舒城高铁东站采购需求.docx
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舒城高铁东站采购需求
舒城高铁东站采购需求
一、物业基本情况
高铁舒城东站为2台4线二等站，位于舒城县城以东千人桥镇鲍桥村境内，站房规模约为1.2万平方米，主体两层。
站房布置于铁路西侧，站前广场北侧为出租车停车场，南侧为大巴车停车场，广场西侧为站前大道，社会停车场位于站前广场和三里河东延路之间。
舒城县高铁东站总占地面积345000平方米。
二、采购服务范围
舒城高铁东站全域范围内建筑物及附属设施、设备（除站房及内设备、社会停车场及设备），包括人行景观广场及附属设施、两幢裙楼、出租车停车场、大巴停车场、匝道桥、风雨连廊、站前大道、三里河东延路等范围内的物业管理、保洁、保安和车站范围内的设备维修养护等。
服务面积约100亩。
三、物业服务内容
除高铁主站房和社会停车场外，车站范围内及公共区域的物业管理，包括道路设施、照明、雕塑、小品设施、污水设施、排水设施、绿化设施保洁、市政设施等。
服务范围包括全部卫生保洁、安全保卫和设备设施的维修养护等方面。
（一）、环境卫生保洁：
车站内部大堂、走廊、楼梯、卫生间、贵宾室以及物业管理区域内外围道路、广场、绿化带和停车场等区域。
（二）安全保卫：
实行统一管理，包含出入机动车辆及自行车、电动车停放管理、门卫值勤、外来人员管理、消防安全管理、应急值守等。
（三）设备设施运行：
车站范围内物业管理区域内建筑物、附属物等公用设施、设备的维护、运行和管理，包括：
共用的上下水管道、落水管、低压配电、共用照明设施、中央空调、电梯运行、门窗、生活泵房、监控系统、消防系统等市政公用设施和附属建筑物、构筑物、道路、雨污水、化粪池（井）、地面停车场的维护和管理，以及由采购方认定与上述区域相关的设备设施的维护和管理等。
每天必须保证2名工程技术人员24小时值班，保持供水、电力、监控、消防等设施设备的完好，可随时启用。
四、物业服务标准
（一）卫生保洁工作
1、站房门厅、走廊、电梯、楼梯等保洁（循环保洁）
1.1保持门厅干净明亮；
1.2每天上午上班前、下午下班后擦拭楼梯、走廊一遍，保持干净、卫生；
1.3电梯、楼梯扶手无灰尘；
1.4走廊的痰盂内外干净，纸篓内垃圾每天清理一次；
1.5楼梯间、卫生间玻璃、走廊玻璃镜面干净明亮；
1.6做好走廊、一楼大门厅花木的卫生保洁，保持花叶干净、花盆内无烟蒂。
2、会议室及接待室保洁工作
2.1无会议时每天清扫一次，有会议时会后及时清扫干净，确保每次使用干净整洁；
2.2桌椅每天擦拭两遍，并摆放整齐，保证干净无尘土；
2.3烟灰缸、空调机外壳、痰盂筒保持清洁；
2.4门窗玻璃每周擦洗两次，保持干净明亮；
2.5做好花木的保洁，保持花叶干净、花盆内无烟蒂。
3、两条道路、室外广场及公共绿地保洁工作（循环保洁）
3.1对项目区内沥青路面（含站前落客平台）实施保洁；一天清扫两次地面，夜间水洗作业不少于1次，全天洒水降尘作业不少于8次，确保地面干净无灰尘、纸屑、烟蒂；有积雪、积水时，及时清扫疏通，夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日8时前清扫干净，并做好防滑等准备工作；
3.2保持室内外墙壁清洁，及时洗刷车站周围玻璃，禁止张贴与工作无关的内容；
3.3绿化区无垃圾、无杂草，垃圾桶内外干净；
3.4车站区域内的地上停车场及区内道路每天清扫一次，并实行循环保洁；
3.5自行车、电动车停放整洁有序。
4、卫生间保洁工作
4.1卫生间每天清洁两遍，循环保洁，保持干净卫生；
4.2大小便器每周用草酸或硫酸擦洗一遍，达到无尿碱、水渍，及时放置除臭剂；
4.3卫生间玻璃每天擦拭一遍，门窗每周擦拭两遍，保持玻璃镜面干净明亮。
5、空调系统养护管理
5.1、每周清洁一次，保持主机房设备的清洁，主机和控制柜表面无灰尘，排除故障及时，维修保养工作经常，按采购方要求供暖、供冷。
