中海地产第一季度重庆市房地产市场报告.docx
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中海地产第一季度重庆市房地产市场报告
重庆市房地产市场报告
（2008年第一季度）
目录
一、房地产市场篇1
（一）宏观市场动态1
1.重庆市总体市场1
2.总体市场分析2
（二）房地产市场动态3
1.市场供应情况3
2.市场成交情况4
3.价格走势及预测4
二、土地市场篇5
（一）1～3月土地成交概况5
（二）一季度主城各区成交情况分析7
三、政策法规篇7
（一）国家2007年第三季度主要政策法规7
1.一季度央行三次上调存款准备金率7
2.《国务院关于促进节约集约用地的通知》8
3.《土地调查条例》公布8
4.三部委将联合清查土地税收缴纳情况9
5.财政部、国税总局公布保障性住房税收优惠政策9
（二）重庆2007年第三季度主要政策法规10
1.重庆规定：
楼面地价不得超出房价的三分之一10
2.《住宅性能评定技术标准》2月19日起执行10
3.《成品住宅装修工程技术规程》即将发布11
四、行业动态篇11
1.恒大地产宣布中止香港上市计划11
2.百强房企08重庆发力12
3.我市城市居民人均住房面积达27.31平米12
4.去年近6成外资投向房产开发12
5.重庆主城2007年审批建设用地面积超过渝中半岛13
五、市政规划篇13
1.建设系统提出深化城市规划建设管理举措13
2.重庆市2008年度住房建设计划日前编制完成14
3.重庆市开展主城区“两江四岸”滨江地区城市规划工作15
4.主城16组团建筑将限密限高15
5.重庆未来5年将投资1000亿元建低收入群体住房15
6.年内改造危旧房230万平方米16
7.08年重庆将建70项道路立交工程总投资320亿16
8.5年投455亿建轻轨3条线一期17
9.南岸将建10社区游园拆迁改造60万平米旧城17
10.铜锣峡至朝天门长江两岸地区城市设计将启动17
11.鱼洞滨江路老街段通车至南岸节省10分钟18
12.大渡口商业步行街一期工程建成开街18
13.明年七月大学城隧道开通璧山10分钟可到主城19
14.慈母山隧道正式动工19
15.朝天门大桥主拱合拢，年内江北城10分钟到弹子石20
16.大渡口双山路改造动工3300亩地带动高档住宅区20
17.渝北区公布“2008年——2020年渝北区房地产业发展规划”21
18.重庆拟五年建成国家森林城市21
六、后市展望21
一、房地产市场篇
（一）宏观市场动态
1.重庆市总体市场
市统计局公布了2008年1~3月重庆市房产市场最新统计数据，结果如下：
（1）全社会固定资产投资额增速有所减慢
1~3月，重庆市全社会固定资产投资完成额为470亿元，同比增长18.2%，比去年同期增幅回落4.4个百分点，其中1~2月份完成了249.62亿元，占累计完成额的53.11％；3月份完成220.38亿元，占累计完成额的46.89％。
分析：
1~3月，全社会固定资产投资完成额增速较去年同期下降4.4个百分点。
重庆市固定资产投资增速回落主要有三个原因：
08年，国家进一步严格新开工投资项目条件，加强和规范了新开工项目管理；国家实行货币紧缩政策，严格控制货币信贷总量和投放节奏，对部分项目的投资进度造成了影响；此外，全市开展的土地执法百日行动，对投资增速也有所制约。
（2）房地产投资增速继续加快
1~3月，重庆市房地产开发投资额完成146.77亿元，同比增长23.4％，较去年同期高出5.5个百分点，在全社会固定资产投资中的比重占到31.2％。
分析：
在当前全国房地产宏观调控、信贷紧缩、成交量萎缩的大背景下，在一定程度上受《国务院关于促进节约集约用地的通知》的影响，重庆市房地产开发投资仍然保持了较高的增长速度。
同时，重庆房地产投资开始逐步向区县倾斜，主城九区一季度房地产投资额占全市比重由去年同期的81.8％下降到72.4％，虽然区县所占比重仍然较小，但倾斜的趋势已初现端倪。
一季度房地产投资额在全社会固定资产投资中所占的比例较去年同期上升了1.3个百分点。
（3）土地购置面积下降，开发速度加快
1~3月，重庆市房地产开发企业购置土地面积210.81万平方米，较去年下降30.6％；同时，土地开发投资额比去年上升108.3％，达到10.51亿元；本年完成开发土地面积195.7万平方米，同比增长32.3％。
分析：
受年初政策影响，土地开发投资和开发面积提速，未来市场供应也将相应增加。
（4）施工、新开工面积稳定增长，竣工面积减少
一季度重庆商品房施工面积7896.5万平方米，同比增长26.8％，其中新开工面积为1033.29万平方米，同比增长25.2％；
