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土地评估报告

土地估价报告

项目名称：

东营市某石油科技发展有限责任公司拟抵押的位于垦利县号的一宗国有出让商业用地土地使用权价值评估

受托估价单位:

山东某土地房地产评估有限公司

土地估价报告编号：

号

电子备案编号：

提交报告日期：

二○一五年五月二十九日

第一部分摘要

一、估价项目名称

东营市某石油科技发展有限责任公司拟抵押的位于垦利县的一宗国有出让商业用地土地使用权价值评估。

二、委托估价方

名称：

东营市某石油科技发展有限责任公司

住所：

垦利县

法定代表人姓名：

注册资本：

肆佰陆拾伍万元整

公司类型：

有限责任公司

三、估价目的：

东营市某石油科技发展因企业经营需要进行融资，拟以其使用的位于垦利县以北的一宗国有出让综合土地使用权向银行申请贷款，现委托我公司对该宗土地进行评估，为借贷双方协商确定贷款额度提供客观、公平、合理的土地使用权价值参考。

四、估价基准日：

二○一五年五月二十五日。

五、估价日期：

二○一五年四月二十五日至二○一五年四月二十九日。

六、地价定义：

至估价基准日，待估宗地作为出让土地使用权，其所有权属于国家。

此次评估我们按实际权利状况设定估价对象权利状况，即出让用地、无他项权利限制。

使用权证［垦国用（2003）字第020］，宗地证载用途为工业用地，面积19992.6平方米，经估价人员实地查勘，宗地实际用途为工业，本次估价设参照证载用途将用途设定为工业。

②截止估价基准日，待估宗地实现宗地外开发程度“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），宗地内“一平”（场地平整），结合估价对象土地利用特点和估价目的，我们将宗地内外实际开发程度作为本次设定的开发程度，即宗地外“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），宗地内“一平”（场地平整）。

③现场勘察：

土地实际利用现状空地待建设。

«国有建设用地使用权出让合同»界定规划容积率3.0-4.0，本次评估设定容积率4.0。

④根据委托方提供的国有土地使用权证［垦国用（2003）字第020］，待估宗地的使用权终止日期为2053年3月5日，自估价基准日起待估宗地的实际剩余使用年期为37.8年，遵循合法性原则，本次以实际土地剩余使用年期37.8年做为设定的土地剩余使用年期。

综上所述，本报告估价对象的价格定义设定为：

在估价基准日为2015年5月25日，设定的基础设施开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），红线内“场地平整”，土地剩余使用年期37.8年，面积19992.6平方米，用途为工业用地的国有出让土地使用权价格。

七、估价结果：

经估价人员现场查勘和对当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在此次地价定义条件下，于2015年5月25日的土地使用权价格为：

（1）评估土地面积：

19992.6平方米；

（2）评估单价：

223元/平方米，合15万元/亩；

（3）总评估价值：

4458350元

人民币大写：

肆佰肆拾伍万捌仟叁佰伍拾元整。

说明：

待估宗地不存在法定优先受偿款，此价格也不包括法定优先受偿款以及处置时的登记费用、过户费用以及税金等费用。

货币种类：

人民币详见《土地估价结果一览表》

八、土地估价师签字：

石唤平（资格证书2004370096）签名：

杨英（资格证书2007370106）签名：

九、土地估价机构：

估价机构法定代表人签字：

山东某土地房地产评估有限公司

二○一五年四月二十八日

土地估价结果一览表

估价机构：

山东某土地房地产评估有限公司报告编：

鲁正（2015）（估）DY003估价基准日：

2015年5月25日土地使用权性质：

出让

估价期日的土地使用者

宗地编

宗地名称

土地使用证编

估价期日的用途

容积率

估价期日的实际土地开发程度

估价设定的土地开发程度

土地

使用权

剩余年限

面积

平方米

单位面积地价

元／平方米

总地价

元

备注

证载

实际

设定

规划

实际

设定

东营市某石油科技发展有限责任公司

3705211002003010

东营开发区国有出让商业用地

垦国用（2003）第020

工业

工业

工业

3.0-

4.0

0

4.0

红线外“五通”；红线内“一平”

