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政策研究报告

2018年4月房地产政策研究月报

Part1政策动向

导读：

在去年一波限购政策的基础上，4月各地房地产限购细则持续出台，指向各种投机性开发及需求，其中海南迎来调控最严时代；国务院发布支持海南全面深化改革开放的指导意见；国务院批复《河北雄安新区规划纲要》；商务部等八部门在全国范围内开展供应链创新与应用试点。

在房地产投资属性降低的趋势下，如何结合房子的居住属性，生产出符合消费者需求的产品，也是房企未来竞争的优势之一。

1、4月份部分城市房地产相关条例一览

4月份部分城市房地产相关条例一览

时间

城市及省份

政策内容

4月2日

西安

西安加强商品房销售管理，购房采取公开摇号方式

4月4日

广州

广州加强土地管理：

住宅用地交付1年内开工3年内竣工

4月11日

北京

住建委强调共有产权不得拒绝组合贷，将加强现场监督

4月17日

沈阳

4月17日，沈阳市通知指出，为遏制投机炒房，防止局部区域房价过快上涨，将对沈河区、和平区、浑南区（三环内）三个区域实行限购政策

4月18日

青岛

青岛市国土资源和房屋管理局发布关于持续促进房地产市场平稳有序运行的通知。

指出在青岛市范围内新购买新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易

4月18日

佛山

4月18日，佛山市住建管理局发布《佛山市新建租赁住房管理规定（试行）征求意见稿》指出新建租赁住房应全部用于公开对外租赁，不得销售、转让，对外出租单词租期不得超过20年。

4月20日

雄安

雄安新区规划纲要指出原则上不建高楼大厦，严禁大规模房地产开发

4月23日

江苏

江苏国厅公开表示，建设用地总量和强度“双控”，土地开发强度拟低于22%

4月24日

长春

长春推限售新政三环内新购非唯一住房限两年不得交易

4月26日

济南

济南市城乡建设委员会发布《关于进一步规范商品房销售行为的通知》，叫停济南楼市区别对待全款和贷款购房等销售行为

4月13日-4月25日

海南

4月13日党中央决定支持海南全岛建设自有贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自有贸易港建设。

4月15日中共中央、国务院指出，海南实行最严节约用地制度，不增建设用地总量。

4月16日海南住建厅指出要落实量价调控目标，防止炒作和哄抬房价。

4月18日发改委坚决防范海南省炒房炒地产等投机行为，海南各县市加强房地产领域行为监管，违法违规将予重罚。

4月22日海南省发布进一步稳定房地产市场的通知，在已出台限购政策的基础上实施全域限购。

4月23日海南省住建厅宣布，夫妻双方新迁入海南户籍的一方单独购房需符合限购政策。

政策解读：

4月各地房地产限购细则持续出台，指向各种投机性开发及需求，这也意味着未来的房地产市场更加考验的是房企的自身功底。

从投资端来看，热点城市的楼市调控动作也在继续加码。

包括广州、北京、济南等多个城市都在4月份发布了房地产方面的条例，囊括销售、土地、贷款、再上市交易等。

可以预见，未来的数月内，“因城施策、分类调控”的政策还将继续发挥效力，出台更加严厉的调控政策或者措施已经是必然。

其中限购最严格当属海南省，自提出建设自贸区开始，海南共计发布了7条限购政策，包括实行最严节约用地制度，不增建设用地总量，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购，甚至对假结婚、假离婚骗购住房等行为，与购房相关的户籍政策作出了解释。

在房地产投资属性降低的趋势下，如何结合房子的居住属性，生产出符合消费者需求的产品，也是房企未来竞争的优势之一。

2、国务院：

发布支持海南全面深化改革开放的指导意见

4月14日，国务院发布《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》，提出建设国家生态文明试验区，为推进全国生态文明建设探索新经验。

政策解读：

《意见》中通过提出对海南省产业发展的意见，为该省指出未来产业发展新方向，海南省应发展健康的全域旅游产业，促进旅游产业规模化运营，支持传统产业优化升级，有助于推动旅游产业和新兴产业的大力发展。

3、国务院批复《河北雄安新区规划纲要》

4月20日，国务院批复《河北雄安新区规划纲要》，雄安新区要合理控制用地规模，启动区面积20至30平方公里，起步区面积约100平方公里，中期发展区面积约200平方公里。

政策解读：

《纲要》通过对接雄安新区区位、地位和发展方向的规划，明确了雄安作为北京非首都功能疏散承接区的新区地位，有助于未来新区的进一步发展，推动创新产业的集聚，构建实体经济、科技创新、现代金融、人力资源协同发展的现代产业体系。

4、商务部等八部门在全国范围内开展供应链创新与应用试点

4月10日，商务部、人民银行等8部门下发《关于供应链创新与应用试点的通知》，在全国范围内开展供应链创新与应用试点，此次试点包括城市试点和企业试点，试点实施期为2年。

