，房地产调控长效机制的建立，以及两会“双向调控”思路的提出，未来都将使城市房地产市场进一步分化。

　　整个房地产行业的发展模式的发展模式发生变化，意味着过去跑马圈地的粗放型发展已经过去，未来将进入精细化、集约化的发展时代。

商业地产作为房地产行业最具发展空间的领域，随着近几年互联网的兴起，改变了人们的消费方式，从而使传统商业模式正在发生着一次革命性的颠覆，电商、O2O、体验、文化等已成为2014年商业地产发展的核心关键词。

　　在新的形势下，商业地产企业需把握行业发展的趋势，尽早的主动的寻求转型，对传统的商业积极的进行业态等一系列的调整，对新建的商业提前做好定位和规划，从而适应新一轮的发展。

对2014年商业地产的发展趋势大致总结了十点，供大家参考。

　　1.商业地产总量已过剩，步入去粗存精、优胜劣汰阶段

　　根据有关部门统计，2015年全国50个重点城市综合体非住宅总体量达5.64亿m2，同13年相比增长率高达77%。

而根据易居研究院曾做过的关于《上海市商业地产市场容量及其合理规模研究》课题中，得到的结论是2003-2008年上海商业地产市场容量增长速度与商业网点面积基本协调，2009年以来上海市商业地产整体规模存在偏大的倾向，也就是说目前上海商业面积已达到饱和。

因此无论是从全国来看，还是从类似上海的一线城市看，目前商业地产的总量已经达到饱和，甚至部分区域已经过剩，未来将进入商业物业面积增长速度远超人口增长速度的阶段，是人均商业面积继续提升的阶段，是人们消费观念和行为方式继续发生转变的阶段，是催升商业地产继续过剩的阶段。

而在这样一个阶段下，商业地产将不断去粗存精、优胜劣汰、更新换代、不断升级。

过去触地就赚，拿地就赢的时代已经过去，房企需要进一步修炼内功、打造精品、创新模式等才能够在新的形势下发展更好。

　　2.一线城市将聚焦市中心零星地块开发，二三线仍是供应高峰

　　根据欧洲、香港、台湾等地区经验，房地产业发展到一定阶段，城市中心区域的土地资源将十分稀缺，市区零星地块的开发价值将日益凸显。

经过十多年的发展，一线城市房地产市场逐渐成熟，市区土地资源已经十分稀缺，市场不断向郊区外延。

近几年如上海市场上新增土地大部分位于外环外，中环以内成片地块越来越少，2013年，上海成交的商品房用地90%位于外环以外，外环内仅占10%。

随着土地资源越来越稀缺，土地供应紧张态势加剧，在不久的将来一线城市势必会进入市区零星地块精细开发的阶段。

而根据有关部门数据统计，2015年城市综合体总量供应大部分将集中在二三线城市，未来房企在一线城市综合体的开发要突出其溢价性，特别是一线城市的市中心区域要自持为主，尝试走REITS等金融化路径；二三线城市要表现其杠杆性，抗风险能力一般的企业更适宜选择二三线中的部分机会型城市发展。

　　3.互联网思维下，商业地产运营商不断探索O2O模式

　　中国移动互联网民已经领跑传统PC网民。

2014年1月的CNNIC报告显示，截至2013年12月，中国手机上网人群规模达5亿，占全部网民的81%，达到近40%的绝对普及率。

　　移动互联网时代，消费者购物行为发生了四个方面的显著变化：

购物空间立体化（全渠道购物）、购物时间碎片化、购物方式移动化、信息传播社交化。

这四大方面的购物行为的变化，直接颠覆了原先在某一固定时间、固定场所进行商业消费的购物习惯，商业地产直接面临这种购物方式的冲击。

　　许多传统百货公司，如王府井、天虹商场、银泰百货等，通过上线网购平台，推出APP软件，与微信合作等方式来应对电商冲击。

同时商业地产企业也在拥抱大数据和移动互联网，万达要求电商覆盖所有万达广场，电商会员达到3000万，力争3年内万达电商会员过亿。

万达电商定位于两个方面——大会员、大数据，真正做到线上线下结合。

　　4.艺术、生态、体验式商业项目已成趋势

　　随着移动互联网时代的到来，线上消费线下体验的商业地产运营模式受到了推崇。

这也带来了体验式商业地产的兴起，注重消费者的体验感不同于以往商业项目以零售类业态占绝对比重（70%—80%），体验式商业项目中零售类业态占比降至30%-40%，同时以休闲娱乐、儿童教育等业态为代表的体验式业态占比可达到20%-30%甚至更高，很多商业地产项目则更加重视艺术、生态和人文，从而使得项目吸引更多的人气。

