香港永通项目规划设计任务书.docx

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香港永通项目规划设计任务书

香港永通财富广场规划建议书

一、项目概况

（一）项目名称：

永通财富广场

（二）项目简况：

本项目用地性质原为工业用地，现变更为商业用地，土地年限40年，总用地面积约78.8亩。

二、概念设计要求

本项目位于昌南门户小兰工业园区，是整个小兰工业园区内首批变更土地性质的工业用地，不仅是目前小兰工业园区内唯一开建的房地产项目，而且与象湖版块相隔不远，车程仅5分钟。

只要依托大象湖版块，在省市政府和政策的支持下，同时把各开发环境做到位，就可以实现楼盘的热销、树立楼盘品牌，提高开发商品牌知名度和美誉度。

本项目力求能够融合现代主义地中海风格的地域文脉，使其既拥有丰富的人文内涵，又有独特的外部建筑特征，使其能在和周边楼盘的类比中脱颖而出。

成本适中，对外表现为较高档次，而实际上走平民化的大众精品路线，以中小户型为主，营造“世外桃源”式的高品位小区。

力求为普通大众创造一种健康、舒适、快乐、亲和的庭院新生活。

形象定位为“适合白领阶层的郊居大众精品社区”，“远离都市喧嚣的温馨居所”。

本项目应该面对南昌市坛子口以南及南昌县、小兰工业园区内的中高收入阶层进行推广。

“郊居精品”的内涵与支持要素：

概念精要

内涵

支撑要素

郊居模式

工薪精品

与自然生态相结合

体现田园生活特色

户型设计

组团式建设，注重南北通透，体现亲和力。

户户朝南，环保节能，冬暖夏凉。

尽可能的采用可增加室内使用空间的外飘窗；主卧或客厅安排落地玻璃长窗。

保证两个阳台：

生活阳台与观景阳台；观景阳台建议采用全玻璃落地内装钢木护栏的无框阳台。

部分户型采用精品袖珍跃层设计，同时保证做到四大分区、四大光明。

建筑配套

休闲养生型会所。

建筑用材

使用节能建设材料

简约风格

人文理念

街区式社区

简约的地中海风情

序列型公共空间系统

生态园林

化整为零的景观设计手法

小面积流动水景，立体园林绿化

适当考虑可参与性景观精品

健康环境

规划室内运动场馆。

可利用地热水的室内游泳池

会所配备健康运动设施，SN会所，SP水疗馆

悠闲家居

智能化物业管理系统，宽带网络

人性化管理（如医疗检查制度等）

自由自在、方便安全的健康生活

生活情趣

特色家园

将概念提升至文化的高度，宣传本项目独有的社区文化与消费观念，引起社会的共同景仰。

社区文化

清新空气、田园生活

健康体魄、成熟身心

开发模式

注重现场施工与管理，在成本控制与工程进度方面塑造模范工程

树立象湖版块花园开发模式的新标准

消费理念

从售楼处内外做起，让消费者真切感受到专业服务与和善的态度。

以“明明白白购房”，引起消费者好感。

建立发展商过错退房制度，树立口碑

在规划中，无论是从整体布局考虑，还是从视觉聚焦的角度以及园林景观的设计施工考虑，建议设计一个体现地中海风情的标志性景观中心。

1.设计应以人为本，强调场所性，灵活的体现开敞与封闭、吸纳与汇聚，塑造亲切、活泼的共享空间。

2.营造环境素质，形成多重绿化，多重景观；尽可能在人车无法完全分流的前提下体现人车亲和、车为人存的人文思想。

3.绿化景观塑造多层面、立体型的绿化系统，尽可能利用组团空间和邻里空间，并充分顾及地面水景。

与一般居住区“拥有中心大花园”的概念不同，提倡小尺度、人文空间序列，形成“步移景异”景观效果，使社区空间层次更为丰富。

同时景观轴线应遵循“灵活、实用、参与性强”的原则，营造公众场所、增加邻里沟通。

设计采用多层面、立体型的绿化系统,尽可能利用邻里空间屋顶绿化、私家庭园等手段,为住户提供较为自然、充满绿色、空气清新的生活环境.

邻里空间:

街区性邻里空间作为社区半公共空间,为住户提供了邻里交流的场所与机会,儿童也将在此获得安全的活动场所.

私家庭园:

为每个底层住户提供私家院落.

屋顶平台花园:

顶层住户拥有一个屋顶平台花园。

二层商铺屋顶空中花园:

利用局部退台的屋顶作为住户的私家花园.

