江西省九江市房地产市场调研报告.docx

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江西省九江市房地产市场调研报告

九江市房地产市场调研报告

2008年08月

第一部分、九江市概况

一、地理位置及行政区划

地处江西北部大京九铁路与万里长江交汇点上。

位于东经113°57'至116°53'、北纬28°47'至30°06'之间。

东邻波阳和安徽东至，南接新建、安义、靖安、奉新和铜鼓，西连湖南平江和湖北阳新、通山、通城、崇阳，北望湖北武穴、黄梅和安徽宿松、望江。

为长江黄金水道沿岸十大港口城市之一，也是江西省唯一的沿江对外开放和外贸港口城市。

下辖一市九县两区一管理局（瑞昌市,九江县、武宁县、修水县、永修县、德安县、星子县、都昌县、湖口县、彭泽县，浔阳区、庐山区、庐山管理局）。

全境东西长270公里，南北宽140公里，总面积18823平方公里，占全省总面积的11.3%。

地貌较为复杂,地形变化较大。

地势东西高、中间低，南部偏高而向北倾斜，平均海拔32米，市区平均海拔20米。

中部为鄱湖平原，水网交织；西部为丘陵、山区，九岭、幕阜两大山脉分立南北两侧，绵延耸翠。

九岭山最高峰海拔1794米，为九江之巅。

长江自西向东流经北沿，流域面积3904平方公里，境内长度143公里。

九江市行政区划图（图一）

二、交通发达

　　九江现代水陆空交通网络四通八达。

九江港是长江流域十大港口之一，年客、货运量分居长江各港口第二位和第四位。

铁路有京九、武九、合九三条铁路相交，铜（铜陵）九铁路2008年02月份已经通车；公路有昌九、九景两条高速公路以及105、316国道穿境而过。

九江机场正在积极运作。

九江是东部沿海开发向中西部推进的过渡地带，是京九、长江两大经济开发带的交叉点，处于极为重要的位置。

从长江流域的格局看，九江是沪、汉两大经济区的结合部，又是长江段赣、鄂、湘、皖四省结合部；从京九沿线看，九江是唯一的水陆交通枢纽，沟通东西南北；从江西省的发展看，九江是唯一通江达海的外贸港口城市，是联结江西全省与长江开发带和沿海开放带的“北大门”。

三、自然资源丰富

九江已探明的矿种有铜、钨、锡、锑、黄金、萤石等51种,其中锑、锡、萤石、黄金储量居全省之首，铜居第二，钨居第三;其他如石灰石、砂、石英砂、大理石、花岗石、瓷土等建筑材料开发潜力很大。

森林资源主要分布在修水、武宁两县。

全市活力木蓄积总量1680万立方米。

国家重点保护的珍稀树种37种。

森林覆盖率43%左右。

九江水系完整。

地表水资源137亿立方米，水资源总量142亿立方米，可开发的水力资源33万千瓦。

动物资源中有留鸟类115种、两栖类11种、哺乳类20余种。

永修吴城镇和星子县的鄱阳湖滨湖草洲和沼泽地带，是良好的候鸟栖息场所。

每年前往越冬的候鸟近130种，其中有国家级保护珍禽白鹤2800余只、天鹅5000余只,数量居世界首位。

还有不少丹顶鹤、黑鹳、大鸨、白头鹤、白枕鹤、水禽雁和野鸭等。

彭泽桃红岭为稀有野生动物梅花鹿栖息地，现有梅花鹿130余只。

1982、1983两年省政府先后建立了桃红岭梅花鹿保护区和鄱阳湖候鸟保护区。

水产中鱼类有110余种，主要经济鱼类有鲤、鲫、青、草、鲢、鳙、鳊、鲥和银鱼等30余种。

四、旅游资源丰富

　　奇特秀美的自然景观和风云变幻的历史文明，使九江拥有众多特色鲜明的风景名胜。

庐山为中国唯一列入联合国《世界文化与自然遗产名录》的“世界文化景观”。

以庐山为中心的风景区是京九沿线最大的综合性旅游景区，全区大小景点共300多处，系全国4个重点名胜区之一。

目前，一个以庐山为中心，集名山（庐山）、名洞（龙宫洞）、名城（九江）、名江（长江）、名湖（鄱阳湖）、名寺（东林寺、真如寺）为一体的赣北旅游区系已初步形成。

九江市区地图（图二）

第二部分、九江市经济运行情况分析

一、财政稳定增收，城乡居民收入加快

据江西统计局统计分析，2007年城镇居民人均可支配收入为11272元，增长17.5%，比上年同期提高9.8个百分点；农民人均纯收入3937元，增长10.9%，比上年提高2.3个百分点。

