株洲市物业管理办法 315.docx
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株洲市物业管理办法315
统一编号：
ZZCR—2011—01001
文号：
株政办发〔2011〕13号
失效日期：
2016-03-25
信息来源：
株洲市政府门户网站
网址：
株洲政府门户网站
株洲市人民政府办公室
关于印发株洲市物业管理办法的通知
株政办发〔2011〕13号
各县市区人民政府、云龙示范区管委会，市政府各局委办、各直属机构：
《株洲市物业管理办法》已经市人民政府研究同意，现予以印发，请认真执行。
二○一一年二月二十五日
株洲市物业管理办法
第一条 为规范物业管理行为,维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等有关法律法规的规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的物业管理及其相关活动，均适用本办法。
第三条 本办法中：
物业，是指经批准兴建并竣工验收的各类建（构）筑物及其附属的设施、设备和相关场地、场所。
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及其设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序并提供相关服务的活动。
业主，是指物业所有权人。
使用人，是指物业承租人或实际使用物业的其他人。
物业服务企业，是指依法设立的从事物业管理服务并取得相应资质的企业法人。
建设单位，是指依法投资，开发建设和出售物业的法人或其他组织。
前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
第四条 本市物业管理活动应遵循尊重业主物业财产权利、推行市场竞争和专业服务、保障物业合理使用和提升业主公共生活品质的原则。
第五条 株洲市房产管理局是本市物业管理的行政主管部门（以下简称物业管理行政主管部门），负责全市物业管理活动的指导、监督和管理。
各县（市）房产行政主管部门，在市物业管理行政主管部门的指导下，负责辖区内物业管理活动的协调、监督、管理工作。
各区人民政府应设立区物业管理办公室，按市物业管理行政主管部门授权，负责辖区内物业管理活动的协调、管理工作。
各级建设、规划、城管、环保、民政、公安、供水、供电、绿化、消防、财政、工商、物价、税务等相关部门应按照各自职责，做好与物业管理活动有关的工作，协同实施本办法。
第六条 街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会应当组织做好本辖区内业主大会成立及首届业主委员会的选举工作，指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。
第七条 业主按照法律法规、管理规约和物业管理服务合同的约定，有参加物业管理活动的权利，并有合理使用物业、维护公共利益的义务。
业主在物业管理活动中享有下列权利：
（一）按照物业管理服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业管理企业履行物业管理服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业专项维修资金的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照合同约定，按时足额交纳物业管理服务费；
（五）按照国家有关规定交纳物业专项维修资金；
（六）不妨碍其他业主、使用人对物业的合法使用，对毗邻物业所需的维修予以配合、协助；
（七）法律、法规规定的其他义务。
物业的合法买受人尚未办理权属登记，但已实际占有使用的，享有本办法规定的业主权利，承担相应义务。
第八条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会，业主人数较多的，可以按比例推选业主代表，组成业主代表大会。
业主大会或业主代表大会选举产生业主委员会。
只有一个业主或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第九条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
物业管理区域的划分，应当根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则。
（一）物业管理区域的范围应以物业建设的原地红线内规划批准的范围确定，但已经自然形成且无争议的，不再重新划分；
（二）分期开发或者两个以上建设单位开发建设的区域，配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域，但若因区域规模较大等原因，已自然分割或习惯形成多个相对独立、封闭小区的，可以划分为不同的物业管理区域。
第十条 物业管理区域内实际入住率达到50%以上，建设单位应当在区物业管理办公室和住宅区所在地街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，组织召开第一次业主大会。
第十一条 符合业主大会成立条件的物业管理区域，建设单位应当以书面形式告知区物业管理办公室和街道办事处（乡镇人民政府），并在其指导下组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。
筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表和社区居民委员会代表组成。
筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。
筹备组成员名单确定后7日内由街道办事处（乡镇人民政府）以书面形式在物业管理区域内公告。
建设单位应当提供筹备工作所需要的物业和业主相关资料，为筹备组开展工作提供条件并配合协助筹备组开展工作。
第十二条 筹备组履行下列职责：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）草拟管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则；
（三）确认业主身份，确定业主在业主大会上的投票权数；
（四）提出首次业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；
（五）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
业主对公告内容有异议的，筹备组应当复核并告之异议人复核结果。
