海南省商品住宅专项维修资金管理办法.docx

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海南省商品住宅专项维修资金管理办法

海南省商品住宅专项维修资金管理办法

第一章总则

第一条为加强住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的管理，保障住宅共用部位、共用设施的维修和安全使用，维护业主的合法权益，根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》等法律、法规规定，制定本办法。

第二条本省行政区域内维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条本办法所称维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同，由单幢住宅或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：

住宅基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所共用设施设备，是指法律、法规、规章和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：

电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条维修资金管理实行“专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监管”的原则。

第五条省人民政府住房和城乡建设主管部门会同省人民政府财政主管部门负责全省维修资金管理的指导和监督工作。

市、县、自治县人民政府住房和城乡建设主管部门或者房地产主管部门（以下简称市、县物业管理主管部门）会同同级财政主管部门负责本行政区域内维修资金管理的指导和监督工作。

市、县物业管理主管部门所设的维修资金管理机构（以下简称管理机构）负责维修资金的归集、管理和使用，保障维修资金安全和使用便利。

第二章交存

第六条具有共用部位、共用设施设备的住宅，住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅，其业主应当按本办法交存维修资金。

第七条业主按照其拥有的房屋建筑面积交存维修资金。

业主每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米平均造价的5%至8%。

具体由省人民政府住房和城乡建设主管部门根据本省实际情况，合理确定、公布，并适时调整。

第八条业主交存的维修资金属于业主所有。

第九条首期维修资金应当在办理房屋交付使用前交存，交存的时间和方式由购房人与开发建设单位在商品房销售合同中约定。

业主未按照本办法规定交存首期维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。

开发建设单位应当在办理项目初始登记前按照物业当期开发建设总规模交存维修资金。

初始登记时尚未售出的房屋，开发建设单位还应当作为业主交存首期维修资金；房屋售出后，购房人应当向开发建设单位交纳该维修资金。

第十条业主大会成立前，维修资金由物业所在市、县物业管理主管部门设立的管理机构代管。

管理机构应当通过竞争方式选择所在地国有商业银行作为开立本行政区域内维修资金的专户管理银行。

开立的维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋门号设立分户账。

管理机构应当就维修资金的交存、管理使用、增值收益及监督机制等事项与专户管理银行签订维修资金委托管理协议。

第十一条业主大会成立后决定自行管理维修资金的，应当就以下事项进行表决：

（一）维修资金自行管理决议；

（二）维修资金管理制度；

（三）维修资金账目管理单位和维修资金管理责任人的决议；

（四）维修资金保值增值及续筹方案；

（五）其他与维修资金有关的决议事项。

以上事项应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意，并签署书面意见。

业主大会决议的事项及业主大会会议召开的情况应当在本物业管理区域内进行公示，公示期不得少于10天。

管理机构、街道办事处、乡镇人民政府应当对业主大会决议的实施进行指导与监督。

第十二条业主决定自行管理维修资金的，业主委员会应当书面通知管理机构。

对符合本办法第十一条规定的，管理机构应当自收到通知之日起15日内，将物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会开立的维修资金专户，并将有关账目等资料移交业主委员会。

第十三条业主决定自行管理维修资金的，应当按照本办法第十条规定以业主大会实名开立账户，并同步纳入代管部门的维修资金管理系统，接受监管。

一个业主大会只能开立一个维修资金专户。

业主委员会不得擅自变更维修资金开户银行。

第十四条业主大会自行管理维修资金期间，经物业管理区域内专有部分占建筑总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主同意，业主大会可以重新申请将维修资金划转管理机构代管。

第十五条业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

已成立业主大会的，续交方案由业主大会决定，报所在市、县物业管理主管部门备案后实行。

未成立业主大会的，续交的具体管理办法由市、县物业管理主管部门会同同级财政部门负责制定。

第十六条已出售交付使用的房屋但未建立维修资金的，应当按照本办法第七条规定补充建立，具体实施方案由业主大会决定。

第十七条代收维修资金应当出具省级财政部门统一监制的财政专用票据。

财政专用票据由市、县物业管理主管部门统一向同级财政部门领购。

专户管理银行、代收维修资金的售房单位向所在地市、县物业管理主管部门领购。

第三章使用

第十八条维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人与交费相一致的原则。

第十九条专项维修资金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第二十条住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：