在岗职工平均工资达15833元，增长16.5%，比上年提高8.8个百分点。

2008年1-3月份，全市城镇以上单位（不含城镇私营和乡镇企业）在岗职工季平均工资4028元，同比增长14.0%；全市城镇居民人均可支配收入3082元，增长1.7%；农民人均现金收入1072元，增长12.4%。

二、固定资产投资情况

2007年，九江市城镇以上固定资产投资完成331.57亿元，增长45.0%，增幅比上年同七高23.7个百分点，增幅比当年前三季分别高出7.2、7.0、6.0个百分点。

2008年1-3月份全市完成城镇固定资产投资52.02亿元，城镇固定资产投资增速达到31.8%，比1-2月份高出25.1个百分点，超出全年预期25%的增速6.8个百分点，投资进度明显加快。

第三部分、九江市城市规划发展和住宅建设规划

一、九江市城市规划发展

九江市政府对于九江的城市定位是：

“最适宜人类居住”的现代化山水生态港口旅游城市。

围绕着这一目标，九江着力于搞好城市经营，扩大投融资渠道，加大了城建投入。

一大批诸如城市中心广场、白水湖和长江大桥桥头公园、甘棠湖和南门湖综合治理、五星级国际大酒店、京九铁路、昌九高速、九景高速以及九威大道、长江大道、滨江路等城市基础设施相继建成，为九江城市化进程快速发展奠定了基础。

九江市委八届四次全会提出了“环绕八里湖，建设新九江”的经济发展和城市建设的战略构想。

由于九江中心城区东临鄱阳湖，南依庐山，北靠长江，区内水系交错众多，城市发展受限。

因此，在新一轮城市总体规划中明确了沿长江岸线由东向西拓展，在两湖（甘棠湖•南门湖——八里湖）之间再造一个新九江的发展方向。

随着城市重心的不断西移和基础配套设施的不断投入，一个崭新的城市中心地带有望逐步形成并完善。

二、九江市住宅建设规划

（一）住房建设年度计划

根据《九江市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，规划期内，目前确定的住房建设年度目标为：

2007年，高档商品住房建设0.4万套，建设面积53.5万㎡，普通商品住房1.8万套，建筑面积144.5万㎡。

政策性住房建设0.60万套，建筑面积43.5万㎡；其中经济适应性住房建设0.53万套，建筑面积40.2万㎡，公共租赁住房685套，建筑面积3.3万㎡。

2008年，高档商品住房建设0.4万套，建设面积55.9万㎡，普通商品住房1.9万套，建筑面积151.1万㎡。

政策性住房建设0.63万套，建筑面积45.1万㎡；其中经济适应性住房建设0.55万套，建筑面积41.7万㎡，公共租赁住房786套，建筑面积3.4万㎡。

2009年，高档商品住房建设0.4万套，建设面积53.5万㎡，普通商品住房1.8万套，建筑面积144.5万㎡。

政策性住房建设0.61万套，建筑面积49.4万㎡；其中经济适应性住房建设0.6万套，建筑面积45.5万㎡，公共租赁住房920套，建筑面积3.9万㎡。

2010年，高档商品住房建设0.5万套，建设面积66.9万㎡，普通商品住房1.9万套，建筑面积151.1万㎡。

政策性住房建设0.8万套，建筑面积57.9万㎡；其中经济适应性住房建设0.7万套，建筑面积53.1万㎡，公共租赁住房959套，建筑面积4.8万㎡。

按照以上对照，商品房平均每年的增幅并不大，到2010年的建设面积却增加了13.4万㎡，这说明户型面积的控制已经进入实质性的操作阶段，而经济适应性住房和公共租赁住房等公益福利性住房增幅较高，但绝对值并不大,这说明市场需求还存在一定的空间。

