第三章 物权法律制度.docx
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第三章物权法律制度
第9讲-第三章考情、物的种类、物权的种类、物权法的基本原则、基于法律行为的物权变动
第三章 物权法律制度
本章考情分析
在最近3年的考试中，本章的平均分值为8.5分，2017年分值为6分。
自2012年以来，均有两个案例分析题来自物权法律制度和合同法律制度的结合，希望考生高度重视。
本章分为九个单元，共计33个考点。
绝大多数考点需要准确理解，只有几个数字需要死记硬背，复习难度其实并不大。
复习本章需要10个小时左右。
2018年教材对本章内容未进行调整。
需要说明的是，为了帮助考生顺利通过考试，本章我们并未按照2018年教材的顺序进行编写，而且中间穿插了第四章的内容。
最近3年题型题量分析表
题型
2015年
2016年
2017年
单选题
1题1分
1题1分
2题2分
多选题
1题1.5分
1题1.5分
1题1.5分
案例分析题
8.5分
6分
2.5分
合计
11分
8.5分
6分
本章基本结构框架
第一单元 物权法律制度概述
【考点1】物的种类（P41）（★）（2009年多选题、2017年单选题）
1.动产与不动产
不动产包括土地、海域以及房屋、林木等地上定着物，不动产纠纷由不动产所在地人民法院管辖。
2.主物与从物
认定主物、从物关系，必须同时具备两个条件：
（1）二者在物理上互相独立；
（2）二者在经济用途上存在主从关系：
A物脱离B物，不损害A物的独立用途，则A物为主物；B物脱离A物，丧失其本来的用途，则B物为从物。
3.可分物与不可分物
可分物是指不因分割而变更其性质或者减损其价值的物（如牛肉），反之一头牛则属于不可分物。
4.可替代物与不可替代物
该分类仅限于动产。
交易客体为可替代物（如冰棍）时，可以同类物替代履行；不可替代物（如齐白石的字画）一旦发生毁损、灭失就只能转化为金钱赔偿。
5.消耗物与非消耗物
该分类仅限于动产。
消耗物只能一次性使用（如苹果），非消耗物（如苹果手机）则相反。
以让与为目的的消耗物（如金钱）转移占有即转移所有权。
6.流通物、限制流通物与禁止流通物
流通物可以自由进入市场流通（如冰棍），限制流通物（如文物、黄金、药品）是指被法律限制市场流通的物，禁止流通物（如法律规定专属于国家所有的不动产和动产）是指法律禁止流通的物。
7.原物与孳息
（1）孳息是独立于原物的物，原物、孳息属于两个物。
因此，尚在母牛身体里的小牛属于母牛的组成部分，不属于孳息；尚未与苹果树相分离的苹果，也不属于孳息。
（2）孳息分为天然孳息和法定孳息（如储蓄存款的利息、出租房屋获得的租金）。
【例题1·多选题】根据物权法律制度的规定，下列选项中，属于民法意义上孳息的有（ ）。
（2009年）
A.母牛腹中的小牛
B.苹果树上长着的苹果
C.母鸡生的鸡蛋
D.每月出租房屋获得的租金
【答案】CD
【例题2·单选题】根据物权法律制度的规定，下列关于物的种类的表述中，正确的是（ ）。
（2017年）
A.海域属于不动产
B.文物属于禁止流通物
C.金钱属于非消耗物
D.牛属于可分割物
【答案】A
【解析】
（1）选项B：
文物属于限制流通物；
（2）选项C：
金钱属于消耗物；（3）选项D：
牛属于不可分物。
【考点2】物权的种类（P42）（★★★）（2013年多选题、2017年单选题）
1.物权包括所有权、用益物权（包括建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权和地役权）和担保物权（包括抵押权、质权和留置权）。
【解释】用益物权以使用他人之物为目的，针对的是他人之物的使用价值；担保物权以担保债权实现为目的，针对的是他人之物的交换价值。
2.自物权和他物权
所有权属于自物权，用益物权和担保物权则属于他物权。
3.独立物权和从物权
（1）独立物权（所有权、建设用地使用权、土地承包经营权和宅基地使用权）是指能够独立存在的物权。
（2）从物权（担保物权和地役权）是指从属于其他权利、不能独立存在的物权。
【解释1】担保物权从属于主债权而存在，主债权消灭的，担保物权随之消灭。
【解释2】地役权从属于需役地的所有权或者使用权而存在。
表3－1 物权的分类
物权的类型
自物权
他物权
独立物权
从物权
所有权
√
√
用益物权
建设用地使用权
√
√
土地承包经营权
√
√
宅基地使用权
√
√
地役权
√
√
担保物权（抵押权、质权和留置权）
√
√
【例题1·多选题】根据物权法律制度的规定，下列各项中，能够成为所有权客体的有（ ）。
（2013年）
A.月球表面
B.药品
C.土地
D.存有计算机程序的光盘
【答案】BCD
【解析】所有权是指在法律限制范围内，对物为全面支配的权利。
月球表面不具有可支配性，不属于物，不能成为所有权的客体。
【例题2·单选题】根据物权法律制度的规定，下列各项中，属于独立物权的是（ ）。
（2017年）
A.地役权
B.建设用地使用权
C.质权
D.抵押权
【答案】B
【解析】选项ACD：
属于从物权。
【考点3】物权法的基本原则（P43）（2015年多选题）（★★）
1.物权法定原则
根据《物权法》第5条的规定，物权的种类和内容，由法律规定。
【解释1】
（1）行为人违反“种类法定”原则，在法定物权种类之外创设物权，该行为无效；
（2）行为人违反“内容法定”原则，设定与法定物权相异的内容，该行为无效。
【解释2】《物权法》第5条所称“法律”，不限于《物权法》，包括一切由全国人大及其常务委员会制定的“法律”，但不包括行政法规与地方性法规，亦不包括司法解释与司法判例。
2.物权客体特定原则
物尚不存在不可能存在物权，物尚未确定也谈不上物权。
而债权的客体是当事人的给付行为，即使物尚未确定、尚不存在，也不影响债权合同（如贾某将正在研发的汽车作价100万卖给孙某）的有效性。
3.物权公示原则
动产以交付占有为公示手段，不动产则以登记为公示手段。
【例题·多选题】根据物权法律制度的规定，下列属于物权法基本原则的有（ ）。
（2015年）
A.物权相对原则
B.物权法定原则
C.物权公示原则
D.物权客体特定原则
【答案】BCD
第二单元 不动产的物权变动
【考点1】基于法律行为的物权变动（P48）（★★★）
1.登记生效
（1）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
（2011年案例分析题、2016年案例分析题）
【解释1】房屋买卖、建设用地使用权的取得和转让以及不动产的抵押必须登记，登记生效。
