正太集团连云港项目市场策划报告.docx
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正太集团连云港项目市场策划报告
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第一章宏观经济分析
一、城市概况
（一）地理位置
连云港市地处中国沿海中部的黄海之滨，江苏省东北部。
东与日本、韩国、朝鲜隔海相望,西与江苏徐州市和山东省郯城、临沭毗邻，北与山东省日照市、莒南县接壤，南邻江苏淮安、宿迁和盐城市。
连云港市地处海陆、南北过渡的结合部，是中国沿海首批14个对外开放城市之一、新亚欧大陆桥东方桥头堡，地理位置十分优越。
连云港市地理坐标为北纬34°12′～35°07′、东经118°24′～119°48′。
东西最大横距129公里，南北最大纵距约132公里。
总面积7446平方公里，其中水域面积1759.4平方公里，市区面积880平方公里，市区建成区面积65平方公里。
连云港整个地势自西北向东南倾斜，境内平原、海洋、高山齐观，河湖、丘陵、滩涂俱备。
全市地貌基本分布为中部平原区，西部岗岭区和东部沿海区３大部分。
东部沿海平原海拔3－5米，主要为山前倾斜平原、洪水冲积平原及滨海平原3类，总面积5409平方公里，约占全市土地面积70%。
西部东海县的丘陵海拔100－200米。
沿主要是700平方公里盐田及480平方公里滩涂。
（二）区划人口
连云港市下辖三区四县及一个国家级经济技术开发区，三区指新浦区、海州区和连云区，四县包括赣榆县、东海县、灌云县、灌南县。
市人民政府驻地为新浦区，辖区总人口479.42万（2006年末统计数据），其中市区人口70.96万。
连云港辖区及人口如表1.1所示。
表1.1连云港市各辖区面积及人口统计表（数据来源：
连云港市统计局）
辖区
面积（平方公里）
人口（万）
连云港市
7446
479.42
新浦区
259
38
海州区
159
14
连云区
506
18
赣榆县
1408
109
东海县
2251
116
灌云县
1834
109
灌南县
1029
75
2006年末连云港市共有人口479.42万人，其中市区70.96万人。
人口总量较为稳定，全市城市化率达到39.0%，比上年提高1.8个百分点，城市化率持续提升。
全市年末户籍总户数137.25万户，其中市区总户数22.28万户，总人口70.96万人，相比2000年增长8.39万人，年均增长1.398万人，市区人口增长缓慢。
2006年连云港市区户均人数3.18人，该项指标近十年来不断下降，反映市区家庭结构不断扁平化。
表1.2连云港市人口情况统计表（数据来源：
连云港市统计局）
年份
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
全市人口
455.61
459.64
464.03
467.83
468.81
472.18
479.42
市区人口
62.57
63.86
64.74
65.63
66.62
70.17
70.96
非农人口
107.11
120.67
127.08
133.34
138.17
144.98
149.67
城市化率
23．50%
26.25%
27.39%
28.20%
36.39%
37.2%
39.0%
从表1.2可以看出，连云港市人口城市化率正在稳步提升，目前已经达到40%左右的水平。
根据国际通行不同阶段城市发展情况表征反映，连云港城市发展正处在30%-50%的水平范围内，即低速发展期。
城市化水平处在这一发展期，城市发展特征表现为：
工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。
表1.3城市发展不同阶段表征
发展次序
第一阶段
第二阶段
第三阶段
第四阶段
发展阶段
初步城市化
低速发展期