（二）住房用地供应年度计划

2007年，供应商品住房用地105公顷，其中高档住宅用地23.85公顷，普通商品住房用地81.15公顷，政策性住房用地34.4公顷，其中经济适用房31公顷，公共租赁住房3.4公顷。

2008年，供应商品住房用地109公顷，其中高档商品住房用地28.7公顷，普通商品住房用地80.3公顷，政策性住房用地36.6公顷，其中经济适用房32.7公顷，公共租赁住房3.9公顷。

2009年，供应商品住房用地105公顷，其中高档商品住房用地28.4公顷，普通商品住房用地76.6公顷，政策性住房用地40.1公顷，其中经济适用房35.5公顷，公共租赁住房4.6公顷。

2010年，供应商品住房用地115公顷，其中高档商品住房用地31.1公顷，普通商品住房用地83.9公顷，政策性住房用地45.2公顷，其中经济适用房40.5公顷，公共租赁住房4.7公顷。

按照以上对照，住宅和其他用地供应量平均每年的增幅并不大，据此可以看出，整个九江房地产市场的开发量将从粗放式经营向集约化、品质化经营迈进，政府为改变普通市民的住房需求并不一味从量上来衡量，进行新材料、新技术的和新工艺的住房建设是各具备实力的开发企业的主要竞争砝码，这也是房地产发展到当前的一个必然趋势。

第四部分、2008年房地产整体市场运行环境简述

一、市场低迷，降价促销频现

2007年新政的频频出台，面对强大的资金压力，为了达到资金快速回笼的目的，采用了各种各样的促销手段。

万科首先开始降价，其后众多开发商跟风。

在万科开始打折促销之后，全国各地陆续出现了打折行为如有些楼盘号称购房送豪华汽车，或者赠送车位、名牌家具家电等等等，一时间打折声四起。

总之，2008年，因开发商的资金吃紧程度不同，市场降价的幅度与表现方式也将不尽相同，降价促销成为2008年楼市的主要表现之一。

二、宏观调控趋紧

政府抑制非理性的购房需求已见成效。

近两年，从紧的货币政策所引发的房贷紧缩、银行存款准备金率提高、加息的影响等因素令中国楼市真正步入寒冬。

可以说政府在大幅推出经济适用房、两限房、廉租房等保障性房源的同时，对市场需求进行及时并适当的抑制。

2008年政府将在抑制非理性购房需求方面下更大的功夫。

政府将在抑制非理性市场需求的同时，加强对市场供应方面的整治。

随着90/70贯彻实施、房产开发过程违规违法查处力度加大、房屋土地使用税的征收等举措都昭示着2008年中央针对房地产的宏观调控将趋紧。

三、开发企业回归理性

前几年受房地产价格不断上涨影响，巨额的房地产利润使各房地产开发企业不断拿地，导致地王频现。

目前受市场低迷、政府保障性房源大幅推出等因素的影响，开发商面对比较大的资金压力，拿地趋于谨慎。

四、行业洗牌加快

随着国家为了应对通货膨胀而不断实施从紧的货币政策的加强，房地产企业贷款的难度日益加大。

贷款门槛的提高及市场的持续低迷，给房地产开发企业造成了比较大的压力。

在目前信贷收紧的情况下，房地产开发公司优胜劣汰加剧，行业集中度提高。

一部分资质、信用较低的房地产开发商将由于得不到银行信贷支持而逐渐被淘汰，房地产业将迎来新一轮洗牌，行业集中度将逐步提高。

五、企业寻求跨越式成长，企业战略不断调整

房地产市场的持续低迷、银行贷款门槛提高都给房地产企业带来一定的压力。

面对压力，大型发展商还是中小开发商，为了在竞争中持续发展，都将会投入更多的精力在了解需求、产品创新、改善客户关系等方面，并在这个过程中培养自身赖以发展的持续竞争优势。