（一）屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；

（二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；

（三）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或者空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；

（四）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染；

（五）公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；

（六）公共区域门窗破损的；

（七）住宅共用部位需要维修和更新、改造的其他情形。

第二十一条住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：

（一）电梯及主要部件的维修或者更换；

（二）避雷设施不能满足安全要求的；

（三）监控设施、消防系统出现功能障碍或者部分设备、部件损坏严重的；

（四）楼内排水（排污）设备出现故障，排水管道漏水、锈蚀严重，排污泵锈蚀或者其他设备损坏的；

（五）配电设备及电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的，但依法或者合同约定应当由供电企业承担的除外；

（六）水箱、泵房等二次供水设施损坏需要维修和更新、改造的，但依法或者合同约定应当由供水企业承担的除外；

（七）住宅共用设施设备需要维修和更新、改造的其他情形。

第二十二条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）属全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（二）属单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（三）属一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；属单元内一侧房屋业主共用部位、共用设施设备，由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（四）相邻业主共有部位的维修，由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（五）与房屋结构相连的汽车车库的维修，由车库共用关系的业主按照各自拥有车位的比例共同承担；

（六）涉及尚未售出或者虽售出但未交付业主的物业，建设单位应当按照建筑面积分摊维修和更新、改造费用；

（七）物业管理区域内依法或者合同约定应当相关单位承担的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备的维修养护及更新、改造费用，由相关单位承担；

（八）共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，费用由责任人承担。

业主已交维修资金的，分摊费用从相关业主的维修资金分户账中列支；业主分户账面余额不足以支所付分摊维修费用的，差额部分由该业主补足；业主未交存维修资金的，分摊费用由该业主直接支付。

第二十三条维修资金划转业主大会管理前，由管理机构代管需要使用维修资金的，按照以下程序办理：

（一）没有成立业主大会的物业住宅区域，由物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案；已成立业主大会的物业住宅区域由业主委员会提出使用方案；未聘请物业服务企业实施管理的物业住宅区域由辖区居民委员会组织相关业主提出使用方案。

使用方案应当包括维修资金使用的组织方式、使用原因、维修更新、改造项目、工程预算费用、确定维修单位、维修资金列支范围的业主名单及维修资金分摊清册等。

（二）使用方案经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主书面同意，并在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于7天。

（三）公示期无异议或者异议不影响表决结果的，申请人持下列有关材料，向所在地市、县维修资金管理机构提出使用申请：

1、维修和更新、改造方案；

2、具有专业资质单位出具的检测报告、鉴定意见书；

3、与维修单位签订的协议书；

4、相关业主或者业主大会书面确认证明；

5、维修资金列支范围的业主名单及维修资金分摊清册

6、维修和更新、改造方案公示证明；

7、法律、法规和管理机构规定的其他材料。

（四）市、县管理机构自受理之日起10个工作日内进行审核，经审核符合使用条件的，管理机构在5个工作日内书面通知维修资金使用申请人，并向维修资金专户管理银行发出书面划转通知；

（五）专户管理银行接到管理机构通知后，按工程预算款的70%将维修资金划转至与申请人签订维修协议的维修单位账户。

（六）申请人按照使用方案组织实施维修和更新、改造工程；

（七）工程竣工后，申请人应当组织相关业主或者业主委员会、物业服务企业、施工单位等对工程质量进行验收，并签署验收报告，验收人员不得少于7人，业主人数比例不得少于总人数的二分之一；

