二手房购买注意.docx
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二手房购买注意
2015烟台最新二手房交易税费及过户费详解
买房子要交哪些税？
又会产生哪些费用？
这是一个不可忽视的问题。
买房，动辄上百万，税费的缴纳在购买房产时占有相当的比重，在购房前适当了解购房税费常识，不仅利于合理规划财产、做好购房预算，还可避免还因税费问题和开发商产生摩擦。
购买二手房的时候除了交购房款，还需要交哪些税费呢？
小编为购房者们梳理了一个有关购买二手房税费的明细，以及各种各样买房税费的计算方式，以供购房者参考。
税费名称
出售方
购买方
备注
手续费
3元/㎡
3元/㎡
买卖双方均需
档案费
————
50元/宗
登记费
————
80元
土地收益金
房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取，按房屋正常成交价的2%计征
————
契税
普通住宅
————
购买普通住宅税率为1.5%，二次购房税率为3%
建筑面积在144平方米（含本数）以下或套内面积在120平方米（含本数）以下，且成交单价每平方米低于6000元且小区容积率在1.0（含本数）以上
非普通住宅
————
非普通住宅税率为3%，二次购房税率为3%
营业税
普通住宅
购买房屋不足2年转手交易的，按其售房收入全额5.6%征收营业税，
超过2年（含2年）免征营业税。
————
建筑面积在144平方米（含本数）以下或套内面积在120平方米（含本数）以下，且成交单价每平方米低于6000元且小区容积率在1.0（含本数）以上
非普通住宅
购买房屋不足2年转手交易的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，超过2年（含2年）免征营业税。
————
个人所得税
普通住宅
所购房屋不满五年上市交易时收取，有两种方式，①税率20%，
按财产转让所得（本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳
营业税-合理费用）计征；②未能提供原购房发票的按已成交价格
的1%征收。
————
建筑面积在144平方米（含本数）以下或套内面积在120平方米（含本数）以下，且成交单价每平方米低于6000元且小区容积率在1.0（含本数）以上
非普通住宅
所购房屋不满五年上市交易时收取，有两种方式，①税率20%，按
财产转让所得（本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营
业税-合理费用）计征；②未能提供原购房发票的按已成交价格的
1%征收。
————
印花税
交易印花税税率0.05%，按正常交易成交价格计征，交易双方各承担一半。
交易印花税税率0.05%，按正常交易成交价格计征，交易双方各承担一半。
证照印花税5元/本。
1.交易手续费（双方均需缴纳）
新建商品房的房产交易手续费按照3元/平方米收取，由转让方承担。
经济适用房的房地产交易手续费减半收取，由买方承担。
其他情况的房地产交易手续费按照6元/平方米收取，由交易双方各承担50%。
2.登记费（买房缴纳）
其收费标准分为住房与非住房。
个人住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。
房屋登记收费标准中包含《房屋所有权证》工本费和《土地使用权证》工本费。
３、契税（买房缴纳）
根据国家规定，房屋买卖要向国家缴纳契税，无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。
住宅类房屋标准按房款总价的1%-3%交纳契税，具体的比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定；非住宅类房屋按计税参考价的3%交纳。
自2010年10月1日起执行的契税优惠政策的通知规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。
对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
一般情况下，一次购房90平米以下按1%税率征收，90-144平米1.5%，144平米以上3%；二次购房都是3%，不分面积。
个人出手家庭唯一住房后又重新购置住房的，原有住房已缴纳契税可在重新购房应缴纳契税税额中抵减。
４、营业税（卖方缴纳）
此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成，征收税率为5.6%。
2015年3月31日起执行个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
５.个人所得税（卖方缴纳）
