物业管理招标文件.docx
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物业管理招标文件
****花园前期物业管理
招
标
文
件
**************置业有限公司
第一章、标的介绍
一、****花园的地理位置
二、物业概况
三、物业管理用房
四、物业管理的内容和要求
五、投标人的资质与条件
六、有关说明
七、奖惩措施
第二章、投标须知
一、投标依据
二、投标程序
第三章、投标书的编制要求
一、技术标书的项目内容
二、商务标书的项目内容
第四章、投标书密封和送达要求
第五章、开标、评标、定标
第六章、投标报价要求及评标标准
第七章、拟签订合同的主要条款
第八章、其他事项的说明
第一章标的介绍
****花园由*******************置业有限公司开发建设。
为推进物业管理服务的市场化运作，加强物业服务水平，现按照国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，采用公开招标的方式选聘本项目的物业服务企业。
一、****花园的地理位置
****花园位于风景优美的**市****区，东至****路，西至****路，南至****路，北至****路。
二、物业概况
（一）整体概况
项目总建筑面积****平方米，建设用地面积*****平方米，
其中住宅建筑面积****平方米，商服公建建筑面积****平方米。
本项目分两期建设。
第一期：
建设范围******，共计***幢，规划建筑面积约****
平方米，计划****年***月***日交付使用。
第二期：
建设范围****楼及小区幼儿园、地下汽车库，共计
***幢，规划建筑面积约****万平方米（其中高层建筑面积约***
万平方米）。
计划****年***月***日交付使用。
（二）公用设施概况
1、****花园多层房屋水、电、燃气均采用一户一表，高层房
屋待定。
2、设有幼儿园、公厕、垃圾收集点、公共汽车及自行车库
等公建配套设施。
3、路灯、楼梯灯、绿化等公共设施用电用水单独安装计量
表。
（三）智能化系统概况
1、安全防范系统：
（1）小区周界防越报警系统
（2）电视监
控系统（3）楼宇可视对讲系统（4）家庭住户报警系统（5）电
子巡更系统。
2、物业管理系统：
（1）紧急广播与背景音乐系统
（2）小区
信息发布系统。
三、物业管理用房
1、由开发商按项目总建筑面积4‰比例（且不少于100平
方米）提供物业管理用房，产权属业主共有。
2、****花园路面停车位统一委托物业公司管理。
四、物业管理的内容和要求（根据开发合同内容调整）
1、房屋及共用部位、公用设施、设备的使用管理和维修养
护；
2、房屋共用部分和公共场所的保洁服务；
3、绿化养护和管理；
4、安全监控、巡视等安全防范，维持公共秩序；
5、车辆进出及停放和管理；
6、配合社区建设；
7、物业档案资料的保管；
8、受托向业主、使用人提供的特约服务；
9、园区民服务；
10、园便区文娱活动组织；
11、法律政策及合同规定的其他事项；
12、其它物业管理事项。
要求以上服务需达到《靖江市住宅物业服务分等定级收费指
导标准》规定的服务等级**级以上。
五、投标人的资质与条件
1、具有国家住房和城乡建设部《物业管理企业资质管理办
法》规定的**级物业服务企业资质证书，能承担本项目招标文
件所规定的物业管理要求，并具有良好的工作业绩和履约记录。
2、投标人接管过综合住宅小区。
3、投标人所服务的小区中有泰州市优或省优、国优项目。
六、有关说明
1、除标书中已注明设施及设备外，若投标单位提出需增设
备，可以在标书中列明，中标后在订立委托合同时可与开发商
协商解决。
2、标书中具体待定的配套设施，投标单位可提出合理性、
可行性建议，视作标书创新内容予以评分，对于合理性建议招
标单位将予以采纳。
3、投标人所服务的楼盘当中有**集团其他楼盘的优先考虑。
4、招标单位按照物价部门文件规定支付空置房的物业费。
七、奖惩措施
中标单位必须参加**市物业管理主管部门组织的日常检查
和年度考评。
考评不达标或管理未能达到投标书承诺目标，**
仲裁委员会可裁定终止物业服务委托合同，由中标单位承担违
约和赔偿责任。
第二章投标须知
一、投标依据
1、国家、江苏省、靖江市物业管理相关政策、法规。
2、本招标文件。
二、投标程序
1、****年**月**日~**日前，在**网上或靖江报上发布《****
花园前期物业管理招标公告》。
2、****年**月**日~**日下午5:
30前，接受物业公司报名，
地点：
靖江市招标采购交易中心和靖江市物业管理业管理处（联
系电话：
******，联系人：
***）。
3、****年**月**日，发招标文件。