5.2、每年两次清洁出风口，并根据情况，随时进行清洗。
6、饮用水箱每季度清洗、消毒一次，清洗时，无二次污染，如发生水质变质、变味应随时消毒。
7、化粪池、雨、污管网每月巡查两次，要有巡查记录；每年清淤2次，并运送到政府规定地点（清淤费、运送费、垃圾处理费中标方自理），保持出入口畅通，池盖无破损，无污渍、污物；清理后及时清洁现场。
（二）安全保卫工作
1、管理区域建立24小时监控、值勤，根据岗位配备要求进行安全防范工作，值班人员必须着工作装；
2、管理区域内定时和不定时巡查，每小时不少于1次，对进出流动人员进行严密监控，每次巡逻时间不得低于30分钟，同时做好巡逻记录，以防管理区域内偷盗事件发生；
3、站房等门前平台严禁停车或停车等人滞留时间过长（特殊情况除外），遇此情况安保执勤人员必须上前劝离。
4、在物业服务区域内发生打架、斗殴、争吵、滋扰的恶性事件及无理取闹行为，应及时进行劝阻制止，情节严重的应立即报警或将当事人扭送公安机关，确保正常的内部秩序不受干扰；
5、对治安管理、公共卫生、公共事务、火灾、雨雪、大风灾害等突发事件必须有应急预案，事发时及时报告业主单位相关负责人及有关部门，并协助采取相应措施；
6、对紧急救生通道定期巡查，无占用、堵塞等现象，确保在紧急事件来临时能正常使用；
7、保安人员失职，造成物品丢失、设备损坏的，应由物业公司承担等额赔偿；
8、加强车站区域内机动车辆的管理，引导车辆有序通行、停放，对外来车辆和人员进行询问和登记；制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入场馆办公区；夜间对外来人员进行询问和登记；严禁携带危险物品进入车站内。
9、问询服务，按旅客问询服务规范标准，提供16小时的旅客问询帮扶服务工作；及时掌握旅客需求，并尽最大努力满足旅客需求，提高旅客满意度；热情、文明、礼貌服务。
10、保安人员上岗时精神饱满，着装统一整齐，禁止穿便装上岗，仪容仪表规范、站立姿态良好、举止文明、礼貌待人，不吸烟、不吃零食、不袖手、叉腰或将手插入衣袋，严禁睡岗脱岗；
11、安全护卫工具配备齐全，值班记录、巡逻记录详实，交接班制度完善，以备查验。
（三）设备设施运行管理工作
1、总体要求
1．1每日对公用设施设备巡查1-2次并做好巡查记录，并对公用设施设备进行日常管理和维修养护。
1.2每日1-2次对消防设施设备检查并做好记录，确保随时启用；消防通道保持通畅。
1.3严格执行设施设备操作规程及规范保养程序；水电出现故障物业维修人员要在20分钟内到达现场并处理。
每天做好特种设备（如电梯等）使用记录，确保设施设备运行正常。
1.4一般性故障应立即排除，维修合格率100%，暂时不能处理的通知有关部门采取应急措施，应急措施得当有效。
1.5对公用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，要及时发现问题，属于物业服务管理范围内人工费用1000元以下（含1000元）的维修，由采购方提供材料，中标方负责及时组织修复；属于大、中修范围（1000元以上）或者需要更新改造的要及时报告业主单位审批。
1.6每月对路灯、楼道灯进行3-5次巡检确保完好率100%。
1.7容易危及人身安全的设施设备要添加明显警示标志；对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。
1.8物业人员违规操作造成设备损坏，物业公司承担相应的赔偿责任。
1.9设备运行记录齐全、真实,并严格按采购方要求的时间报送行管局查阅、存档。
1.10积极做好管理区域内开水器的维修维护，保证各楼层正常供应开水。
2、具体要求
2.1供配电系统
2.1.1配电房24小时值班，从业人员必须持有上岗证、操作证等有效证件，并具有实际操作技能；
2.1.2做好系统的日常检测维护，保证各种供配电设施设备完好，线路安全畅通，系统运行良好；
2.1.3设备设施定期检修，实行日巡、月查、年检，定期检查高低压设备等重要设施；