（八）申请人应当委托具有专业资质的社会中介机构对工程决算进行审核，并出具审核证明。

（九）物业维修和更新、改造完成后，申请人应当将工程维修和更新、改造情况、工程验收报告、工程决算审核结果在物业管理区域内进行公示；

（十）申请人持下列材料向市、县管理机构申请拨付维修和更新改造工程余款。

1、维修和更新、改造工程验收单；

2、维修和更新、改造工程结算单；

3、维修和更新、改造工程的发票；

4、其他相关材料。

（十一）市、县管理机构自受理之日起10个工作日内进行审核，经审核符合条件的，管理机构向专户管理银行发出划转维修和更新、改造工程费用余款。

第二十四条维修资金划转业主大会自行管理后，需要使用维修资金的，按照下列程序办理：

（一）物业服务企业或者业主委员会根据维修和更新、改造项目提出使用方案，使用方案按照第二十三条第

（一）项规定制定；

（二）使用方案经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主书面同意，并在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于7天。

（三）业主委员会持下列材料向管理机构备案：

1、维修和更新、改造方案；

2、具有专业资质单位出具的检测报告、鉴定意见书；

3、与维修单位签订的协议书；

4、相关业主或者业主大会书面确认证明；

5、维修资金列支范围的业主名单及维修资金分摊清册

6、维修和更新、改造方案公示证明；

7、维修资金账面余额证明；

8、法律、法规和管理机构规定的其他材料。

管理机构发现备案材料不符合相关规定的，应当责令改正。

（四）业主委员会在管理机构备案后，到专户管理银行办理维修资金划转手续，专户管理银行依据备案证明将所需维修和更新、改造工程预算资金划转至维修单位；

（五）业主委员会按照在管理机构备案的使用方案组织实施维修和更新、改造工程；

（六）工程竣工后，业主委员会应当组织相关业主、物业服务企业、施工单位对工程质量进行验收，签署验收报告，并将维修和更新、改造情况、工程验收报告、工程决算审核结果在物业管理区域内公示。

第二十五条对符合下列条件的维修和更新、改造项目，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主同意，可以采取一次性表决的方式使用维修资金：

（一）属于物业管理区域内全体业主的共用部位、共用设施

设备项目；

（二）单项维修和更新、改造项目费用在2万元以下的；

属于一次性表决范围内的维修和更新改造项目，使用维修资金时，不需要业主再次进行表决，但应当按照本办法第二十三条或者第二十四条有关规定办理相关手续。

一次表决方式使用维修资金的期限由业主共同决定，但一般不超过3年，期限内每年使用金额不得超过本物业管理区域首期交存维修资金总额的1%。

限期届满后，业主应当重新决议是否继续采取一次表决方式使用维修资金。

第二十六条发生下列危及房屋使用安全等紧急情况的，应当采取应急维修：

（一）电梯故障危及人身安全，经电梯专业检测机构出具整改通知书的；

（二）二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用，经专业机构核实并出具认定书的；

（三）消防系统中涉及设施设备存在安全隐患或者发生故障，消防部门出具整改通知书的；

（四）屋顶、屋面、外墙面发生渗漏，或者地下室发生积水，严重影响业主房屋正常使用，经有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见认定书的；

（五）房屋外墙存在脱落、剥落等隐患，经有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见认定书的；

（六）发生危及房屋安全，严重影响业主生活或者人身财产安全的其他情况，经有资质的房屋质量检测机构出具证明的。

以上情况经管理机构核查属实，确需使用维修资金进行应急维修，可以不经过维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，使用该物业管理区域内专有部分内业主的维修资金。

第二十七条应急维修按照以下程序申请：

（一）物业服务企业、业主委员会或者相关业主向管理机构提交下列申请材料：

1、具有专业资质单位出具的检测报告、鉴定意见书；

2、由工程造价咨询机构审定的维修和更新、改造预算费用；

3、与维修单位签订的协议书；

4、维修资金列支范围的业主名单及维修资金分摊清册；

5、法律、法规和管理机构规定的其他材料。

（二）管理机构收到申请后立即组织相关单位现场勘察，经勘察确需紧急维修的，管理机构立即通知物业服务企业、业主委员会或者相关业主组织应急维修，管理机构按照核实的维修费用70%划转到维修单位。

