估价理论与方法我的总结讲解.docx

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估价理论与方法我的总结讲解

第一章土地估价概述

第一节地价的概念

一、土地价格：

地租的资本化。

实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。

我国土地价格：

取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。

二、地价的特点

1．表示方式不同

2．价格基础不同：

土地价格是土地权利和收益的购买价格。

3．形成时间不同

4．土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定.现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。

实质是地价的附加。

5．地价主要由地产需求决定

6．地价具有明显的地区性和个别性

7．地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。

由两方面的原因：

首先，土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。

8．市场结构不同：

土地价格受主观因素影响很大。

9．折旧现象不同

三、地价的分类

（1）按土地权利分类：

所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等

（2）按土地价格形成的方式分：

交易价格和评估价格（交易底价、②、基准地价、课税价格）

（3）按政府管理手段分：

申报地价、公告（示）地价。

（4）按土地价格表示方法分：

土地总价格、单位面积地价、楼面地价等。

四、影响土地价格的因素分析

（一）一般因素

1．行政因素：

土地制度、往房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。

2．人口因素：

人口密度、人口素质、家庭人口构成。

3．社会因素：

政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化进程等。

4．国际因素：

国际经济状况、国际政治因素。

5．经济因素：

经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入和消费水平、物价变、利率水平。

（二）区域因素：

地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量、城市规划限制等。

（三）个别因素：

面积、宽度、深度、形状、坡度、宗地基础设施条件、宗地临街状况、城市规划限制（宗地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途）、土地使用年限。

第二节土地估价的原则与方法

一、土地估价概念

二、土地估价原则：

（前四个原则最重要）

（1）替代原则。

市场比较法以其为基础，收益还原法也与其有较深渊源。

（2）预期收益原则。

剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定。

（3）最有效使用原则。

最有效使用应当以预测原则和变动原则为基础。

（4）报酬递增、递减原则。

这一原则与最有效使用原则密切相关。

（5）需求与供给原则。

土地有其特有的供求规律，竞争主要在需求方面进行，因此，地价不能仅根据均衡法则来决定。

此外，还应考虑时间因素，作动态分析。

供需原则以预期收益原则、变动原则和竞争原则为基础。

（6）竞争和超额利润原则。

该原则与供需原则、替代原则、最有效使用原则密切相关，是收益还原法估价的基础之一。

（7）贡献原则。

可据以通过土地及建筑物等构成因素的贡献来估价，它是收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。

（8）变动原则。

土地价格形成因素经常处于变动之中。

（9）协调原则。

在土地估价时，应认真分析土地与周围环境的协调关系。

三、土地估价方法：

1、基本估价方法又分为：

收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法。

2、应用估价法（大量估价法）：

路线价估价法、标准宗地估价法、基准地价系数修正法等。

第二章土地估价的基本理论

第一节地租理论

一、地租的概念及表现形式

马克思把资本主义地租分为：

级差地租和绝对地租两种基本形式，还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等形式。

资产阶级经济学把地租分为：

契约地租（商业地租）和经济地租（理论地租，即土地产品收入除去成本的剩余部分）两类。

近代西方经济学将其分为：

广义地租和狭义地租。

准地租。

二、马克思主义地租地价理论（本章重点）

1、级差地租理论的基本内容

（1）级差地租：

指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。

它和土地等级相联系。

分析级差地租的前提假设。

分为两种形式：

级差地租Ⅰ（更肥沃）和级差地租Ⅱ（追加投资）。

3、绝对地租理论的基本内容（联系级差地租复习）

绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所获得的地租。

产生原因是土地所有权垄断。

4、垄断地租：

由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租，它来自社会其他部门工人创造的价值。

5、矿山地租：

为取得采掘地下矿藏财富的权利而向土地所有者支付的地租。

同样含级差地租和绝对地租。

6、建筑地段地租：

为获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。

它以农业地租为基础，又与农业地租有区别。

三、西方地租地价理论

1、资产阶级古典经济学家的地租地价理论

（1）威廉·配第的观点：

《赋税论》的地租概念，关于级差地租的最初概念，对土地使用权总价值的独到见解。

（2）弗朗斯瓦·魁奈的观点：

重农学派的地租观表现为“纯产品”学说，“纯产品”的概念及存在条件。

（3）亚当·斯密的观点：

《国富论》中的地租概念，谷物地租决定其他耕地地租的思想，关于级差地租的观点。

（4）大卫·李嘉图的观点：

《政治经济学与赋税原理》中的地租概念，租金与地租的区分，李嘉图的地租实际上是级差地租，级差地租产生的条件，农产品市场价格的决定，不同条件形成的三种级差地租（丰度地租、位置地租、资本地租）。