一季度商品房竣工面积296.85万平方米，同比减少15.4％。
分析：
虽然一季度商品房竣工面积出现了负增长，但与今年2月份41.6％的下降幅度相比，已有所回升，而且随着施工、新开工面积的稳定增长，预期全市竣工面积将出现回升态势，不会影响未来供给稳定增长。
（5）商品房销售增速减慢
一季度，全市商品房销售面积548.05万平方米，同比增长13.3%，其中现房销售面积111.07万平方米，同比增长4.6％，期房销售面积436.98万平方米，同比增长15.8％。
分析：
一季度，重庆市商品房销售面积同比增长13.3％，增幅则较去年同期的41.1％下降了27.8个百分点，其中主城九区商品房销售面积同比下降6.2个百分点，“一圈”除主城九区以外与“两翼”则分别上涨了34.1％和68.8％。
（6）商品房销售额
一季度，重庆市商品房销售额149.78亿元，同比增加30.4%，增幅较去年的43.77%下降了13.37百分点；其中住宅销售额为125.51亿元，同比增加30.45%，增幅较去年同期的54.26％下降了23.81个百分点。
分析：
一季度，商品房销售额增幅虽较去年同期下降了13.37个百分点，但同比增长率依旧高于销售面积17.1个百分点，房价仍然呈稳步上涨态势。
2.总体市场分析
一季度是房地产行业的传统淡季，同时受各项宏观调控政策的影响，与去年四季度相比，市场观望情绪增加，市场也逐渐转入买方市场。
从各项指标来看，开发企业购置土地的热情有所下降，商品房销售速度也有所减缓，同时受《国务院关于促进节约集约用地的通知》等政策影响，土地开发和房地产投资继续保持较高的增长率，未来市场供应比较充足。
（二）房地产市场动态
（下文中所指面积为建筑面积,本月官方未公布具体数据,，本节数据均来自于大泽房产）
数据说明:
在以下成交情况的统计中,所有成交面积除特殊说明外均指套内面积,成交均价均指的是套内面积的价格｡另外,在成交情况的统计中,各区成交数据中包含的是住宅及非住宅的成交情况｡
1.市场供应情况
受春节等因素影响，2008年一季度重庆市新开楼盘共57个，开盘个数比上季度减少了52％，新开盘总面积也大大减少。
（1）新开项目套数分析
如上表显示，1月份推出的新房较多，供应套数占到整个一季度的70％；2月由于春节，供应量急速下降，供应套数只占到整个一季度的3.7％；3月供应量开始回升，供应套数占整个一季度的26.3％。
整体来看，本季度市场总共推出商品房14441套，比上季度下降了43.6%。
（2）、新开项目区域分析：
名称
南岸
江北
渝北
九龙坡
巴南
高新
大渡口
渝中
沙坪坝
个数
10
6
9
7
1
3
1
3
6
08年第一季度，从各区域开盘个数来看仍然跟着以往”南北”趋势走，不同的是这一季度北部新区没有新楼盘推出，而后起的九龙坡区已经慢慢赶了上来。
2.市场成交情况
（1）主城区总体成交情况
一季度重庆市主城区总成交面积为246.16万平方米，比上季度下降了37.3％，其中1月成交面积为106.4万平方米，2月成交面积63.03万平方米，3月成交面积76.73万平方米。
一季度总计成交金额99.8亿元，比上季度下降了33.8％，其中1月成交金额42.97亿元，2月成交金额26.03亿元，3月成交金额30.8亿元。
由于一季度本为房地产市场淡季，且因当前市场观望情绪较为浓厚，成交面积和成交金额较去年第四季度均有所下降。
（2）主城区一季度成交面积走势
主城一季度每周平均成交面积为20.5万平方米，各周成交面积如下图
由图可见一季度当中，前5个周的成交面积明显高于其它周，2月的第二、三周由于受春节影响成交面积急速下滑，3月的市场成交在第四周开始回暖。
上述趋势表明，整个1月在一定程度上仍然延续了去年下半年的消费热情，春节的冷清过后，伴随全国主要一线城市的大范围降价，市场观望情绪逐渐增加，同时由于新推项目数量少，成交面积在3月前3周呈逐月递减趋势，3月的最后一周随着市场放量的增加已经开始回暖。
3.价格走势及预测
一季度重庆市主城区商品房成交价格为4061元/平方米，较上季度上涨了5.5％。
从价格走势上来看，自去年12月以来，主城区商品房成交价格已经突破4000元/平方米，一季度仍然维持在这一水平线上且略有起伏。
二、土地市场篇
注：
以下数据来源于重庆市土地交易中心官方网站。
（一）1～3月土地成交概况
2008年1~3月份，重庆市土地交易中心共办理经营性国有土地使用权出让27宗，成交面积195.69公顷（2935.35亩），可建建筑面积594.84万平方米，成交金额53.52亿元。