第十三条 筹备组应当自组成之日起90日内，按照《业主大会和业主委员会指导规则》有关规定组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。
第十四条 业主大会决定以下事项：
（一）制定、修改业主大会议事规则和管理规约；
（二）选举业主委员会或更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（三）选聘、解聘物业服务企业，授权业主委员会与物业服务企业签订、变更或终止物业管理服务合同；
（四）制定、修改、审议物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度和物业服务企业提出的其他管理事项；
（五）决定物业专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（六）涉及业主共有和共同管理权力的其他重大事项。
第十五条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方法、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会组成和委员任期、改选、罢免等事项依法作出决定。
管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
第十六条 业主大会通过的管理规约和作出的决定，对物业管理区域内的全体业主、使用人具有约束力，业主大会的民事责任由全体业主共同承担。
第十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定，由业主委员会组织召开；有下列情况之一的，业主委员会应当及时召集业主大会临时会议。
（一）有20%以上业主提议的；
（二）发生重大事故或紧急事件，需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或管理规约规定的其他情形。
业主委员会应当召开业主大会会议或者业主大会临时会议而不组织召集的，由物业所在地居民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下组织召开。
第十八条 业主大会会议可以采取集体讨论或书面征求意见的形式举行。
召开业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
物业管理区域内人数较多的可以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。
参加业主大会的业主代表应当于参加业主大会会议前，就业主大会会议拟讨论的事项，书面征求其所代表的业主意见。
凡需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数，要经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
第十九条 首次业主大会选举产生业主委员会。
业主委员会根据物业管理区域规模，由3名以上单数委员组成，一般不超过15人，业主委员会首届任期由业主大会确定，一般为五年，其组成人员可以连选连任。
分期建设的物业达到成立业主大会条件时，选举业主委员会成员一般为3-5人，每期入住后再增选业主委员会成员，直至本届业主委员会任期届满重新选举。
第二十条 业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一）遵守国家法律、法规；
（二）具有完全民事行为能力；
（三）遵守业主大会议事规则和管理规约，模范履行业主义务，按时足额交纳物业管理服务费；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁、具有社会公信力；
（五）具有一定组织能力和协调沟通能力。
第二十一条 业主委员会作为业主大会的日常工作机构，执行业主大会决定的事项。
依照有关法律、法规和业主大会授权，履行下列职责：
（一）召集并组织业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（二）在业主大会作出决定后的三十日内，代表业主大会与物业服务企业签定、续签、变更或解除物业服务合同；
（三）执行业主大会的决议、决定；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业管理费用，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）监督管理规约的实施；
（六）组织续筹专项维修资金；
（七）组织业主委员换届和补选工作；
（八）完成业主大会交办的其他事项。
第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向县市区房地产行政主管部门（或物业管理行政主管部门）和街道办事处（乡镇人民政府）办理备案手续。
（一）业主大会会议决议；
（二）业主大会议事规则；
（三）管理规约；
（四）业主委员会委员名单和基本情况；
（五）法律、法规规定的其他资料。
备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内，将变更内容书面告知原备案部门。
第二十三条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：
（一）以书面方式提出辞职请求的；
（二）不履行委员职责的；
（三）利用委员资格谋取私利的；
（四）拒不履行业主大会决定的；
（五）侵害他人合法权益的；
（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
业主委员会成员有上述情形之一的，业主委员会应当在物业管理区域内公告。
业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。
第二十四条 业主委员会应当定期召开会议,会议应当有过半数委员出席,作出的决定必须经全体委员人数半数以上同意。
业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。
业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第二十五条 业主委员会任期届满30日前，应在物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会的指导和监督下由原业主委员会组织召开业主大会会议进行换届选举，新一届业主委员会产生后10日内，原业主委员会应将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
