住宅小区小高层住宅楼前期策划书.docx
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住宅小区小高层住宅楼前期策划书
住宅小区小高层住宅楼前期策划书
一、编制依据
1、承包施工合同和施工图纸（见下表）
图纸名称
图纸编号
出图时间
地下室人防结构施工图
2014年12月
地下室结构施工图
2014年12月
1#楼结构施工图
2015年1月
2#楼结构施工图
2015年1月
地下室人防建筑施工图
2014年12月
地下室建筑施工图
2014年12月
1#楼建筑施工图
2015年1月
2#楼建筑施工图
2015年1月
建筑通用图
2015年1月
2、国家现行规范、标准，地方规定和有关技术规程、技术规范。
3、施工合同：
住宅小区1＃、2＃楼建安工程承包合同。
4、现场勘查情况以及周边道路、建筑物的情况。
5、《岩土地质勘察报告》由省地质工程勘察院编制，报告编号为：
。
6、本公司企业制度和对项目成本考核的制度。
二、工程概况
住宅小区工程，座落在市区。
住宅小区1、2#楼位于整个建设区最北端，地上建筑面积为11656平方米。
地下一层车库层高4.1米，主楼地下室层高4.7米，地上建筑均为11层，层高2.9米，建筑总高度34.55米。
结构形式为框架、短肢剪力墙结构，基础形式为桩基承台及筏板基础。
三、项目机构设置
本工程总建筑面积不足2万平米，但依据合同情况施工工期十分紧从开工到竣工才240天，所以投入施工人员比常规项目要多。
按公司制度规定在主体施工阶段设置：
200～350人主体项目：
项目经理1人，技术员1人，放线1人，质量员1人，预算员（兼定额员）1人，安全员（兼办公室）1人，资料员（兼试验员）1人，材料员1人，仓库1人，钢筋翻样1人，各工种工长1人（木工设助理1名）；炊事员3人，保卫2人，清洁1人。
在装修结构设置：
100人以上装修项目：
项目经理1人，技术员1人，质量员1人，预算兼定额1人，资料员（兼办公室）1人，安全员1人，仓库1人，收料（兼料具）1人，工长1人，助理1人。
本项目由分公司生产经理负责组建项目班子，人员将在本分公司内选调，
四、合同中的重要节点和风险策划要点
1、工期要求
合同显示开工日期为2015年1月8日，完工日为2015年9月28日。
其中：
接收1#2#楼相应工作面后40天完成±0结构，其后60天完成结构封顶，2015年4月7日提供2＃楼样板房（2层）精装修工程的工作面，外脚手架在2015年8月1日前拆除；1＃楼春节前完成地下室所有垫层工程；2＃楼春节前完成所有地下室底板工程。
并规定每延误工期一天赔偿一万元。
按此工期要求是本公司从没有过如此紧的施工进度，初步估算从结构封顶到结构验收只能在一个月内完成，外装修为保温砂浆加贴面砖，施工工艺复杂施工工期却只有一个月，同样内装修也只有50天的时间，其中还包括竣工清理、系统调试时间。
如此紧张的施工工期势必会有立体交叉作业，也容易给工程带来质量隐患。
2、计费和变更
在单份设计变更、洽商文件所形成的工程量调整中，单项定额子目直接费调整额度在人民币2000.00元以下（含￥2000.00元）的仅作技术变更，不做造价调整。
这样的条款大大降低了项目效益，许多变更签证无法办理或兑现。
3、合同要求：
在我公司施工的两栋楼中必须确保一栋楼质量目标达“金陵杯”。
而整个工程共9栋楼座，四家施工单位，不可能同时有4栋楼能获得金陵杯，如不能取得“金陵杯”奖扣除工程款10万元。
这样的条款在增加施工质量要求的要求同样的也会增加项目部施工投入和成本开支。
4、本工程的承包范围为土建、粗装修、水电安装，形式上为分包，这样就使得土方、防水等利润较大的工程均由甲方直接外包，同时我公司也只能配合却无权收取管理费。
5、间接风险：
由于河西地区在十月份举行“十运会”，所以在进入9月份将进行交通管制，禁止大型施工车辆进出，这使得后期施工的材料进场和料具、机械退场带来难度。
五、现场施工条件和施工难度
1、由于结构设计采用强柱弱梁，所以在结构施工中同一楼层出现2～3种不同标号的砼，增加了施工步骤、施工难度以及施工材料投入。
这就需要施工前的统筹安排，确定合理的施工顺序和施工缝的设置。
2、现场无施工场地，人员、材料、钢筋（钢筋、模板、周转材料）等需人力二次搬运到场，基础施工现场泵车只能停靠在支干道上，以及混凝土输送车的畅通都应做好与周围环境相关单位的协商。
3、由于基坑边坡长，大面积挖土后容易造成基坑支护移位。
这对施工放线工作的基准点布置也有一定的影响，所以在基础定位测量中须经常性与原始坐标点复核，随时校正轴线控制点。
