山东省滨州市房地产市场调研报告.docx
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山东省滨州市房地产市场调研报告
滨州市房地产
市
场
调
研
报
告
一．滨州市城市总体概况
Ø滨州市基本概况
Ø经济环境
Ø人均收入支出
Ø城市发展规划
二．滨州市房地产行业状况
Ø房地产市场基本情况
三．滨州市房地产市场调研分析
Ø个案调研情况
Ø房地产市场调研小结
Ø房地产市场特征分析
四．滨州市房地产市场调研总结
Ø房地产市场存在问题
Ø房地产市场发展趋势
一．滨州市城市总体概况
1．滨州市基本概况
✧地理位置
滨州市位于黄河下游、鲁北平原，地处黄河三角洲腹地，北临渤海湾，东与东营市接壤，南和淄博市毗邻，西同德州市和济南市搭界,西北与河北省隔漳卫新河相望，是山东的北大门.
✧人口状况
现辖滨城区、惠民县、阳信县、无棣县、沾化县、博兴县、邹平县六县一区和滨州经济开发区、滨州高新技术产业开发区、滨州北海经济开发区，版图面积9600平方公里，人口370多万.
✧交通情况
滨州交通便利。
济青高速、滨博高速、京滨高速和205、220国道穿越境内，是连接苏、鲁、京、津的重要通道.津汕高速大高至鲁冀界段、威乌高速辛庄子至邓王段、滨德高速、黄大铁路滨州段、黄河公铁两用桥、中国滨州大高通用航空城、滨州万吨级港口等一大批基础设施建设项目正在加紧建设。
2.经济环境
2010年，全市完成地区生产总值1551.52亿元，增长13。
5%;全年完成地方财政收入103。
99亿元,增长29.7%,超额完成年度预算任务。
主体税种保持持续、稳定增长。
全市地方财政收入中增值税、营业税、企业所得税和个人所得税共完成46.79亿元,增长42.82%。
;规模以上固定资产投资886.12亿元，增长22.4％;规模以上工业增加值919.83亿元，增长16。
6％，其中,第一产业完成投资22.12亿元，增长17.1％；第二产业完成投资512.11亿元，增长19.8％;第三产业完成投资351。
88亿元,增长32。
3%。
3.人均收入与支出
城镇单位在岗职工年平均工资23850 元，比上年增长15。
2％。
城市居民人均可支配收入17500元,增长10。
5％.城市居民人均消费支出11879元,增长10。
7%。
城市居民人均住房建筑面积为34.7平方米，增加0.4平方米。
农村居民生活水平进一步提高。
据抽样调查显示，全年农村居民人均纯收入6245元，增长10.3％。
人均生活消费支出4017元，增长7.2％.
4。
城市发展规划
“东优、西延、南跨、北拓"构建合理的城市空间发展格局。
中心城市以“四环五海”为框架,突出“36桥、发展格局72湖”的城市景观,构建大空间、大水面、大绿地的生态特色，按照“东优、西延、南跨、北拓"的规划建设思路，拓展城市空间，城市夹河而建，南跨黄河到小营南（大南环路）,北拓到永莘路（大北环路），向西延伸至沙河及里则办事处，东部城区则优化布局，整合功能,未来城市总体形成“四片”组团式的城市发展格局,加速各区建设与融合，搭起生态园林型城市大框架,逐步建设成为功能齐全、分工明确、特色鲜明的组团式生态园林城市。
“四片"即:
东城区、西城区、南城区、北城区.东城区（渤海五路以东包括梁才办事处）为整个城市的东翼,是城市的重要组成部分,着力建设行政区、加工制造业区和仓储物流区，加快配套规划和开发建设，形成“两片一轴”（“两片”即滨城区公共服务中心、白鹭湖周边;“一轴”即黄河十五路）的东部新城发展新格局。
在东区的的南部老城部分大力发展化工、纺织、印染等工业，加快滨州铁路客货站等物流商贸设施建设,大力发展仓贮物流运输业。
整合城市功能，加快环境综合整治和旧村改造,全面改善面貌，提升品位。
南城区（高新技术开发区，包括小营和旧镇办事处）加快基础设施建设，大力发展电子信息、生物工程、航空航天、新材料及应用、新能源与高效节能、环境保护、海洋工程等高新技术产业和新兴产业。
西城区（包括新区及经济开发区）着力建设行政办公、金融、文化、现代工业、物流区，加快建设市民活动中心、中海风景区及蒲湖风景区配套完善。
北城区（包括滨北办事处及三河湖镇）重点建设传统加工业区、城郊观光旅游业和生态度假区。
总体按照东西融合、
南北拓展的空间发展战略，实现四大片区组团发展，通过拉大城市框架、优化城市布局，扩大城区规模,进一步发挥区位优势，拓展发展空间,构筑南北互通、错位发展、合作共赢的发展大框架，形成富有特色、功能完善、生态环境良好的组团式城市大格局、城市建设大框架.
