我国房地产市场宏观调控政策与个人投资理财的关系.docx

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我国房地产市场宏观调控政策与个人投资理财的关系

我国房地产市场宏观调控政策与个人投资理财的关系

商丘职业技术学院2012届毕业论文

我国房地产市场宏观调控政策与个人投资理财的关系

论文作者姓名：

吕永变

作者学号：

1002420111

所在院系：

经贸系

所学专业：

投资与理财

指导教师姓名：

郭华

2013年4月日

我国房地产市场宏观调控政策与个人投资理财的关系

一、概述

新"国五条"或推高房屋租赁市场价格，对于新政的出台，全国人大代表宗庆后表示：

“有多套房子的人征20%的税，再投资买房就行。

但是一般老百姓小房子换成大房子，征税可能不是太好。

现在关键是解决刚性需求的老百姓的住房问题。

有钱人买房愿买多大，愿买多少价格的随他买。

关键是刚性需求，年轻人结了婚没有房子，把这个问题解决掉了，其他东西不用管。

有的事是要通过市场来解决的。

”

全国政协委员丁时勇则表示，“国五条”的出台肯定会在短期内对房价下调有一定影响，然而也会直接导致租金的上涨。

由于交易成本上升，买不起房子的人只能去租赁，租赁市场将会更加火爆。

二、我国房地产现状和个人住房投资形势与特点

前几年，我国房地产价格持续上涨引起了政府的高度重视，房地产市场成为政府宏观调控的重点，出台了不少“降温”政策。

我国房产市场的特点即房价涨的越高，买卖市场越活跃，房价越低，持观望态度的人越多，交易量就越少。

（一）我国房地产个人投资主要形式

1.房地产买卖投资

是利用市场变化,以低价购入,高价出售的一种投机性投资（靠买卖差价赚取利润的投资）。

2.房地产置业租赁投资

以获取租金收入为目的,是一种长期投资。

3.租赁与买卖混合投资

即先通过租金获取收益,当房地产价格上涨到一定水平时再进行销售。

考虑到购买和出售房屋所涉及的费用，再加上装修、维护、物业等方面的投资，总体而言，这种方式的实际收益不一定很高，风险比较大。

（二）我国房地产个人投资特点：

1.投资主体以中高收入人群为主

房地产商品首先是一种必需的消费品,一般个人只有在完成不可或缺的住房等消费后,才会拿出更多的可支配收入投入到房地产投资领域。

而房地产的资本密集性又决定了其价值额较大:

2006年5月,全国商品住宅平均销售价格为3199元/平方米,同年首季城镇居民家庭人均可支配收入为3293元。

在这种情况下既要满足住房消费需要,又要有一笔不菲的资金投资房地产,只有中高收入群体才具备此经济条件。

2.投资对象以小户型、商铺、二手房为主

由于就业、读书求学、住房升级、候鸟式择业等等原因,市场上有着广大的小户型需求者,这就为房地产个人投资者提供了机遇。

不仅如此,投资于小户型,资金需求量小,回报率高,风险相对较低,这些使得小户型成为个人投资者投资的首选和主体。

3.投资行为具有灵活性的特点

房地产个人投资因其较小的投资规模使得它具有“船小好掉头”的特点,能够根据市场的变化更快的调整投资方向和投资规模,以追逐更多的利润或避免更大的损失。

因此在社会普遍看好房地产业的时期,个人资本往往会更加热切的投入到房地产领域追逐高额利润,而在社会对房地产业的预期一旦转向悲观时,个人资本又会出现更快撤离房地产业的现象。

