百强商业地产项目案例之二十--青岛宝龙城市广场.doc

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百强商业项目案例之二十——青岛宝龙城市广场

青岛宝龙城市广场——中国首个75万平方米主题游乐式购物公园

城市：

青岛

   在青岛人口不足60万的城阳区，建设一个75万平方米的购物中心。

青岛宝龙城市广场，正在展开一场“游在此、购在此、欢乐在此”的商业造城计划。

2楼2010-03-0914:

04

3楼2010-03-0914:

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评论：

中国竟然已经有这么大的建成开业的商业地产，惊讶中。

而且我百度了一下，发现宝龙城市广场在不少城市都已有或将建，如徐州、福州、汉阳。

果然不出我所料，万达模式已经有了恐怕不止一个效仿者。

如果按照这个规划做，肯定会失败。

理由如下：

1、整个项目体量巨大，如果只按照一个整体项目来操作的话，难度太大。

上海的徐家汇港汇广场、太平洋百货、东方商厦、六百、汇金百货、美罗城6个各自独立的商业项目面积全部加在一起也不过70万㎡（包括所有写字楼在内）。

试问仅一家宝龙城如何能够经营的下去？

2、整个规划布局上想当然的将各种业态设置其中，实际上并不符合各种业态的面积需求和消费者的购物习惯。

消费者购物要到一个建筑里面，吃饭要到另一个建筑里面，来回的路就很长，不合理。

更不要说如此大的面积仅仅容纳一种单一的业态，势必造成剧烈的同业竞争，到时候肯定会伤及自身的利益。

我认为宝龙集团虽然在项目定位上要打造一个城区，但是在实际规划的时候确把它当做一个商业项目在打造，背离了原来的方向。

合理的规划布局应该将整个项目分成几个独立的小项目分别打造。

各自项目形成自己的经营风格，自己的客户群，在整个大宝龙城内形成互补，同时各自项目内部又有自己的完整商业系统（具体形态可参照徐家汇）。

作为商业70w方体量太大，必须拆分成几个项目来操作

商业地产将是另一个地产吸金点。

我也考察过徐家汇商圈内的部分业态,确实需要相互独立并又相互依存。

武汉还有一个号称世界上最长步行街的——武汉世界城项目。

我不看好宝龙城市广场，我考察青岛的，也看过郑州的。

目前真的很惨淡（当然与刚开业有关系）但是无论青岛郑州，他的选址都太过前瞻，无车族是很难去一次的。

而且体量大，却又分割出售，怎是非一般能耐能经营好的？

！

？

！

南方宝龙，北方万达，现在做商业地产的就这两个扩张得很厉害。

虽然有相当的风险，但说这个项目一定会失败则有些武断了。

楼上有朋友拿上海的情况出来对比，类似徐家汇这样的地方，但是要知道上海本身的商圈之多，业态之丰富非青岛可比，但青岛的相对简单的商业布局也有其不确定性，那就是一旦宝龙的运营方式能够赢得商户的认可，那么完全有可能打造一个全新的综合商圈出来，而不一定要像徐家汇那样分成各个地块来开发。