二．滨州市房地产行业状况
房地产市场基本情况
滨州市房地产业经过1999-2002年的市场起步、2002—2005年的培育发展、2005—2007年的规范调整、2007—2010年的蓬勃发展几个阶段后已进入稳定较快发展的大好时期。
2010年滨州市房地产开发投资保持较快增长趋势，房屋新开工及竣工速度加快,房价环比微幅上涨，总的看，滨州市房地产市场运行态势相对平稳、健康，没有出现大的起落.
2.2010年滨州市房地产统计数据
✧完成投资：
1-12月全市完成房地产开发投资71。
76亿元，其中住宅完成投资
43。
62亿元，商品房完成投资28。
14亿元,市城区完成开发投资36。
04亿元,占总开发投资50。
2％。
数据显示，开发投资明显增速，大部分开发企业为抓住今年销售较好的形势,加快房源市场投放量，开发进度提速，完成投资环比增大。
✧2010年1—12月份滨州市房地产开发建设情况：
全市商品房总数量
（单位:
万平方米）
住宅数量
（单位：
万平方米）
商业数量
（单位：
万平方米）
商品房施工面积
603.4
459.5
143。
9
商品房开工面积
195.61
125。
5
70.1
商品房竣工面积
147。
4
122。
9
24.5
✧商品房销售情况：
1—12月份，全市商品房销售面积236.5万平方米，实现销售额59。
5
亿元，全市1-12月份商品住宅销售均价2686元/平方米，同比增长12.7％。
市城区1—12月份商品住宅均价3195元/平方米，同比增长11。
9%.
三．滨州市房地产市场调研分析
1。
案例分析
✧绿都·太阳城
占地面积
73亩
建筑面积
43400㎡
容积率
0。
9
绿化率
36%
物业形态
多层
建筑风格
欧式建筑风格
热销户型
125㎡三房、110㎡小三房、82㎡两房
销售情况
均价：
2640元/㎡目前已经销售70％
物业地址
滨城区渤海十三路与长江一路交汇处
该楼盘的主要卖点是黄金地段、配套设施以及5+1的多层.目前随着滨州市黄金地段的开发完毕，以及高层建筑数量的增加，导致多层建筑的稀缺和较大的升值潜力。
28米到30米的楼间距，车库、储藏室配比比例是1：
1。
✧望海花园
占地面积
近400亩
建筑面积
30万㎡
容积率
1.3
绿化率
40%
物业形态
多层、小高层、高层
建筑风格
地中海式风情
热销户型
179㎡大三房（三室三厅）、133--143㎡三房、96㎡两房
销售情况
均价：
4400元/㎡2011年4月17号开盘，一次性优惠4%，目前销售情况较好。
物业地址
滨城区黄河十二路与渤海十八路交汇处
该楼盘是滨州市的高端项目的代表性楼盘。
小区位于滨州市高档社区的集结带，周围配套有中海公园、奥林匹克体育中心、五星级饭店、高尔夫球场等等；小区内部配套有“名流休闲会所”、1。
5万平方米的爱琴海广场、300米长的欧式风情商业街、600米的莱茵河畔景观长廊、两大景观长廊和四大主题公园，打造了典雅的地中海式风情社区.