★个人出售自有住房时，如果能够提供完整、准确的住房原值凭证，能够正确计算应纳税所得额的，应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，适用比例税率，税率为20%。
其应纳税额按下列公式计算：
应纳税额＝应纳税所得额×20%
应纳税所得额＝转让住房的收入额-住房原值和合理费用
合理费用是指出售住房时，按照规定缴纳或支付的营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、契税、印花税、交易手续费、公证费等有关税金和费用；
★个人出售自有住房时，如不能提供住房出售收入凭证、原值凭证或其他有关扣减项目明细资料，导致不能正确计算或难以准确计算应纳税所得额的，可以采取核定征收的方式征收个人所得税，其计算公式为：
应纳税额＝转让住房的收入额×核定征收率
除按国家税务总局规定可享受免征个人所得税的情况外，对个人出售住房所得，个人所得税核定征收率为1%。
转让住房的收入额以缴纳契税的计税额为准。
对纳税人自己不能提供房屋合法有效原值凭证的非住房按转让收入的2%核定征收个人所得税。
相关免税政策
一、对个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税。
二、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
1.产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（8种情形）。
2.屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
3.产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
６、印花税（买卖双方各0.05%）
印花税是针对合同或者具有合同性质的凭证，产权转移数据，营业账簿，权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证所收的一类税费。
对于购房者而言，印花税的税率是0.05%，即购房者应纳税额为计税价格×0.05%的数值，印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。
对个人销售或购买住房暂免征印花税。
二级转移登记只收取买方0.05%的印花税。
7.土地增值税：
个人转让非住宅类房产的”核定征收方式“由登记中心代征，其他均由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳或办理核实手续后由登记中心代征。
对个人销售住房暂免征收土地增值税
核定征收方式：
应纳土地增值税额＝计税价格×核定征收率。
我市土地增值税核定征收标准：
商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。
如果购房时需要按揭，还要发生以下费用：
8、评估费
评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%，以上部分0.25%。
9、抵押登记费
个人住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元
10、委托公证费
如果购房需要办理公证，那么则要交纳一定比例的公证费，公证费的标准一般为300元/二本公证书，另外每加一本收20元。
房网律师：
买卖二手房屋无论是否通过中介都应该注意以下问题
（1.）房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易对买受人来说有极大风险。
房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。
所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
（2.）房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。
如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
（3.）交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。
如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。
因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。
这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
（4）.土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限。