企业战略调整将成为企业胜败关键的重要因素之一。

第五部分、九江市房地产发展趋势

一、总体上看，价格仍呈理性上涨的趋势

从目前的九江楼市看，九江楼市还处在房地产发展初期，随着九江生活配套的不断加强、楼盘品质的不断提升，九江楼市有比较大的升值空间。

但随着国家政策的不断出台，如贷款利率的不断提高等，一方面，贷款难度系数的不断加大，致使购房者不断减少；另一方面，国家政策的不断出台导致投资群体减少、置业观望群体不断扩大。

总之，受国家政策影响，市场需求将在不断减少，从而在一定程度上抑制了房屋价格上涨过快，价格上涨速度将有所放缓，价格拉升的难度也日渐加大。

二、商品房品质提升，小高及中高层住宅比重不断加大

近几年，随着外地地产大户的纷纷进入，丰富九江开发市场的同时，也实现了九江商品房建设品质的大幅提升，城市建设更具规模也更具魅力。

由于九江市中心地块出让的不断减少，受面积限制，在价格的影响下，高层住宅业态成为市中心的房源供应的主体，随着九江市民对高层业态抵触心理的不断下降，小高层住宅的供应比例不断加大。

三、城西片区成为房地产开发热点区域

随着老城区推盘量的不断减少，城西片区成为开发热点。

由于老城区可供开发的土地量的减少，以及九江市向西拓展城市框架政策的影响，城西片区成为九江市推盘量最大、开发旗帜最鲜明的区域，在这一区域汇集了柴桑春天、慧龙新城、水木清华等多个概念型地产项目。

从整体上引导了九江市居民的居住取向。

四、九江市房地产市场运行环境不断转好,运行机制不断规范

2006年地产新政基本上是对今后几年宏观调控的定性，2007年的政策将在2006年的定性基础上突现张力。

2007年的调控重点将是以调整供应结构为重点，控制房地产投资规模，切实稳定房价。

同时，调控项目立项和土地供应，及时安排并公布当年普通商品住房和经济适用房开发项目，控制套型结构和销售价位，从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。

在2006年双限土地试探性推向市场的基础上，2007年在土地市场上双限地的供应将会增多，开发商将面对开发成本和利润挖掘的双向选择，开发投资将更为谨慎而理性。

另外，2008年《整顿规范房地产市场交易秩序》将进入检查落实和建章立制阶段，将对房地产项目开发运作模式产生深远影响，开发节奏将会加快，市场交易更为规范和透明化。

总之，国家政策力度的不断加大，使九江市房地产市场不断健康化、合理化。

第六部分、九江市房地产的现状与分析

一、总体综述

（一）九江市房地产市场发展阶段

第一阶段：

2000年之前是以九江市本土房地产占绝对市场主题地位，虽然也有部分外来企业落户九江，但都难以形成气候。

九江房产市场由于缺乏竞争，还不是一个完全开放的有序的市场，不少本土中小房产公司在这一时期完成了自身的原始积累从而达到了一定规模。

第二阶段：

2002年以后，外地房地产企业开始进入九江市场、并占具了九江房地产市场的半壁江山，九江房地产市场真正开始出现大发展的情势。

一批来自江浙一带的房产企业进入九江市场。

他们凭借雄厚的资金实力，看好了九江房地产发展的前景，纷纷在九江施展拳脚，使得原有九江房产市场格局被打破，外来企业开始占据半壁江山。

从这个时候起，九江房地产市场无论是开发公司还是房地产销售，均开始呈现膨胀繁荣发展的景象。

第三阶段：

2003年以后外来房地产企业纷纷看好九江市房地产市场，外来房地产公司开始大举进入九江市场，并且随着九江本地房地产企业崛起，形成激烈的竞争态势。

同时外来开发商的到来给九江带了先进的开发理念，给九江房地产注入了新的活力，对九江楼盘整体“品质”的提升提供了利好。

（二）九江市房地产发展现状

九江市房地产行业近年来获得了飞速的发展，可以说目前已经进入了一个快速发展的阶段。

就目前九江市的发展格局而言，九江房地产开发呈现出三足鼎立的发展态势，基本可分为浔阳区、庐山区、九江开发区三大板块。

浔阳区：

浔阳区房地产投资目前主要集中在市中心沿湖一带和滨江沿长江一带，由于土地稀缺,开发量较小，主要以高档景观高层为主，其代表楼盘有南湖国际、浔阳江畔、信华城市花园等楼盘。