土地出让综合价金单价为182.32万元/亩，土地综合价金楼面单价为899.7元/平方米。
较去年同期相比，今年1~3月份土地成交面积下降了72.32％，可建建筑面积下降了60.1％，成交金额下降了53.74％。
但与去年二、三、四季度相比则基本持平。
重庆市主城区各月土地成交面积情况单位：
万平方米
月份
0701
0702
0703
0704
0705
0706
0707
0708
0709
0710
0711
0712
0801
0802
0803
土地面积
280
207
220
38
180
45
81
85
22
62
82
91
74
24
97
可建面积
718
469
304
112
360
114
278
272
84
200
290
234
178
89
328
重庆市主城区各月土地成交金额及楼面单价单位：
亿元、元/平方米
月份
0701
0702
0703
0704
0705
0706
0707
0708
0709
0710
0711
0712
0801
0802
0803
金额
58
37
21
6
20
7
51
63
30
16
86
31
12
8
33
楼面单价
804
797
678
536
548
632
1827
1863
3725
807
2894
1375
674
899
1006
从成交面积来看，经历了去年年初的土地放量的高峰，随着国家颁布了一系列的土地政策，国土局有意放缓和减少了土地供应量，今年一季度土地成交面积与去年二、三、四季度基本持平；从图地成交楼面单价上看，1、2、3月呈逐步上升趋势，整个一季度出让的土地多数位于九龙坡中梁山脚下、巴南以及渝北等相对较偏远的地方，因而拉低了整体价格，而诸如观音桥组团、渝中区、江北区等处位置相对较好的土地，其成交楼面单价仍然维持在一千多元每平方米的水平之上
（二）一季度主城各区成交情况分析
一季度，巴南区成交量位于主城九区及各开发区的榜首，该区域出让的四幅土地面积均在180亩以上，总面积达到55.67公顷，但成交金额不高，仅13.28亿元；排在其后的是九龙坡区和江北区，成交面积分别为43.49公顷和42.33公顷，其中九龙坡区地块成交金额仅4.69亿元，江北区地块成交金额相对较高，达到17.83亿元。
重庆市主城区各月土地成交金额及楼面单价单位：
万㎡、亿元、元/平方米
区域
巴南
九龙坡
江北
大渡口
北部新区
南岸
渝北
渝中
高新区
成交面积
55.67
43.49
42.33
21.27
11.43
9.42
9.32
2.31
0.43
成交金额
13.28
4.69
17.82
7.4
1.32
4.7
3.25
0.83
0.23
楼面单价
775.1
531
1264.6
995.9
414.7
903.8
1198.4
1318.5
876.7
三、政策法规篇
（一）国家2007年第三季度主要政策法规
1.一季度央行三次上调存款准备金率
为继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，在进入2008年后，央行已经两次上调存款准备金率，分别是在1月25日和3月25日。
本次调整结束后，存款类金融机构的人民币存款准备金率将调整为15.5％，再次刷新历史高点。
2.《国务院关于促进节约集约用地的通知》
为切实保护耕地,大力促进节约集约用地,走出一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路子;严格执行有关农村集体建设用地法律和政策,坚决遏制并依法纠正乱占农用地进行非农业建设,国务院办公厅1月7日下发了《关于促进节约集约用地的通知》。
《通知》指出：
土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。
同时，该通知还提出“对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法”。
《通知》共23条政策措施。
在规划审查调整中，要求严格按国家标准进行各项市政基础设施和生态绿化建设，严禁规划建设脱离实际需要的宽马路、大广场和绿化带。
通知还要求强化用地合同管理，“土地出让合同和划拨决定书要严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容。
对非经营性用地改变为经营性用地的，应当约定或明确政府可以收回土地使用权，重新依法出让”，并要求2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。
3.《土地调查条例》公布