4.从市场反馈的信息表明，房地产市场的竞争已经进入品牌竞争时代。

品牌价值是产品、服务、营销三位一体的综合体现。

所以，首先要考虑户型设计的人性化，户型面积的精致化。

因此，建议从总价原则出发，控制主力户型的面积，以降低置业门槛，扩大市场半径。

5.建筑风格要体现视觉美感冲击力，色彩明快，经久耐用，整体统一，各组团中进行细部变化。

建筑风格要在以下四个要素中体现：

外立面：

墙体、阳台、勒脚、门窗等构件统一于现代风格；

细部处理：

各部件的图案及其连接部件统一中求变化；

色彩：

建筑色彩统一，按组团或空间序列设计，加强识别性，大胆采用鲜亮色彩，美化楼体外观；

外部环境：

景观环境要与建筑风格相协调。

6.细节要考虑设计到位,既保证美观又要做到使用方便,如空调机位置（统一布置）、立面玻璃分割、楼梯栏杆、阳台栏杆、室外地面砖石铺砌做法、空调室外机冷凝水排水方式、室内插座位置等。

7.体现超前性，强调差异性，营造营销卖点。

考虑到组团开发的模式，建议采用“滚动发展，配套先行。

”在项目的主体施工中,先完成项目的配套环境施工,作为楼盘卖点，吸引买家注意,给买家以信心。

8.以适度超前的眼光，在产品质量上下足工夫，引进新材料、新技术、新工艺，增强市场竞争力，另一方面也为企业的可持续发展铺垫基础。

三、规划设计要求

永通财富广场能为客户提供什么样的生活方式，是关乎项目营销成功与否的核心要素。

（一）总平面布置

1、建议项目自然划分为东、西两大组团，分三期开发，入口处在小区东西组团结合部，结合园林绿化景观轴、会所等自身配套设施来营造楼盘形象入口。

2、总平面布置应合理地使用土地，纵合考虑用地条件、选型、朝向、间距、绿地、层数与密度、布置方式、群体组合、空间环境等因素；建筑物总体布局应满足采光、日照、通风、视线的要求，合理控制住宅的间距；应在人车不完全分流的情况下做到交通路线明确、流畅。

3、建筑竖向设计应考虑场地特点，体现均好性；

四、住宅设计要求

（一）住宅设计定位

1、市场定位：

以“大众精品住宅”为出发点，设计中小户型为主力户型的多层中档住宅，包括3房2厅2卫、3房2厅1卫、2房2厅2卫、2房2厅1卫。

另有少量1房1厅1卫和4房2厅2卫。

2、市场需求峰值分别分布在80㎡-89㎡，90㎡-110㎡，结合项目档次定位——大众精品，顾及本项目消费群主要的价格承受区间为20万元——30万元。

（二）户型比例：

产品形态：

多层住宅

面积（㎡）

比例

（4房2厅2卫）

125~130

3%

（3房2厅2卫）

100~110

20%

（2房2厅2卫）

80~89

20%

（3房2厅1卫）

89~95

32%

（2房2厅1卫）

75~80

20%

4.2M挑高（1房1厅1卫）

32以内

5%

（三）住宅平面功能及细部设计

1、房屋应采用框架结构，户型要方正实用，房间的面积、形状和尺寸要满足人体空间使用活动和家具、设备合理布置的要求，室内流线便捷，尽量节约交通面积。

2、门窗的大小和位置，要考虑房间的出入方便，入户导向性明确，采光通风性能良好及建筑外立面的美观。

3、房间的构成应使结构构造布置合理、施工方便，也要有利于房间之间的组合。

4、本项目应做到安排分体式空调机，空调室外机隐蔽、空调排水管暗埋。

5、户型要保证两个阳台：

生活阳台与观景阳台；阳台建议采用全玻璃落地内侧安装钢木护栏的无框阳台，同时尽可能考虑外立面的美化效果。

6、电梯房中可设计部分袖珍跃层，以适应客户需求。

7、空调机位暗设于凸窗之下，检修与搬运方便，洗衣机设在生活阳台上。

8、考虑文化传统习俗，以及尽量避免路冲、门冲和角冲等建筑风水问题。

9、会所

（1）室内会所:

将小区入口的集中式商业二、三层设计为会所。

会所功能可安排如下：

室内

运动

休闲

时尚

生活配套

✧乒乓球室

✧健身中心

✧游泳池

✧儿童娱乐天地

✧棋牌室

✧图书阅览室

✧SN室

✧SP水疗室

✧小型咖啡厅

✧多功能厅

（可用于举办活动、沙龙等活动）

✧小型超市（可考虑设在外部）

✧物业管理部、家政服务中心

✧社区医疗中心

（2）与园林完美结合的泛会所

充分挖掘会所功能，专设特色参与活动场所，设立“小泛会所”融合景观与健康休闲设施，不再是小屋子的休闲健康固定模式，打破传统的会所概念，充分完善户外休闲娱乐功能，更强调开放、参与，增强邻里之间的人际沟通。