2、资产阶级庸俗经济学家的地租地价理论

（1）法国的让·巴蒂斯特·萨伊的观点：

理论基础是“生产三要素论”，目的是想证明地租来自土地的作用，而不是工人的剩余劳动。

（2）美国的托马斯·罗伯特·马尔萨斯的观点：

反映在1815年发表的《关于地租之性质及其进步的研究》中，地租的概念，剩余部分产生的原因。

3、西方新古典主义城市地租理论

（1）新古典主义关于地租、地价论述的几个特点

（2）政策因素与地租和地价

包括土地利用规划（实质性规划政策和程序性规划政策）和城市基础设施政策

（3）地租模型——阿兰索的地租模型

突出贡献：

空间的考虑、区位平衡概念、城市地租计算的理论方法

通过基本公式、满意程度函数、买价曲线来分析家庭（企业）的区位平衡

土地市场取得平衡的条件以及平衡区位地价公式

对阿兰索地租模型的评价

四、地租理论在土地估价中的指导作用

1、绝对地租是土地价格存在的根源

2、级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素

3、垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因

五、区位理论

1、土地区位的概念

区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现

2、农业区位论——杜能

（1）杜能“孤立国”理论的前提

（2）杜能区位理论的基本经济分析：

P最大利润+T运费=V市场价格-E生产成本=K（K表示常数）

（3）杜能圈：

六种耕作制度（自由农作、林业、谷物轮作、草田轮作、三圃农作、放牧区）

3、工业区位理论——韦伯

（1）基本假设

（2）关于运输成本定向工业区位的分析

绝对重量、相对重量、原料指数

（3）劳工成本影响工业区位趋向的分析

（4）聚集与分散因素影响工业区位的分析

4、中心地理理论——克里斯塔勒

（1）几个基本概念

（2）假设条件

（3）六边形市场区

（4）市场等级序列

（5）中心地体系的基本模型：

市场原则K=3、交通原则K=4、行政原则K=7

5、影响土地区位的主要因素

（1）社会经济因素：

包括繁华程度、交通状况或通达程度、基础设施和公用设施的完备程度、人口密度等

（2）自然因素：

包括地形坡度、土地承载力、洪水淹没及排水状况、公园与绿地、环境质量等

（3）行政因素：

城镇规划

6、区位理论在土地估价中的作用

（1）区位是决定城市土地利用价值的重要因素

（2）区位是衡量地租、地价的主要标尺

第三章城镇土地分等定级

第一节概述

一、城镇土地分等定级的对象：

城镇建成区和近郊区范围内的所有土地。

分等对象：

城市市区、城镇镇区。

定级对象：

土地利用总体规划确定的城镇建设范围内的所有土地。

二、土地分等定级与土地估价的关系：

土地分等定级评定的是土地使用价值，土地估价是评定使用价值在市场上反映出的价格。

两者相辅相成，又未必一致。

三、土地分等定级体系与方法

（1）土地分等定级体系：

城镇之间的土地等、城镇内部的土地级（综合定级、分类定级）。

50万非农业人口以上大城市要综合及分类定级，其他综合定级。

（2）城镇土地分等定级方法：

多因素综合评价法（多因素分值加和法）

多因素综合评价法的常用公式：

城镇土地分等定级完整方法的两个步骤：

1）用多因素综合评价法初步划分土地等或级；2）再通过数据进行土地收益测算进行校验。

4、土地定级原则：

综合性原则、主导性原则、地域分异原则、土地收益差异原则、定量与定性分析结合原则

第二节城镇土地分等定级因素分析

一、因素分析

二、因素指标类型

三、确定土地分等定级因素、因子的基本原则及方法

四、因素因子权重确定：

方法：

特尔菲法、因素成对比较法、层次分析法（AHP法）、数理统计法。

第三节城镇土地分等的程序与方法

1、土地分等程序

（1）开展城镇土地分等准备工作

（2）进行城镇土地分等因素选取、资料整理及定量化

（3）计算分等对象的综合分值，以初步划定城镇等别