4、开标时间、地点另行通知。
标书密封自行携带。
5、确定中标单位后**日内，中标单位与招标单位签订《前
期物业服务合同》，办理有关手续。
第三章投标书的编制要求
本次评分分为技术标和商务标两部分。
技术标及商务标报价
部分采用暗标，内容编制要求如下：
一、技术标书的项目理念和目标
1、要求结合本项目的规划布局，智能化等硬件设施配置及
针对本物业不同类型业主的不同特点，提出物业管理服务定位、
目标及具体实施措施。
2、物业管理机构运作方法及管理制度。
包括机构设置、组织框图、工作流程安排。
管理、激励、监
督、反馈机制等规章制度，企业的近期目标、远期规划。
3、管理服务人员配置和管理。
分期交付各阶段管理服务人员配备、数量、素质、精神；
人员的培训和管理。
包括人员录用和考核、专业培训计划、
奖惩淘汰机制，人员上岗仪表、行为、态度的标准规定。
4、物业管理用房及相应管理设施的配置。
提供物业管理用房的使用计划、装修标准、办公经费的投入
预算、开办费筹措和处理意向。
提出物业公司进驻‘****花园’办
公，需由招标单位拨付的前期开办费用金额。
5、物业管理费用的收支预案。
按招标文件项目分别列收入、
支出项目，编制收支预算书；列出收支盈亏情况测算，增收节
支措施，有明确的以业养业的发展计划、指标和较强的发展后
劲。
6、物业管理服务分项标准与承诺。
6.1房屋零修、急修及时率；
6.2维修工程质量合格率；
6.3绿化完好率；
6.4保洁率；
6.5道路、路灯及公共楼道公共灯具完好率；
6.6管理费收取率；
6.7业主投诉率与处理率；
6.8业主物业管理满意率；
6.9消防火灾发生率；
6.10治安事件发生率。
7、物业的维修养护设想。
7.1对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施；
7.2物业管理区域内房屋设施、设备管理、维修管理措施；
7.3市政等公共设施管理实施措施；
7.4保障物业管理区域内环境卫生的措施；
7.5物业管理区域内公共秩序的维护及治安的具体实施方案；
7.6****花园绿化养护管理的具体措施；
7.7智能化设施的管理与维修方案；
7.8各类管理档案的建立与管理。
8、物业维修和管理的应急措施。
8.1业主、使用人自用部位突然断水、断电、无燃气的应急
措施；
8.2****花园物业管理范围突然断水、断电、无燃气的应急措
施；
8.3业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；
8.4雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；
8.5发生火警时的应急措施。
9、初期管理方案和措施：
9.1****花园期末交付前准备阶段管理：
人员的安排、管理、
监督、配合及费用方案；
9.2入住工作程序及制度；
9.3便民服务项目，按有偿服务和无偿服务两部分逐项分列；
9.4业主、使用人房屋装修及外观管理的措施及承诺；
9.5建筑垃圾的处理措施；
9.6安全防范措施：
车辆、流动人口、噪音控制等；
9.7管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作的措施；
9.8对****花园建设期内有关配套的合理化建议。
9.9丰富社区文化，加强社区建议。
10、提供《临时管理规约》的建议稿。
二、商务标书的项目内容
1、****花园管理费报价表；
2、投标申请报告。
在报告中表明“投标人对招标文件所提出
的规定和要求表示理解，投标书连同招标者的书面中标通知书
均具有法律约束力。
”
3、法人代表证明或法人代表的授权委托书；
4、《工商营业执照》复印件、《物业管理资质等级证书》及
其他证书；
5、投标单位基本情况说明，包括企业性质、注册地址、通
讯地址、法人代表姓名、人员情况、管理业绩、企业发展方向
等；
6、投标单位法定代表人、拟派出****花园管理机构负责人履
历表（姓名、简介、职称、经历）和专业资格证书（复印件）；
第四章投标书密封和送达的要求
一、投标书外包装及文书要求
1、主投标书通篇不能出现投标单位名称的字样，投标单位
的相关示意性提示及标志投标单位的信息。
2、按投标书编制要求，各投标单位应将技术标和商务标分
开装订，但同时装入一个文件袋内（可以分袋包装）。
3、技术标和商务标书统一使用A4纸，文件中应无涂改，用
A4纸封面，竖向装订成册，一式伍份。
4、每个文件袋封面要求写明投标项目、投标单位名称、地
址、邮编、法定代表人及送达的日期。
5、每个文件袋封口要求用薄纸粘贴，在骑缝处加盖投标单
位的公章和法定代表人的图章。
二、投标文件有下列情况之一者，为无效投标书