4、住宅小区工程共有9个楼座同时开工，现场将有9台塔吊同时作业。
由于楼座间的距离都小于塔吊臂长，将不可避免地发生塔臂与塔身冲突的现象。
因此群塔间的安全作业也是个关键。
同时场地内的施工道路仅有一条，所以车辆运输安全等非工程因素将直接影响到工程的安全管理，无形给施工增加一定的难度。
5、本工程总建筑面积仅18000㎡左右，地下室建筑面积为7000㎡多，这样的结构形式使得在工程开始就得投入大量料具、机械，施工完地下室就得退场，无形地增加了运输费用和人工搬运。
6、由于该工程的设计院与房地产开发公司为同一单位在地上结构设计中：
钢筋含量很低、装修材料成本低（同样的抹灰墙面设计只要求厚度为18㎜）投入相同的钢筋施工人员却得不到相应效益。
同时在建筑物外侧的装饰线条颇多，近似园林结构，这样的结构必须增加料具模板和人工的投入，同时模板的回收率几乎为零。
这样的结构施工严重影响了项目十七项成本指标考核结果和公司效益。
六、技术准备
熟悉施工图，组织图纸会审、编制施工组织设计，本工程将根据工程进度计划，逐步编制主要分部分项工程施工方案，主要方案如下表：
序号
施工方案名称
完成时间
备注
1
测量施工方案
2015年1月
2
地下部分施工组织设计
2015年1月
3
塔吊基础施工方案
2015年1月
4
群塔施工方案
2015年1月
5
施工临电方案
2015年1月
6
基础底板施工方案
2015年1月
7
底板砼施工方案
2015年1月
8
项目成本预案
2015年3月
9
质量计划
2015年3月
10
施工组织设计（用于施工）
2015年3月
11
安全保证体系
2015年3月
12
环境保护、职业健康方案
2015年3月
13
消防保卫安全措施及用火、用电制度
2015年3月
14
钢筋工程施工方案
2015年3月
15
模板工程施工方案
2015年3月
16
混凝土工程施工方案
2015年3月
17
脚手架施工方案
2015年3月
18
施工电梯施工方案
2015年5月
19
装修工程施工方案
2015年5月
20
屋面施工方案
2015年5月
21
电气工程施工方案
2015年3月
22
水暖工程施工方案
2015年3月
注：
防水工程、土方工程施工方案由甲方直接分包因此由专业施工单位另行编制。
由于设计院出图迟先出地下部分的施工图纸，地上部分在过春节3月份出齐，所以施工组织设计在3月份编制完成。
七、施工部署
1、现场布置
考虑到施工现场的狭小及交通运输困难，主体施工至±0.00以上后，将地下车库顶板作为后道施工现场。
待±0.00完成后将模板、钢筋加工、堆放场地移至车库顶板上（相应部位顶板下作加固处理）。
2、、施工段划分
2.1地下部分
本工程地下室底板设有多条后浇带,将整个地下室分为多个施工段，结合1#、2#楼挖土情况依据后浇带将基础底板划分为3个施工段，详见施工段划分图（附图3）。
在后浇带处设两道300×3mm钢板止水带，每个流水段内基础底板砼一次性整体浇筑。
2.2地上部分
由于我公司对地上部分墙体一律采用定型大钢模施工，为合理利用好建筑的对称性和节约料具投入，采取每个楼座分两段工程量均等的施工段。
具体1#楼在5-17与5-18轴之间；2#楼在6-18与6-19轴之间。
3、劳动力计划
±0.00以下结构阶段
3.1本工程地下结构阶段主要包括清土、垫层、砌砖胎膜、钢筋制作、模板安装，砼浇筑、土方回填等工作内容。
根据施工进度要求，共投入劳动力400余人，各工种人数详下表。
工种
木工
钢筋工
砼工
少数工种
安装
人数
150
80
45
35
10
3.2地上结构阶段
本工程地上结构阶段施工包括钢筋制作安装、支设模板、砼浇筑、墙体砌筑等工作内容。
投入劳动力450人（含泥工）。
各工种人数详附表。
工种
木工
钢筋工
砼工
泥工
少数工种
安装
人数
120
50
30
80
35
20
3.2装修阶段：
由于本工程合同要求是粗装修，所以在装修阶段只须保留结构时的泥工和配合工种，考虑工期紧在装修施工中会出现内外墙同时施工和两栋楼平行施工，泥工计划人数在120人左右，同时考虑小型较多主体结构结束后须保留木工20人。
4、生产准备
4.1、施工机械进场计划
序号
机械名称
规格
单位
数量
进场时间
1
塔吊
QTZ-80
台
2
2014年12月
2
闪光对焊机
UN1-100
台
1
2014年12月
3
钢筋弯曲机
GW-40
台
2
2014年12月
4
钢筋切断机
GQ-40
台
2
2014年12月
5
卷扬机
只
1
2014年12月
6
电焊机
BX-500
只
5
2014年12月
7
空气压缩机
Y1405-45