综合运营的方式虽然近年来少有碍成功案例，但也不是不可以进行尝试，何况宝龙虽然在郑州不怎么样，但是在福州似乎还算成功。

其实青岛宝龙城市广场不单单是60万人口的成阳区的商业项目，而应该打造成为青岛乃至全省的综合性地标式项目，招揽更多人来消费。

业态配比上还可以更加丰富一些

其实失败不是以项目经营好坏论英雄，关键是政府便宜给了土地，傻子买了商铺，这样的商业地产成本比住宅便宜多了，却要卖二三倍住宅的价格。

楼上的也不能这样说啊，傻子买了商铺，但是谁来租傻子的商铺呢？

做成了还可以，做不成了，那么大的一个项目，以后宝龙的名声怎办？

商业项目需要消费力的支持。

如果真的只有60万的人口，哪来的消费力？

中国目前开发商贪达大的风格没有改变，而且俞演俞烈。

青岛固然是旅游之都，其中游乐部分可能对游客有点吸引力，至于购物部分，我想游客贡献率不会有多大，况且青岛非中国时尚之都。

从品牌角度看，由于量体大，业态品类繁多且杂乱，对国际一线品牌的吸引及其有限。

如果未来人流不理想，会出现个别或多个业态无法喂饱甚至挨饿的局面。

难度不小！

但不是没有成功的可能，如果业态规划合理，还是可以做的！

既然是新城的概念，那么业态不妨再丰富一些，每一种业态根据市场实际情况进行合理分割，比如银行、汽车4S店、会展中心、其他服务行业等，力求精而全！

这样可能风险相对会小一点！

呵呵！

个人愚见！

大手笔！

这么大的体量，风险必然巨大。

主要考虑能否持续经营的问题，第一次去我想不成问题，有太多吸引眼球的概念，但是回头再去，就要有足够的亮点和独具一格的地方！

不管你规划的有多大，也不管你的商家多么有吸引力，也不管你的规划多么的合理，你的运营团队不行的话，你的消费磁场不够大的话，你的辐射人口不足的话，最后倒霉的是商家，吃亏的是投资者，失败的是开发商，最后头疼的是政府。

我只是在很多项目建造的时候听到了轰轰烈烈的宣传。

没有看到开业后的红红火火。

起码，泰山的宝龙城市广场是基本失败了。

几乎是空城一个。

开发商，你的选址科学么？

你的规划合理么？

你的规模适合么？

请你细思量。

不要贪大呀？

劳民伤财不是好玩的哟。

玩的可是老百姓的钱呀。

75万平方的巨无霸商业，因此项目不在市中心，无车一族到达不便利，加上青岛市只有60万人口，明显不是此项目的主要客群，主要是针对的客群是外地游客的话，一定要在推广费用多作预算，特别是跟旅行社、机场、火车多作宣传，让众多来青岛游玩的人知道，有针对性的多搞活动。

这样的话，还有可能成功。

个人感觉如此大的项目体量，需要庞大的消费来支撑，能否或在多少时间内集聚人气很重要。

即使开发商撑的起，还需要入驻的商户也能撑的起。

万达的城市广场在例如沈阳这类城市似乎受了些挫折，根本原因无非也在此。

商家入驻后入不敷出，本想淘金来的淘出来的却是沙子。

定位是旅游城市，集中卖场是好的！

一站式消费，室内大型主题公园！

肯定是游客想去的地方，但效益不一定马上来！

要养！

价格贵了2-3倍，而且使用年限还少几十年...

前期商业地产的项目都是会遇到一些瓶脊的，就要看整个运营了...

75万方现在是用来打广告的嘛

像现在福州的宝龙，整一个和之前宣传的不一样，遇到瓶脊后，为了复苏，整个市场都乱了，而且和之前的定位完全变了

大刀诸葛，，，气势磅礴。

。

。

。

运营城市之大智慧啊。

宝龙的模式，主要是以售为主，他考虑的只要能卖掉。

后面的经营它又不参与，所以它的概念只要能打动买家就成。

宝龙的所有项目就福州做的好。

其它的都不咋地

周边消费人口，辐射区范围（消费圈）、主题业态辐射人口，经济收入水准，交通等，都是决定商业地产体量和规划的前提。

盲目求大，求丰富，商业必死。

而事实上也正是如此，青岛宝龙城市广场开业至今，一直冷冷清清，商户退租不断。

白天只见寥寥几个售货员聊天，打瞌睡。

晚上疑似鬼城。

生意如此惨淡，实不知百强商业百强两字从何而来。

若仅以规模论，未免贻笑大方了。

个人见解，以圈钱论试之，青岛宝龙的疯狂建设，更深层原因是为自持物业的打包上市罢了，而非能以商业地产视之。

这么大体量的商业地产项目，暂不说成功与否。

但从目前规划角度来说，个人认为，还是应该再丰富一下内容为好，可以减少各个业态的风险。

万达也是搞类似项目，但万达的因素不同，他的业态实际上比这个还要多很多，所以面积大不是问题，本身要打造一座商业城，就需要有一定的体量。

关键是业态如何把握好？

宝龙地产一直致力于打造集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、住宅等为一体的超大型商业广场，这样更有利于吸引各个年龄段的人，

