中国购物中心过去二十年的发展.docx

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中国购物中心过去二十年的发展

中国购物中心过去二十年的发展

中国购物中心过去二十年的发展提要：

第三个是购物中心发展阶段，我们认为目前中国购物中心还处在发展阶段，在这个阶段物业资产价值提升变成了一个主导的目标

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中国购物中心过去二十年的发展

2010年1月6日，“2010中国地产新视角商业地产高峰论坛”在北京嘉里中心隆重举行。

岁末年初之即，着名行业专家、商业地产大腕以及知名商业品牌代表，就2009年商业地产热点话题展开深入探讨，激荡2010年商业地产首场头脑风暴。

以下是中国购物中心产业资讯中心主任郭增利先生主题演讲：

非常高兴参加这个高峰论坛，借这个机会跟大家交流一下，中国购物中心发展二十年时间出现哪些情况，哪些跟大家所预想的是一样，跟大家没有数据支撑判断的情况是不同的，所以在今天在这里跟但是谈一下中国购物中心购物发展指数一个大的框架体系，主要在速度和结构两个方面对中国购物中心进行梳理和判断。

因为我们感觉当中可能2010年后中国经济发展的高峰，在07年底国际购物中心协会把各个国家购物中心的发展历史全部的记在一个手册上，在三个月时间完成这份手册，也非常难得其实一直在讨论中国购物中心元年的问题，也是经过了国内差不多40家购物中心老总的积极讨论，我们基本上把中国购物中心三个发展阶段做了一个初步的界定，也在国际购物中心协会全球刊物上发布出来了。

中国购物中心主体阶段是20世纪80年代末，是购物百货店向购物中心转型，跟原来在内贸局工作的时候，曾经90年代末搞了一次中国购物中心发展大会，那个时候发现一个有意思的现象，其实初期购物中心研讨会绝大部分达到70％的比例不是我们房地产开发商，是百货店，是很多超市，因为在那个时候已经看到了很多的百货店向购物中心转型这样的例子，中国购物中心真正的起源阶段是在二十世纪90年代初，购物中心已经成为了一个新型的房地产投资形式，这个中间列举出来大家比较熟悉的几个购物中心。

第三个是购物中心发展阶段，我们认为目前中国购物中心还处在发展阶段，在这个阶段物业资产价值提升变成了一个主导的目标，并且购物中心的主体也从过去的内百货形态，转变为开发商、投资商进军购物中心。

我也列出几个代表性的作品，大家可以看这里面几个项目，我们对它说有一个主要的特征是以物业资产价值提升作为主导目标，我们在所列出来的发展阶段的几个代表性的项目当中，其实已经有三个物业是打包上市的，在我列的第三条这个发展阶段，所以我想恰恰几个购物中心用不同的方法，通过资本运作的方式提升了自身的公司的资产价值。

我想这也是把发展阶段定论为购物中心资产价值提升作为主要目标一个重要的因素。

刚刚我们想中国购物中心过去二十年发展有一个简要的回顾，接下来讨论基于中国购物中心发展三个阶段进行讨论，我们想中国购物中心给中国带来了什么，给中国城市带来了什么，给中国经济带来了什么，有四个的体会。

第一个是中国购物中心对于促进中国经济发展的贡献，第二个中国购物中心对促进社会进步的贡献，第三中国购物中心对完善城市功能的贡献，第五中国购物中心对改善生活方式的贡献，我们谈到四大贡献一定会涉及到中国购物中心发展状态，到底如何去验证你的四大贡献的，由于时间的关系，我们会在中国购物中心四大贡献当中列举一些比较典型的目标跟大家进行讨论。

我们讨论所有的目的只有一个，探讨未来中国购物中心发展的方向，发展的方向当中重点是我们发展的类型，和我们比较有潜力的发展区域。

中国购物中心它的商业建筑面积与社会零售总额GDP之间增速比较，我们认为经济增长三驾马车投资、消费、出口，我们恰恰要在这里面去找到中国购物中心从投资、从消费角度，到底给整个经济发展，经济增长带来了什么，通过这张图表我们可以看到从2000年—2008年中国购物中心面积、增速非常明显，增速区间大致在15％—39％之间，应该说大大高于同期GDP的增速，同期的GDP增速大致在8％—％，同时大大高于社会消费品零售总额的数，GDP增速对中国购物中心开发成为程度日益加深的，2003年中国购物中心面积增速大大高于另外两个，对中国购物中心的判断，大家认为发展时间只有十年了，大家基本上从2000年之后，特别是2003年这一次发展的最大值。

但是大家可以进一步关注，受制于GDP，社会消费品零售总额综合的影响，我们04年到08年中国购物中心GDP社会消费品零售总额，大家发现一个曲线，接近于趋近的状态在发展，基本达到21%这样一个结合点。