政策解读：

《通知》规定了试点城市和企业的任务，推动现代供应链成为培育新增长点、形成新动能的重要领域，加速供给侧结构改革，有助于进一步推动“一带一路”建设以及形成全面开放新格局。

Part2金融监管

导读：

央行4月17日公布消息，从今年4月25日起，下调部分金融机构存款准备金率1个百分点；4月25日中国证监会、住房城乡建设部联合发布通知指出，优先支持大中城市、雄安等区域住房租赁资产证券化，对住房租赁资产证券化设绿色通道，试点REITs。

住房租赁项目融资得到政策的利好，不过基金、信托、债券发行等方面金融监管则是调控力度不变。

4月，发改委等六部委支持国内各类机构参与出资对外投融资基金。

1、4月份部分金融政策及相关条例一览

4月份部分金融政策及相关条例一览

时间

政策内容

主要影响

4月9日

银保监会下发首个文件着眼融资性担保业务监管

确保融资担保公司保持充足代偿能力，优先保障资产流动性和安全性

4月9日

发改委等五部委表示规范主题公园建设、严控房地产倾向

“假公园真地产”项目被防范

4月11日

发改委等六部委支持国内各类机构参与出资对外投融资基金

引导对外投融资基金健康发展

4月17日

从今年4月25日期，下调大型商业银行、股份制商业银行等人民币存款准备金率1个百分点

保持流动性合理稳定，引导货币信贷和社会融资规模平稳适度增长

4月23日

中央政治局表示推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展

决策层希望做大做强股权市场，希望控制楼市朝着健康发展的意愿

4月23日

住建部表示，下一步将持续整顿规范房地产市场秩序，加大对房地产开发企业和中介机构违法违规行为的整治力度

加强房地产调控意愿不变

4月25日

4月25日中国证监会、住房城乡建设部联合发布通知指出，优先支持大中城市、雄安等区域住房租赁资产证券化，对住房租赁资产证券化设绿色通道，试点REITs

REITs落地或加速推进

政策解读：

总体来看国家加强房地产调控的意愿不变，同时引导对外投融资基金健康发展；同时对住房租赁资产证券化设绿色通道，试点REITs，政策上的“绿色通道”给房企REITs带来了窗口期。

4月，阳光城获批首单A股民企储架式长租REITs，规模不超过30亿元。

 虽然住房租赁项目融资得到政策的利好，不过基金、信托、债券发行等方面金融监管则是调控力度不变，给房企融资环境带来的利好极为有限，融资难度还将进一步升级。

2、央行：

4月25日起下调部分金融机构存款准备金率1个百分点

4月17日央行发布公告称，为引导金融机构加大对小微企业的支持力度，增加银行体系资金的稳定性，优化流动性结构，中国人民银行决定，从2018年4月25日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点；同日，上述银行将各自按照“先借先还”的顺序，使用降准释放的资金偿还其所借央行的中期借贷便利（MLF）。

中国人民银行将继续实施稳健中性的货币政策，保持流动性合理稳定，引导货币信贷和社会融资规模平稳适度增长，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

图：

历年存款准备金率调整表一览

政策解读：

当前，我国小微企业仍面临融资难、融资贵的问题。

为了加大对小微企业的支持力度，可以通过适当降低法定存款准备金率置换一部分央行借贷资金，进一步增加银行体系资金的稳定性，优化流动性结构，同时适当释放增量资金。

3、2018年4月全国首套房贷款平均利率升至5.56%

2018年4月全国首套房贷款平均利率为5.56%，相当于基准利率1.135倍，环比3月上升0.91%，同比去年4月首套房贷款平均利率4.52%，上升23.01%。

值得关注的是，从2017年1月份至今，全国首套房平均利率已连续16个月上涨。

图：

全国首套房平均房贷利率走势

在全国35个城市533家银行中，有76家银行分（支）行首套房贷款利率上升，占比14.26%，有26家银行分（支）行暂停受理首套房贷业务。

今年4月，银行首套房贷款平均利率最低为基准1.088倍；银行首套房贷款平均利率最高为基准1.196倍；工商银行、农业银行、中国银行、建设银行国有四大行首套房贷款平均利率均已超基准利率上浮12%水平。