调整发展期
稳定发展期
城市化率
30%
30%—50%
50%—75%
75%以上
城市发展特征
工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢。
工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。
工业产业成为市绝对的经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速发展阶段。
城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口向第二三产业转移。
（三）产业经济
海洋资源——连云港市海洋资源丰富，162公里海岸线中40公里的基岩岸线是全省独有，拥有129万亩沿海滩涂，400万亩可开发浅海水域。
海水育苗、浅海深海养殖、海产品加工已有一定规模；海洋生物、海洋化工、海洋医药等特色产业形成一定基础。
特色产业——连云港市新医药、新材料、新能源产业优势明显，是开展招商引资的良好载体。
新医药产业具备研究、开发和生产西药、中成药、医疗器械、医药包装材料等多种门类产品的能力，是全国最大的抗肿瘤药、抗肝炎药生产基地，中国证券市场上独具特色的连云港“医药板块”正在形成。
新材料产业的骨干企业—中复连众集团去年玻璃钢产品占全国市场11.4％的份额；华威公司被国家信息产业部确定为定点生产集成电路封装用环氧模塑料的专业性公司，产品在国内市场占有率超过40％；全市去年硅资源工业企业完成工业总产值40多亿元。
海港资源——连云港港口区位交通优势明显，运输时间省、成本低。
国内中西部地区从连云港口岸出海或上岸的一般货物铁路运费（按吨公里货物0.10元左右计算），比从上海、天津、青岛、日照港走少30－50元／吨。
国际上，连云港与日韩等国主要港口在近洋500海里的扇形范围内，目前往返于连云港与日韩主要港口的班轮单程只需1天左右时间；新亚欧大陆桥把太平洋西岸和大西洋东岸以最短的距离连接起来，比西伯利亚大陆桥缩短运距近5000公里，比通过海运缩短3000—4000海里。
港口运输已形成特色鲜明的服务品牌，是全国进口氧化铝、出口小麦和胶合板第一大港，出口焦炭第二大港，我国5大能源外运和3大接卸活奶牛口岸之一。
旅游产业——连云港市拥有连岛、花果山、渔湾等多个国家AAAA级风景区，2007年接待国内外游客达到910万人次，旅游总收入达到97亿元，被国家旅游局评为全国旅游业发展最快的3个地级市之一以及全国20个优秀旅游目的地之一。
（四）经济发展指标
1、三次产业结构
图1.12006年末连云港市三次产业结构图图1.22007年末连云港市三次产业结构图
图1.1、图1.2显示，当前连云港市三次产业呈现“二三一”结构，即第二产业（工业）比重最大，第三产业（服务业与房地产业）次之，第一产业（农业）比重较小。
对比三次产业2007年末与2006年末的变化，不难发现第一产业比重在减小，第二产业、第三产业比重均在增加，表明连云港市工业化进程与城市化进程均在提速，房地产业得到发展。
2、GDP指数
图1.32002-2007年连云港市GDP总量增长图图1.42002-2007年连云港市人均GDP增长图
综合GDP总量与人均GDP增长两项指标，连云港市均保持了较快的增长，增速均高于同期国家GDP增长速度（2002-2007年连云港市GDP总量年最低增速为2002-2003年，增速为12.02%；最高增速为2005-2006年，增速为18.38%），2007年实现GDP总量与人均GDP比2002年均翻番。
GDP持续增长，表明连云港市经济发展面看好，有助于加强城市建设能力，促进人民生活水平提高，带动房地产业的发展。
3、人均可支配收入
图1.52002-2007年连云港市人均可支配收入统计图