【解释2】建设用地使用权的设立必须向登记机构办理登记，登记是建设用地使用权的生效条件。
（2008年案例分析题）
【解释3】以建筑物、建设用地使用权等不动产设定抵押的，必须办理抵押登记，抵押权自登记之日起设立。
（2016年案例分析题）
（2）当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。
（2009年单选题、2009年案例分析题、2016年案例分析题）
【相关链接】不动产的抵押必须办理抵押登记，抵押权自登记之日起设立。
如果当事人未办理抵押登记，只是抵押权未设立，但不影响抵押合同的生效。
【例题1·单选题】甲拟移民国外，遂与乙订立合同出售其房屋，并约定乙应当在房屋所有权转移登记手续办理完毕后支付价款。
后甲取消了移民计划，并向乙表示不再办理房屋所有权转移登记。
根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（ ）。
（2009年）
A.合同尚未生效
B.合同生效，但是甲有权解除合同
C.合同生效，乙有权要求甲办理所有权转移登记并承担其他违约责任
D.合同生效，但乙只能请求甲赔偿损失
【答案】C
【例题2·单选题】甲向乙购买房屋一套，并已支付一半价款，剩余价款约定在过户登记手续办理完毕后2个工作日内付清。
乙在办理房屋过户登记手续前反悔，要求解除合同。
甲诉至法院，要求乙继续履行合同。
根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（ ）。
（2009年）
A.房屋产权未过户，合同尚未生效
B.房屋产权未过户，合同尚未成立
C.合同已经生效，但法院应当判决解除合同，乙赔偿甲的损失
D.合同已经生效，乙应当继续履行合同
【答案】D
2.登记对抗
（1）土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。
未经登记，不得对抗善意第三人。
（2）地役权自地役权合同生效时设立。
未经登记，不得对抗善意第三人。
【解释】是否登记，不影响地役权的设立。
但未经登记的，不得对抗善意第三人。
第10讲-非基于法律行为的物权变动、不动产登记制度、动产的买卖
（1）
第二单元 不动产的物权变动
【考点2】非基于法律行为的物权变动（P46）（★★★）
1.基于事实行为
因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
（2008年案例分析题）
【解释】非基于法律行为的物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主体再处分该物权时，仍应当依法办理登记。
未经登记，不发生物权效力。
（2012年案例分析题）
2.基于法律规定
因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
（2012年案例分析题）
3.基于公法行为
因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定生效时发生效力。
【解释】“导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”，是指人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书。
这些法律文书具有直接改变原有物权关系、不必由当事人履行的形成效力。
因此，如果判决内容是一方当事人向另一方履行，那么，让物权发生变动的，是当事人的履行行为而非判决本身。
【考点3】不动产登记制度（P49）（★★★）
1.首次登记
不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。
未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。
2.变更登记（2017年单选题）
变更登记，是指不动产登记事项发生不涉及权利转移的变更所需进行的登记。
下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：
（1）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；
（2）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的；
（3）不动产权利期限、来源等状况发生变化的；
（4）同一权利人分割或者合并不动产的；
（5）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的；
（6）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；
（7）地役权的利用目的、方法等发生变化的；
（8）共有性质发生变更的；
（9）法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。
3.转移登记
转移登记，是指不动产权利在不同主体之间发生转移所需进行的登记。
因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：
（1）买卖、互换、赠与不动产的；
（2）以不动产作价出资（入股）的；
（3）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；
（4）不动产分割、合并导致权利发生转移的；
（5）继承、受遗赠导致权利发生转移的；
（6）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；
（7）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；
（8）因主债权转移引起不动产抵押权转移的；
（9）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；
（10）法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。
4.注销登记
不动产权利消灭时，需要办理注销登记。
有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：
（1）不动产灭失的；
（2）权利人放弃不动产权利的；
（3）不动产被依法没收、征收或者收回的；
（4）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；
