上半年新房成交量跌价稳 共有产权房供应加量.docx

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上半年新房成交量跌价稳共有产权房供应加量

上半年新房成交量跌价稳共有产权房供应加量

我爱我家集团研究院

在2017年以来持续不段的调控之下，2018年上半年北京楼市交易量有所回落，价格相对稳定，房地产市场初见成效。

加上中美贸易战造成的叠加情绪，市场进一步处于观望中。

下半年在“房住不炒”和推动住房供给侧改革的指导原则下，预期市场在稳价的同时，会加大保障性住房和共有产权房的供应，继续推动房地产业走向健康良性发展之路。

6月网签量降温，成交均价微升

据我爱我家集团研究院统计，6月北京市新建商品住宅（不含保障房）共网签1674套，环比5月下降46.1%，同比去年6月下降9.02%。

6月北京市新建商品住宅（不含保障房）的成交均价是49516元/m2，环比上月增加12.09%，同比增加5.97%。

今年上半年北京市新建商品住宅（不含保障房）共网签10790套，比去年下半年的14076套下降23.34%，比去年上半年共计成交的15834下降31.86%，降幅比例较大。

上半年北京市新建商品住宅（不含保障房）的成交均价是43198元/m2，比去年下半年均价45879减少5.84%，比全年上半年均价41227增加4.78%。

从去年到今年，新房整体呈现量减价稳的趋势。

上半年别墅新增、网签量骤降，共有产权房成交大幅增加

6月北京新建商品住宅（不含保障房）的新增供应量为4949套（见图2），环比上月增加62.58%，同比去年6月下降22.01%，而去年6月北京新建商品住宅（不含保障房）新增供应6353套，也是自去年至今单月最高纪录。

6月别墅新增供应403套（见图3），网签118套，别墅网签环比降低55.47%，同比减少68.87%。

今年上半年月平均网签别墅约184套，相比去年下半年月平均网签366套相比，几乎腰斩，相比去年上半年月平均网签456相比，降幅更甚，为59.68%。

而从新增供应来看，今年上半年别墅新增供应1287套，已不到去年下半年新增供应量2637的一半，亦低于去年上半年新增供应的1865套。

共有产权房6月新增供应1620套（见图4），网签142套，环比增加6倍多，同比增加近3倍。

今年上半年共有产权房新增供应共计4028套，已高于2017年全年供应的3114套。

上半年平均月成交374套，亦高于去年的月平均成交量。

6月成交的别墅有将近1/3、共有产权房有将近1/4分布在五、六环之间，剩余部分分布于六环以外。

除去别墅、共有产权住房和公寓型住房，6月共成交1408套普通住宅，相比5月降低50%。

在当前房地产调控政策下，保障性安居住房会加大供应比例，而像别墅这种非刚需类供应也会相应减少供应，我们预计下半年会延续上半年这种供应趋势。

新房成交远郊化特征明显，中小户型仍是主流房型

从区域分布看（见图5），昌平区、通州区、门头沟区和丰台区四区在整个6月成交量中贡献了超过一半的交易量，其中昌平区占18%，网签297套；通州区区占13%，网签211套；门头沟区占13%，网签210套；丰台区占9%，网签148套。

6月六环以外的成交量占最大比例，已超过上半年其他五个月的同环线比例了。

整个上半年，网签量前五的区分别是顺义区（16%）、昌平区（13%）、海淀区（8%）、通州区（8%）和密云区（8%），结合环线来看（图6），除了海淀区可能部分位于五环内，新房成交大多都在五环以外。

另外，根据上半年成交榜单楼盘所在区域分布（见图7），顺义、昌平、海淀亦位居前列，其中位于海淀的丰锦苑和延庆的天润和丽嘉苑均包含共有产权住房，排名第一的位于顺义区的金隅大成金成雅苑是综合了自住和共有产权项目。

综上可以看出新房成交越来越有郊区化特点，五环内的供应已经非常有限；另一方面，共有产权住房在新房供应中所占比例逐渐加大。

图7：

2018年上半年北京住宅项目（不含保障房）成交排行榜

数据来源：

天朗数据

我爱我家集团研究院综合整理

从户型结构和面积段来看（见图8和9），上半年成交房型大多以两室为主，户型结构上，以中小户型的50-90m2为主。

6月份相比其他5个月，三室的成交比例大大上升，别墅成交比例呈下降趋势，面积段90-120m2和120-150m2在整个上半年呈逐月上升之势。

总体来看，今年上半年新房成交量相比去年呈下降趋势，并且幅度不低，价格仍然保持在相对稳定的区间内。

如果从新增供应来看，今年上半年的新增供应量与去年下半年和去年上半年相比，基本持平，说明上半年网签量的降低其实并不是因为供应不足。

我爱我家集团研究院院长胡景晖分析指出，上半年网签量情况尤其是6月份的交易量下降，一方面说明了当前的房地产调控政策初见成效，另一方面也受当前的国际国内形势的一定影响。

从今年3月中美贸易战爆发到6月中美贸易战进一步发酵，市场一直扑朔迷离，美国在6月进行了年内第二次加息，之后国内各大银行陆续调高房贷利率，加上国内应对贸易战实施的各种策略，包括通过开展逆回购、降准等手段释放流动性，更是增加了市场的复杂性，6月份新房和二手房网签量的同步下跌其实也进一步验证了市场的观望情绪。

从上半年共有产权房的供应及成交数据来看，我们预计下半年依然会延续这个趋势，加大共有产权房和保障性安居用房的供应。

另外，根据本月发布的《北京市2018年建设用地供应计划》，一方面上半年我们的土地成交量远远没有达到上半年的土地供应计划，预计下半年会加大居住类用地的供应；另一方面，150万套的住房保障计划（包括产权类住房100万套，租赁住房50万套），上半年完成量相比计划量也是相去甚远。

所以预计下半年新房成交量会有量升，价格在调控大环境下或是稳中有微升的趋势。

另外结合上半年的一些相关政策，包括中国银行保险监督管理委员会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》、不动产登记信息管理基础平台全国联网、个税起征点的提高，并首次增加房贷利息与房租、教育、大病医疗等专项附加扣除等，这些都是房地产调控政策的具体落实。

展望下半年，“房住不炒”、租购并举、保障安居、长租公寓以及调结构、去杠杆仍然会是关键词。