具体看一下商业建筑面积增长情况，进入到发展阶段之后，中国购物中心出现了第一波的快速增长，也就是2003年，在此之后受到了零售商资源，金融政策和开发商意愿的影响，其实中国购物中心面积增长率是在逐渐下降的趋势，但是历年的增长大致保持在21%以上。

就是保持在高于21%这样一个比例上。

2008年是2002年以来的最低，中国购物中心具有增长快到区域理性的特征，我们所对应的年份、增幅最大的是在2003年，2004年，2007年，三个年份增幅超过11%，意味着中国购物中心这三个年份基本上大于GDP增长的速度在发展。

接下来我们围绕投资可能还是有一个问题不能忽视。

中国购物中心平均额角度来看，整体表现为逐渐上升的趋势，2003年到2008年，对经济发展的影响也会逐渐扩大，有一个现象需要关注，购物中心在拉动民间投资的作用是非常明显的，我们2009经济工作重点是投资，投资当中购物中心非常特殊，购物中心很少有政府投资，所以我想要进一步发挥投资带动经济增长的作用，其实对购物中心应该给予帮助，中国购物中心投资基本来自于民间。

看完投资我们来看消费，在促进经济发展和消费贡献当中，2000年以来中国购物中心商业建筑面积增速基本上高于社会消费品零售总额的增速，购物中心发展过程中对消费能力预期判断一个阶段出现了较大的偏差。

2010年扩大消费是中国经济工作中的重点，一定程度上有助于购物中心业绩的提升。

谈到第二大贡献是城市化，刚刚前面几位嘉宾一直强调城市化，我们看到购物中心的面积，购物中心的数量与城市化之间到底有

中国购物中心过去二十年的发展提要：

第三个是购物中心发展阶段，我们认为目前中国购物中心还处在发展阶段，在这个阶段物业资产价值提升变成了一个主导的目标

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没有关系，08年中国城市化的发展有两个密集趋势，40%—50%，50%—60％，中国城市化具有极大的发展空间。

在整个城市化发展过程当中，特别是城市新区发展过程当中购物中心作用越来越明显，由于中国城市化进程是一个相对长期的过程，我们认为未来二十年，甚至更长时间，中国购物中心依然具有比较好的成长性。

我们退回到2002年看一看，2002年的时候中国更多的城市化率集中在40％—45％，这个时候购物中心的累计面积基本上在28万到40万平方米左右，而到08年中国的城市化率主要区间50％—60％，中国这个购物中心累计面积达到150万到300万平方米，当城市化率增长到一定水平，对于中国购物中心可能放量的面积可能会远远超过城市化率增长的幅度，所以我们通过刚刚几张图表可以看到城市化率和购物中心开发双向的影响正在中国逐渐的加深。

在推动社会进步的过程当中，我们也发现要关注到几个主要的行业，我们看零售业，在零售业的发展过程当中，购物中心发展对渠道产生哪些影响。

我们会发现很多零售业主，很多零售业态在建店，在拓展过程中都把中国购物中心作为重要的参考依据，我们看到随着中国购物中心综合作用力逐渐拓宽，有可能改变很多连锁企业的经营渠道，也有可能改变某一个企业在同业当中的竞争地位，甚至形成优劣的转换，我们不去讲具体哪一个品牌，有些品牌恰恰因为跟中国购物中心保持非常好的合作，企业扩展速度都达到比较好的水平，我想中国购物中心对于连锁企业经营渠道改变的功能和作用越来越强大，也是希望更多的中国购物中心开发商和零售商之间在探讨这种主体的合作方面能够有进一步的深化。

我们统计了一下，截止到2009年的时候，我们购物中心主力店业主分布状态包括超市，百货，电影院，占了所占比重初步的分析，给大家展示一下图表。

除了对连锁企业，可能本身的拓展产生了一些积极的影响之外，还有我们会看到购物中心当中也包含了大量的餐饮功能，购物中心从餐饮角度看已经极大的促进整个餐饮行业的发展，餐饮行业快速发展与中国购物中心开发与合作紧密联系的，这里面把食品销售合餐饮零售两张图表进行了比较，餐饮企业进入中国购物中心有比较好的，适合他成本的一种物业，对于整个餐饮企业增长是发挥了重要的作用。