从价格上来看，该区域地段位置比较优越，生活配套较为成熟，是九江市房地产价格较高区域，最高住宅单价达到了7000元/㎡；

庐山区：

庐山区的房地产投资目前主要集中在前进路区域。

该区域做为老城区住宅建设的延伸区域，受老城区地块稀缺影响，项目开发数量逐渐增多。

其住宅主要以小高层和高层为主，区域主要代表楼盘有莱茵美郡、慧龙新城等等。

由于政府行政、企事业单位等都坐落其附近，且紧临火车站，使得这一带近年来成为开发热点，生活配套也日趋成熟，其最高住宅价格达到了4700元/㎡，区域均价也达到了3000元/㎡以上。

开发区：

开发区的房地产投资主要集中在九龙街一带，这个地区开发量较大，以多层、小高层普通住宅为主，其代表楼盘有龙开御景、水木清华、恒盛上花园等等。

随着九江城市西拓，环绕八里湖建设新九江发展战略的确立，该区域将成为今后九江发展的主力区域。

但现在区域内配套设施尚不完善，人气有待结聚。

楼盘销售均价在2800元/㎡左右。

二、房地产市场运行情况

（一）2008年1-8月份，开发投资增幅回落。

2008年1-5月份，九江市市房地产开发投资12.38亿元，同比增长6.1%，增幅比去年同期下降41.5个百分点；其中住宅投资8.55亿元，同比增长3.39%，增幅比去年同期下降60.5个百分点。