红线外“五通”；红线内“一平”

37.8

19992.6

223

4458350

合计

19992.6

4458350

一、上述土地估价结果的限定条件

1、土地权利限制：

无

2、红线外基础设施条件：

表-1基础设施开发程度设定表

地面平整状况

供电状况

周围道路状况

排水状况

供水状况

供气状况

供热状况

电讯状况

场地内部平整

接入城市供电网

通畅，临路

市政排水网

市政供水

无

无

邮电经营区

3、规划限制条件：

不确定

4、影响土地价格的其他限定条件：

无。

二、其他需要说明事项：

参照估价报告中“其他需要特殊说明的事项”。

山东某土地房地产评估有限公司

二○一五年五月二十九日

第二部分估价对象界定

一、委托估价方：

名称：

东营市某石油科技发展有限责任公司

住所：

垦利县

法定代表人姓名：

注册资本：

肆佰陆拾伍万元整

公司类型：

有限责任公司

二、估价对象：

本次评估的为一块土地，位于垦利县以北，用途为工业，使用权类型为出让，使用权面积为19992.6平方米，土地使用权人为东营市某石油科技发展有限责任公司

三、估价对象概况：

1、土地登记状况：

本次评估对象位于垦利县以北，地类（用途）为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为2053年3月5日，使用权面积为19992.6平方米，土地证：

【垦国用（2003）字第020】，土地使用权人为东营市某石油科技发展有限责任公司。

土地四至：

。

2、土地权利状况：

在估价基准日，估价对象土地所有权属国家所有。

土地使用权由东营金茂铝业高科技有限公司以出让方式取得，宗地界址清楚，权属明确，来源合法，截止估价基准日，土地剩余使用年期为42.95年。

根据【东开国用（2010）第021】记事栏显示，至估价基准日估价对象不存在抵押权、担保权、地役权、租赁权等他项权利。

相临关系权利状况：

目前宗地界址清楚，权属明确，无土地权属纠纷，相互毗邻的不动产使用人均遵守提供便利，并确保双方正常经营及利用。

3、土地利用状况：

现场勘察：

土地实际利用现状空地待建设

规划利用状况：

根据«国有建设用地使用权出让合同»界定规划容积率≥0.6，本次评估设定地上容积率为0.6。

四、影响地价的因素说明：

1、城市资源状况

（1）地理位置

垦利县位于山东省东北部黄河三角洲地区的黄河最下游入海口处。

其位置为北纬37°24′～38°10′，东经118°15′～119°19'。

县域呈西南、东北走向，南北纵距55.5公里，东西横距96.2公里。

东濒渤海，西北与利津县隔黄河相望，南接东营市东营区，东北部与东营市河口区毗邻。

（2）行政区划、人口

垦利县是山东省东营市的一个下辖行政县。

位于黄河入海口，地处胜利油田腹地。

总面积2204平方千米。

2010年底，总人口22万人。

境内有胜利黄河大桥、东营飞机场、东营海港。

（3）城市性质

垦利县位于山东省东北部黄河三角洲地区的黄河最下游入海口处。

其位置为北纬37°24′～38°10′，东经118°15′～119°19'。

县域呈西南、东北走向，南北纵距55.5公里，东西横距96.2公里。

东濒渤海，西北与利津县隔黄河相望，南接东营市东营区，东北部与东营市河口区毗邻。

垦利县是山东省东营市的一个下辖行政县。

位于黄河入海口，地处胜利油田腹地。

总面积2204平方千米。

2010年底，总人口22万人。

境内有胜利黄河大桥、东营飞机场、东营海港。

垦利县海岸线北起孤东海堤东北与东营市河口区交汇处，南至青坨海铺东南与东营市东营区交汇处，全长142.78公里。

滩涂面积为35715.13公顷，浅海面积14.16万公顷。

海底为黄河入海口淤积物，平坦，坡降小。

海水水温年均14.9℃，海水盐度一般为24‰。

2、房地产制度与房地产市场状况

2014年的楼市在政府的强力维稳下，楼市短期的情绪低落和小幅调整或不可避免。

虽然上半年全国地产市场明显偏冷，全国住宅成交面积大幅下降了18.9% ；但纵观全局来看，中央对待房地产的态度已经从“强调调控”转为“建立长效机制”，无论从城镇化率亦或是人口红利等，当前的市场调整与崩盘还相距甚远。