（4）验证、调整分等初步结果，评定城镇土地等别

（5）编制城镇土地分等成果

2、土地分等资料收集与调查

包括基本资料、区位资料、聚集规模资料、基础设施资料、投入产出水平资料、经济发展水平资料、区域综合服务能力资料和区域土地供应潜力资料等八个方面资料的收集与调查。

3、土地分等因素因子分值计算

（1）土地分等因子分值计算的基本原则

（2）土地分等因子分值计算的标准化公式

土地分等因子分值计算需要采取标准化的方式，通常有位序标准化和极值标准化两种，两种标准化的公式。

（3）涉及指数方式的因子指标计算

A．城镇交通条件指数计算

B．城镇对外辐射能力指数计算

C．区域经济发展水平涉及的有关因子指数计算

4、土地分等对象的综合分值计算和等别划分

（1）土地分等对象的综合分值计算和等别初步划分

土地分等对象的综合分值计算是在因子、因素分值计算的基础上，采用多因素分值加和法进行。

城镇土地等别的初步划分可以采用数轴法或总分频率曲线法进行

开展城镇土地等别初步划分的原则

（2）土地等别的验证

A．采用聚类分析方法验证，保证参与验证范围占90%以上

B．采用市场资料分析方法验证，保证参与验证范围占50%以上

C．土地等别验证的基本思想：

利用城镇基准地价验证时宜采用最高级别商业或住宅用地的基准地价为主要依据；利用城镇主城区土地市场交易资料（或商品住宅交易资料、标准宗地资料）验证时，宜采用涉及相对应的平均价格为主要依据；

（3）城镇土地等别的调整与确定

城镇土地等别调整与确定的原则：

A．行政建制协调原则

B．城镇规模和职能调控原则

C．近邻平衡原则

（4）特殊行政区域的土地等划分方法

A、跨行政区域城镇土地等别平衡

B、市辖区（区级人民政府驻地）土地等划分：

分三类（位于主城区、相邻、不接壤），第一类直接套用所在城市土地等别，后二者需等别调整

第四节土地定级的程序与方法

一、土地定级程序

1、编写土地定级任务书，做好组织上、物质上的准备

2、收集资料

3、资料整理及分值表的编制

4、权重确定及因素选择

5、土地定级单元的划分

6、土地级别的确定

7、土地收益、地价测定

8、面积量算及土地级别图的编制

9、土地定级报告及成果验收归档

二、城镇土地定级资料收集与调查：

包括繁华程度资料、交通条件资料、基本设施状况资料、环境条件和自然条件资料、社会历史及人口资料、土地利用效益资料、产业聚集和城镇规划资料以及其他资料的收集与调查。

三、因素分值计算

城镇土地定级一般采用多因素综合评价法进行。

在评级过程中，往往涉及面状因素和点、线状因素，二者在对土地质量影响的方式以及赋分处理上略有不同。

掌握几个概念：

功能分（f）、作用分（e）、因素分值（F）、单元总分值（S）

1、因素分值计算原则：

5原则（书100页）

2、因素分值计算方法

（1）因素对土地质量影响方式及类型：

分为两类：

点、线状分布形式（有外溢影响）、面状分布形式土地因素（基本无外溢影响）。

（2）面状土地因素分值计算方法

ei=100（Xi-Xmin）/（Xman-Xmix）

（3）点、线状土地因素分值计算方法

求相对功能分——计算其作用或平均影响范围——计算各相对因素距离上的因素作用分

一般常用的计算模型有线性和非线性两种：

线性模型表达公式：

e=f·（1-r）

非线性模型表达公式：

e=f（1-r）

3、商服繁华影响度的作用分值计算

（1）商业服务繁华影响度指标分析

商业服务可划分为4级（市、区、小区、街区级），商业服务繁华度遵从指数衰减规律，住宅工业用地定级时采用直线衰减方式。

（2）繁华影响度分值的计算与叠加

4、道路通达度作用分值计算

（1）道路通达度指标分析：

d=s/2L（d影响距离、s建成区面积、L主次干道的总长度。

支路以下道路的影响距离确定在0.3~0.7km之间。

（2）道路通达度的分值计算：

不低于4个方向（通达系数=1.00）；3个方向（0.9）；2个方向（.81）；1个方向（0.58）

5、公交便捷度分值计算

（1）公交便捷度分析：

按一般规律，每个站点影响半径在0.3~0.5km之间.