图1.5揭示，2002-2007年连云港市人均可支配收入稳步增长，从城市居民人均可支配收入指标来看，2007年与2002年相比接近于翻番。
2007年连云港市在岗职工收入达到21486元，增长21%，高出江苏省6.1个百分点，与江苏省在岗职工平均工资水平逐渐拉近。
居民可支配收入持续增长，将导致居民消费水平提升，消费结构进一步优化，带动旅游、房产、汽车等新型消费及大宗消费。
二、城市发展规划
（一）城市发展定位
从连云港市在整个中国东部沿海、亚欧大陆桥（陇海铁路）的位置来看，可以得出连云港市的区域定位。
（1）新亚欧大陆桥的东桥头堡。
（2）上海和青岛之间迅速发展的港口城市。
（3）江苏省城镇体系一级Ⅱ类中心城市，淮海经济区的中心城市之一，在“三圈五轴”中处于徐连城镇聚合轴和连通城镇聚合轴的交汇处，苏北主要的出海口岸。
（4）江苏沿海区域性国际商务中心城市。
由区域定位拓展延伸，结合地理位置及禀赋资源，可以得出连云港市的功能定位，即：
（1）新亚欧大陆桥东桥头堡和国际性海港城市，港口型工业基地，区域性物流中心。
（2）全国重点旅游城市。
（3）江苏省海洋开发基地和新能源基地。
（二）城市结构定位
1、城市结构形态
由新海城区和连云城区组成的组团式城市形态。
2、组团功能
①新海城区——城市的行政、文化体育、商业商务中心，科研教育和创新研发基地；
②连云城区——城市对外交流的窗口，是区域性国际商务中心、国际海港、经济技术开发区、保税加工区、临海产业区和海滨旅游基地。
3、城市中心格局
规划城市中心结合连云港组团式城市形态，形成“一主一副双中心”格局。
中心城区形成一级中心（市级）、二级中心（片区级）、三级中心（街道社区级）三级公共设施配置体系。
①城市主中心：
位于新海城区，包括市级行政、文化、体育中心和城市商业商务主中心功能；
②城市副中心：
位于连云城区，包括城市商业副中心和区域性国际商务中心功能。
③城市中心体系：
中心城区形成一级中心（市级）、二级中心（片区级）、三级中心（街道社区级）三级公共设施配置体系。
④城镇发展空间格局。
（三）城市发展目标
1、中心城区规模
表1.4连云港中心城区人口规模规划
年期
2007年末
中期（2010年）
远期（2020年）
新海城区
32万
55万
68万
连云城区
18万
25万
32万
合计
50万
80万
100万
根据连云港中心城区人口规模规划，远期（2020年）城市中心城区总人口将翻倍，新海城区、连云城区人口均将实现翻倍。
实现城区人口倍增无非出于三个方面：
城区人口自然增长、城区周边农村人口转化为城市人口、外地人口的迁入。
要实现城区人口倍增的目标，首先要解决就业问题。
从目前连云区工业的情况来看，以港口、旅游以及医药等产业为主导的产业模式对拉动就业，提高城区规模的作用较为有限，需要进一步引进工业企业解决就业问题，以实现城区人口增长；同时，从新海城区与连云城区人口之间的流动性来看，从连云城区流向新海城区的可能性较大，从新海城区流向连云城区的可能性较小。
连云城区不能实现既定的人口增长目标规模，则房地产业面临的销售压力较大。
2、城市未来发展方向
（1）新海城区：
主要向东北方向发展，适度向东南方向发展。
（2）连云城区：
主要向西南方向，即向开发区方向发展。
三、连云城区宏观经济
（一）连云区概况
连云区作为连云港市东部港口海滨城区，辖12个乡镇（街道）和一个经济技术开发区，总面积500平方公里，人口20万。
连云区人民政府驻地为墟沟街道办事处。
连云港最大的优势是港口，港口位于连云区；连云港最大的特色是海滨城市，既靠大海又是城区的只有连云区；连云港最大的企业聚集区是国家级连云港经济技术开发区，开发区也位于连云辖区。
连云区是一个交通优势明显的港口城区。
连云区是中国十大海港之一的连云港港所在地。
连云港港既是中西部地区最便捷的出海口岸，又是新亚欧大陆桥洲际运输枢纽。
港口现有万吨级以上泊位30余个，年吞吐量4000余万吨，目前已与世界上160多个国家地区的近千个港口有着密切的通航关系和贸易往来。