这一轮调整更多的仅是结构性调整，或者说楼市阶段性的消化不良。

至于调整的时间需要多久，受众多因素影响，因此，今年下半年对于投资者而言需谨慎入市，从长远利益出发。

全县共有房地产开发项目46个，涉及22家开发企业，综合开发面积达347.68万平方米、楼房19811套。

其中已完工并交付使用的项目24个，建设面积160.33万平方米、楼房9670套；在建项目22个，涉及开发企业14家，建设面积187.35万平方米、楼房10141套。

年内计划开发总面积147.68万平方米，总投资31.28亿元，其中，续建项目100.22万平方米，投资18.63亿元；新开发项目47.46万平方米，投资12.65亿元。

房地产业已成为一个较大的产业体系，步入了发展的快车道。

3、产业政策

近年来，垦利县全力实施黄蓝国家战略，以提高经济增长质量和效益为中心，突出高效生态，深化改革开放，实施创新驱动，强化项目支撑，加快“一城一带三区”建设，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展，发展框架全面拉开。

2012年垦利县产业结构进一步优化。

一、二、三产业增加值分别达到16.4亿元、192.1亿元、91.5亿元，增长4.5%、20%、13%。

三次产业结构比例由上年的6.2：

64.5：

29.3调整到5.5:

64:

30.5。

突出“一城一带三区”，打造黄蓝战略引擎。

重点围绕高效生态农业、石油装备制造、汽车及零部件、轻工纺织、现代物流及生态旅游等五大高效生态产业，海洋生物、海洋装备制造、现代海洋化工、海洋渔业及水产品精深加工、海洋运输物流及文化旅游业等五大海洋产业，加快培育骨干企业、优势产业、特色园区，强力推进“一城一带三区”建设。

现代化黄河口生态新城。

融入东营中心城市，高标准完善城市建设总体规划，完善环城水系，构筑绿色廊道，全面提升城市功能品位，建设绿色、低碳、生态、宜居的现代化黄河口生态新城。

实施了商务大厦、文化大厦、市民活动中心等城建重点项目，城市基础设施逐步完善。

东青高速互通立交、西四路北延、黄河路取直等道路工程竣工通车，初步构筑起快速便捷的城市交通体系；高标准规划建设城市水系、绿化、雕塑、亮化景观，金湖银河水系、民丰湖扩展、植物园、林场等工程建设使城市水网更加完善，绿化覆盖率达到36.5%，路灯覆盖率、亮化率达到100%，城市形象品位进一步提升。

沿黄生态产业带。

突出沿黄生态旅游业和现代农业两大产业，加快沿黄130公里产业带建设。

加快发展沿黄生态旅游业和现代农业。

生态旅游业，借助黄河口生态旅游区开发机遇，坚持借势借力，错位发展。

现代农业，坚持集约经营、规模发展、龙头带动，加快布局一批现代农业园区，黄河口现代农业示范区、黄河口现代农业产业园、董集镇现代农业示范园、东营舜景生态农业观光园等农业园区建设推进顺利。