　　以现阶段商业零售业的发展来看，经常出现在购物中心中的体验式业态主要包括：

电影院、冰场、健身会馆、电玩城、KTV、美容美体、儿童体验、儿童游艺。

体验式业态的优势主要表现在：

集客能力强；有效缩短新项目市场培育期；消费滞留时间长；对其他业态消费带动显著。

这也是现在很多购物中心和社区商业的开发者和运营商青睐体验式业态的原因。

但体验式商业，只会是锦上添花，不会是雪中送炭。

立足于区域基本消费需求的商业业态招商和运营管理才是决胜的根本。

　　一个购物中心中是否需要“体验式业态”、需要什么类型的“体验式业态”，都要建立在项目准确市场定位和业态组合的基础之上，另外“体验式”商业经济对于前期的商业空间设计要求也很高，而且过多的提高体验式商业业态，也会影响整个项目的收益水平。

企业对体验式业态的配比比例还需要科学考量。

　　5.地产与文化大融合下，商业地产项目更注重文化设计

　　文化是经济发展到一定高度的必然回归。

我国现在整体经济的发展从过去注重“量”到现在更注重“质”，在未来经济有质量的发展过程中，将更加注重文化的发展。

而地产与文化的全面融合时代已经到来。

　　大众文化在商业这块沃土上的茂盛生长，已经构成了消费时代的重要特征。

一方面，商业运作的诉求为大众文化的生长甚至是畸形繁荣提供了足够的空间，另一方面大众文化也以其自身魅惑的形式感调动起消费群体的物质欲望，从而极大满足了商业活动的利润饥渴。

它们之间，已经形成了越来越紧密的公共关系。

文化现在已经深入到房地产的各个领域，包括商业地产、旅游地产、主题地产等。

现如今因文化定位设计而成功的商业地产项目不胜枚举，如田子坊、莫干山路许多的创意产业项目等。

　　6.社区商业将成为引领未来商业地产市场的重心

　　社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。

社区商业在我国目前尚处于起步阶段，尚缺乏一套系统的且具有实践指导意义的理论研究成果。

从国外的发展经验看，未来社区商业必将成为商业地产市场发展的重心。

许多有实力的开发商已经意识到这一趋势，纷纷加大对社区商业的投入，包括万科、金地、保利等。

特别是近一年新兴的抓住人们“最后一公里”的需求来打造社区服务体系的概念，这个也应该属于社区商业发展的一个方面。

　　国外的社区商业起点高，一开始就是现代化的购物中心形式，而我国许多城市的社区商业处于一种传统模式与现代模式并存的状态。

要使社区商业健康发展，必须立足于这个现实，一方面要加快对传统模式的改造，包括引进一些先进的零售业态。

对原有商业设施进行经营结构和商品结构的调整，根据社区生活的多样性增设服务项目，扩大服务领域等。

另一方面，要借鉴国外的经验，鼓励发展现代化的社区购物中心，以这种新的业态形式，满足社区居民购物、服务、休闲、娱乐等综合性需求。

　　7.商业地产盈利模式正从租售并举到自持转变

　　对于商业地产行业的发展成熟，可以分成三个阶段。

第一阶段是商业地产的开发销售阶段，以分割的产权式商铺为导向;那么第二阶段将进入租售并举阶段。

这个阶段以销售和自持商铺并重的阶段;第三阶段是商业地产金融化阶段。

这个阶段的物业持有主体将被金融证券化的趋势影响。

　　从当前现状来看，一、二线城市核心地段商业基本全部自持，一线城市郊区和二线城市的部分非核心地段，才会存在租售并举的产品。

只有在三、四线城市，现在还存在着大比例散售的项目存在。

　　对于商业项目的盈利模式采用销售还是自持的模式，以现阶段来讲，更多的开发商会选择销售或租售并举，因为这对企业的资金承受压力相对较小，而选择自持需要在企业具有足够的抗资金压力能力。

但相信随着市场的不断成熟，金融市场的不断改革，REITS的有望推进，将有越来越多的项目进入自持阶段。