（5.）市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
（6）.福利房屋、单位房屋是否允许买卖
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
（7）物业费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
（8）合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：
合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
通过.中介公司买卖二手房，重点考察中介公司信誉及是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。
买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
另外，购房款等款项的交付尽可能不过中介手，防止中介卷款潜逃，可通过政府开设的交易帐户平台划转购房款等款项，对双方都是保障。
80后莱山买二手房，过户贷款落户事宜。
供大家参考。
适用条件：
买二手房
地域转移：
芝罘区（双方集体户口）转莱山区
购房地址：
莱山区
通过媒介：
中介
付款方式：
首付加纯公积金贷款
友情提示，买这套房子之前，要打听清楚原房东是否还有贷款没有还清。
如果有，正常的话银行解压拿出房产证大概需要一个星期的时间。
以我为例，当时没在意这个问题，结果原房东的抵押银行为难他，
说要20天才能办完，上火，平白无故的要拖拉半个多月的时间。
后来就让房东去操作，操作你就懂了。
后来一个星期搞定。
如果你决定要贷款，那么首先要去人民银行打一下你的个人征信报告，
看是否有信用卡逾期，通常存在逾期是无法贷款的。
公积金贷款，你需要到公积金管理处贷款科去查询一下你的缴费基数，
带着身份证，本人才能查询，这样你就知道了你最多可以贷多少钱总共多少年还清。
有人可能会提问，夫妻双方的额度。
貌似还是限额的数，最多30万。
友情提示：
如果你的缴费基数比较低，但工资比较高的话，你就打一下半年内的工资流水，
这样的话，你就可以贷更多的款。
以我为例，按照缴费基数，最多可以贷款22万，打了工资流水，26万没问题。
能多贷款为什么不多贷点呢。
具体的还是去查一下吧。
当然了，这里的公积金管理中心，
我的单位是在市公积金缴费，所以就去市公积金管理中心。
以此类推，莱山的，去莱山。
据说市公积金放款要快一些。
我从申请到最后放款，大概是一个多月的时间吧。
还可以，因为中间正好赶上过年放假。
知道了可以贷多少钱，那么剩下的就是首付了。
这样你就可以跟房东、中介签订三方合同了。
其实三方合同主要是中介为了保证中介费，
另外就是需要交点押金，美其名约为了保证双方利益，
尤其是买房权力，只有所有的手续都交接完，才能把钱打给房东。
签个合同也没啥的，我感觉，正规放心一些。
反正这个合同也没什么，重要的是在房管中心签订的那个购房合同才关键。
友情提示，过程中所有涉及到金钱的问题，必须要有收据，房东需要签字，要有手印更好，再让中介也签字做担保。
切记。
下面进行到付首付，房产证过户的问题了。
因为是公积金贷款，所以必须要办好新房产证才能申请。
付首付和办理过户，快的话一上午就搞定了。
莱山房管交易中心，签合同，这个中介就帮忙做了，
你做的就是缴费和签字，摁手印，签字，摁手印。
办理过户前必须要将购房契税交完，这还有一点需要注意。
友情提示：
首套房面积不超过90的，你去开无房证明，
则只需交交易额的1%的契税，不然就是3个点。
好多钱钱的。
无房证明，我户口在芝罘区，需要去芝罘区房管中心开一个
（貌似这个只能证明你在芝罘区和高新区没房子），
然后再到莱山区房管中心再开一个（这个貌似可以证明你在莱山无房子），两个证明。
这个无房证明，要好是一家子开一张就好，不然一份就要20块钱，小孩子的也要开。
芝罘区的态度还算好点，户口本，结婚证就搞定了。
莱山这边比较歪歪，除去这两个，非要小孩子的出生证明。
害的我们又多跑了一趟。
另外莱山区地税局缴纳契税的时候，还需要一点，就是小孩的独生子女证，
没有这个也交不了，可怕吧。
工作人员的态度很好，但就是这个独生子女证要命。
幸亏我们提前办了，不然，又要跑计生办，又要开证明，麻烦死了。
友情提示，如果你是集体户口，而单位的集体户口本不好外借的话，
你还不如直接去户口所在派出所开个户籍证明得了。
不过就是有效期限是一个月。
如果是要买房，户籍证明就开买房，
如果要办理贷款就开贷款。
一个月之内用，都有效。
一份不过五块钱。
比借集体户口本容易多了。
新房产证办出来需要大概15个工作日。
看清楚，是15个工作日。
期间可以操作的。
这个你懂的。
新房产证办出来以后，你才能去国土资源局办理土地证变更。
土地证变更，貌似是7个工作日。
期间也是可以操作的，这个你懂的。
这个得看你跟房东的谈判了。
我们这个房东算比较痛快的，