国务院2月7日公布的《土地调查条例》要求，各地方、各部门、各单位的负责人应提供真实准确土地数据，不得擅自或授意土地调查人员修改土地调查资料、数据。
为加强土地资料的真实性，《条例》提出，土地调查成果不作为依照其他法律、行政法规对调查对象实施行政处罚的依据，不作为划分部门职责分工和管理范围的依据。
根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国统计法》，国务院制定了《土地调查条例》。
该条例自公布之日起施行。
《条例》规定，土地调查的内容包括：
土地利用现状及变化情况，包括地类、位置、面积、分布等状况；土地权属及变化情况，包括土地的所有权和使用权状况；土地条件，包括土地的自然条件、社会经济条件等状况
4.三部委将联合清查土地税收缴纳情况
国家税务总局、财政部、国土资源部日前联合下发通知，要求各级财税部门和国土资源部门要共同组织开展对纳税人土地占用情况及土地税收缴纳情况的清查工作。
新纳入城镇土地使用税征税范围的外商投资企业和外国企业的占地情况，也要进行全面清查。
通知提出，对于已开展城镇地籍调查和变更登记且资料完整的地区，各级国土资源部门要及时将相关资料提供给同级财税部门，财税部门要充分利用这些资料，进行数据比对，确定纳税人申报纳税的土地面积与土地登记资料记载面积及实际占用的土地面积是否一致，以进一步核实税源。
通知强调，各级财税部门要与各级国土资源部门联合对在籍建设用地耕地占用税缴纳情况进行一次摸底和清查。
国土资源部门应根据财税部门的要求，提供在籍建设用地的档案及农用地转用审批文件。
对清查中发现的纳税人实际占用土地面积与土地使用证登记面积或批准面积不一致的，财税部门按照实际占用面积征收城镇土地使用税和耕地占用税。
按照通知要求，没有财税部门发放的契税和土地增值税完税凭证或免税凭证，国土资源部门一律不得办理土地登记手续。
凡申请人不能提供耕地占用税完税或免税凭证的，国土资源部门不予发放建设用地批准书。
5.财政部、国税总局公布保障性住房税收优惠政策
财政部、国家税务总局日前发出通知规定，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房取得的所得减征10％的个人所得税。
根据这份《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，廉租住房经营管理单位、房地产开发商、个人等主体在符合相关条件的情况下，可以获得营业税、房产税、土地使用税、土地增值税、印花税、契税以及所得税等方面的优惠。
通知称，对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。
通知对个人的优惠政策包括，购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；按规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税；个人捐赠住房作为廉租住房的，捐赠额未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。
在支持住房租赁市场发展方面，通知规定，对个人出租住房收入减征10％的个人所得税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减征4％的房产税。
（二）重庆2007年第三季度主要政策法规
1.重庆规定：
楼面地价不得超出房价的三分之一
重庆市今年规定，商品住房楼面地价不得高于房价三分之一。
重庆市国土资源和房屋管理局局长张定宇介绍，今年，重庆市将以商品住房年度建设规模为依据，合理确定土地供应总量、结构和布局。
对于成片土地将实行“净地”分块供应，控制单宗土地供给规模，土地出让楼面单价控制在房价的三分之一以下。
对商品房空置比例增长过快的区县，要严格控制新批房地产开发项目用地。
张定宇表示，重庆市将确保中小套型、中低价位普通商品房、廉租住房、经济适用房建设的年度土地供应量不低于居住用地供应总量70%。
在房地产投资方面，今年重庆市将使房地产投资保持适度增长，房地产投资比重保持在全市固定资产投资总额的25%左右，商品住房市场供需总量保持基本平衡，保障居民自主性购房需求。
此外，重庆市还将建立健全房地产信息系统和预警体系，加强对房地产市场监测，全面掌握房地产市场状况和运行态势。
严禁售后包租、返租、返本销售等形式销售未竣工商品房，禁止售房单位发布含有融资或者变相融资、升值的广告。
2.《住宅性能评定技术标准》2月19日起执行