第二十六条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第二十七条 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当配合社区居委会依法履行自治管理职责，支持社区居委会开展工作，业主委员会召开业主大会会议时，应当告知社区居委会并认真听取建议，作出的决定应书面告知社区居委会。
第二十八条 业主委员会应当督促违反物业管理服务合同约定、逾期不交纳物业服务费用的业主，限期足额交纳物业服务费用。
业主委员会应当配合公安机关，与社区居委会相互协作，共同做好物业管理区域内的社会治安等相关工作。
第二十九条 设立物业服务企业除应符合有关法律法规规定的企业设立条件外，还必须符合住房和城乡建设部《物业服务企业资质管理办法》规定的设立条件，并按规定申请核定物业服务企业资质等级。
物业服务企业应当在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。
未取得物业服务资质等级证书的，不得从事物业管理业务。
物业管理的从业人员，应当依法取得职业资格证书。
物业服务企业不得转让或以出租、挂靠、外借等形式转让资质证书。
外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动的，应当到市物业管理行政主管部门备案。
一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
第三十条 物业服务企业享有下列权利：
（一）根据法律法规和物业管理服务合同，拟定物业管理制度；
（二）依照物业管理服务合同的约定，收取物业管理服务费用；
（三）选择专业公司承担专项经营服务业务；
（四）制止业主违反法律、法规、规章及管理规约和物业管理制度的行为并向业主委员会和有关管理部门报告；
（五）开展多种经营和特约服务；
（六）要求业主委员会协调业主之间、业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷；
（七）法律法规规定的其他权利。
物业服务企业应当履行下列义务：
（一）履行物业管理服务合同，并按照国家、省、市规定的服务技术标准和操作规范实施质价相符的管理服务；
（二）听取业主大会意见和建议，接受业主、使用人、业主委员会的监督；
（三）接受业务活动所在地物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的监督、指导和管理；
（四）为业主、使用人保守秘密；
（五）法律、法规规定的其他义务。
第三十一条 投标人少于3人或建筑面积2万平方米以下的住宅物业，建筑面积1万平方米以下的非住宅物业，经物业管理行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。
第三十二条 建设单位应当按照下列规定时限，完成前期物业管理的招投标工作：
（一）预售商品房在取得商品房预售许可证前；
（二）现售商品房在正式销售30日前；
（三）非出售的新建物业在交付使用90日前。
第三十三条 建设单位应在物业预售、销售时公示前期物业管理服务合同和业主临时管理规约。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，要签订临时管理规约并就遵守业主临时管理规约予以书面承诺。
在首次业主大会会议通过的管理规约生效后，临时管理规约即行失效。
前期物业管理服务合同作为物业买卖合同的附件，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。
第三十四条 前期物业管理期间，物业服务企业向建设单位收取前期物业管理服务费，建设单位与业主在房屋销售合同签订过程中有业主交纳前期物业管理服务费约定的，可由建设单位委托物业服务企业向业主收取。
第三十五条 规划、设计、建设、房产等主管部门在审查物业项目规划设计和办理相关手续时，应严格执行有关法规和技术规范，充分考虑并满足以下物业管理的要求：
（一）应当按照房屋总建筑面积3‰-5‰的标准配置物业管理用房，但最低不低于60平方米；
（二）规划部门在审查建设工程设计方案和审批建设工程规划许可时，应确定物业管理用房的位置和面积。
物业管理用房应为地面以上、计算产权面积、编有房号并具有正常使用功能的房屋，位置应当便于物业管理活动；
（三）物业的供水、供电设计必须满足“一户一表，每表出户”且供水、供电部门可直接计量收费到户的要求；
（四）房产部门在办理房屋所有权初始登记时，开发建设单位应当提交物业管理用房的房号、面积等相关资料。
物业管理用房由房地产登记机构予以登记但不颁发房屋权属证书。
开发建设单位应在相应环节接受市物业管理行政主管部门的监督和管理。
第三十六条 开发建设单位在物业管理活动中承担下列义务：
（一）提供良好的物业管理条件，按规划设计要求进行配套设施建设，保证水、电、气等达到向最终用户计量和收费的条件，按要求配置物业管理用房；
（二）在物业交付使用前，开发建设单位必须与选聘的物业服务企业完成共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
（三）依照法律、法规和合同约定承担物业保修责任，并向业主提供物业质量保证书和使用说明书；
（四）依法参加首次业主大会会议筹备工作，协助成立业主大会；
（五）在商品房销售时，公示前期物业管理合同和临时管理规约，约定小区内道路、绿地、车库、车位、会所、架空层、转换层和其他公共场所和设施的产权并将其列入销售合同条款；
（六）以未售物业业主身份承担相关义务；
（七）法律、法规和合同约定的其他义务。
第三十七条 建设单位必须在业主委员会成立之日起30日内，向业主委员会移交物业管理用房和以下物业建设档案资料：
（一）物业的报建、批准文件，竣工总平面图，单体建筑结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备订货合同及安装、使用和维护保养等技术资料（含随机资料）；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）消防工程及消防设施、设备验收资料；
（五）物业管理区域内各类建（构）筑物、场所（地）设施、设备清单；
（六）物业及配套设施的产权清单；
（七）管理用房清单；
（八）物业的使用、维护、管理所必须的其他资料。
第三十八条 物业服务企业承接物业管理项目时，应当按照有关规定签订物业管理服务合同。
物业服务合同对物业服务企业和全体业主具有约束力。
物业管理服务合同应明确以下内容：
（一）双方当事人和物业项目的基本情况；
（二）双方当事人的权利与义务；
（三）物业管理服务范围、服务内容和服务标准；