对购房人来说，房贷利率上浮最直接的影响莫过于购房成本增加。

以北京地区为例，上周工行、建行、中行和农行集体将北京地区首套房贷款利率上调为央行基准利率的1.1倍，二套房仍按照基准利率上浮20%执行。

首套房贷利率从原来基准利率的4.9%，上调到1.1倍的5.39%，如果按100万元贷款、25年期计算，月供从5787.8元增加至6075.4元。

相比“317”楼市新政前的利率85折优惠来说，月供则增加了1202.7元。

政策解读：

通过限购、限售、限贷等一系列政策组合拳，目前市场中投机资金已出现大范围离场，从统计局数据来看，当前刚需成为市场交易中的主要支撑，未来刚需仍将继续支撑交易市场。

对于银行来说，对贷款需求的审核及发放或将更加严格，从各业务收益上来看，房贷业务优势明显减弱。

4、证监会、住建部：

鼓励发行住房租赁资产证券化产品

4月25日中国证监会、住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。

《通知》明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件、优先和重点支持大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。

同时，《通知》完善了住房租赁资产证券化的工作程序，明确提出加强住房租赁资产证券化的监督管理等。

图：

1971-2016年美国REITs发展历程

小科普：

REITs是通过发行股份或收益凭证的方式募集资金，并将来自房地产投资的大部分收益（通常90%以上）按比例分配给投资者的一种信托基金。

其产生发展不仅拓宽了房地产行业的融资途径，使企业实现了由“重”到“轻”的转变，同时也丰富了资本市场的投资产品，为中小投资者提供了参与房地产投资的机会。

REITs起源于美国，截止目前已有37个国家推行立法并发行REITs，包含中国在内的8个国家尚处准备阶段。

政策解读：

伴随着租赁住房的快速推进，我国资产证券化迎来重要发展契机，国内REITs将实现更大的突破。

REITs作为一种重要的房地产证券化产品起源于美国并逐步发展成熟，美国REITs的成功使这种新兴的投融资工具在全球范围内迅速蔓延发展，多个国家开始进行复制、研究和改版。

目前除美国之外，新加坡、澳大利亚、英国、中国香港等地的REITs均已处于基本成熟发展期，其发行体量也足以见证它的主流地位和受欢迎程度。

 伴随着购租并举住房制度的提出，住房租赁发展被提升到了前所未有的新高度，而一直以来备受盈利困扰的长租公寓的发展前景也变越发清晰和明朗。

招商、保利、旭辉、碧桂园等品牌房企租赁住房类证券化产品的获批再次触发了业内、金融机构、评级机构等社会各界的神经，市场对REITs规范发展的呼声和情绪也越来越急迫。

推进住房租赁资产证券化，将有助于盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市场发展。

Part3市场数据

导读：

4月楼市整体运行平稳，成交环比升同比降，行业集中度不断上升。

土地市场供求两端环比走低，一线城市供地节奏放缓，二线城市土地供应环比下降，三线城市土地供应量小幅走低。

房企主要融资手段是债权融资，其中资产证券化成为房企融资的新热土。

4月份，至少50家重点房企共发起64次融资（含拟发行），融资金额高达1802.63亿元，较上月增长17.78%，其中债券、各类票据、银行贷款是主流融资方式。

1、重点城市商品房成交情况

4月一线城市环比下降9.8%，仅北京上涨30.8%，其中上海、广州降幅均超过10%，同比来看，整体成交下滑20.7%，各城市均出现不同程度下滑；二线城市环比上升25.9%，济南升幅较大，达73.6%，仅福州、杭州下行，同比来看，整体下降6%，南宁降幅显著；三线城市成交量环比上升1.7%，同比下降14.6%，惠州环比升幅超20%，仅韶关、扬州同比上扬。

从房企成交金额方面，2018年1-4月，TOP100房企整体销售规模达2.65万亿元，同比增长28.5%。

百强房企各梯队门槛提升显著，TOP50门槛增长最快，增幅近5成。

截止4月末，碧桂园、恒大的销售规模都已超2000亿元，恒大前四月累计同比增速最高达47%。

保利、融创也先后突破千亿，其中融创4月单月实现销售业绩350亿元，同比和环比分别增长82.6%和13.5%。

2、商品房库存总量持续走低

截至2018年3月底，全国商品房库存已经直逼2014年9月末的库存数字57148万平方米，创造了43个月以来新低。

当前全国百城库存规模回落到5年前水平。

截至2018年3月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2088万、22977万和18647万平方米，环比增幅分别为-2.2%、-1.1%和-0.8%，同比增幅分别为-7.7%、-8.5%和-9.0%。

三类城市均为下滑态势，未来部分房价上涨过快、库存偏少的城市，补库存的空间依然较大。

3月，一二及三四线城市新建商品住宅存销比分别为12.2、10.3和10.6个月，相比2月，二线城市持平、一线和三四线城市有所缩短。

在同策14城库存数据中，一线城市以广州最高，3月底有747.56万平方米库存;二线城市中青岛最高，有1160万平方米存量，天津紧随其后，有1150.72万平方米，但这两个城市前三个月的去化均高于供应量。