东部海洋产业区。

以黄河口现代渔业示范区为支撑，大力发展海洋渔业、海洋科技、海洋旅游等海洋产业。

以黄河口大闸蟹养殖为主的10万亩淡水区全面提升，以海参养殖为主的20万亩海水区形成规模，建成高标准养殖池塘10万亩。

现代渔业研发中心建成投用，商务中心完成主体，滨海新汇园全面竣工，新汇东海岸一期加快推进，海水景观湖完成驳岸衬砌和环湖绿化，蓝镇建设拉开了大开发、大发展的框架。

中部新型工业区。

以县经济开发区和胜坨精细化工园为主体，突出壮大高端装备、精细化工、新材料、新医药等优势产业集群。

县经济开发区建成区达到18平方公里，入驻企业163家；胜坨精细化工园被商务部命名为“中国精细化工产品出口基地”，空港物流产业园快速起步，初步构建起“一区两园”发展格局。

西部现代服务区。

以东营西郊现代服务区为重点，围绕打造黄河三角洲现代服务业示范园区的目标定位，重点发展汽车贸易、现代物流业等新型服务业。

目前，汽车4S店发展到32家40个品牌，现代物流企业发展到16家，成为全市最大的汽车贸易服务区、石材交易集散地，被省政府批复为省级重点服务业园区、全省十大商贸流通园区。

4、城市规划与发展目标

（1）城市用地发展方向与规划范围

发展结构可以概括为“双核多点联动”。

西聚东疏：

规划期内垦利城镇发展的重心将继续保持向西部发展的趋势，城镇人口和经济规模将继续扩大。

双核多点：

县城成为经济社会综合发展中心，胜坨成为工业发展中心。

规划期内，市区非农产业的扩散和乡镇民营经济发展，将促使临近市区的郝家、董集和永安镇城郊型小城镇快速发展，成为垦利县城镇发展中的三个增长点。

圈层发展：

以外环路和滨河路构筑城乡结合的圈层发展轴，沿发展轴从东向西连接永安—垦利县城—胜坨—董集—郝家5个西部城镇，成为带动垦利发展的重点地区。

（2）中心城区空间结构

立足实际，科学布局，规划提出了黄河口生态旅游区、黄河口现代渔业区、黄河口新型工业区、东营西郊现代服务区、黄河水城北城区等“五区”建设，坚持基础配套、项目建设、机制创新、政策措施“四个并进”，“五区”建设实现重大突破。

黄河口生态旅游区，以入海口风景区为龙头，加快资源整合，着力打造沿海、沿黄两条旅游线，形成了以滨海游、沿黄游为主导，红色游、城郊游、生态游为补充的旅游产品体系，2008年被评为国家4A级景区。

黄河口现代渔业区，大力发展海参、大闸蟹等名优水产品养殖，已建成10万亩淡水养殖区和10万亩标准化海水养殖区，放养海参6.5万亩，累计投入10亿元。

黄河口新型工业区，县经济开发区重点发展先进制造业，胜坨精细化工园重点发展精细化工，初步形成了错位发展、集约发展的新型工业化格局，五年累计新上项目322个，完成投资217.6亿元。

东营西郊现代服务区，着力打造新兴服务业聚集区，汽车贸易市场、石材市场成为全市最有影响力的专业市场，2010年11月被省政府批复为省级服务业重点园区，成为全省十大商贸物流园区之一。

黄河水城北城区，实施“东扩、南延、西联、北优”战略，加快融入东营中心城步伐，高起点修订完成城市总体规划和33项控规编制、24项单体项目设计，高标准实施了新区道路、水系、绿化、亮化工程和拆迁改造工程，成功创建国家卫生县城。

（3）市区产业发展布局

突出“一城一带三区”，打造黄蓝战略引擎。

重点围绕高效生态农业、石油装备制造、汽车及零部件、轻工纺织、现代物流及生态旅游等五大高效生态产业，海洋生物、海洋装备制造、现代海洋化工、海洋渔业及水产品精深加工、海洋运输物流及文化旅游业等五大海洋产业，加快培育骨干企业、优势产业、特色园区，强力推进“一城一带三区”建设。

 引导企业加快发展高新技术产业，落实国家、省市加快培育发展战略性新兴产业实施意见，以新能源、新材料、生物医药、高端装备制造、海洋开发等产业为重点，重点实施6万吨/年PET光学膜、维生素A产业化等12个战略性新兴项目。