（四）物业服务企业收取物业管理服务费用的标准及支付方法；
（五）合同期限、合同解除的条件以及合同终止时物品及档案资料的移交方式等；
（六）违约责任及争议解决的方式；
（七）双方当事人约定的其他事项。
物业服务合同签定后，业主有权进行查询。
第三十九条 解除或者续签物业服务合同，应当履行合同必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当提前60天书面通知。
物业服务合同解除或终止，物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行下列交接义务：
（一）物业项目的档案资料；
（二）提供物业服务期间形成的物业及设施设备改造、维修、运作、保养的有关资料；
（三）移交物业管理用房和属于业主所有的场地、设施设备；
（四）清算预收、代收的有关费用；
（五）法律、法规和合同约定的其它事项。
第四十条 物业管理实行有偿服务。
物业管理服务费应当遵循合理、公正、公平以及与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则。
物业管理服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
政府指导价由市物价主管部门会同物业管理行政主管部门根据物业服务等级确定并定期调整和公布，具体收费标准由业主大会或其授权的业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定，并将约定的标准报市物价主管部门和物业管理行政主管部门备案。
物业服务企业可以根据业主的委托提供物业管理服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
物业服务企业在实施收费前，应当按照物价主管部门规定，实行明码标价公示制度。
第四十一条 业主应当根据物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
业主不得以与物业管理合同约定的物业管理活动无关的理由，拒交物业管理费。
业主委员会应当督促违反物业管理合同约定逾期不交纳物业管理服务费用的业主，限期交纳物业管理服务费用。
第四十二条 业主入住前的物业管理费用由建设单位全额承担，业主入住后的物业管理服务费用，由业主全额承担。
业主入住是指业主收到入住通知并办理完相应手续。
业主收到入住通知书后，在限定期限（不得超过1个月）内无正当理由不办理相应手续的，视为入住。
第四十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
最终用户是指接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等服务的最终分户业主或使用人。
前款所列单位不得强制物业服务企业代收前款规定费用，也不得因物业服务企业拒绝代收前款规定费用而停止提供服务。
物业服务企业自愿接受委托代收上述费用的，应当签订代收合同并向委托人收取佣金。
第四十四条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守法律法规和管理规约的规定，禁止有下列行为：
（一）损坏房屋承重结构、主体结构和破坏房屋外貌等违反装饰装修管理规定的行为；
（二）擅自改变房屋使用性质，占用、损坏共用部位、共用设施设备或者擅自移动房屋共用设施设备等违反房屋管理规定的行为；
（三）违章搭建建筑物、构筑物等违反规划管理规定的行为；
（四）随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为；
（五）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；
（六）占用消防通道等违反消防管理规定的行为；
（七）赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理条例的行为；
（八）侵占、损坏楼道、绿地等物业公用部位、公用设施设备等违反物业管理规定的行为；
（九）法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。
业主委员会、物业服务企业发现有前款行为的，应当予以制止，并报告政府有关行政主管部门依法处理。
对物业造成损坏的，由行为人恢复原状或依法赔偿。
第四十五条 任何单位或者个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路或者场地。
供水、供电、燃气等经营单位因维修养护等需要临时占用、挖掘道路场地的，应首先通知业主委员会和物业服务企业，征得同意并办理相关手续后方可施工，完工后须及时恢复原状，造成损失的应予赔偿。
因发生水、电、气事故，确需实施抢修的，供水、供电、供气等经营单位可先实施抢修，完工后须及时恢复原状，造成损失的应予赔偿。
第四十六条 业主、物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳棚等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观和安全。
第四十七条 在不影响通行、消防和安全的前提下，确需经常占用道路或者场地停放机动车辆的，应当征得业主委员会的同意，并按规定交纳场地占用费。
对车辆停放有保管要求的，由车主或者车辆使用人与物业服务企业另行签订特约保管合同。
第四十八条 业主或物业使用人需要装饰装修房屋的，应该首先告知物业服务企业，并遵守《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，办理完有关审批手续后，方可进行施工。
物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并与业主就共用部位、共用设施设备损坏赔偿，装修垃圾清运处置，装修人员管理等有关事项签订协议。
物业服务企业发现业主、使用人在房屋装饰装修中出现违反法律、法规、规章或业主规约的行为，应当依据有关规定或者约定予以劝阻制止，对拒不改正的，应及时报告业主委员会并报告有关行政管理部门依法处理。
第四十九条 建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系，按照国家和省有关规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。
建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担，并签订委托合同，向物业服务企业支付相应的报酬。
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