瑞丰物业服务中心工程部部门职责.doc

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瑞丰物业服务中心工程部部门职责

一、部门职责范围

负责瑞丰设备运行管理、设备设施养护、工程维修等工作，设备设施管理范围包括机电设备中供配电系统（至住户电表箱开关前端）、备用发电机组、公共照明、供水系统（至住户水表前端阀门；含水池清洗、消毒、水质检验）、电梯、空调、消防设施设备、楼宇监控设备等。

协助物业公司及下属其他服务中心设备设施节能降耗工作的开展与实施。

对物业公司下属其他服务中心提供工程技术支持和设施设备管理工作指导。

二、部门职责

1、制度建设与执行

（1）执行政府部门制定的有关行业安全法规，加强安全管理和安全教育，防止发生安全事故。

（2）制定设备管理工作手册，编制安全操作规范，并负责监督执行。

2、建筑物共有部分管理

（1）对建筑物共有部分进行日常管理和维修保养服务，保证物业的共有部位使用功能完善、完好和安全，完好率达98%以上。

（2）每周检查1次物业楼宇顶部情况，墙体共用管道、给排水设施、楼宇各种附属固定设施等使用情况，每半年检查巡视1次建筑物主体结构、共用部位、地下建筑部位、围墙设施以及共有设施设备、道路、绿地等完好情况；检查填写检查记录，出现的缺陷及时组织修复。

（3）根据建筑物实际使用年限和巡查房屋共有部位的使用状况、损伤情况，编制小修、中修、大修计划，并组织维修，记录维修工作记录。

木门窗、封檐板、木栏杆等，出现油漆起皮、剥落或更换的新木件1年油饰1次；物业天面、外墙和楼梯间等设施每3年修缮或粉饰1次；楼梯、公共通道每年至少修缮或粉饰1次；道路每季度进行一次全面维修养护。

3、设备管理

（1）建立完整的设施设备档案资料，设施设备标识齐全。

（2）管理设备房钥匙，办理借用手续。

（3）运行值班

²负责供电系统、供水系统、电梯、中央空调机、备用发电机组的24小时运行值班工作，抄录各项数据，处理一般性故障，做好巡查记录和值班记录。

各系统巡查频率：

供水设备：

每周至少检查6次

供配电系统：

每天巡视检查2次

消防系统：

每日巡查或检测1次喷淋管网水压

²按时进行设备开、停机操作，并根据实际使用情况进行运行调节。

²定期启动试运行各类应急设备，确保使用性能。

²负责设备房管理，做好防水、防火、防小动物、清洁整理等工作。

（4）维修保养

²定期对供配电系统、备用发电机组、供水系统、电梯、消防系统、中央空调、闭路监控系统等设备进行检查和维护，使之随时处于安全、完好状态。

各系统维保周期：

共用空调系统：

每季度定期清洗、除尘1次；

供水设备：

每季度对水泵润滑部位加注润滑油，每年对泵房、管道等设备进行除锈、油漆，每年保养水泵1次；每半年生活水箱至少清洗1次，单独消防水池每5年消毒1次，消防水泵每月试运行1次。

供配电系统：

强电井及井内设备每季度清洁保养1次；发电机配备的两套主备用启动蓄电池1个月轮换使用1次，启动蓄电池每2年更换1次。

弱电系统：

楼宇智能控制系统每月对系统连接点检查1次，半年覆盖系统1次；弱电井及井内设备每3个月清洁保养1次。

消防系统：

消防泵每月启动1次，每年保养1次；每年试验1次探测器，并对全部控制装置进行1次试验，火灾探测器投入运行2年后每隔3年全部清洗1次，不合格的应进行调换。

避雷系统：

配电设备接地检查每年1次，重要机房配电柜及设备接地检查每3个月1次；顶层避雷带、避雷针、避雷线、避雷网和设备接地检查每年1次；楼层强、弱电间内的接地检查每半年1次。

²制订设施、设备维修保养计划和方案，按时完成各项维修、保养工作，并做好相关记录。

²开发、接洽、确定各类设备维保单位，拟定维保工作标准，草拟合同范本，跟进合同审批、签订、续订等事宜。

²根据工作标准对维保单位的工作进行检查、监督和考核，出具考核情况报告，为合同付款提供依据。

（5）各类设施设备的完好率在98%以上；共用部位、停车场等照明系统的完好率达99%以上。

4、有偿维修服务

（1）协助制订有偿维修服务价格。

（2）为业主提供迅速、优质的上门维修服务，并按标准登记核算费用。

急修服务30分钟内到位，6小时内修复，若无法修复，应有措施，作出限时承诺；小修服务1个工作日内修复。

（3）定期组织业户回访活动，检查维修质量，征询业户意见，提高服务质量和技术水平。

5、装修管理

（1）审核装修图纸，确保楼宇结构、外观不会受到影响；

（2）每日巡视装修现场2次，对超范围装修、乱拉接电线、超设计负荷用电等违规行为予以制止和纠正。

（3）参与验收装修工程。

6、节能降耗工作

（1）协助各服务中心设备节能降耗工作，定期汇总和分析设备运作成本，改善和开发设备运行方式，以达到节约费用开支的目的。

（2）开展设备节能降耗合理化建议征集活动，评估建议方案，并负责组织实施接纳的各项建议。

7、其他工作事项

（1）负责对接管的机电设施、设备进行验收，并完善相关配套设施。

（2）接管、建立和管理技术文件、设备档案、建筑物共有部分和各类设施设备检修和保养资料。

（3）配合办理业户入伙、入住、迁出等手续，包括跟踪解决遗留工程问题、水电抄表等。

（4）协助客服部上门抄录业主的水、电、气表读数，提交有关上门维修服务费用统计，做好收费统计工作。

（5）做好临时用电、用水管理。

（6）协调与供电、供水、供气等部门的关系。

（7）对物业公司下属其他服务中心提供工程技术支持和设施设备管理工作指导。

8、完成公司领导交办的其他工作。

三、工作报告

序号

报告名称

报告内容

最后提报时间

1

工程运行报告（月度）

各系统运行情况（包括运行状态、系统故障及评估），能源管理情况（水、电耗费数据和节能降耗措施等），日常维护和维修情况（有偿服务、公共维修和维修计划实施等。

返修率），外委服务商维护保养情况，设备完好率统计，二次装修进度，重大工程项目整改情况等等

次月2日

2

部门下月工作计划和本月工作完成情况（含维保计划）

工作安排、部门培训安排

（周期为：

上月25日至下月24日）

当月23日

3

部门工作总结报告

半年度

1、上半年/年度工作计划完成情况

2、分析工作中存在的问题及改进的意见

3、下半年/下年度工作计划（含维保计划）（含培训计划）

7月10日

年度

次年1月20日