台
1
2015年1月
8
水泵
QY-15
只
10
2015年1月
9
振动机
ZN-15
台
10
2015年1月
10
振动棒
30，50
根
16
2015年1月
11
刨板机
MQ206
台
1
2015年1月
12
圆盘锯
MJ264
台
1
2015年1月
13
砂轮切割机
JSG-400
台
1
2015年1月
14
物料提升机
SCD120
台
2
2015年5月
15
砂浆搅拌机
台
1
2015年5月
4.2、料具计划
序号
名称
规格
单位
数量
进场时间
备注
1
小钢模
㎡
3600
2015年1月
使用部位为地下结构，具体依据工程进展情况陆续进场，地下结构结束后视地上结构使用情况，不用的迅速退场。
2
钢管
吨
210
2014年12月
3
扣件
只
3．5万
2014年12月
4
回型卡
只
5万
2015年1月
5
立杆
1.8米
根
2800
2015年1月
6
立杆
2.7米
根
360
2015年1月
7
横杆
1.2米
根
1万
2015年1月
8
调节顶托
根
7500
2015年1月
9
竹胶板
㎡
2200
2015年1月
10
木龙骨
米
1.5万
2015年1月
11
独立柱模
㎡
85
2015年1月
12
组装大模
相应配件
㎡
1000
2015年3月
地上结构使用，依据两栋楼出±0时间进场。
13
竹胶板
㎡
2800
2015年3月
14
立杆
2.2米
根
2800
2015年3月
15
2015年5月
4.3、材料计划
材料计划用量表
项目名称：
***住宅小区1#、2#楼
序号
材料名称
单位
规格
数量
备注
1
钢材
T
1350
2
商品砼
m3
7816.2
3
木材
m3
95.400
4
电焊条
kg
2295
5
铁丝
kg
22#
6156
6
模板铁钉
kg
4768
7
铁丝
kg
8#-14#
1329
8
水泥
t
962.848
9
标准砖
百块
240x115x53mm
4780.197
10
空心砖KMI
百块
190x190x90mm
1399.642
11
加气混凝土块
块
600x240x150mm
49507.48
12
1：
3：
8陶粒砼
m3
2143.491
13
中砂（砂浆用）
t
3914.727
14
细砂
t
31.626
15
生石灰
t
248.521
16
石灰膏
m3
121.201
17
面砖（145x45mm）
㎡
11400
4.4资金使用计划单位：
元
支出内容
使用时间
金额
备注
钢材款
甲供材
商品砼款
甲供材
木材款
2015、1
128695
工程费用具体随工程进展而使用
水泥款
2014、12
279223.6
地材款
2014、12
828604
其他材料款
分包工程款
2015、6
300000
支付陈欠款
税金
2015、10
7.96
水电费
2015、9
150000
电话手机费
2015、1
19200
运输费
2015、1
40000
对外出租赁费
生活费
每月
1200000
食堂经费
每月
432000
业务开拓费
34300
其他费用
19100
5、技术资料准备
5.1施工图纸会审由于施工工期短，图纸会审按地下和地上部分分开组织。
会审前项目部三人小组先行讨论，针对工程特点和合同要求制定会审的主要内容和提纲。
后由技术负责人组织木工工长、钢筋翻样、测量进行图纸分析，将涉及经济利益和影响施工周期的做法提出。
5.2施工方案准备
根据图纸会审结果，施工组织设计也按地下和地上部分分开编制。
地下结构施工组织设计在2014年12月份编制；等完成地上部分的图纸会审后再编制总的施工组织设计；
主要分部分项工程施工方案根据工程进度计划逐步编制，主要方案如下：
1.1土方工程施工方案（由土方施工单位另行编制）。
1.2防水工程施工方案（由专业施工单位另行编制）。
1.3±0.00以下施工方案：
塔吊施工方案；地下室施工组织设计；基础底板浇筑方案。
1.4地上结构施工方案：
混凝土工程施工方案；模板工程施工方案；钢筋工程施工方案；砌体工程施工方案
1.5其它方案：
脚手架工程施工方案；季节性施工方案
1.6装修施工阶段：
楼地面施工方案；抹灰贴面施工方案；屋面工程施工方案；外墙装修施工方案；油漆涂料工程施工方案
1.7安装预留预埋施工方案；强弱电气工程施工方案；给排水空调消防工程施工方案
5.3总体部署
总体施工顺序：
先地下、后地上；先结构、后装饰。
装饰先外墙后内墙；先顶棚后地面；先湿装、后干装的原则。
安装工程各预埋、安装等分项工艺随土建工程穿插进行施工。
总施工程序
升级会员 