✧祥泰麒麟阁
占地面积
18万㎡
建筑面积
32万㎡
容积率
2。
6
绿化率
40%
物业形态
板楼、小高层、高层
建筑风格
现代风格
热销户型
168㎡四房、120—-135㎡三房、93㎡两房
销售情况
均价:
3700元/㎡2011年5月份开盘，目前已经销售85%
物业地址
滨城区黄河十二路与渤海十一路路交汇处
该楼盘共48栋楼,分四期开发,目前仅剩4栋，销售情况十分乐观,地段优越，内有湖泊，麒麟风水为该楼盘的卖点。
该小区中心有市政规划的72湖之一的麒麟湖，占地2公顷,景观环境优美。
“大水面、大绿化、大空间”是该楼盘的销售理念，此外小区周边配套齐全,户型设计采用大开间且动静干湿分离。
2。
房地产市场调研小结
目前市区房价可综合分为四大板块，“中海”板块3200元-4200元/平方米，“南海”板块2800元-3500元/平方米，“北海"板块2600元—3400元/平方米,“东海”板块2300元-3500元/平方米。
滨州们最新统计11、12月份主城区商品房住宅销售均价3254元/平方米。
市场表现说明购房以刚性需求为主,特别是改善型购房需求，是为改善和提高家庭自身的住房环境，大部分市民选择周边教育资源、生活配套设施较好的房源为主，其中，有的是为方便子女上学在学校周边购置新房、二手房，有的进城务工者是先选择二手房作为过渡，还有的是为新婚而购置的新房，有的是为家中的老人购置小户型和楼层适宜的住宅.滨州市房产价格与其他地市相比仍处于较低水平，随着滨州市作为黄河三角洲高效生态区和山东半岛蓝色经济区这两大国家战略在滨州叠加,给滨州带来了前所未有的发展机遇。
房地产业作为滨州市经济增长的重要产业，是带动相关产业的龙头，在“黄三角”、“半岛蓝色经济”发展中将会迎来新的发展。
3.房地产市场特征分析
1、高端住宅市场破茧，住宅品质档次拉升.受土地资源稀缺、优越地块珍惜影响以及滨州市高端消费人群的增长，新开楼盘从规划设计定位、户型结构创新、配套公建档次、小区景观打造上加大投资力度，在建设上大量应用新材料、新技术，提高了住宅的适用性、环保性和耐久性，开始向低碳环保型居住小区迈进。
市城区，围绕“中海”周边地带，几个新开小区和已规划小区，开发建设档次高、市场需求旺、房屋销售快,已成为滨州市房地产开发市场住宅品质、房屋价格、市场需求的风向标。
2、销售市场形成刚性需求支撑局面。
滨州作为三、四线城市，房地产市场受外部环境影响较小，市场没有泡沫现象存在，全市商品住宅1-12月份平均价格2686元/平方米，低于同等城市价位，房屋价格增长平稳,无较大波动现象，没有给投机性购房形成空间，市场需求以自住性购房和改善性购房为主.随着滨州经济的又好又快发展和城市化进程的加快，外来人口和城镇人口住房需求将持续增长,市场形成以刚性需求为主的局面，将拉动全市房地产开发市场持续健康发展。
3、新建住宅户型结构以“三居”为主。
市场销售现房滞销户型多数为180平方米以上的大户型，也就是说两年前开工建设的小区大户型房屋销售率较低，这与本地居民居住习惯和家庭人员构成密切相关。
户型在90-130平方米左右的三居室房屋受市场热捧，大户型滞销，不少开发商不得不二次投资改造，将大户型改成小户型.受市场需求影响,目前开发企业新建楼盘设计主要以三居室的中小户型为主。
4、开发队伍综合实力提升，开发资质等级提高.经过近几年的市场培育，滨州市开发企业开发能力、社会信誉、开发意识都有了较大提高,开发队伍不断壮大，开发企业数量近200家，二级开发资质三家,一家开发企业正申报一级开发资质，将突破滨州市房地产开发市场无最高资质等级的局面。
开发队伍综合实力的提升,为滨州市房地产业快速健康发展打下了良好基础.
四．滨州市房地产市场调研总结
1.房地产市场存在问题
✧部分低品质竣工入住小区出现混乱现象。
因数年前小区建设档次较低，配套设施简单，房屋价格低廉,入住业主生活习俗差距较大，出现小区乱搭乱建、破坏小区设施、不交纳物业管理费等现象，给物业管理带来障碍；建筑设计门窗单层玻璃、保温措施不到位、供热管网铺设不规范等因素给小区冬季供暖带来诸多问题，造成小区管理难,甚至无物业管理，容易引发群体上访案件。
✧个别企业在销售环节上出现新的违规行为。
因开发企业不及时交纳税款或不开具购房发票，造成不能正常办理房产证,给业主和房地产主管部门都带来了诸多问题。
个别开发企业开发的项目前期手续齐全，到项目后期,剩余房源已是现房,开发企业无新项目开发计划，开发资质、商品房预售证等规范证件对此类企业已失去约束力，开发商在销售完剩余房源后不给购房者开据发票及交纳各项税款，造成房产证办理困难，开发商跑掉，引发社会不安定因素，影响了正常的房地产销售市场秩序.