房屋施工面积259.89万㎡，同比增长8.5%，增幅比去年同期下降18.3个百分点；本年新开工面积70.74万㎡，同比下降17.32%。

1-5月份，全市商品房屋销售面积66.1万㎡，总量同比基本持平，增幅同比下降66.9个百分点。

其中期房销售面积35.0万㎡，同比下降22.3%。

5月底，商品房屋空置面积3.12万㎡，同比增长92.6%，其中一年内空置面积1.57万㎡，1-3年空置面积1.49万㎡，同比分别增长5.3倍和16.4%。

（二）商品房价格上涨迅速

2006年全市房屋销售均价1282元/㎡，其中市区均价2178元/㎡。

2007年全市房屋销售均价为1884元/㎡。

实地调研，目前市中心地段住宅房价大多在3700元/㎡－4200元/㎡之间，最高住宅房价已经达到4700元/㎡以上。

2008年第一季度全市销售均价为2857元/㎡。

其市中心地段价格在3400元/㎡—7000元/㎡，最高价格达到了7000元/㎡。

三、九江市主力楼盘基本信息

（一）浔阳区楼盘

项目名称

香榭丽舍

所在板块

浔阳区

开发企业

九江银鑫房地产开发有限公司

项目地址

长虹大道206号

占地面积

3.87万㎡

总建筑面积

7万㎡

建筑形态

多层、小高层

总户数

500多户

容积率

1.8

绿化率

35%

主力户型

三房二厅二卫

主力面积

92.98㎡—108㎡（面积配比90㎡—100㎡占40%）

单价范围

3800元/㎡—4600元/㎡

主力总价

38万—40万

付款方式

按揭\一次性

折扣

9.2折

推广主题

浪漫\品质\生活

项目名称

浔阳江畔

所在板块

浔阳区

开发企业

九江天意成房地产开发有限公司

项目地址

锁江楼电厂

占地面积

70000㎡

总建筑面积

170000㎡

建筑形态

多层、小高层、高层

总户数

914户

容积率

2.13

绿化率

41%

主力户型

二房、三房

面积

112㎡左右

单价范围

3100元/㎡—6100元/㎡

主力总价

47万

付款方式

按揭\一次性

折扣

暂无折扣

推广主题

上流领地、达观长江

项目名称

南湖国际

所在板块

浔阳区

开发企业

九江华宝房地产开发有限公司

项目地址

南湖路与庐峰路交汇处

占地面积

26678㎡

总建筑面积

174072.6㎡（其中：

住宅11834.6㎡，商业37407㎡）

建筑形态

高层

总户数

容积率

6.0

绿化率

15.6

主力户型

二房、三房

面积

88㎡—254㎡

单价范围

4800元/㎡—7000元/㎡

主力总价

60万

付款方式

按揭\一次性

折扣

无折扣

推广主题

建于南湖之上的上层建筑

（二）庐山区

项目名称

莱茵美郡

所在板块

庐山区

开发企业

九江华龙房地产开发有限公司

项目地址

前进东路西侧九江学院对面

占地面积

92920㎡

总建筑面积

201373.62㎡

建筑形态

多层、小高层

总户数

1502户

容积率

2.0

绿化率

36.5%

主力户型

二房、三房

面积

30㎡SOHO空间、98㎡-138㎡两房、三房

单价范围

2100-3200元/㎡（一期）；2700—3800元/㎡（二期）

主力总价

32万

付款方式

按揭\一次性

折扣

9号楼起价3458元/㎡,20号楼起价:

2548元/㎡

推广主题

开启园林大宅时代

项目名称

浔阳名城

所在板块

庐山区

开发企业

江西华瀚置业发展有限公司

项目地址

占地面积

56990㎡

总建筑面积

139000㎡

建筑形态

多层、小高层

总户数

户

容积率

2.0

绿化率

39.8%

主力户型

二房、三房

面积

90㎡—120㎡

单价范围

2400元/㎡—3600元/㎡

主力总价

35万

付款方式

按揭\一次性

折扣

送柜式空调，实际可享受98-97折

推广主题

美日阳光花园

项目名称

慧龙新城

所在板块

庐山区

开发企业

九江慧龙巍洋经济发展有限公司

项目地址

庐山区德化路两侧

占地面积

340000㎡

总建筑面积

500000㎡

建筑形态

多层、高层

总户数

1500多户

容积率

1.76

绿化率

40%

主力户型

二房、三房

面积

二房92—107㎡，三房120-143㎡、复式161-191㎡、

单价范围

3000元/㎡（均价）

主力总价

27万（二房）、37万（三房）

付款方式

按揭\一次性

折扣

96折，老带新送一年物管费

推广主题

新概念社区，国际化生活圈

（三）开发区

项目名称

水木清华

所在板块

开发区

开发企业

九江市兆龙置业有限公司

项目地址

长虹西路99号

占地面积

100000.5㎡

总建筑面积

170000㎡

建筑形态

多层（20栋）、小高层（7栋）

总户数

1300多户

容积率

1.76

绿化率

40%

主力户型

三房

面积

111㎡—136㎡

单价范围

2600-3400元/㎡

主力总价

40万

付款方式

按揭\一次性

折扣

一次性98折，按揭99折

推广主题

开创复合型地产新时代

项目名称

柴桑春天

所在板块

开发区

开发企业

九江新湖远洲置业有限公司

项目地址

长江大道以东，南海路以南

占地面积

635365.1㎡

总建筑面积

960000㎡

建筑形态

多层（20栋）、小高层（7栋）

总户数

8000多户

容积率

1.50

绿化率

40%

主力户型

二房、三房

面积

107㎡—143㎡

单价范围

3200元/㎡—4200元/㎡

主力总价

48万—50万

付款方式

按揭\一次性

折扣

老带新，老客户1000元，新客户3000元优惠

推广主题

中国人居金牌试点项目

项目名称

龙开御景

所在板块

开发区

开发企业

九江市中粮房地产开发有限公司

项目地址

开发区龙开河陶然桥旁

占地面积

17267㎡

总建筑面积

45301.88㎡

建筑形态

多层、小高层

总户数

可售户数90户

容积率

2.30

绿化率

40%

主力户型

二房、三房

面积

110㎡—120㎡

单价范围

3298元/㎡—3788元/㎡

主力总价

36万左右

付款方式

按揭\一次性

折扣

9折

推广主题

高品质水岸生活元素

四、九江市土地市场分析

①2008年土地交易情况

2007年受国家政策影响，地块出让较少。

九江市共公开出让土地8宗，合计865.25亩，成交额41852.2636万元。

土地成交面积较2006年明显