洪山区南湖主要竞争楼盘分析.docx

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洪山区南湖主要竞争楼盘分析

洪山区南湖竞争楼盘市场分析报告

本次楼盘的市场分析，主要选取的是目前武汉市洪山区热点板块之一——南湖在售楼盘，总共选取了6个楼盘，通过对这些楼盘的研究分析，找到其在市场竞争中的优势、劣势，并分析其市场竞争力。

楼盘分析一：

林湖12号

一、楼盘概况

楼盘

林湖12号

建筑风格

现代

开发商

湖北天马置业有限公司

表单价

住宅6500元/㎡

物业位置

南湖北岸特1号

交房日期

2012年12月

建筑类型

高层、楼板

物业公司

港联物业（武汉）有限公司

占地面积

66746㎡

停车位

787

建筑面积

170000㎡

交房标准

毛坯

层数

30

物业费

2.00元/㎡.月

绿化率

44.50%

容积率

2.20

二、户型、面积种类及分析

户型

面积（单位：

平方米）

一室二厅

66.90㎡

二室二厅

86.95

77.72

88.02

88.84

特点分析：

主推金钻小户型，一室的客厅是景观阳台，主卧大景观飘窗，采光通风较好；两室面积配比合理，客厅餐厅开放式设计，让空间更通透。

三、价格分析

最高均价：

6500元/平米

最低均价：

6800元/平米

分析：

林湖12号位于武汉市洪山区南湖新城板块的核心区域，靠近武昌最繁华的三大商圈，临湖而居，因为是小户型，并且价格适中，所以满足普通购房者的需求，也是能力范围内的。

四、小区配套分析：

（1）水电到户；

（2）防盗监控系统，可视对讲系统；（3）小区内有游泳池、羽毛球场、篮球场，还有私家高尔夫练习场等；（4）底层有充足的停车位。

五、优劣势分析：

优势分析:

（1）交通优势：

靠近武昌最繁华的三大商圈，交通便利；

（2）景观优势：

小区两面临水，紧临南湖湖滨；

（3）客户优势：

典型的小户型，为普通购房者量身打造。

劣势分析：

房型普遍偏小，所以面向的客户还是比较有限的。

楼盘分析二：

保利蓝海郡

一、楼盘概况

楼盘

保利蓝海郡

建筑风格

现代

开发商

湖北保利投资有限公司

表单价

住宅8300元/㎡

物业位置

洪山雄楚大街452号

交房日期

2012年9月

建筑类型

高层、多层、楼板

物业公司

湖北保利物业管理有限公司

占地面积

91500㎡

停车位

1700

建筑面积

314565㎡

交房标准

毛坯

层数

28

物业费

2.00元/㎡.月

绿化率

37%

容积率

3.44

二、户型、面积种类及分析

户型

面积（单位：

平方米）

二室二厅

87.08

87.27

三室二厅

121.52

特点分析：

两室两厅是创新户型，功能空间满足不同家庭需求，客厅外连观景阳台，视野开阔，采光通风一流；三室两厅设计也很不错，客厅连接转角阳台，主卧带独立浴室，L型厨房设计，合理功能的划分空间。

三、价格分析

最高均价：

未定

最低均价：

8000元/平米

分析：

保利蓝海郡位于武昌中心南湖板块，一线临湖且在南湖北岸，户型属于中等偏大，价格稍高，需要一定的经济实力。

四、小区配套分析：

（1）供天然气、变频供水；

（2）防盗监控系统，可视对讲系统；（3）小区内有便利店；（4）底层有充足的停车位。

五、优劣势分析：

优势分析:

（1）交通优势：

东邻地铁二号线杨家湾站，西邻城市二环线，雄楚大道上有15条公交线路直达武汉三镇，交通便利；

（2）景观优势：

小区在南湖的北岸，尽享760公顷浩淼南湖，眺望对面秀美的狮子山，依山傍水环境优美；

（3）建筑优势：

内外墙皆采用混凝土加气块，并采用框剪结构。

劣势分析：

周边配套设施不足，缺少适当的运动场所，面向的人群需要有一定的经济基础。

楼盘分析三：

保利心语

一、楼盘概况

楼盘

保利心语

建筑风格

现代

开发商

保利（武汉）房地产开发有限公司

表单价

住宅7500元/㎡

物业位置

南湖大道与野芷湖西路交汇处

交房日期

2013年3月

建筑类型

高层、别墅、楼板

物业公司

保利（武汉）物业管理公司

占地面积

1300000㎡

停车位

1810

建筑面积

4188885㎡

交房标准

毛坯

层数

30

物业费

1.80元/㎡.月

绿化率

35%

容积率

2.97

二、户型、面积种类及分析

户型

面积（单位：

平方米）

一室两厅

72.00

二室二厅

78.50

89.00

89.80

89.10

105.90

三室二厅

122.00

123.00

90.00

92.00

特点分析：

一室的采光充足，餐厅、客厅与大阳台一气贯通；两室的主卧大景观飘窗设计，功能空间齐全；三室户型，阳台采用空中花园和弧形设计，较为新颖。

三、价格分析

最高均价：

7700元/平米

最低均价：

7500元/平米

分析：

保利心语是保利地产在武汉市场继保利花园、保利十二橡树庄园后开发的第三个代表性作品，连续三年获得武汉房地产市场年度销售冠军荣誉，这样的价格还算合理，喜欢这类房型的客户可以考虑。

四、小区配套分析：

（1）供天然气、变频供水；

（2）防盗监控系统，可视对讲系统；（3）小区内有网球场、篮球场；（4）底层有充足的停车位。

五、优劣势分析：

优势分析:

（1）交通优势：

位于南湖大道、未来丁字桥南路延长线，交通便利；

（2）其他：

保利心语在区域、环境、配套、建筑、品牌五方面实现了全新升级

劣势分析：

因为处在小区周围景观较前两个弱势一点，三居房源面积大，总价高，市场抗性大，销售难度大。

楼盘分析四：

逸景南湾寓上湖

一、楼盘概况

楼盘

逸景南湾寓上湖

建筑风格

现代

开发商

武汉恒基永隆置业有限公司

表单价

住宅7300元/㎡

物业位置

武汉市洪山区珞狮南路

交房日期

2012年6月

建筑类型

高层、楼板

物业公司

武汉佳诚物业管理有限公司

占地面积

5200㎡

停车位

130

建筑面积

28000㎡

交房标准

毛坯

层数

28

物业费

1.80元/㎡.月

绿化率

39%

容积率

4.98

二、户型、面积种类及分析

户型

面积（单位：

平方米）

一室一厅

47.29

二室二厅

86.58

70.00

76.44

85.44

85.03

三室二厅

120.89

特点分析：

一室的采光充足，餐厅、客厅与大阳台一气贯通；两居的卧室与阳台连接，并有一个扇形的设计，创意独特；三室户型，比较中规中矩，但功能空间齐全。

三、价格分析

最高均价：

7300元/平米

最低均价：

5980元/平米

分析：

逸景南湾寓上湖主要属于小户型，景观居所，价格合适，面前对象也比较广泛，客户也比较容易接受。

四、小区配套分析：

（1）水电到户；

（2）有防盗监控系统，可视对讲系统；（3）小区内有一些运动设施，还有小区超市；

五、优劣势分析：

优势分析:

（1）交通优势：

小区属街道口商圈范围，去往街道口商业中心路途很近，交通方便；

（2）景观优势：

小区建筑外立面时尚现代而稳重、三面临湖，其中西面直接一线临湖，北面和南面大部分套型则均可俯瞰南湖美景。

（3）配套优势：

周边各校林立（丽岛幼儿园、珞狮路小学、华农附中等）。

劣势分析：

房户多但车位少，这样会造成小区的拥挤和停车的凌乱，另外，周围的休闲娱乐场所较多，休息的时候可能会受到一点影响，偏好安静的客户可能会有一定的抗拒性。

楼盘分析五：

卡迪亚公馆

一、楼盘概况

楼盘

卡迪亚公馆

建筑风格

现代

开发商

江夏区土地综合开发利用总公司

表单价

住宅6800元/㎡

物业位置

洪山东湖高新技术开发区政院路特一号

交房日期

2010年12月

建筑类型

塔楼、超高层

物业公司

武汉诚翔物业管理公司

占地面积

83000㎡

停车位

130

建筑面积

972000㎡

交房标准

毛坯

层数

33

物业费

1.60元/㎡.月

绿化率

25%

容积率

2.37

二、户型、面积种类及分析

户型

面积（单位：

平方米）

一室一厅

33.10

二室二厅

99.73

101.61

102.67

三室二厅

132.70

特点分析：

一室的餐厅、客厅相互贯通，并且阳台采光较好；两居的阳台独具一格，采用流线的形式，厨房、餐厅、客厅一线，很方便；三室户型，比较实用，功能空间齐全。

三、价格分析

最高均价：

7000元/平米

最低均价：

6000元/平米

分析：

价格受楼层高低的影响，楼层越高，价格越高，但总体来说价格比较合理，卡迪亚公馆属于宜居生态地产，所以对有小孩的客户还是比较有吸引力。

四、小区配套分析：

（1）水电到户；

（2）有防盗监控系统，可视对讲系统；（3）有小区超市；

五、优劣势分析：

优势分析:

（1）交通优势：

小区附近有多条公交线路，另外小区横跨南湖直通雄楚大道的跨湖大道也在政府规划中，交通十分便利；

（2）人文优势：

小区周围有着浓郁的人文氛围，中南财大、华农和宏博软件学院相伴左右，小业主可以从小就感受到大学的氛围，树立远大的目标。

（3）配套优势：

各大银行、超市、菜场和中小学环绕四周，生活配套十分成熟。

并且，小区内还设有一个可容纳50~60人的电星级电影放映厅，业主只需要普通商品房的价格就可享受到豪宅和别墅的配套。

劣势分析：

小区的建筑密度较大，户型设计主要为中等偏大户型从而不能吸引青年购房一族。

楼盘分析六：

大华南湖公园世家

一、楼盘概况

楼盘

大华南湖公园世家

建筑风格

新古典主义

开发商

大华集团（武汉）房地产有限公司

表单价

住宅7800元/㎡

物业位置

洪山珞狮南路517号

交房日期

2012年08月

建筑类型

楼板、多层、小高层、高层

物业公司

武汉大华物业管理有限公司

占地面积

466900㎡

停车位

435

建筑面积

730000㎡

交房标准

毛坯、精装修

层数

11、18

物业费

1.00元/㎡.月

绿化率

35%

容积率

1.6

二、户型、面积种类及分析

户型

面积（单位：

平方米）

一室一二厅

67.21

60.71

64.35

二室二厅

111.34

117.76

111.12

92.91

三室二厅

117.16

149.20

132.21

131.95

148.91

四室二厅

161.02

138.55

151.61

161.71

特点分析：

一室小而精致；两居的功能多变，采光充裕，南向阳台引中央园景悠游入室；三室户型紧凑，体贴入微生活各个细节，阳台连接卧室，私属风光、阳光、绿色；四室的入户花园，创意新颖，可享受惬意的休闲时光。

三、价格分析

最高均价：

8100元/平米

最低均价：

6600元/平米

分析：

价格适中，但户型多半偏大，总价偏立。

四、小区配套分析：

（1）供电供水预留入户；

（2）有防盗门、监控系统。

五、优劣势分析：

优势分析:

（1）景观优势：

小区东临南湖，南侧为规划中的景观河，北侧为规划中的水体公园；

（2）人文优势：

小区周围高校林立。

（3）设计优势：

小区的项目是由美国JY建筑规划设计事务所担纲设计，其设计理念立足于高起点、高品位、高标准，坚持以人为本，打造一个全新的人居环境。

劣势分析：

虽然小区的景观及设计理念均占优势，但小区的配套设施较为薄弱，运动休闲场所缺乏，这会丢掉一些热爱运动的客户源。

总结

通过对洪山区南湖六个在售楼盘及即将销售的楼盘的逐个研究分析，可以了解到林湖十二号全部为纯小户型设计，会分流部分年轻一族的客户群；而保利蓝海郡和逸景南湾寓建筑密度较高，略显拥挤，并且小区内的休闲娱乐所较少，也会流失一些客户群；从长远来看，大华南湖公园世家已形成浓厚的居家氛围，不管从饮食、环境、商贸等方面均吸引了我市很多白领阶层的目光；保利心语交通的绝对优势及繁华的地段也会吸引大部分在洪山区置业的居民；卡迪亚公馆的人文学术气息浓郁，因着周围的高等学府围绕，对孩子的学习目标及动力会产生的影响，比较吸引一些有在读书的孩子的客户群。

总的来说，各个楼盘的设计都有其独特创作的风格，从而吸引不同品位的客户群，但又受其地理环境、价格、交通状况、目标客户的消费价值趋向及其自身的购买能力的影响，带来不同客户的流入与流出。

而市场竞争力就要看能否抓住竞争市场的机会点以及目标客户的心里特征。