2.1.4建立设施设备日常管理维护档案，做好记录，完善台账；
2.1.5各种警示标识、安全工具齐全，张贴、摆放位置合理；
2.1.6每年夏季之前对办公区内建筑物及各种设备的防雷设施进行一次全面检修维护，确保处于正常防护状态；
2.1.7制定停电应急方案，确保第一时间双电源切换到位。
2.2中央空调系统
2.2.1做好整个系统的日常维护、保养，保障设备正常运转；
2.2.2保持主机房及设备清洁，泵房无漏水、滴水现象，主机、控制柜和水泵表面无灰尘，地面干燥；
2.2.3每年冬夏空调开启之前分别对所有区域空调风机出风口等全面清洗一次，并根据实际使用情况，随时进行清洗；
2.2.4建立完整的空调系统设备管理档案和运行记录；
2.2.5空调机组由专人操作、专人维护，严格按照规定程序操作，按要求供冷、供热，保证达到供冷、供热的最佳效果；
2.2.6中央空调在使用过程中要认真做好监测巡查，发现问题要及时处理，严防在供冷时因操作不当造成机组结晶等重大事故发生；
2.2.7执行节能减排要求，每月对能源消耗进行统计、分析，并积极采取节水节电具体措施；
2.2.8每年对管道、阀门等检查一次并进行除锈、维护。
2.3电梯系统
2.3.1电梯操作员须持有特种行业有效作业操作证，并严格按照电梯管理标准和行业规范操作；
2.3.2保持电梯安全设施齐全，通风、照明等附属设施完好，在电梯轿厢内明显位置张贴《电梯使用许可证》、检测合格证、应急电话及乘客须知等明示标识；
2.3.3督查电梯维保单位定期对电梯进行日常检修保养，按照国家质检部门要求每年进行一次安全检测，确保电梯使用安全，检修作业时应设置警示标识；
2.3.4建立电梯管理档案，对日常维修保养或更换零部件等要准确登记备查；
2.3.5制定电梯安全事故应急处置预案，及时处置电梯在运行中发生的故障和事故；
2.3.6发生电梯困人或其它重大事故时，应第一时间启动紧急救援预案，物业人员要在5分钟内到达现场，并积极采取救援措施。
2.4弱电系统
2.4.1做好各种弱电设备的日常管理、维护和检修，保持机房卫生清洁、无灰尘，各种设备处于良好的工作状态；
2.4.2弱电系统管理和操作人员须为专业技术人员；
2.4.3做好日常保障服务，确保场馆区域内电话、电视、宽带等通讯通畅，音视频和监控设施设备状态效果良好；
2.4.4做好各种弱电系统设备的登记，登记内容包括设备名牌、技术参数、安装时间、维修内容等相关信息。
2.5给排水系统
2.5.1熟悉掌握区域内给水管网的走向、管径、水表、阀门等的具体位置；
2.5.2熟悉掌握排水、排污系统雨污管网的走向、深度、管径、检查井的位置等实际情况；
2.5.3保持泵房清洁卫生和良好的通风照明，地面排水畅通，无积水；
2.5.4每月两次对生活水泵进行检查保养，确保水泵正常运转和使用；
2.5.5楼面落水口、落水管保持完好，出现开裂、破损等现象应及时更换和维修，冬季应对受冻水管采取保温措施；
2.5.6制定突发性停水、爆管应急处置预案，确保在最短时间内恢复供水；
2.5.7制定急暴雨或持续性大雨造成楼面、地面积水应急处置预案。
2.6监控室
2.6.1监控室必须24小时值班，监控人员必须熟练掌握机房内部各种设备的使用功能和操作程序；
2.6.2每月检查一次消防联动系统的可靠性；每日机柜表面清洁1次，每季度机柜内部设备除尘1次；探测器投入运行2年后，每半年全部清洗一遍；确保发生火灾时，能及时准确启动各种消防设施和设备；
2.6.3消防报警系统发生报警信号时，值班人员必须立即将报警的准确位置通知给安保人员，安保人员接警后必须立即赶到现场，并积极采取处置措施；
2.6.4值班人员对所采集的信息要认真观察分析，发现可疑情况，要及时研判处置，并及时上报；
2.6.5监控设备要定期维护，确保监控全天候、全覆盖、无死角，确保所采集画面图像清晰，并做好影像资料的保存管理，不得随意删除、销毁；
2.6.6值班记录详细，交接班制度完善。
2.7消防系统