维修资金已划转业主大会自行管理的，业主委员会按照核实的维修费用70%划转到维修单位；

（三）维修项目竣工后，管理机构、业主委员会应当将维修和更新、改造项目情况、工程验收报告、工程决算审核结果、相关业主分摊情况在物业管理区域内公示7日，公示期满后，管理机构、业主委员会按照第二十三条（十）规定将维修费用余款划转到维修单位。

第二十八条未聘请物业服务企业实施管理的物业，发生本办法第二十六第规定情况的，可以由辖区居民委员会组织相关业主按照第二十七条规定向所在地管理机构申请应急使用维修资金，并组织代修。

第二十九条为保证工程质量和维修资金的合理使用，业主委员会、相关业主可以聘请具有相应资质的专业机构出具鉴定报告、编制预决算和实施工程质量监理，相关费用从维修资金中列支。

第三十条维修资金的使用实行申请人负责制，申请人应当对使用申请的真实性、资金用途的合理性负责。

第三十一条下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修更新、改造费用；

（三）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用；

（五）其他法律、法规规定及合同约定，不得从维修资金列支的。

第三十二条管理机构应当根据维修资金总额及使用计划等因素制定合理的保值增值方案，在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将暂未列入本年度使用计划的维修资金用于购买国债或者国有商业银行定期储蓄。

维修资金划转业主大会的，利用维修资金购买国债或定期储蓄的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上业主同意。

禁止利用维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于抵押、质押等担保行为。

第三十三条下列收益应当转入维修资金滚存使用：

（一）维修资金的存储利息；

（二）利用维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，业主

所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）物业共用设施设备报废后回收的残值。

第四章监督管理

第三十四条房屋所有权变更时，原产权人应当向受让人说明维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时转移。

受让人应当持维修资金过户协议、房屋权属证书、身份证等有效证件到专户管理银行办理分户账更名手续。

房屋所有权变更时，该房屋分户账中维修资金余额不足首期应交存额30%的，受让方应当在办理分户账更名手续时按照规定续交维修资金。

第三十五条因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失人。

房屋分户账中结余的维修资金返还业主。

第三十六条维修资金管理机构在代管期间、业主委员会在维修资金划转业主大会自行管期间，应当每年至少一次与专户管理银行核对维修资金账目，并向业主公布下列情况：

（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关维修资金使用和管理情况。

业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第三十七条专户管理银行应当每年至少一次向管理机构、自行管理维修资金的业主委员会报送维修资金账单，管理机构、业主委员会应当及时将专户管理银行提供的有关账目向业主公布，业主对公布的账目有异议的，可以要求复核。

专户管理银行应当建立维修资金查询制度，接受业主对其分户账中维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第三十八条管理机构应当加快信息化建设，充分利用移动互联网、大数据和云计算等现代网络信息技术，建设业主共同决策电子平台，便于业主通过计算机和手机等电子工具参与共同事务决策，提高业主参与维修资金使用表决投票率，保证计票的准确率，解决业主到场投票表决的难题。

第三十九条管理机构应当建立健全维修资金信息管理系统，推进维修资金归集、使用、核算、查询和监督等工作的信息化和网络化，逐步实现维修资金管理流程规范化、过程要件格式化、监督管理透明化，开辟方便快捷的查询渠道，切实保障业主维修资金的知情权和监督权。

第四十条维修资金管理机构代管期间的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

维修资金划转业主大会自行管理的，管理机构应当加强划转后维修资金管理、使用的指导和监督。

第四十一条维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部的有关规定。

市、县财政主管部门应当加强对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第四十二条维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部及省财政主管部门的有关规定执行，并接受当地财政部门的监督核查。

第四十三条对违反本办法规定的单位和个人，按《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部165号令）的有关规定予以处理。

第五章附则

第四十四条本办法所称住宅，是指建设单位开发建设的商品住宅、具有保障性质的政策性住宅（含限价商品房、经济适用住房、拆迁安置房、职工集资建房等住宅）

第四十五“五险一金”，是指养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险和住房公积金。

第四十六条非住宅物业维修资金的筹集、使用、管理可参照本办法执行。

第四十七条本办法自年月日起执行。