修改后的重庆市《住宅性能评定技术标准》2月19日起执行，新标准将住宅分为3星、4星、5星三个等级。
其中5星级住宅不仅主卧开间要≥3.9米，就连阳台、露台等面积也进行了规定。
新标准与旧标准最大的不同在于，旧标准把通过标准审查的住宅分为A、AA、AAA三个等级，分别为小区住宅、花园洋房和联排别墅、独立别墅及高档住宅中的精品；而新标准则是根据住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能、经济性能和新技术应用六个标准，将住宅性能等级由低至高依次分为3星（★★★）、4星（★★★★）、5星（★★★★★）。
3星入户门要有防盗功能、可视装置；4星除达到3星要求外还要增设对讲系统；5星满足以上条件后，还要有紧急呼叫按钮。
户与户3、4、5星级分别≥40、45、50分贝；套内相邻卧室分别≥30、35、40分贝；有窗的外墙分别≥30、35、40分贝；户门分别≥25、30、40分贝
3.《成品住宅装修工程技术规程》即将发布
2008年3月14日，由重庆市建设发展中心主编的《成品住宅装修工程技术规程》已经完成征求意见稿，现开始公开征求意见，将在今年上半年发布实施，并有望成为规范成品住宅建设、装修的强制性标准。
据悉，这将成为全国首个精装房地方标准。
该规程的发布实施，必将进一步提升我市住宅建设品质和科技地产发展水平，进一步提高住宅生产的工业化、标准化水平，推动我市房地产行业的产品结构调整和住宅产业化进程起到积极作用。
四、行业动态篇
1.恒大地产宣布中止香港上市计划
3月20日晚7时，恒大地产集团有限公司在香港联交所网站发布公告，宣布中止上市计划。
按原计划，这一天本是恒大地产IPO结束招股、公布定价、最终上市的最后一程。
恒大地产在公告中解释：
“有鉴于国际资本市场现时波动不定及市况不明朗，本公司决定不会根据原有时间表进行全球发售。
”
这是继昌盛中国后，2008年内地第二只地产股被迫推迟香港IPO计划。
此前业界均将恒大地产上市看作2008年内地房企在港打通资金渠道的标志性事件。
星河湾、广州方圆、重庆龙湖均准备与恒大地产同期展开上市计划。
此番搁置，无疑对有意拓宽融资渠道的内地房企是个巨大的打击。
2.百强房企08重庆发力
今年3月，2008中国房地产百强企业公布出炉。
据统计，在百强房企中，有30余家企业已经入渝，占到了百强房企总数的1/3，在渝总投资至少超过1000亿元。
各大入渝百强企业在渝表现强劲，其中的代表如中海地产、保利地产、恒大地产、中国奥园等，这些企业在重庆布局完备，大多已在重庆形成数盘同开的局面，其产品形态丰富、产品品质堪称一流，外来房企的开发量，几乎与本土企业形成了分庭抗礼的局面，加速了重庆楼市与全国楼市的接轨。
3.我市城市居民人均住房面积达27.31平米
2月14日，国家统计局重庆调查总队发布了“重庆城市居民服务性消费”调查分析。
调查显示，2007年，城市居民在通讯、交通、医疗、居住等服务方面的人均支出达3132.01元，占总消费支出的28.8%。
调查显示：
2007年，我市城市居民人均住房建筑面积达到了27.31平方米，比上一年增加了2.79平方米。
2007年，我市居民居住服务费（包括物业管理费、住房维修费服务费等）人均支出同比增长了31.5%。
4.去年近6成外资投向房产开发
2月1日,市统计局发布“2007年重庆对外贸易情况分析”。
据悉,去年全市实现进出口总值74.45亿美元,实际利用外资10.85亿美元,其中,有58.4%的外资投向了房产开发。
据市统计局介绍,去年全市实现进出口总值74.45亿美元,比上年增长36%,贸易顺差15.71亿美元。
其中,出口总值45.08亿美元,比上年增长34.4%；进口总值29.37亿美元,比上年增长38.6%。
全市进出口总值增幅、出口增幅、进口增幅都高于全国平均水平,分列全国第9位、10位和11位。
统计显示,2007年,全市实际利用外商直接投资10.85亿美元,比上年增长56.0%,而房地产业利用外资的总量和增幅居各行业榜首。
全市房地产业利用外资项目48个,实际利用外资6.34亿美元。
5.重庆主城2007年审批建设用地面积超过渝中半岛
重庆市规划局1月9日发布去年全市建设用地态势统计分析报告，报告显示，主城区2007年审批建设用地面积超过渝中半岛，且正加速向西永、茶园两大片区发展。
2007年主城区规划系统共审批项目规划选址770件，建设用地面积总计约28.92平方公里，超过渝中半岛22平方
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