连云区也是一个率先敞开门户的开放城区。
连云港是国家首批14个沿海开放城市，位于连云港对外开放最前沿的连云区，有港口集团公司、连云港碱厂、江苏核电有限公司等部、省属企业单位及各地驻连机构近百家。
区域性三大展览中心之一的连云港国展中心、国际商务中心也在连云区内。
连云港经济技术开发区是首批国家级开发区，按照“一区多园”的发展模式，已经建成国家级出口加工区、国家级新医药产业基地、省级高新技术产业开发区、大浦工业区和临港产业区。
连云区还是一个风景秀丽的旅游城区。
连云港是全国49个重点旅游城市、全国优秀旅游城市和江苏省三大旅游区之一。
连云区作为连云港旅游区的最重要组成部分，这里山海相拥、岛港环抱、港城一体，是全市优美环境的精华所在。
这里有连岛、苏马湾、黄窝、西墅等天然海滨浴场，有海州湾中的“鸟岛”前三岛，还有国家级云台山森林公园、国家AAAA级风景区连岛度假区。
（二）区划人口
2006年，连云区全区总户数67837户（包括市开发区，下同），户籍人口200157人，其中男性102013人、女性98144人。
全区城镇人口170944人,乡村人口29213人,城镇人口占全区人口比重85.40%。
全年出生1752人，人口出生率8.79‰；死亡1031人，死亡率5.17‰；人口自然增长率为3.62‰。
户均人口数2.95人。
表1.52006年末连云城区人口情况统计表
乡、镇、街道
户数
人口
男
女
出生人口
男
女
死亡人口
男
女
连云区
67837
200157
102013
98144
1752
982
770
1031
575
456
墟沟街道
22595
71393
36378
35015
606
339
267
198
100
98
连云街道
9218
28086
14849
13237
186
101
85
147
92
55
云山街道
2562
8344
4208
4136
89
46
43
12
11
1
板桥街道
6077
15607
7803
7804
117
70
47
92
58
34
连岛街道
2104
4956
2412
2544
49
27
22
29
17
12
中云街道
8158
25308
12859
12449
293
168
125
251
125
126
猴嘴街道
7905
19605
9873
9732
120
66
54
147
89
58
朝阳镇
6859
19545
9975
9570
246
138
108
106
62
44
宿城乡
1414
4366
2207
2159
19
11
8
21
10
11
高公岛乡
945
2947
1449
1498
27
16
11
28
11
17
（三）城区发展规划
1、发展目标
>>2006-2010年，全区GDP年均增长30%以上，2010年确保达到80亿元，力争100亿元。
三次产业结构调整到5：
45：
50。
第三产业（服务业、房地产业）的经济比重占到三次产业总比重的50%。
>>2006-2010年，全区社会固定资产投资年均增长50%以上，2010年达120亿元以上，五年累计投资达300亿元以上。
>>到2010年，总人口突破40万人，建成区面积超过30平方公里。
>>城镇居民人均可支配收入年均增长18%以上，超23000元。
2、发展方向
按照沿海伸展、组团递进、带状发展的格局，由内至外，形成港湾服务区、中央商务区、滨海居住区、高新产业区、外围产业区五个层次和各个组团，逐步建设成全省国际商务中心、风光优美的高端旅游度假区、极具活力的产业发展及配套服务核心区、独具特色和富有魅力的组团式国际化海滨城市。
（四）西墅滨海居住区规划
1、规划范围
划范围紧邻北崮山东侧滨海商务核心区，北临海州湾，东至北崮山西侧山麓，西至现状碱厂堆渣场、胜利水库及其西侧鱼塘，南达大港西路，现状属连云区城郊结合部，规划总用地面积6.3k㎡。