满足年轻人向往自由与轻松的生活，把室内会所延伸扩展到整个住宅社区，使健康生活理念应用于居住生活社区的每一细节，从细节反映生活的优越。

11、本项目的商业设施规模较大，是小区不可缺少的组成部分，也是项目开发的重要利润增长点。

因此，特别提出本项目的商业功能建议规划如下：

（1）沿街商铺

建议沿街商铺沿富山大分布为东西两段。

进深控制为8-10米、开间4-4.5米、上下两层结构。

统一规划店铺形象，统一设计空调位与通风、上下水管道。

不对小区内开门和通气口。

（2）小区内会所一楼设置为商业铺面，

可考虑设计为小型规模超市，以满足小区业主日常生活需求。

（3）鉴于小区内车库比例严重不足，同时为便利整个小区安全管理，提高小区品质，我司建议取消财苑1、2、3、5号楼和6、7、8、9号楼中间的商业内街。

将1、2、3、5号楼北面底层改为车库和储藏间，将6、7、8、9号楼底层改为附带花园的退台式花园洋房。

沿富山大道临街用色彩绚丽的地砖定下优美的基调，商店、喷泉、街头长椅和风格各异的雕塑点缀其中，两边为带骑楼式独立商铺。

商铺规划为小区配套服务设施，如咖啡厅、照相馆、花店、洗衣房等。

形成一处完整的开敞空间序列，通过营造与城市商业气氛，使住户摒去对未来配套的担忧。

12、机动车位按总户数比1：

0.6设计，分为地下停车、地面宅前停车、路边停车等方式。

13、地下停车场与人防工程相结合，按人防工程有关要求设计。

14、小区内车行道边沿不宜做成直角，而应设计成45度斜坡状，但应以不同颜色的铺砖予以明显区分，并有明显高差。

15、户型设计中，可考虑客厅及主卧室的外飘窗落地，室内有1米高的保护栏杆，以免发生意外。

16、外立面设计中，财苑和富苑两大组团的窗套、栏杆、连梁、门斗、台阶、阳台、空调板及护栏等，在不影响使用功能的强提下应有适当的变化。

五、环境园林设计

（一）内院景观

小区入口设会所与中心水景绿化广场。

，连接东西财富两组团次中心，形成景观连廊。

两大组团内部相对独立，以内院花园，卵石小径、百花园以及木架青藤艺术长廊等，将花园融入日常家居生活中，营造一种全新的邻里共融社区活动场所。

（二）地面环境、景观

1.设大型标志性入口，起到画龙点睛的作用，道路沿线有主题性建筑小品、人性化雕塑、可参与性小品及指示牌；

2.水为社区特色之一。

设计小面积水景和旱喷，例如中心喷泉、飘积形嬉水池（深度为15公分，天蓝色瓷砖铺底）等。

3.以草地砖拼花铺地，突破硬质地面常规；

4.留出树坛种植景观树木，配以四季花坛；

在树坛、花坛周边依据空间布置休闲铸铁实木花园坐椅。

以此可形成住户驻足休息的优雅园林空间，塑造物业形象。

六、我方资料需求

（一）总平面图（1：

1000）。

；

（二）地面交通组织路线示意图（1：

1000）；

（三）小区环境设计示意图或分析图（1：

1000）；

（四）地下室平面布置、地下室车位平面布置、地下室交通流线图（1：

100）；

（五）地下室人防平面布置图（1：

100）

（六）首层平面图（1：

100）；

（七）住宅标准层平面图（含各户型数量及面积比例统计表）（1：

100）；

（八）户型平面详图（含家私家电布置），（1：

50）；

（九）住宅剖面图（1：

200）；

（一十）东南西北立面图（1：

200）；

（一十一）会所平面图（1：

100）；

（一十二）彩色透视图（分别包括建筑物主效果图、建筑群效果图、单体效果图、会所效果图、小区整体鸟瞰图、园林效果图）；

（一十三）展板七块，包括总平面图、渲染鸟瞰图、建筑物主效果图、建筑群效果图、会所效果图、标准层户型图（两块），采用A1大小装裱。

（一十四）电子光盘文件两套，包括上述

（一）至（十三）所列文件内容（采用Winzip文件压缩格式）。

江西百年坤利集团有限公司

2008-3-5