宝龙地产一直致力于开发诸如集购物、餐饮、旅游、休闲、住宅等为一体的超大型商业广场，这样的开发模式能够吸引不少眼球，为它的快速消化提供坚实的基础，赞~~~~~~

太厉害了。

750000平方米，容积率还达到了2.34,真是难以想象。

这将会是一个多浩大的工程·····商业造城运动。

实在是太厉害了

一个好的模式，是可以复制的，然后再烙上自己的印记！

！

一个好的商业物业不是在于它卖了多少钱而是他如何去经营它我很欣赏这种持有型物业的开发商这种起码是对业主一种负责的态度

这就是目前房地产、乃至城市发展中的巨大隐患。

没错！

中国商业地产确实是一个重新构建的时候，源于城市人口的大整合，源于中国交通系统的快速完善。

但是，并不等于说我们可以肆无忌惮的进行盲目开发。

由于我们的政府、开发商、百姓手上投资渠道的贫乏共同造成了商业地产开发上的盲动。

现在这些问题刚刚启动。

后果将在未来体现。

苏宁城市广场貌似也要走万达和宝龙的模式！

根据我个人的经验，这样的商业是很有问题的！

其实完全可以做30万平米的商业，再做100万的住宅嘛！

宝龙胆子真大，这么大项目卖也不好卖，持有经营面积太大养铺期至少5年，游乐中心其实是商业的一个卖点载体，但不是足够支撑70余万方商业的主题，没有主题的商业项目就没有灵魂，商业项目一定要问问自己：

客户为什么要来？

凭什么不去别处？

这样看来经营惨淡不足为奇

另外，宝龙的商业综合体一直是以星级酒店作为整个项目的驱动引擎的，这个项目怕是不行了。

一个比较有参考和对比性的案例,实用

青岛宝龙城市广场是城阳区目前引进的最大的现代服务业项目，项目总投资25亿元，总建筑面积70万平方米，项目涵盖主题游乐园、五星级酒店、大型奥特莱斯、超市、品牌专卖店、国际主题街区、主题概念影城、美食广场、休闲娱乐中心、酒店式公寓等业态。

现已入驻多家世界500强企业，其中韩国乐天玛特超市已于今年3月26日开业，预计年营业额将达到1.6亿元；按五星级标准建设的宝龙福朋·喜来登大酒店计划2010年投入运营。

　　作为宝龙城市广场的亮点，宝龙乐园是纯室内主题乐园，以18世纪加勒比海盗为主题，以热带海洋风情为背景，以大型游乐设备为核心，投资近5亿人民币，占地面积近5万平方米，相当于7个正规足球场大小，最高空间31米，经营空间约100万立方米，是全国唯一全天候营业的超级豪华游乐园，将吸引各地游客前来。

参观过了，作为失败案例考察的。

体量太大，又缺乏有经营能力的团队，整个项目那叫一个萧条啊。

业态布局也不合理。

不过从另一方面来说宝龙也是成功的，毕竟他的项目是卖为主，有个概念更好卖。

如果按照这个规划做，肯定会失败。

理由如下：

1、整个项目体量巨大，如果只按照一个整体项目来操作的话，难度太大。

上海的徐家汇港汇广场、太平洋百货、东方商厦、六百、汇金百货、美罗城6个各自独立的商业项目面积全部加在一起也不过70万㎡（包括所有写字楼在内）。

试问仅一家宝龙城如何能够经营的下去？

2、整个规划布局上想当然的将各种业态设置其中，实际上并不符合各种业态的面积需求和消费者的购物习惯。

消费者购物要到一个建筑里面，吃饭要到另一个建筑里面，来回的路就很长，不合理。

更不要说如此大的面积仅仅容纳一种单一的业态，势必造成剧烈的同业竞争，到时候肯定会伤及自身的利益。

我认为宝龙集团虽然在项目定位上要打造一个城区，但是在实际规划的时候确把它当做一个商业项目在打造，背离了原来的方向。

合理的规划布局应该将整个项目分成几个独立的小项目分别打造。

各自项目形成自己的经营风格，自己的客户群，在整个大宝龙城内形成互补，同时各自项目内部又有自己的完整商业系统

注定要失败的，商业动线太复杂，居然还是2条回游路线，真不够累人的，要知道在日本、香港、上海、深圳才敢做这种环状的主动线，北京好像都没有敢这么做的，难怪在青岛弄的不好...

建议改成小商品市场，拆分了卖吧，还能回点本儿