2、发展目标
>>发展人居环境舒适优美、配套完善、交通便捷、设施高效、就业充分的现代化滨海居住地区；
>>彻底治理区域内各种污染、疏通内外水系、改善植被状况，充分利用和改善现有的山（北崮山）、海（海州湾）、岛（竹岛）、湖（胜利水库）等多种景观资源和海湾条件，形成青山、碧海、翠岛、明湖的优美景观和生态本底环境，并使之成为区域居住生活、休闲游憩和旅游度假的有机组成部分；
>>延续区域内本土生活特色和风土人情文脉，发挥其潜在的文化和经--济价值，发展以传统海洋产业和乡土生活风情观光体验为主要诉求点的人文旅游项目，丰富区域的旅游资源和旅游活动内容；
>>通过合理围海造地扩充城市土地储备，增加城市可用土地资源。
3、功能定位
完整居住地区/行政办公中心/人居环境最富特色的生态社区/文化休闲、旅游度假的最佳目的地。
4、规划结构
功能分区和布局结构基本可归结为：
二元、四区、两心、四轴、一湾。
二元，指现状资源条件、空间特征和社会形态构成均具有二元性，山海资源、山貌海湾。
四区是指四个经营性公共设施集中区，是由规划确定的本区的两种主导功能——居住功能和休闲旅游功能衍生的，具体为：
地区商业服务区、地区商务办公区、旅游商业服务区、西墅渔村游乐区。
两心指本规划区的功能和景观核心，分别是规划连云区行政中心和地区中心公园，前者布置在西墅路以北，与西墅渔村隔平山路相望；后者布置在规划区域的地理中心位置（即在现状胜利水库基础上规划的中心湖周边）、在区位和功能上起着衔接南（居住功能片区）北（休闲旅游片区）、统领东（北崮山街道）西（盐田街道）的作用。
四轴，本规划区内各主要规划道路两侧串接的功能区域各不相同，因而形成四条各具特色的功能轴线：
一条南北向功能主轴、一条东西向景观主轴、两条十字交叉的交通主轴。
“一湾”是由规划防波堤从海州湾中分隔出的内湾区域，也是滨海新城若干规划内湾中最东端的一个。
通过堤坝的隔离减小潮汐和沉降的影响，营造出更为优美宜人的水景环境，真正实现让生活走向大海、把水体引入生活。
第二章宏观房地产市场分析
一、连云港市宏观房地产市场
（一）房地产投资额
2004-2007年，连云港市房地产投资额逐年显着增长，增速逐年增大，对比2007年与2004年房地产投资额数据，由27.32亿元增长至79.4亿元，四年间增长了近2倍。
2006-2007年，房地产投资额增长率达到44%。
同期，住宅投资额同步增长，2004-2007年，连云港市住宅投资额增长2.3倍。
2006-2007年，住宅投资额增长率高达54%。
荒岛观点：
连云港市房地产投资额、高速增长，一方面来自市场商品房需求的增长，尤其是县域房地产市场需求的释放；另一方面，增速过高，凸显一定的市场风险。
（二）商品房施工、竣工面积
2004-2007年，连云港市商品房年施工面积增长快速，且增长速度逐年加大，仅2006-2007年增长面积达到319.25万㎡，比2004年商品房施工面积要略高。
相对于商品房施工面积，商品房年竣工面积增长较缓，2004-2007年间，2006年、2007年呈现爆发性增长。
荒岛观点：
随着连云港市房地产投资额快速增长，商品房施工面积、竣工面积随之相应增长。
商品房施工面积、竣工面积增大一方面有县域房地产投资增长较快的因素；另一方面，城区商品房施工面积过大，将会导致购房者选择面过大，增大销售压力。
（三）市区住宅销售面积
从连云港市区住宅销售面积的统计情况来看，从2005年到2007年总量略有增长，但其间有一定的波动。
从总体来看，年均销售面积基本稳定在110万㎡—130万㎡的区间内。
从2008年第一季度的数据来看，受“二套房”政策、央行六次加息的影响，连云港市区住宅销售量一定程度上萎缩。
荒岛观点：
连云港市区住宅销售面积的稳定性，表明连云港房地产需求市场已经进入成熟发展期。