加强科技创新能力建设，新建省级重点实验室2家，市级工程实验室、工程研究中心3家、2家。

着力发展高新技术产业，申报高新技术企业3家，达到14家，预计上半年，全县高新技术产业产值达到300亿元以上。

加快两化融合进程，实施垦利石化管理信息系统（PE-MIS）等两化融合和信息产业项目10个，工业素质得到进一步提升。

西郊现代服务区进入新的发展阶段，发展定位、重点、政策明确。

基础设施建设加快完善，和盛路、美盛路等6条道路完工通车，总投资1.2亿元的路网二期工程全面开工。

中凯汽车后市场产业园、万坤国际建材城、万通金顺物流等总投资56.4亿元的24个项目加快推进。

园区招商引资带动产业规模，营海集团汽车零配件仓储物流、金辰公司风尚国际大厦等项目落地开工。

沿黄旅游产业带渐成规模，黄河人家国际旅游度假区、天宁寺文化旅游区已形成雏形，蓝镇、蓝湖等旅游项目加快推进，开辟了“一日游”“二日游”精品线路。

5、城市社会经济发展状况

2014年前三季度，全县实现生产总值（GDP）290.7亿元，同比增长12.8%。

工业方面：

工业生产稳中有增，产业结构不断优化。

深入实施“双轮”驱动战略，改造提升传统产业，加快推进高端项目发展，推动产业向高端化、产品向高附加值延伸。

全县规模以上工业总产值1724.9亿元，增长17.0%；增加值增长16.2%。

一是大中型企业产值占比较高。

26家大中型企业完成工业总产值1205.1亿元，占全部规模以上工业总产值的69.9%。

主营业务收入1195.8亿元，增长18.5%，拉动主营业务收入增长12.6个百分点，贡献率81.3%；利税合计147.7亿元，增长22.3%，拉动利税增长13.7个百分点，贡献率80.8%；利润总额117.1亿元，增长23.0%，拉动利润增长13.9个百分点，贡献率79.7%。

二是产业聚集效应明显。

按照项目集中布局、产业集中发展的思路，以垦利开发区和胜坨精细化工园为主阵地，着力打造精细化工、石油装备、石油化工三大新型产业集群，两大园区各项指标增速高于全县水平，规模以上工业总产值1147.4元，增长19.1%，增速高于全县2.1个百分点。

三是高新技术产业发展较快。

不断加快科技创新平台建设，引导企业开展技术研发，目前拥有国家级创新平台2家、省级22家、市级40家，院士工作站2家，博士后工作站2家。

高新技术产业企业51家，比上年多4家，实现工业总产值546.4亿元，增长18.9%，高新技术产业产值占全部规模以上工业总产值比重31.7%，比年初提高5.7个百分点。