1、投标文件未按规定密封；
2、未按招标文件说明的技术标和商务标的规定制作；
3、投标书未经法定代表人签字或盖章及未盖投标单位公章；
4、收费测算标准超过招标文件规定范围，以及未按指标文
件规定测算费用。
5、标书未在规定最后时限前送达指定地点；
6、投标单位未参加评标会议；
无效投标书将不参加开标、评标程序。
三、投标保证金
投标单位应在规定时间内至招标工作小组领取标书，并同时
缴纳标保证金人民币2000元整，未中标者在招标人确定中标后
的3日内退还保证金，利息不计。
投标过程中无正当理由撤回投标文件或自动弃权的，保证金不予退还。
或中标单位在规定时间内拒签合同的，保证金不予退还，给招标人造成损失的，
中标单位应当负责赔偿。
四、投标文件处理
中标单位的投标文件将成为物业服务合同的有效组成部分。
第五章开标、评标、定标
一、开标
1、开标由招标人主持。
2、邀请靖江市物业管理行业主管部门、物价、社区居委会
等有关单位人员以及所有投标单位负责人参加。
二、评标
1、招标领导小组负责评标工作的指导、监督、解释工作。
2、本项目的评标委员会成员共设5人。
其中招标单位指派1
人，其他4人由招标工作小组从市住建局建立的专家名册中现
场抽取。
三、评标程序
1、检查投标文件的密封情况，经确认后由投标工作人员当
众拆封，宣读。
2、由评委分别对技术标和商务标进行评议打分，取平均分
为其得分。
四、定标
1、评标委员会现场统分、合议，确定中标结果。
2、得分之和最高者为中标单位，如出现相同得分，由评委
评议决定，评标结合后，由招标单位发出中标通知书。
第六章投标报价要求及评标标准
1、评标分值按技术标30分，商务标报价55分，企业业绩
及综合情况15分组成。
2、技术标：
根据招标文件要求的内容进行评分，满分30分。
3、商务标：
3.1有效投标报价区间：
多层住宅有效报价范围为0.55—0.6
元/m2·月，高层住宅有效报价范围为0.8—0.9元/m2·月，商业有效报价范围为1.0—1.2元/m2·月。
超过有效报价范围为无效报
价，评标时作零分处理。
3.2商务报价标底：
设置5个不同的标底系数（0.95—1.05），
开标当日,现场抽取确定，以投标人报价加权平均值乘以抽取的
系数后方为有效标底。
3.3评分：
与标底相同者得满分55分，投标报价每高出或低于标底0.01元/m2·月,均扣1分。
第七章拟签订合同的主要条款
1、中标单位应按照招标文件、投标文件和国家有关规定，
与招标单位签订委托合同。
中标单位承诺及时全面地履行管理
和服务的义务，不得缩小范围和降低标准。
2、前期物业服务合同签订后，中标方不得向他人转让中标
项目，也不得将中标项目分解后分别向他人转让。
3、****花园竣工交付后，招标单位应及时向中标单位移交物
业用房，并及时支付承诺的物业前期费用。
4、中标方有义务对托管物业的管理，和公共设施、设备进
行日常管理和养护。
托管合同终止移交时，应能保证上述物产
能够正常使用。
第八章其他事项的说明
1、招标投标原则：
公开、公平、公正、诚实信用。
2、评标原则：
质量优良、收费合理、行为规范、信誉良好、
服务等级高。
3、投标人相互串通投标或与招标人串通投标的，投标人以
向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的，中标无
效，并依照相关法规规定，由房地产行政管理部门依法给予处
罚。
4、物业管理项目招投标活动中产生争议的，双方当事人可
向**仲裁委员会申请仲裁，对仲裁结果不服的，可以收到仲裁
结果15日内向**市人民法院起诉。
5、招标提拱的相关资料：
5.1****花园总平面图；
5.2政府主管部门相关文件。
6、*****置业有限公司物业管理招标联系电话：
*********联
系人：
*******
*****置业有限公司
******年**月**日
第一部分技术标书评分表
项目指标
一、管理服务理念、目标：
1、管理服务理念与目标针对性强、起点高，设想新颖、超前。
服务定位明确，“以人为本”的角度出发，具体实施措施以创建安全、文明、舒适的环境出发。
2、有争创“物业管理优秀（示范）****花园”的可行性方案。
二、物业管理机构运作方法及管理制度：
1、管理机构设置合理、高效、精简，有明确的管理机构构架和各部门职责。
工作流程完整、科学。
2、管理、激励、监督、反馈机制等规章制度实际操作性强，针对****花园所做的近期目标和远期规划超前、客观、明确。
三、管理服务人员配置和管理：
1、各阶段管理人员与操作人员配置与数量合理，素质较高。
2、人员的培训和管理有标准、有措施、有奖惩淘汰机制。
3、管理服务人员上岗仪表、行为、态度标准统一，规范，高要求。