直接都让你变更完了。
这样办理贷款就比较方便。
友情提示：
办理新房产证的时候一定要复印一下旧房产证，切记。
办理公积金贷款的时候需要。
因为办了新房产证，旧的就收回了。
二手房贷款，指定银行建设银行。
还是芝罘区的建设银行。
打电话咨询，可以不可以更改银行，态度很坚决不可以。
为毛别人就能通过别的银行办理二手房贷款，
操作啊，操作，你懂的。
指定建行的话，你就需要去建行开户，
记得在这个银行打一份征信报告，夫妻双方的哈。
公积金管理中心，准备齐全以上材料后，提交申请。
申请通过，带着这些材料去建行签订贷款合同。
友情提示，建行需要提供卖房者的建行卡号，贷款是直接发放到对方账户里的。
提前准备。
又是各种签字，摁手印。
恩，那个服务态度差的，让我毕生难忘。
政府口的态度虽说依旧反问句居多，但好歹基本上问一句能答一句，
能让你办完事情，顶多时间上浪费点。
但这个建行的态度真叫我领教了，当时真想把材料直接摔到他脸上。
后来想想求人办事，忍了吧。
毕竟态度不好不是针对我，是针对我后面的几个客户。
毕生难忘。
又是忙碌的一天过去了。
好了，贷款合同也办完了，回家等着吧。
我们就这么两手空空的就回去了。
等啊等啊等，
大概十来天的时间，银行就会打电话叫你去房管中心办理抵押，
又是缴费，签字，摁手印，速度相当的快，十来分钟搞定。
问什么时间放款，答曰十来天吧。
美滋滋。
其实人家也不过是安慰你，怎么可能那么快捏？
又是等啊等啊等，期间原本还有个评估费没有交呢。
心里忐忑，不知道啥时候交，交多少。
原本说是交易额的1%。
后来中介说，可能二手房便宜，大概一两千，
再后来问了一下朋友，说可能不到一千就搞定了，有可能几百块。
直到最后，没交这个费用直接放款了。
省掉了。
哈哈。
话说这个建行，做好事不留名。
放款了也不通知一下我，直接打款给卖家。
好在人家卖家老实，主动给我们打电话说收到钱了，因为暂时搬不了家，需要暂缓几天。
我们这才知道银行已经放款了。
期间各种更名，水，电，暖，煤气，物业等等，
该查费的查费，该过户更名的更名，反正一次性办利索了更好。
卖家比较主动，这期间已经把户口起出去了，很好很好。
又开始等啊等啊等，都放款了，还不通知我们去拿贷款合同？
不去签字？
也不告诉我们哪天开始还贷款，还多少？
评估费啥时候交？
中介说，等吧，他不通知你，你就别管。
好吧，先去派出所问问落户的事情吧。
这可是大事，买房子的时候头等大事啊。
派出所现在都是一站式服务，不需要迁出地，迁入地两边跑。
去了，她会给你张明白卡，上面需要哪些材料，
你回来准备齐了再去两趟就搞定了。
服务态度比以前好很多了。
仔细一看，还是需要贷款合同啊。
从放款这都过去二十天了，我这装修都进行一半了，银行还不通知我们。
我检讨，后来是我们沉不住气，主动去了银行。
没想到啊，没想到，依旧是那个人，不过态度三百六十度大转弯啊。
害的我老公本来想着好好收拾他一顿来着（反正事情都办完了，哈哈，贱吧）
结果没捞着机会。
拿了一份贷款合同和还款明细回来，嘱咐说按照这个来就行，一分钟搞定。
没有评估费。
立马带着所有的材料去办理落户。
恩，五个工作日，还需要再去一趟，
在原来的集体户口本索引页上盖章，迁出。
办理落户，这个集体户口本就是必须要借的，两次。
比较顺利。
等着就好。
心里的大石头终于放下了。
最后再说一句公积金提取的事儿吧。
单位帮着办，很简单，纯公积金贷款只需要填写个申请表就OK了。
放款以后就可以申请，第二个月随着工资就给你发了。
现在的办事速度比之前强多了吧。
早早提出来，基础装修的钱就够了是吧，哈哈。
好了，完了，有不明白的可以问我哈，我现在属于一知半解了。
祝大家都早日买到心仪的房子。
二手房交易骗子多，产权/过户/贷款注意事项汇总，拒被“黑中介”忽悠！
二手房交易过程真心复杂，买房OR卖房的小伙伴更愿意通过中介公司来交易，好的中介可以提供充足的房源信息及良好的服务，还能为双方代办复杂的各种手续。
但是近几年二手房交易维权难不断爆出，论坛也好多次发帖都谈到遭遇“黑中介”的经历。
购房者若对二手房买卖过程缺乏基本常识，确实很容易让无良的黑中介有机可乘！
为此我整理了通过中介买二手房要注意哪些问题，提防什么黑招，帮助大家檫亮眼睛，绕开“黑中介”
【看看黑中介干得那些事儿】
>>用虚假的房源信息吸引购房者，但当购房者交纳信息费后，见房主却成了难事。
>>隐瞒房屋固有的缺陷、淡化交易过程中的风险、并逃避将购房细节列入合同。
>>一房多卖，或骗取“订金”或携款潜逃。
>>声称有关系能购买到紧俏的“拆迁房”等，骗取事主交纳的“定金”。
>>冒充房地产公司名义，以假的预售房合同进行低价抛售、重复销售。
>>因为买卖双方信息不对称，中介从中吃差价。
【二手房交易流程图】
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【交易过程中提防哪些黑招】
一、买方查询房源信息，卖房发布房源信息
防黑招：
中介会发布一些条件好、价格好的虚假房源信息，引诱购房者前来购买。