固定资产投资237.6亿元，同比增长17.8%，增速分别比一季度和上半年下降2.4个百分点和1.1个百分点。

一是三次产业投资结构日趋合理。

三次产业投资结构由去年的4.3：

65.9：

29.8优化为4.5：

62.7：

32.8，第三产业比重持续提高。

二是非公有制投资比重进一步提高。

民间资本对市场未来预期信心增强，非公有制投资完成216.7亿元，增长21.8%，高于全县投资平均增长水平4个百分点，占投资比重为91.2%，提高2.9个百分点。

三是新开工项目规模趋大，大项目充分发挥引擎作用。

新开工项目已完成投资163.1亿元，增长23.2%，占全部投资比重为68.6%。

亿元以上项目60个，完成投资128.1亿元，占全部投资比重为53.9%，其中，本年新增亿元以上项目35个。

（二）区域因素

1、区域概况

垦利县位于山东省东北部黄河三角洲地区的黄河最下游入海口处。

其位置为北纬37°24′～38°10′，东经118°15′～119°19'。

县域呈西南、东北走向，南北纵距55.5公里，东西横距96.2公里。

东濒渤海，西北与利津县隔黄河相望，南接东营市东营区，东北部与东营市河口区毗邻。

境内有胜利黄河大桥、东营飞机场、东营海港。

垦利县海岸线北起孤东海堤东北与东营市河口区交汇处，南至青坨海铺东南与东营市东营区交汇处，全长142.78公里。

2、区域基础设施条件

待估宗地所在区域基础设施开发程度达到“五通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯）。

给水：

市政供水

排水：

待估宗地区域周围采用市政管网排水。

通电：

待估宗地所在区域供电状况较好，能满足区域供电的需要。

通路：

待估宗地一面临路，西临裕丰路。

通讯：

区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通。

3、交通状况

待估宗地西临裕丰路，该路为一条混合型次干道路，道路通达性好，距东青高速较近，交通状况好。

4、环境条件

根据环境质量综合评价成果，环境质量评价分成五类，即重污染区、较重污染区、一般污染区、轻微污染区、基本无污染区。

待估宗地所在区域为无污染。

5、产业集聚度

待估宗地位于垦利县开发区工业园内，该区域内已入驻多家企业单位，待宗地周围工业用地连片,距离较近,相互无限制,辅助设施状况一般。

6、规划限制

待估宗地所在区域作地类型及用地强度均有限制。

（三）个别因素

影响待估宗地价格水平的个别因素主要指与宗地直接有关的基础设施条件、宗地自身条件（形状、面积、水文地质条件、地基稳定性、地上建筑物经营类型等）宗地所在区域中的位置、宗地临街位置等，本报告仅对待估宗地土地价格产生影响的个别因素进行分析。

1、宗地位置、用途：

待估宗地位于垦利县开发区裕丰路以东，纬三路以北，为工业出让用地。

2、宗地形状、面积：

待估宗地形状规则，宗地证载面积为26644.7平方米，面积适中，有利于地上建筑物的布置。

3、基础设施条件：

评估宗地在估价基准日的开发程度为“五通一平”（通上水、通下水、通电、通路、通讯），红线内土地平整。

4、地质状况：

宗地地质状况好对宗地利用无影响。

5、土地使用所限及容积率：

根据现场勘察，待估宗地已开发建设，待估宗地地上在建厂区建设工程规划许可证编：

建字第，建设项目名称公寓楼3756平方米，1#车间7440平方米，2#车间4557平方米，建设规模15753平方米。

建筑工程施工许可证编：

工程名称公寓楼、1#、2#车间，建设规模15753平方米。

合同开工日期2014年9月1日是，合同竣工日期2015年9月1日。

根据《国有建设用地使用权出让合同》约定，待估宗地容积率不低于1.2，土地利用率一般。

第三部分土地估价结果及其使用

一、估价依据：

（一）国家及地方相关法律、法规

1.《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过国家主席令62公布）；

2.《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议第二次修正国家主席令27公布）；

3.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过国家主席令72公布）；

4.《中华人民共和国担保法》（1995年10月1日施行）；

5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日中华人民共和国国务院令第55发布）；

6.《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（2007年12月1日国务院第511，2008年1月1日施行）；

7.《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15）；

8.《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28）；

9.《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31）；

10.《关于印发〈进一步治理整顿土地市场秩序中自查自纠若干问题的处理意见〉的通知》（国土资发[2003]365）。

11.《山东省实施中华人民共和国土地管理法办法》（2004年11月25日山东省第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议修正）；

12.《山东省人民政府关于贯彻落实国发[2004]28文件深化改革严格土地管理的通知》（鲁政发[2004]116）；

13.《山东省人民政府关于贯彻落实国发[2006]31文件加强土地调控的实施意见》（鲁政发[2007]5）；

14.《山东省人民政府关于调整山东省征地区片综合地价标准的批复》（鲁政字[2012]288，2013年1月1日执行）；

15.《山东省人民政府关于调整地方教育附加征收范围和标准有关问题的通知》（2010年12月8日）；

16.《东营市人民政府办公室关于调整征地补偿标准的通知》（东政办发[2005]20）；

17、[建住房[2006]8]建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会　关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理