三、影响个人对房地产投资的因素

投资是一项动态的连续性的经济活动，投资包括资金的筹集、使用、回收和增值，形成一个循环的资金流。

同一投资者在不同时期或者不同投资者，追求的投资目标是不同的，所愿意承担的投资风险和选择的投资时点也是不一样的，这就决定了他们的投资结果和收益。

由于房地产的区位、投资时机和房地产类型直接影响着房地产投资的利润和风险，因此被称为房地产投资的三要素。

（一）区位

由于房地产作为一种特殊商品具有不可移动性的特点，所以在房地产物业中，区位因素被置于前所未有的高度，是顾客最关心的因素之一。

一般而言，区位是指特定房地产所处的空间位置及其相邻房地产间的相互关系。

从宏观角度来说，区位指项目所在区域；从微观角度来说，区位指项目的开发场地。

实际上，区位不仅指房地产所处的地理环境位置，还包括该区域的社会位置。

一宗房地产的地理位置包括坐落、方位、朝向、楼层和建筑式样等自然环境因素，社会位置包括该区域的交通状况、配套设施和人文景观等。

任何一项房地产投资必定在既定的自然环境与人文环境中运行并与周围各类环境因素发生各种互动关系。

这些因素的差异加剧了区位差异，使得处于同一市场的不同区位的相同面积房地产具有不同的实用价值，产生了极为不同的经济效益。

交通运输系统的完善、生活方式的变化以及科技的进步，都会使区位价值产生巨大差异，使投资者面临巨大风险。

因此，在进行房地产投资决策时必须充分考虑房地产区位条件，认真分析、研究拟投资区域的经济发展状态、人口因素和房地产市场状态等因素。

（二）时机

由于房地产开发活动受宏观经济的影响很大，而经济发展具有周期性的规律，因此，房地产业发展也相应有着周期性的涨落。

随着经济周期性波动的是房地产产品的供求、价格和收益水平的相应变化。

因此，选择合适的投资时机，保证所投资房地产有良好的市场前景，是一项投资成败的关键。

一般而言，经济发展趋势是影响开发时机的主要因素，在经济发展的成长期，各类房地产需求旺盛，市场处于不断上升势头，这时推出的房地产项目较易获得较高收益；当经济处于下行区间，由于失业增加，收入下降，房地产市场需求下降，供过于求，房地产价格下跌，物业租售所需时间加长，甚至根本就租售不出去，此时开发的房地产将导致资金占用和成本上升，预计的收益不可能实现，房地产开发商将承担开发时机选择不当带来的巨大损失。

因此，房地产投资者必须具有敏锐的判断力，善于把握机会和抓住时机。

（三）类型

按照房地产投资的方式来划分，房地产投资可以分为房地产开发投资和房地产置业投资两种。

房地产开发投资的目标是为了获取最大化的投资利润。

根据投资经营方式的不同，房地产开发投资又可分为租赁型、销售型、营业型和综合型开发投资等。

置业投资的目的一般有两个：

一是为了满足自身居住或生产活动需要，即刚性需求。

二是向通过转售或出租来获取资本收益或稳定的经常性收入。

物业类型是房地产投资必须慎重考虑的另一重要因素，物业的形态类型、使用类型、建筑类型、面积类型和价格类型不同程度上决定了投资活动的成败和盈利水平的高低。

不同类型的物业对经济风险的抵抗力是不同的，对区位的敏感度也是不同的，因此，房地产投资的类型也是至关重要的。

四、房地产个人投资的相对性分析

（一）相对优势分析

在当前经济形势下,债券、储蓄、证券、房地产几种投资项目中,无论从投资风险还是回报率高低上来分析,作为个人投资,投资房地产有着很大的优势:

1.房地产市场的蓬勃发展

相对于以往,目前房地产市场发展日趋成熟,二、三级市场联动效应明显,加上各种政策、法规和金融措施的先后出台,为房产投资提供了良好的软环境。

不仅如此,随着国内房地产投资市场日益走向规范和理性,房地产投资作为一种投资形式,其风险较低,收益稳定的特性越来越为广大投资者所认识。

2.广阔的住宅市场需求为房地产个人投资构筑了发展空间

当前我国进入了全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化的新的发展阶段,居民消费结构的升级和城市化加速推进将为住房与房地产发展提供巨大的市场需求,住宅与房地产业发展前景广阔。

例如由于城镇化进程的加快,大批外来务工人员涌入,这将使得租赁市场消费需求日益火暴。

3.房价的持续上涨使得房地产个人投资者的投资收益具备了上升的潜力

据中国发改委日前公布的70个大中城市房屋销售价格指数显示,持续上涨的房价在继续攀升:

今年前4个月,新建商品住房销售价格涨幅在6.0%左右波动,其中,4月份新建商品住房销售价格同比上涨5.3%,而且环比上涨0.7%,涨幅比上月高0.2个百分点。

不仅如此,更有专家根据。

目前的人口结构大胆预测房价十年内将继续上涨,这将使得投资房地产有着巨大的收益可言。

（二）相对劣势分析

然而,任何投资都有着风险,房地产个人投资作为其中的一种投资方式,也不例外。

与其他的投资方式相比较,它有着自身的风险与劣势:

1.国家宏观调控政策的影响

近年来为了抑制房地产业的投机性需求,避免因过多过大的投机性需求引起房价上涨,国家出台了一系列有关的宏观调控政策。

2006年5月在《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中提出“对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%”,在《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》中规定“个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税”。

这些政策虽然在一定程度上影响了投机者的行为,却也在一定程度上给房地产个人投资者带来了消极影响。

2.房地产个人投资是一种长期投资,变现能力差

变现能力是指把房地产售出转换为现金的难易程度。

一般来说,个人投资者在持有房地产一个合理的时间后,需寻找适当时机和最佳售价在房地产市场出手。

而投资者在某一时期急需用钱,把投资的房地产转换成现金也是很自然的事。

但由于房地产价值量大,要经多次交易才能脱手,所以房地产很难在短期内迅速售出变为现金。

3.运作难度大

个人投资者一旦投资于房地产,无论是房屋买卖还是租赁,都要花费大量时间和精力来管理房地产。

因为房地产投资需要与许多部门打交道,并与多种行业密切相关,如建筑业、建材业、金融业等等,这些行业与房地产业互相依存,投资者需要经常关注这些行业的动态。

不仅如此,投资房地产还涉及到建筑学、经济学、管理学、法律、社会、市场等多方面的知识,一般的个人投资者在对房地产进行投资时,时间和精力的投入也将远远大于其他领域的投资。

五、对房地产个人投资的建议

（一）、了解相关的房地产专业知识,考虑自身的投资偏好、风险承受力、收入支出水平等多方面的因素

由于房地产个人投资是一种专业性要求高的投资,因此投资者在投资前,应对基本的专业知识了解清楚,比如过去一段时期内房价的变化规律以及未来的变化趋势、产权知识、区位因素等等,这些有助于个人投资者在决策过程中,避免盲目投资。

另外,又因为房地产个人投资是一种长期投资,投资者应对自己投资的风险以及收益有着较全面的认识,做好思想准备,既要有盈利的打算,又要作好接受失败的准备。

（二）、掌握必要的投资策略

例如何时买进就是关键的投资策略,这不仅关系到投资成本,也关系到房地产以后的增值的空间。

有专家认为,最佳的购进时机策略为“逢低进场,长期持有”,这样可以以较低的价格进行投资,等待翻升的时机。

再比如房地产地段选择策略,不论是房地产置业租赁投资还是租赁与买卖混合投资,地段的选择显得至关重要。

在对所选地段的现时优劣性进行判断时,投资者个人可参考治安的良否、生活便利程度、公共设施的配置、文教休闲场所的设置及其附带的增值潜力等因素来做出决策。

（三）、增加房地产个人投资渠道,引导个人资本更加合理、有效的投入到房地产市场

比如房地产投资基金,它与个人置业投资相比,一方面克服了个人投资规模小、实力弱的不足,可以集中大量社会资金,加强规模效应,在投资品种和投资规模上可以有更多的选择;另一方面,它拥有大量专业人员,可以对房地产市场的走势做出合理的分析、判断,从而更有效的规避风险,赢得投资收益。

因此,可以大力发展,使其成为我国房地产个人投资的重要渠道之一。

六、小结

总的来说,房地产个人投资作为一种正在日益发展的理财方式,正逐渐被越来越多的人接受。

作为房地产个人投资者,应掌握相关的知识,并学会一定的技巧,及时了解国家法律与政策，能根据自身的情况，做出合理的理财规划，那么就可以在投资市场“稳如泰山”，从而对所投资的项目进行理性的分析,以达到投资目的,获取理想收益。

参考文献

[1]中央再出“国五条”限购扩围成调控房价长期手段．腾讯网[引用日期2013-03-12].

[2]新“国五条”货推高房屋租赁市场价格.搜房网昆明二手房[引用日期2013-03-12].

[3]江青松.房地产个人投资分析[EB/OL].2009-04-07[引用日期2013-03-13].计算机网络新浪博客.

[4]张琼芳.房地产投资的影响因素及风险控制研究[J].当代经济,2012（第七期）.