第三完善城市功能的贡献，我们从购物中心形态讲，其实我们一直说中国的城市综合体，最近一两年炒得很热，但是我们反过来说，其实城市综合体在中国购物中心形态中并不是什么新生事物，新的形态只不过有不同的开发商赋予城市综合体更多的概念，20年来中国购物中心发展非常丰富，融合不同时期的基本形态，有很多项目已经成为城市的名片，也是完善城市功能重要载体，大家其实可以看一下在2000年之前，在我们累计的购物中心形态当中，综合体达到了%，虽然是在整个综合体发展过程当中占比比重比较低的年份，在这之后，一直到2008年其实城市综合体在购物中心形态当中的比重已经达到了％，shopping

center形态购物中心的发展从20年时间来看，发展是相对比较稳定的，比重区间基本上维持到21％—32％，08年比重突然上升达到32％，这个地位有所提高，作用也在进一步增强。

从总体上来说商业的液态演变的购物中心在整个购物中心所占的比例在逐渐的下降。

从完善城市功能角度我们列举一个例子，大家可以看到很多城市老的商圈停车设施是不同的，老的城市改造当中购物中心都比较重视停车功能，一定程度上满足了老城停车位严重不足的状况，所以我想中国购物中心规划，购物中心停车设施可能会为城市新老商圈提供可持续发展的动力。

这张图表当中列举一部分城市每百分米出现的停车位的数量，现在最高的城市是每百平方米两个停车位，所以购物中心停车位还是有进一步上升的空间和要求。

我们再看一下购物中心的类型，按照购物中心的类型分配的标准，因为标准非常不统一，中国的标准跟国际的标准有一定的不同，这次形态类型分布当中，我们给大家做了一个邻里、社区、区域，超区域四种类型的划分，大家都说最近几年社区商业发展速度比较快，大家看到社区型购物中心，占到中国购物中心总体比例接近一半，％，我认为这是中国购物中心对整个社会进步，改善生活方式最大的一个贡献。

同时这个结论的得出，也对于我们过去可能是一种错误的理解，大家认为中国购物中心开发商都是一味追大，追洋，追高，从目前购物中心比重看中国购物中心社区型占比达到了一半，有很多开发商非常理智看到这种发展，包括开发自己的产品。

最近超区域型购物中心的比例有一种上升的趋势，跟城市综合体开发速度有一定的关联，但是也需要引起关注，区域型购物中心可能上升的比重，这种趋势非常明显的，我们依然认为区域型的购物中心未来将会有非常大的发展空间，社区型购物中心超过50％比重之后出现一定比例的降低，我认为政府对社区型购物中心扶持的力度，和现实的政策和力度有待于进一步的深化。

给大家展示一张图表，几年以来中国购物中心平均面积出现增长的态势，2002年的时候平均面积％，08年达到％，有此可以看到中国的购物中心未来将可能集中在社区型、次区域型和区域型三种形式上。

我们看一下会员和样本进行综合来看，基本上可以看到其实社区型和区域型购物中心之间次区域型购物中心应该有可能成为主体的部分，刚才我们看到了把中国购物中心我们的样本进行了分析之后，我们得出社区型购物中心基本面积趋向，次区域型大体上5万平方米应该是中国未来发展主力军。

刚刚已经跟大家讨论了发展形态，在发展史上评价它一个指标体系，既包括经济的指标，也包括项目的指标，用最短的时间跟大家讨论我们列举41个城市购物中心购物中心发展指数由低到高进行初步的排列，我想给大家解释ScDI的用以衡量开发商进入这个市场的竞争程度，刚刚中国不动产研究中心也得出商业地产向二三线城市发展，通过ScDI发布的指数分析，恰恰跟搜狐焦点这个结论是相吻合的，我们会发现前边几个城市可能进入这个市场竞争性压力比较大，这张图表当中再做进一步的展示，整个发展当中确实一线购物中心发展程度比较高的，在二三线城市在一些省会城市其实还是有一定的发展空间，所以未来中国购物中心发展的两大需要我们引进关注的问题，第一个就是购物中心发展的类型到底是什么，其实通过刚刚的分析，我个人的理解，不一定准确，中国购物中心发展可能还真的不是城市综合体，应该是更广泛影响到老百姓日常生活次区域型购物中心，同时在发展地区当中的的确确可能需要把目光关注到更多的二三线城市，甚至于三四线城市，刚刚在报告当中也讲了农村地区，甚至城市边缘地区，随着城镇化进程不断加快，这种区域型购物中心发展也是提到议事日程当中来，为了规避进程当中的要素，我想为了求得在整个商业房地产在购物中心你有一席之地，我们建议有一些品牌优势，有一些开发经验的开发商

中国购物中心过去二十年的发展提要：

第三个是购物中心发展阶段，我们认为目前中国购物中心还处在发展阶段，在这个阶段物业资产价值提升变成了一个主导的目标

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，可以提早在一些二三线城市，甚至三四线城市进行布局，对改善生活，改善民生，和老百姓生活日益相关的次区域型购物中心上面下更多的功夫。