房地产政策.docx

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房地产政策

2010——2012房地产政策汇总

一、2010年房地产政策：

●信贷政策

差别化信贷

1.国务院发布“新国四条”，进一步缩紧信贷

2.国务院出台“新国十条”，对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。

3.要求严格二套房贷款管理，同时对二套房不再区分改善型和非改善型，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上，各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款。

4.国务院出台“新国八条”，要求强化差别化住房信贷政策。

对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

上调储备金率

2010年中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，2010年内6次上调存款类金融机构人民币存款准备金率。

此次上调存款准备金率预计冻结资金3000亿，银监会出台相关政策，要求信托公司逐笔排查房地产信托风险。

●土地政策

增加保障住房供应

2010年国土部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》等

1，合理确定住房用地供应总量和结构，确保保障性住房、棚户改造和自主性中小套型商品房建房用地，不得低于住房建设用地共用总量的70%，严控大套型住房建设用地，严禁向别墅供地；企业竞买保证金不得低于出让最低价的20%。

2，因企业原因造成土地闲置一年以上的，禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动；住宅用的容积率指标必须大于1；土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工等措施。

3，对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块要实行上报制，同时在2011年1月中旬前，省（区、市）国土资源主管部门还须将因政府原因闲置土地尚未完成整改处置的市县和具体地块信息、闲置原因向社会公告。

●税收政策

1、2010年3月9日，财政部、国税总局，进一步明确首次购买普通住房契税优惠政策，提出对两个或两个以上个人共同购买普通住房，其中有人有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

2、5月19日，国税总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确了土地增值税清算过程中的若干计税问题。

6月3日，《关于加强土地增值税征管工作的通知》出台，明确除保障性住房外，东部地区预征税率不得低于2%，中部和东北地区不得低于1.5%，西部地区不得低于1%。

核定征收率原则上不得低于5%。

9月29日，多部委新政再次提及土地增值税。

3、9月29日，财政部、国税总局、住建部联合发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，明确对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税；对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税4、2011年1月27日出台的“新国八条”再次重申要加强税收征管。

对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收

入全额征税。

●住房政策

1、2010年1月10日，国务院办公厅出台“国十一条”，提出要适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。

2、4月17日，“国十条”第三条提出，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数；9月29日，多部委新政再次强调限购，明确房价过高上涨过快城市必须限定家庭购房套数。

3、4月22日、5月4日，住建部分别下发《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》和《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》，要求各相关部门加强对经济适用住房和廉租住房的建设与管理。

4、6月8日，住建部等七部委联合制定《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，正式将“公共租赁住房”纳入我国住房保障政策体系中。

5、6月18日，住建部等七部委联合下发《关于做好住房保障规划编制工作的通知》，对2010-2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划编制工作的指导思想、基本原则、规划重点、基本目标等均予以了明确规定。

6、8月6日，住建部在公布了28个城市为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市之后，又与财政部等五部委联合印发《关于做好利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的通知》，从政府责任等四个方面对做好试点工作提出明确要求。

7、11月16日，财政部、发改委、住建部联合下发《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》，明确从2010年起，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金和住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房。

8、2011年1月27日“新国八条”明确各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

原则上对已有1套住房的当地籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

进一步实地方政府责任。

地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。

2011年各城市人民政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

加强保障性安居工程建设力度和管理。

扩大住房保障制度覆盖面，健全准入退出机制，努力增加公共租赁住房供应。

同时要求落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。

●其他政策

1、2011年3月18日，国资委明确，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78家不以房地产为主业的中央企业正加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产业务。

2、4月13日，住建部下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，明确提出，全面开展预售商品住房项目清理，未获预售许可项目，开发商不得收取或变相定金、预收款等具体措施。

3、11月12日，住建部、外汇局联合下发《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》。

通知明确，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房，在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

11月22日，商务部出台《商务部办公厅关于加强外商投资房地产业审批备案管理的通知》，对规范和限制外资投资和开发房地产作出要求。

二、2011年房地产政策

政策一：

新“国八条”

1.进一步落实地方政府责任

地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发10号文件及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平。

2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

各地要继续增加土地有效供应，进一步加大普通住房建设力度；继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房；加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据；继续做好住房保障工作，全面落实好年内开工建设保障性住房和棚户区改造住房的目标任务。

2.加大保障性安居工程建设力度

2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。

各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。

中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度。

地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，确保完成计划任务。

加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。

有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。

要努力增加公共租赁住房供应。

各地要在加大政府投入的同时，完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，吸引机构投资者参与公共租赁住房建设和运营。

鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款。

要研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房，并持有、经营，或由政府回购。

3.调整完善相关税收政策，加强税收征管

调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。

4.强化差别化住房信贷政策

对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

5.严格住房用地供应管理

各地要增加土地有效供应，认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。

6.合理引导住房需求

原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

7.落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制

8.坚持和强化舆论引导

政策二：

2011年上调人民币存贷款基准利率（2011.02.08）

调整后，一年期存款利率达到３％，一年期贷款利率达到６．０６％。

五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调到4.50%，五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调到4.00%。

政策三：

2011年存款准备金上调（2011.02.18）

中国人民银行１８日晚间宣布，央行将于２４日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率０．５个百分点。

粗略估算，央行可一次性冻结银行体系流动性３５００亿元左右。

上调之后，大中型存款类金融机构存款准备金率达到１９．５％的历史高位。

中小型金融机构存款准备金率也将高达16%。

政策四：

“限购令”（2011.02.27）

1、限购住房不含拆迁安置住房

2、买房要持家庭住房“清单”

3、售楼处需公示“限购令”

政策界定

（一）在一定时期内实行住房限购措施。

原则上对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停在本市市区内（不含呼兰区、阿城区，下同）向其售房。

（二）新建商品住房和二手住房购房时间分别以交易合同网签备案时间和受理转移登记时间为准。

合同网签备案时间和受理转移登记时间在2011年2月28日之前的，不受住房限购政策限制。

（三）本市户籍居民家庭（包括夫妻双方和未成年子女，下同）是指全部或部分家庭成员拥有本市行政区内户籍的居民家庭。

（四）家庭拥有住房套数，以新购房时居民家庭在本市市区（不含呼兰区、阿城区）内，已办理产权登记和网签备案的房屋套数为准。

（五）限购住房不包含拆迁安置住房。

（六）“本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明”指从申请之日起前2年内，提供在本市行政区内一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。