最近6个月存销比最小的城市是杭州，在主城区300平方米以上住宅库存仅183套;平均成交量最高的则是重庆。

3、土地市场整体供求环比下行

4月全国土地市场供应量环比下滑7%，较去年同期上涨逾三成。

成交方面，成交量及出让金环比走低，成交均价环比上涨17%，同比下降10%，溢价率基本与上月持平。

一线城市供地节奏放缓，成交量及均价环比上涨，出让金环比增幅明显；二线城市供应环比下行，成交方面环比量跌价涨，杭州揽金近179亿领跑；三四线城市土地供应量较上月小幅走低，成交量环比下滑，收金环比缩水近半。

从拿地金额来看，龙湖、碧桂园、保利位列前三。

2018年1-4月，龙湖以696亿元拿地总额再次位列拿地榜榜首，拿地金额高企，势头猛进。

碧桂园以529亿元拿地总额紧随其后；保利以506亿元跃居第三位，土地市场发力显著。

TOP10房企1-4月拿地总额3514亿元，占TOP50企业的50.7%,较1-3月占比提升4.2个百分点，龙头房企获取土地资源优势不断凸显。

龙湖1-3月拿地金额已直逼第一位，4月土地市场再度发力，跃居拿地榜榜首。

4月20日，龙湖以10.34亿元竞得福建石狮一地块，楼面价6478.39元/平方米，刷新了石狮市土地成交楼面价的高度，此次拿地也是龙湖首进石狮市。

品牌房企资源集聚效应日益加强，拿地规模分化不断加剧。

1-4月，拿地总额前25位房企拿地总金额已是26-50位房企拿地总金额近4倍，比1-3月提升近一成，拿地规模分化不断加剧。

4、投融资市场：

保利发行全国首单3年期住房租赁中期票据

2018年4月份，至少50家重点房企共发起64次融资（含拟发行），融资金额高达1802.63亿元，较上月增长17.78%，其中债券、各类票据、银行贷款是主流融资方式。

上述融资记录中，仅票据和融资券就达到27笔，合计1068.44亿元，占整体融资额的近60%。

其中最大的一笔为越秀地产间接全资附属公司卓裕控股有限公司成功设立的有担保中期票据计划，融资金额达30亿美元，折合人民币189.7亿元，此次票据发行的所得款项净额将用于为越秀地产现有债务进行再融资以及用作一般企业用途。

同时，4月20日，保利地产2018年度第一期中期票据成功发行，这是全国首单募集资金用于住房租赁的中期票据，利率4.59%，该票据由中国建设银行股份有限公司主承销，期限3年，利率4.59%，评级为AAA级。

在所有融资方式中REITs和CMBS也逐渐成为房企青睐的对象，合计融资金额达到137亿元，占比为6%。

 其中保利上月租赁住房REITs也已完成发行首期规模17.17亿元，利率5.5%。

Part4企业动态

导读：

万科在北京首个全自持租赁项目裴翠书院试水运营；碧桂园与苏宁控股签署为期5年的全面战略合作协议；华夏幸福设立40亿元基金，用于建设河北怀来产业新城；招商蛇口与天津签署战略合作协议。

此外，恒大、万科、启迪、雅居乐等企业均有发展新动向。

【万科】：

2018年5月中旬，北京首个全自持租赁项目——万科翡翠书院正式启动租赁运营试水。

数据显示，翡翠书院首推两幢楼共计48套实现意向满租，后续又加推一幢，总计72套房源。

截至5月13日，最终达成首次试水超过80%的综合出租率。

【碧桂园】：

碧桂园与苏宁控股签署为期5年的全面战略合作协议。

双方约定，将在全国范围内开展商业地产的合作，涉及零售、投资、金融和采购等多个业务板块。

【启迪协信】：

4月17日，启迪协信集团与上海市工业综合开发区签订战略合作协议，双方将在共建科技园与科技城、加强产业升级、科技及金融创新等方面开展深入合作。

【华夏幸福】：

4月9日，华夏幸福基业股份有限公司公告称，拟成立中国产业新城基金（京津冀二期），将与光大兴陇信托有限责任公司签订合伙协议，投资河北怀来产业新城。

【招商蛇口】：

4月15日，招商蛇口与天津市签署《天津市政府与招商集团全面战略合作框架协议》，根据协议双方将合力打造“一带一路”建设枢纽和京津冀协同发展市企合作示范项目。

【恒大】：

4月9日，恒大集团与中科院在北京签署全面合作协议，恒大计划在未来十年投入1000亿，与中科院共同打造三大科研基地。

4月17日，恒大集团对其科技产业的三大中心进行揭牌，三大中心分别为恒大集团科技研究及孵化中心、科技投资合作中心、科技人才服务中心。

【雅居乐】：

5月14日，在雅居乐股东年会上，管理层表示，公司将回归60%左右的稳健负债水平，在获取新项目时会坚守净利润率不低于10%的底线，环保板块在2018年以后会为业绩带来较大贡献。