四、物业管理用房及相应管理设计的配置：
物业管理用房和设施、设备利用率高，办公设备配置齐全。
费用开支合理、科学。
五、物业管理费用的收支预案：
1、按招标书的项目分列收支、支出项目及支出预算书。
2、根据盈亏情况，具有增收节支措施。
3、有明确的以业养业发展计划，指标较强的发展后劲。
分值评分细则得分
2
符合为1分，基本
1符合为0.5分，不符合为0分。
1
2
1符合为1分，基本符
合为0.5分，不符合为0
分。
1
3
1
符合为1分,基本符
合为0.5分，不符合为0
1分。
1
符合为1.5分，基1.5本符合为0.5-1分，不
符合为0分。
3第1点预算中有明确的经费收支项目,项目分列合理，经费收支
1准确,盈亏情况在合理
范围内。
符合为1分,基
本符合为0.5分,严重错
1
误为0分。
第2、3点内
1
容健全切实可行,每项
符合为1分,基本符合为
0.5分，不符合为0分。
六、物业管理服务分项标准与承诺：
5
1
、房屋零售、急修及时率
90%。
0.5
2
、维修工程质量合格率
95%。
0.5
每项指标达到为
0.5
3
、绿化完好率95%。
0.5
4
、保洁率99%。
0.5
分，超出不另加分。
每低
5、道路、路灯及公共楼道公共灯具完好率
0.5
于规定指标2%扣0.1
分，
90%。
低于承诺指标10%的为0
6、管理费收取率98%。
0.5
分。
7、住户投诉率与处理率
100%。
0.5
8、居民物业管理满意率
95%。
0.5
9、消防火灾发生率为
0.05%以下。
0.5
10
、治安事件发生率
0.1%以下。
0.5
七、物业的维修养护设想：
4
1、对业主、使用人自用部位提供维修服
0.5
务的措施。
2、物业管理区域内房屋设施、
设备管理、0.5
维修管理措施。
3、市政等公共设施管理实施措施；
超前、
0.5
客观、明确。
内容健全，切实可
4、保障物业管理区域内环境卫生的措
0.5
行，每项符合为
0.5分，
施。
不符合为
0分。
5、物业管理区域内公共秩序的维护及治
0.5
管
安的具体实施方案。
6、小区绿化养护管理的具体措施。
0.5
理
7、智能化设施的管理与维修方案。
0.5
、
8、各类管理档案的建立与管理。
0.5
服
务
30
分
八、物业维修和管理的应急措施：
2.5
1、业主、使用人自用部位突然断水、
断电、0.5
无燃气的应急措施。
2、小区物业管理范围突然断水、断电、无
0.5
燃气的应急措施。
内容健全，切实可
3、业主与使用人自用部位排水设施阻塞的
0.5
行，每项符合为
0.5分，
应急措施。
不符合为
0分。
4、雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施。
0.5
5、发生火警时的应急措施。
0.5
九、初期管理方案和措施：
1、****花园一期未交付前的前期管理：
人
员的安排、管理、监督、配合及费用方案。
2、入住工作程序及制度。
3、便民服务项目，按有偿服务和无偿服务两部分逐项分列。
4、业主、使用人房屋装修及外观管理的措施及承诺。
5、建筑垃圾的处理措施。
6、安全防范措施：
车辆、流动人口、噪音控制等。
7、管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作的措施。
8、协助业主委员会筹建工作的方案。
9、对****花园建设期内有关配套的合理化
建议。
十、丰富社会文化，加强社区建设：
根据****花园特点，提出文明社区创建工作，配合社区活动的设想及活动计划和场地安排。
十一、提供《临时管理规约》建议稿
合计得分
5
1
0.5
0.5
0.5
0.5
0.5
0.5
0.5
0.5
内容健全，切实可行，符
1合为1分，基本符合为
0.5-1分，不符合为0分。
内容健全，切实可行，符
1合为1分,基本符合为
0.5分,不符合为0分。
30
评委签名：
日期：
第二部分物管企业综合情况评分表
项目指标分值评分细则得分
一、实际物业管理规模6
1、物业管理规模
2
6
500万m以上。
2、物业管理规模
2
4
200~500万m。
3、物业管理规模不足
2
2
200万m。
企
二、企业经营年限
4
业
综
合
1、企业经营10年以上（含10年）；
4
情
2、企业经营年限5~10年（含5年）；
3
况
3、企业经营年限5年以下。
1
15分
三、省优、市优小区
5
1、管理的小区获国优、省优，每一个项目
5
加1分，累计不超过5分；
2、管理的小区获市优，每一个项目加0.5
3
分，累计不超过3分。
合计得分
15
评委签名：
日期：
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