等购房者上钩之后，就以原业主不愿出售房子为借口向购房者推荐其他房子。
一定要去房产交易中心查询房屋的真实信息，查看中介门店的营业执照，可以索要中介营业执照的复印件！
二、实地看房及房屋产权审查
防黑招：
（1）留意产权不明的二手房，卖房人和产权证上的所有权人是否一致？
（2）房产证上有几个人的署名，在签订后边的合同时就需要有相应人数的名字。
（3）看购房时的相关凭据，购房发票、契税发票等。
（4）到房地产管理部门查询证件的真实性及房产权利是否存在抵押、涉讼等限制转移事项。
被抵押拍卖的房、集体土地上的住宅房屋、只有购房合同并没有办产权证的期，这三类房一定不要购买！
三、交意向金，签订合同
通过中介购买二手房，一般要签两个合同，即与房屋产权所有人签署的《买卖契约》，还有与中介公司签署的《房产中介合同》。
房屋总价、违约金、滞纳金、交房时间、过户时间、税费支付、付款方式、物业交接等都必须白纸黑字写清楚！
防黑招：
（1）一定要让房产共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易失败。
（2）如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。
（3）在附表中对家具家电的情况加以详细描述，例如家具家电的品牌、新旧程度等，有必要的话还可以附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的情况。
（4）如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。
（5）要明确违约责任。
（6）房产中介一般都预备了重复使用的格式合同，这些合同中介一般都很好地考虑到了自己的利益，却很可能包括了对买方不利的霸王条款。
四、交定金
买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。
但定金或违约金不得高于成交金额的20%。
对于要办理按揭贷款的小伙伴需要注意了，你一定要在交定金前确认自己能否顺利在银行办下贷款来，否则，你交的定金就具有风险了。
防黑招：
（1）如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。
具体做法是：
买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。
（2）交定金的时候会签一份预约买卖合同，合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。
（3）卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖房，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;
（4）为避免交房前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除一定保证金。
在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。
五、卖家办理抵押注销手续
在二手房交易中有相当一部分房产是抵押房产。
由于房产证不在业主手中，在交易时涉及向银行赎楼问题。
防黑招：
（1）买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼，都是不可取的方法。
如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。
（2）如果买卖的房子有贷款，那么在付款时更要特别留意，一般应由卖方提前还款解除贷款，如果卖方自有资金不足可以要求用买方支付首付款共同还款，这时买卖双方需同时到贷款银行，以免自己支付的首付款被移作他用。
六、买房办理银行按揭手续
如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。
去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。
购房者如需贷款的，还应在办理过户手续前办理银行贷款相关手续，等审批通过后再办理过户手续，千万不可贷款审批还没通过就先办理过户手续，万一贷款审批没有通过，买卖双方都将陷入很被动的局面。
防黑招：
（1）如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。
（2）目前二套房贷有收紧趋势，有可能出现贷款批不下来的情况，那么为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。
七、过户及交税
需要到房产所在地的产权登记中心
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