✧同质化小区开发影响了住宅产业现代化进程.
开发地块分割，开发项目规模缩小,造成不能规划设计大型高品质居住社区，开发企业在无建设条件约束情况下，只为降低开发建设成本,规划设计档次降低,节能新技术、新材料等应用率降低，同质化小区在不同的地段重复开发建设，影响了城市建设面貌，阻碍了滨州市住宅产业现代化进程。
✧旧村改造居民安置房向社会销售，干扰了市场秩序。
开发商打着建设居民安置房的旗号，不办理开发手续，在居委会的国有划拨土地上建设居民安置房的同时，开发建设沿街商业房对外销售，并面向社会销售居民安置房或剩余安置房源，造成房地产开发管理界限模糊。
建议政府规划管理部门对无房地产开发资质的单位不予发放规划许可证，计划部门不予主项.
2.房地产市场发展趋势
✧房地产开发业将保持快速、健康发展态势。
随着滨州市城市化建设步伐的加快和居民收入的不断提高，居民消费需求将会与日俱增,住房更新换代步伐也将明显加快，加之滨州市企业规模和实力不断增强和”安居工程”的实施、房地产管理制度的不断完善、棚户区改造的力度加大，必将为滨州市的房地产开发业注入新的活力。
✧房地产建设的品质将不断攀升。
随着滨州市“A级住宅”性能认定工作的不断深入，及争创“国家康居示范工程”工作的有力开展,滨州市房地产业将向着规模化、品质化、集约化、节能化、人本化、科技化、宜居化的方向逐步迈进.将由原来的满足居住的毛坯房向品质化的全装房转变。
✧市场需求将持续拉动开发投资。
当前，滨州作为黄河三角洲高效生态经济区的主战场，加快城市化进程发展已是关键.2009年滨州市完成房地产投资52.36亿元，今年完成投资71亿元，2011年将超过80亿元.滨州市2009年城市化率为38.95%，市政府城镇化工作会议提出2012年实现全市城市化率50%的目标，将新增城镇人口近50万人，按人均居住面积30平方米标准计算，房地产开发市场需提供1500万平方米的住宅，年均消化房屋面积近500万平方米，加上正常改善性住房需求和外来人口增长需求,每年的商品房市场需求将达到600多万平方米,大大拓展了房地产开发市场空间，有效市场需求将拉动滨州市房地产开发投资持续增长。
✧商品房价格将呈现稳定合理上涨走势。
11-12月份，滨州市市区主城区往宅平均价格3254元/平方米.房价明显低于同等城市价位。
在滨州市经济发展提速、市场有效需求增长以及开发土地价格上涨等多种因素的拉动下,商品房价格在未来一段时期内将呈现合理平稳、健康向上走势。
✧住房供应结构将会更加趋于合理
随着宏观调控措施的进一步落实，以及国家关于调整住房供应结构的各项措施的实施,中小户型住房所占比例将会继续上升，住房供应结构将会更加合理，房地产市场将会更加健康快速发展，滨州省已将健全和完善住房保障体系、解决城市低收入家庭的住房困难列入政府工作的重要议事日程.因此，随着滨州省对国家宏观调控措施的进一步落实，廉租住房、经济适用房制度的逐步健全，滨州市中小户型房源将会明显增多，住房供应结构将会更加趋向合理.
✧房地产企业规模不断增加,实力不断增强
高素质的房地产企业队伍是滨州市房地产业发展的基础，通过积极引导支持本地企业的兼并重组，促进企业做大做强,随着市政府招商引资力度的加大，实力雄厚的外地房地产企业已陆续进入滨州开发，促进本地优势企业壮大规模，经过几年努力将形成20余家资质等级高，能够跨地区、跨行业、适应现代房地产业发展潮流的大中型房地产企业集团,带动产业发展和升级.
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