（2）公交便捷度的分值计算和修订

6、基础设施完善度作用分值计算

7、环境质量优劣度作用分值的计算

（1）衡量环境质量指标的三种类型

（2）环境质量优劣度分值计算

8、公用设施完备度、对外交通便利度、文体设施影响度作用分值计算：

公用设施的服务半径0.3~0.7km之间；对外交通设施0~20km；市级文体设施4~8km、区级2~3km。

9、绿地覆盖度、人口密度的作用分值计算：

当一城镇的最大人口密度超过2倍最佳人口密度时，按2倍计。

10、产业聚集影响度的作用分值计算

四、单元划分及取样

1、土地定级单元的概念

2、单元划分的原则：

A、单元内各定级因素优劣程度相当

B、明显属于同一商业服务中心的区域，不能分割开。

C、除交通道路外，兼有商业等多种用途的道路，不能做为单元之间的分界线

D、商业用地定级时，商服繁华街道应按临街进深划分为条状单元；住宅用地定级应以小区和居住组团为单元保持其完整性；工业用地定级应以交通道路为单元界线。

3、确定单元界限的原则

4、单元大小的要求

5、单元的划分方法

包括叠加法、主导因素判定法、网格法（固定、动态）、均质地域法

6、单元内指标取样

常用方法有以点代面、线性内插、面积加权

五、单元总分值计算与土地级别划分

1、城镇土地质量变化规律

土地质量的变化规律同城镇的复杂程度有关

2、土地质量与土地级别

3、单元总分值计算

采用因素分值加权求和法

4、土地级别划分

初步划分土地级别的方法有数轴法、剖面图法、多元统计的聚类——判别法、总分频率曲线统计判断法

六、土地收益测算与级别确定

1、土地收益测算的原则

（1）土地收益测算的原则：

1以货币形态的土地收益为指标；2从企业利润入手；3统一以商服业利润作为计算标准；4宗地地价作为测算级别差异时，能较好地反映土地的经济特性。

（2）利用企业利润数据进行土地收益测算

（3）利用宗地地价测算土地级别收益

2、土地级别的最后确定

采用多因素分值加权求和计算总分确定的是初步的土地级别，还需对土地收益测算进行验证，然后将土地的级别进行修定和归并，最后确定土地级别。

七、考虑规划条件的城镇土地定级处理方法

分为规划模拟定级和规划修正定级两种。

前者又分为规划模拟综合定级和规划模拟分类定级。

都采用多因素综合评价法进行。

1、考虑规划条件的城镇土地定级资料调查

2、规划模拟定级

与针对现状的土地定级的主要区别在于对象不同。

3、规划修正定级

（1）规划修正定级的基本要求

（2）规划因素影响的量化方法

点、线状因素的作用分析涉及现状功能分、规划功能分、增加功能分和修正功能分；面状因素的影响涉及现状作用分、规划作用分、增加作用分和修正作用分；

（3）规划折扣系数的确定

参数涉及规划实现率和贴现系数

第四章农用地分等定级

一、概述

农用地等：

全国范围。

分自然等别、利用等别和等别三个层次。

农用地级：

行政区（省县）内。

基准作物：

指定作物：

标准耕作制度：

标准样地：

分等定级单元：

农用地分等的工作对象：

是现有农用地和宜农未利用地，暂不包括自然保护区、土地利用总体规划中划定的永久性林地、牧草地及其他农用地。

二、农用地分等定级的原则：

综合分析原则、分层控制原则、主导因素原则、土地收益差异原则、定量分析与定性分析相结合原则。

三、农用地定级与分等的关系：

分等以全国范围可比为目标，成果有分层和集成的特点；定级以县域范围可比为基本目标，成果有整体性和具体性的特点。

分等是修正法定级的基础；级别不是等别的续分，而是各自成为二个具有彼此相关性的不同质量表述体系。

四、农用地分等定级的方法步骤：

第二节资料收集、整理与钻凿补充调查

第三节农用地分等定级单元划分

单元划分方法：

叠置法、地块法、网格法、多边形法。

第四节农用地分等

第五节农用地定级

第五章收益还原法

第一节收益还原法概述

一、收益还原法的定义和原理、基本公式

（1）土地年纯收益不变，使用年期无限的土地价格计算公式：

P=a/rP-土地价格a-土地纯收益r-土地还原率a=P·r

（2）土地年纯收益不变，使用年期有限的土地价格计算公式：

P=a/r·[1-1/（1+r）^n]n-使用土地的年限或土地收益的年限

（3）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式

（4）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式

（5）纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式

土地使用年期无限时：

p=（a/r）+-（b/r^2）b为递增减的数额。

（6）纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式

土地使用年期无限时：

p=a/（r+s）或p=a/（r-s）

（7）纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式：

P=a1/（1+r1）+a2/（1+r1）（1+r2）+…+a3/（1+r1）（1+r2）…（1+rn）

本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。

二、收益还原法的特点与适用范围

（1）收益还原法的特点

A.收益还原法以地租理论和生产要素分配理论为理论依据

B.收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”