（5）法律、行政法规规定的其他情形。
5.异议登记（2015年单选题）
（1）权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。
不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
如果不动产登记簿记载的权利人不同意更正，利害关系人可以申请异议登记。
（2）登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。
（3）异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
【例题1·单选题】根据物权法律制度的规定，下列关于更正登记与异议登记的表述中，正确的是（ ）。
（2015年）
A.提起更正登记之前，须先提起异议登记
B.更正登记的申请人可以是权利人，也可以是利害关系人
C.异议登记之日起10日内申请人不起诉的，异议登记失效
D.异议登记不当造成权利人损害的，登记机关应承担损害赔偿责任
【答案】B
【解析】
（1）选项AB：
“权利人、利害关系人”认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记；不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记，即先申请更正登记，而后才是异议登记；
（2）选项CD：
申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效；异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向“申请人”（而非登记机关）请求损害赔偿。
【例题2·单选题】甲公司与乙银行签订300万元的借款合同，以甲的房屋提供债权额为300万元的抵押担保，并已办理登记。
其后，借款合同的借款金额增加为400万元，仍以该房屋提供抵押担保，担保债权额相应增加为400万元。
为使新增抵押生效，根据物权法律制度的规定，乙银行应向不动产登记机构申请的登记类型是（ ）。
（2017年）
A.更正登记
B.预告登记
C.变更登记
D.转移登记
【答案】C
【解析】抵押担保的主债权数额发生变化的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记。
6.预告登记（2014年多选题）
当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
具有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：
（1）预购商品房；
（2）以预购商品房设定抵押；
（3）房屋所有权转让、抵押；
（4）法律、法规规定的其他情形。
【解释1】预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产（转移不动产所有权或者设定建设用地使用权、设定地役权、设定抵押权等）的，应当认定其不发生物权效力。
【解释2】预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。
买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为“债权消灭”。
【例题·多选题】根据物权法律制度的规定，当事人可申请预告登记的情形有（ ）。
（2014年）
A.预购商品房
B.房屋所有权转让
C.房屋抵押
D.租赁商业用房
【答案】ABC
第三单元 动产的物权变动
【考点1】动产的买卖（P48）（★★★）（2013年案例分析题、2015年案例分析题、2017年案例分析题）
1.一般动产：
交付生效
动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
2.特殊动产：
交付生效＋登记对抗
根据《物权法》第24条的规定，船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
【解释】对于船舶、航空器和机动车等动产，其所有权的移转仍以交付为要件，而不以登记为要件。
但登记具有对抗效力，如果交付后没有办理过户登记，不得对抗善意第三人。
转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为《物权法》第24条所称的“善意第三人”的，除法律另有规定外，不予支持。
第11讲-动产的买卖
（2）、动产的抵押和质押、有权处分、无权处分
第三单元 动产的物权变动
【考点1】动产的买卖（P48）（★★★）（2013年案例分析题；2015年案例分析题；2017年案例分析题）
3.特殊的交付方式
（1）简易交付
动产物权设立和转让前，权利人已经先行占有该动产的，物权在法律行为生效时发生变动效力。
【相关链接】标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。
（2）指示交付
动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
【解释】转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。
（3）占有改定
动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权转移自该约定生效时发生效力。
【考点2】动产的抵押和质押（P64）（★★★）
1.质权：
交付生效
以动产设定质押的，质权自交付时设立。
2.抵押权：
登记对抗
以动产设定抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立。
但未经登记，不得对抗善意第三人。
（2010年案例分析题、2013年案例分析题、2015年案例分析题）
【解释】以动产设定抵押时，无论是否办理了抵押登记，抵押权均自抵押合同生效之日起设立。
只是未登记的，不能对抗善意第三人。
第四单元 有权处分与无权处分
【考点1】有权处分（P48、P104）（★★★）
1.多重买卖合同的合同效力（2012年案例分析题）
出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有《合同法》第52条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物的所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。