在市场需求稳定维持在一定水平上，而房地产投资额急剧增长，将导致市场供应量远远大于需求量，后势销售压力增大。
（四）商品房供销比
2003年以来，连云港市商品房供销形势基本维持在供大于求的状态，尤其以2005、2006、2007年供销比高达1：
1.5左右。
如表2.1所示。
从分区域情况来看，由于人口总量、工业基础、供应量不同等不同，供销比略有差别，新海城区由于人口总量大于连云城区，供销形势略好于连云城区。
表2.1连云港市区商品房供销面积统计表（数据来源：
连云港房管局、统计局）
年份
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
批准预售面积（万㎡）
79.68
109.22
147.39
201.18
220.47
实际销售面积（万㎡）
74
100
96
132.84
136.78
供销比值（%）
107.68
109.22
153.53
151.45
161.1858
（五）商品房价格走势
2004-2007年，连云港市区商品房价格一步步走高，涨幅以2006年为最高，年度涨幅高达26%。
2007年末，市区商品房平均价格达到3062元/㎡。
荒岛观点：
对连云港市区商品房价格后势的判断，从连云港市区商品房价格与苏中、苏南一些县级城市的横向比较来看，存在一定的上涨空间。
但考虑到当前供销比、国家对房地产行业的宏观调控等因素，短期内商品房市场价格将处于维持在现有水平或微涨状态。
开发商在制订价格时将采取审慎原则。
二、连云城区宏观房地产市场
（一）基本概况
1、总体特征
连云区位于连云港东部沿海，具有海洋景观的独特优势，但由于并非传统意义上的连云港老城区，人口数量和刚性需求相对不足。
随着连云港加大对东部新城区的开发，连云区商品房销售量一路上升，占全市比例不断提高，目前已经成为连云港房地产市场的新兴主力板块。
2、主力产品
作为连云港新兴的房地产主力板块，连云区具有得天独厚的海景资源，加上政府东部大开发的强力政策背景支持，使得连云区的房地产开发产品呈现出如下特点：
从户型面积分布上看，连云区住宅市场以大面积产品为主，配以少量小户型。
开发中以强调具备舒适性、景观优的中高档品质楼盘为主。
从物业类型上看，以小高层和高层产品为主，同时别墅产品的开发量也呈现逐步上升的趋势。
这都是考虑到充分发挥海景资源的独特优势，所形成的连云区市场的重要特点。
3、主力客群
相对于连云区迅猛上升的房地产开发规模，当地的人口数量有限，居民购买力略显不足。
从客户区域分布情况来看，普通住宅基本为连云区本地客户，由于与新海城区距离过大，新海城区市民在连云区购买自住型住宅的可能性不大；海景房物业客户群则以新浦以及江苏省内南京、常州等地客户为主、本地客户为辅。
从客户的职业属性来看，连云区本地客群中以地区内的效益好的大型企业员工、公务员以及因拆迁因素亟需购房的刚性需求为主，如港务局、碱厂、核电公司、海事局等。
4、发展趋势
连云区近年来房地产市场发展较快，上市量大，项目多，市场竞争愈发激烈。
东部沿海的优越地理位置是该板块项目的最佳卖点，而且连云城区自身土地资源有限，造成了土地成本日渐抬升，价格高于其他片区。
目前连云区上市量在不断增加，但地区有限的购买力支撑市场有一定难度，有限的客户群与大上市量之间的矛盾愈发明显，项目之间的竞争将更加激烈。
不过，由于东部大开发是连云港市的重要发展规划，政府的政策扶持对新城的发展构成强有力的支撑，加上无可比拟的海景资源优势，未来该区域将成为港城房地产市场的首善区域，发展潜力较大，未来的房价有望超越港城平均水平，具有一定的升值潜力。
但是，由于政府引导行为的人为性，而供需矛盾的客观存在，将导致短期内连云城区房地产开发面临一定的销售压力。
（二）板块情况
根据楼盘地理形态上的分布、房价等相关因素，连云城区的楼盘大致又可
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