C.收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度

（2）收益还原法的适用范围

只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。

但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。

收益还原法缺点：

稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。

第二节收益还原法估价的程序和方法

一、估价程序

二、计算方法

1、总收益计算方法

采用客观收益，确定客观收益一般要考虑三个条件。

总收益产生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企业经营收益。

计算总收益时，还应准确分析测算由评估对象所引起的其他衍生收益，确定的原则是只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益都应计入总收益之中。

另外，还应充分考虑收益的损失。

2、总费用计算方法

（1）单纯土地租赁中总费用的计算：

包括土地税、管理费和维护费

（2）房地出租中总费用的计算

包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋折旧费，都以年为期计算。

房屋年折旧费采用平均折旧法计算，分两种情况：

A.房屋耐用年限没有超过土地使用权出让年限，计算公式为

房屋重置价–残值房屋重置价×（1-残值率）

年折旧费=————————=————————————

耐用年限耐用年限

B.房屋耐用年限超过了土地使用权出让年限，需按土地使用权出让调整房屋可使用年限，并且计算时不考虑残值，相应计算公式为

房屋重置价

年折旧费=————————

房屋可使用年限

（3）土地纯收益计算方法

房地出租中的土地纯收益求取：

土地纯收益=房地纯收益–房屋纯收益=总收益-总费用-房屋纯收益

房屋纯收益=房屋现值×建筑物还原率

房屋现值=房屋重置价×房屋成新度=房屋重置价-房屋总折旧

房屋总折旧额=房屋年折旧额×房屋已使用年限

（4）还原率的确定

按照评估对象的不同，可以将还原率分为综合还原率、建筑物还原率和土地还原率三类。

三者既有严格区别，又互相联系。

从纯理论上讲，还原率应等于与获取纯收益具有同等风险和资本的获利率。

其确定方法可采用纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法。

（6）土地价格确定

土地纯收益确定后，可根据收益变化状况和土地使用权年限等条件，选择适当的土地还原率和公式，求取土地的试算收益价格。

最常用的公式是土地使用年限有限且土地年纯收益不变情况下的土地价格计算公式：

P=a/r·[1-1/（1+r）^n]

第三节、收益还原法应用

1、利用收益还原法评估土地价格

（1）基本思路：

第一步：

依其他方法求得建筑物的价格

第二步：

从待估房地产纯收益中减掉建筑物的纯收益，得到土地的纯收益

第三步：

再以土地还原率还原，得到土地价格

（2）计算公式：

土地价格=[房地纯收益-房屋纯收益]/土地还原率=土地纯收益/土地还原率

（3）例题解析（详见辅导教材）

计算方法——计算总收益——计算总费用——计算房屋年纯收益——计算土地年纯收益——计算土地使用权价格

2、利用收益还原法评估房产价格

基本思路及计算公式与评估土地价格类似

3、利用收益还原法评估不动产价格

基本思路依然是先计算待估不动产的总纯收益，再用综合还原率还原，求出不动产的收益价格。

在实际中，根据纯收益内是否含有折旧费又分两种情况，区别在于综合还原率的处理有所不同。

例题解析：

特别注意在总收益计算时，对押金和保证金运用收益的处理

4、利用收益还原法评估承租土地使用权价格

（1）承租土地使用权的概念

（2）采用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理

采用收益还原法评估承租土地使用权价格又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和。

与前几种方式的不同之处在与以盈余租金替代土地纯收益。

并且所选用的还原率一般比出让土地使用权还原率高一个百分点左右。

5、实际计算中常见错误

（1）项目和参数使用错误，收益或费用（出租方为取得收益而支出的费用）的项目判断不准或错误

（2）年期计算错误，主要错在折旧年限或房屋剩余使用年限

（3）有几个还原率时，还原率采用不准

（4）计算错误，如只算单价，不算总价，或相反；未能区分楼面地价与地面地价，建筑面积与土地面积等。

第六章市场比较法

第一节市场比较法概述

一、市场比较法的定义和基本原理

基本含义：

根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。

市场比较法以替代原则为理论基础，因