2.普通动产的一物二卖
出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的：
（1）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；
（2）各买受人均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；
（3）买受人均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。
【解释1】先交付＞先付款＞先订合同。
【解释2】普通动产的所有权自交付时转移，但法律另有规定的除外。
3.特殊动产的一物二卖
出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的：
（1）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；
（2）各买受人均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；
（3）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持；
（4）各买受人均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持。
【解释1】交付＞登记＞合同。
【解释2】对于船舶、航空器和机动车等动产，其所有权的移转仍以交付为要件，而不以登记为要件。
4.一房二卖
商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，出卖人的行为构成了欺诈，因此买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿金。
【相关链接】预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
【考点2】无权处分（P47）（★★★）
1.债权行为：
合同有效
当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
（2013年案例分析题、2014年案例分析题）
2.物权行为：
效力待定
无权处分行为处于效力待定状态，在得到权利人追认或者无处分权人事后取得处分权的，该行为有效。
第12讲-善意取得制度、拾得遗失物、按份共有还是共同共有？
、对外关系、按份共有人转让自己的个人份额
第四单元 有权处分与无权处分
【考点3】善意取得制度（P55）（★★★）（2013年案例分析题、2014年案例分析题、2015年案例分析题、2016年单选题）
1.《物权法》第106条
无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（2）以合理的价格转让；
（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
2.有权处分还是无权处分？
（1）如果转让人对于所转让的标的物享有处分权，则适用正常的物权变动规则。
（2）善意取得制度必须以转让人无处分权为前提。
3.是否合法占有？
基于真实权利人的意思而合法占有之物，称为委托物（如承租人基于租赁合同而合法占有租赁物）。
非基于真实权利人的意思而占有之物称为脱手物（如遗失物、盗窃物）。
善意取得制度适用于委托物，不适用于脱手物。
4.是否属于法律行为？
善意取得只能在交易中发生，该交易所借助的手段是法律行为（如买卖合同）。
基于非法律行为而发生的物权变动，无论是基于事实行为、公法行为还是直接基于法律规定而变动，均不存在善意取得的问题。
5.转让合同是否有效？
转让合同是指为转让标的物所有权而订立的买卖合同等债权合同。
具有下列情形之一，受让人主张善意取得所有权的，人民法院不予支持：
（1）转让合同因违反《合同法》第52条规定被认定无效；
（2）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。
6.转让价格是否合理？
（1）判断是否构成“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。
（2）受让人无偿或者以明显不合理的价格取得财产时，不适用善意取得制度。
7.受让人是否善意？
（1）是否善意的判断时点，以受让时（依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时）为准。
如果受让人事后得知转让人无处分权的，不影响受让人的善意取得。
（2）受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当推定受让人为善意。
真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。
（3）受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。
（4）对于“简易交付”，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；对于“指示交付”，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。
（5）具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人“知道”转让人无处分权：
①登记簿上存在有效的异议登记；
②预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；
③登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；
④受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；
⑤受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
（6）真实权利人有证据证明不动产受让人“应当知道”转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。
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