2.7.1全体员工必须进行消防安全知识培训，每年进行两次消防技能、消防知识演练和测试，使员工能够熟练操作各种消防器材设备；
2.7.2每月对消防设施进行一次安全巡查，及时发现和处理存在的安全隐患，督察消防维保单位按规定对所有消防设备、进行全面检测、检修并做好登记，以备检查。
确保大楼内各种消防设备、设施完好；
2.7.3消防通道禁止堆放各种物体，全天候保持消防通道畅通；
2.7.4健全消防设施器材管理台帐，每月检修调试报警装置、烟感、消防泵、喷淋泵、防火卷帘、防火阀、排风系统、消防广播和消防接合器等消防系统主要设备，确保系统随时处于待发状态，防患于未然；
2.7.5消防广播系统每日机柜表面清洁1次，每季度机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每半年机柜内的设备内部除尘1次。
每季度检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等，每季度试播一次广播系统；
2.7.6防排烟系统每季度养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等；
2.7.7防火分隔系统每季度防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次，电控箱表面清洁、内部除尘1次；每月防火门附件检查1次，每季度门的转动部位上润滑油1次；
2.7.8水灭火系统每年养护1次室外消火栓，每半年室内消火栓养护1次，设施整体养护1次。
消防泵、喷淋泵每月试车1次，每季度润滑1次，每年整体养护1次，每次保养要有记录，以备查验；
2.7.9灭火器每年进行1次功能性检查；
2.7.10制定消防预防和火灾突发事故应急处理预案并定期开展预案演练，一旦发生火灾配合消防部门扑救，每次预案演练要有记录，以备查验。
2.8设备维修更换及保养
2.8.1中标方必须严格按签订的物业管理服务合同所约定的服务项目认真组织实施，确保各种设备、设施正常、安全运行，维修工作及时；
五、人员和设施配备要求
（一）、人员配备：
保洁人员30人（其中：
主管1人，驾驶员1人），保安员20人，监控人员3人，保安主管1人；水电、消防管理3人；财务人员2人，客户服务10人，项目经理1人，计70人。
序号
种类
数量
要求
人员素质要求
1
保洁
人员
30人
1、女性，50周岁及以下，男性，55周岁以下；
2、身体健康、仪表大方得体；
3、熟悉保洁流程；
4、上岗前全部经过专业培训；
5、吃苦耐劳；
6、负责车站大厅、楼梯、走道、卫生间、硬化道路等公共部位保洁工作。
2
保安
人员
（含保安主管、监控人员）
24人
1、女性（3人），50周岁及以下，男性（21人），40周岁以下；
2、要求身体健康、男性身高170cm及以上、女性身高160cm以上站立挺拔；
3、作风正派、无违法犯罪前科、确保政治合格；
4、安全防范人员负责车辆停放管理、出入管理、消防管理和治安防范、应急值守等。
3
水电、消防管理
（含主管）
3人
1、男性，55周岁以下；
2、负责服务范围内所有水、电维修和设备设施养护；
3、受过良好的专业培训，具有相关从业资格证书，熟悉相关设施（设备）的操作规程和消防管理规范；
4、吃苦耐劳，责任心强。
4
客户
服务
10人
1、女性，35周岁及以下；
2、普通话标准流利；
3、身体健康、大专以上文化程度、身高160cm及以上，体貌端正、仪表大方得体、责任心强；
4、上岗前全部经过专业培训；
5、负责物业服务范围内客户接待工作。
5
财务
人员
2人
1、拟为本项目配备的财务人员在55周岁以下；
2、熟悉物业财务管理工作；
3、执行公司年度财务计划，合理安排使用项目费用，节能降耗，发挥项目财务管控职能。
6
项目
经理
1人
1、拟为本项目配备的项目经理在50周岁以下；
2、熟悉物业管理运营工作，具有较强的管理能力，能够充分调动全体员工的积极性，善于管理、善于沟通。
3、全面负责日常物业管理运营工作，服从采购方管理调动，配合采购方做好相关服务保障工作。
合计
70人
（二）、服务人员服装、办公保洁设备。
1、所有保洁工具、服务人员服装，由中标单位自行配备。
所有服务人员每人夏冬春（秋）装各不少于2套，统一着装、佩戴标志，行为规范，服务热情、主动。
2、办公保洁设备由中标单位配置，并列详单。
3、道路保洁需要配备一辆8吨清扫车、一辆15吨洒水车。
4、办公地点要求：
采购人提供保安值班室，管理人员办公室和服务人员更衣室。
六、服务期限
合同期限2年，如中标供应商履约服务质量良好，经双方同意，可以续签后1年。
续签合同不得改变原合同的服务范围、服务内容、服务标准、服务人员数量、合同价等实质性内容。
七、物业管理服务费
（一）、费用构成
1、人员基本工资、社会保险费、工会教育经费。
2、管理费（办公费、劳动工具、服装费等）。
3、税费。
按国家税务部门核定的行业纳税标准。
（二）、费用结算
1、物业管理服务费用支付：
按月支付。
2、采购方付款以银行转帐方式支付。
3、中标方必须向采购方提供符合国家税务部门规定的结算票据。
八、其他服务要求
1、为提供更好物业管理服务，中标单位如注册地在舒城县行政区域外的，在合同签订前须在舒城县成立分公司。
2、人员工资福利：
指按《劳动法》规定支付给员工薪酬、缴纳“五险”费用；中标人在承包期间必须按国家《劳动法》规定用工，与员工确立合法的劳资关系，签定用工合同。
按国家规定办理社会保险，成本核算时所有配备的人员都应计算保险部分，其中保险（五险）缴费基数按舒城县现行最新缴费基数和费率计算。
3、办公费：
指在工作中须使用的办公消耗用品、记录表格、宣传费；
4、自行承担保洁消耗品费用：
包括簸萁、扫把、垃圾桶、水桶、抹布、手套、香精球等；
5、投标报价为完成本次招标项目的全费用价格，其组成包括人员工资、社保费、易耗品采购费、机械作业费、设备工具费、管理费、服装费、办公费、交通费、通讯费、培训费、税金、利润、合同工期内的风险费用等为完成本次招投标项目所发生的一切费用。
中标人自行解决员工养老、失业、医疗、工伤、生育、纳税等保险及劳保、工资、福利、食宿、员工上下班交通、为完成服务所发生的保洁工具、机械、设备等所有费用；“投标报价表”中政策性费用及固定费用不接受赠送及优惠，其他费用为可竞争性费用，由投标供应商自行报价。
7、投标人应考虑合同期内政策性费用调整的风险。
投标报价应考虑舒城县最低工资标准上调等风险，履约期限内不得以最低工资标准上调以及物价指数上涨等理由增加物业服务费用，投标人所报价格在合同实施期间也不因市场变化因素而变动；
8、中标人需将签订的用工合同送采购人审核，否则，采购人不予支付相关费用并视同中标单位违约，招标人可随时解除合同，并将不良履约行为同时上报监督管理部门进行曝光等处罚。
9、投标企业需有完善的物业管理方案，各项规章制度健全；
10、投标人应自行踏勘服务现场，如投标人因未及时踏勘现场而导致的报价缺项漏项废标、或中标后无法兑现服务，投标人自行承担一切后果；
11、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系；
12、公示24小时服务电话。
设备设施急修15分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录；
13、根据采购方需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，应公示服务项目与收费价目；
14、本项目不得将各项业务转让给第三方，承包期间，若发现中标人有挂靠、转包等违规行为，一经发现，采购人有权随时终止合同，并要求中标人赔偿由此给采购人造成的全部损失；
15、物业管理期间，中标人需加强安全管理，严禁出现安全事故；若因对方管理不当，发生任何安全事故，一切责任由中标人承担。
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