江门房地产报告doc.docx

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江门房地产报告doc

江门市二OO七年房屋交易登记情况报告

2007年，江门楼市延续去年快速发展的势头，呈现快速平稳的上升趋势。

虽然，国家加大了对房地产业宏观调控的力度，央行数次加息及下半年购买第二套（含）以上住房的贷款首付款比例不得低于40%等相关调控政策出台，但从江门的房地产市场来看，这些调控措施给本地的楼市带来的影响是微乎其微，全市房屋交易总体上是量大价升。

　　一、全市房地产市场交易情况

（一）商品房交易（含预售）登记情况

　　据统计，2007年全市商品房交易登记情况是：

成交建筑面积为422.59万平方米，同比增长3.46%；成交金额为983974万元，同比增长23.46%；成交均价为2328.44元/平方米，同比增长19.33%。

其中商品住宅交易登记情况是：

成交建筑面积为355.98万平方米，同比增长0.70%；成交金额为802646.4万元，同比增长20.69%；成交均价为2254.75元/平方米，同比增长19.85%。

（二）存量房交易登记情况

　　据统计，2007年全市存量房（二手房）交易登记情况是：

成交建筑面积为230.73万平方米，同比下降6.13%；成交金额为237249.9万元，同比增长23.29%；成交均价为1028.26元/平方米，同比增长31.35%。

其中住宅交易登记情况是：

成交建筑面积为111.89万平方米，同比增长9.90%；成交金额103876.5万元，同比增长34.70%；成交均价为928.38元/平方米，同比增长22.56%。

　　二、蓬江、江海区（两区）房屋交易登记情况

（一）商品房交易（含预售）登记登记情况

　　1．商品房成交量下降，成交价上升。

据统计，2007年商品房成交登记宗数14318宗，同比下降8.67%；成交面积144.88万平方米，同比下降14.53%；商品房成交金额382137.22万元，同比下降8.93%；成交均价2637.61元/平方米，同比增长6.55%。

其中当年预售商品住宅交易登记3674宗，同比下降18.66%；成交面积46.29万平方米，同比下降14.36%；成交金额140100.97万元，同比增长0.80%；成交均价3026.59元/平方米，同比增长17.70%。

　　从数据显示，今年上半年商品房成交均价逐月快速攀升，5月份成交均价已突破3000元，但下半年商品房成交均价比较平稳并无太大的变化。

这主要是今年上半年本地市场刚性需求和全国房价普涨带动楼价高攀，但下半年面对日益攀高的房价及国家政策陆续出台，市民开始趋于理性购房，使房价维持平稳。

　　2．商品住宅的需求仍以中低档次为主，别墅成交量同比略有下降。

两区商品住宅成交登记宗数6571套，同比增长5.95%；成交面积81.56万平方米，同比增长11.21%；成交金额218851.53万元，同比增长22.20%；成交均价2683.32元/平方米，同比增长9.88%。

　　其中别墅成交登记宗数924套，同比下降10.59%；成交面积22.8万平方米，同比下降5.81%；成交金额108585.52万元，同比下降11.51%。

　　a.商品住宅成交登记单元面积分段情况

单元面积

80平方米及以下

80-120平方米

120-160平方米

超过160平方米

单元比例

12.54%

49.08%

23.26%

15.11%

b．商品住宅成交登记户型结构需求情况

户型

二房及以下

三房

四房

四房以上

户型比例

42.27%

43.94%

5.49%

8.3%

c．商品住宅成交登记单价划分情况

单价

2000元及以下

2000-3000元

3000-4000元

4000-5000元

5000-6000元

6000-7000元

超过7000元

单元比例

53.72%

33.47%

7.76%

2.02%

0.79%

0.72%

1.51%

　　根据商品住宅成交登记情况统计，面积80平方米以下成交量今年与去年同比比例下降，80平方米以上成交量比例上升，显示江门房地产市场需求继续偏向大户实用户型。

　　从以上情况可看出两区楼市消费以建筑面积为80-120平方米、二房及以下和三房的中小户型、房屋单价在3000元/平方米以下的商品住宅最受欢迎。

（二）存量房交易情况

　　两区今年存量房成交宗数6702宗，同比增长48.57%；成交面积87.8万平方米，同比下降14.91%；成交金额110315.47万元，同比增长38.40%。

其中存量住宅成交宗数5137宗，同比增长47.45%；成交面积49.23万平方米，同比增长29.89%；成交金额52380.05万元，同比增长56.89%。

　　a.存量住宅成交单元面积分段情况

单元面积

80平方米及以下

80-120平方米

120-160平方米

超过160平方米

单元比例

34.96%

51.26%

10.30%

3.48%

　　b．存量住宅成交户型结构需求情况

户型

二房及以下

三房

四房

四房以上

户型比例

79.64%

17.36%

1.65%

1.34%

　　c．存量房住宅成交单价划分情况

单价

2000元及以下

2000-3000元

3000-4000元

4000-5000元

5000-6000元

6000-7000元

超过7000元

比例

93.01%

6.21%

0.53%

0.16%

0.02%

0.02%

0.06%

　　从以上数据可以看出，今年两区存量住宅交易显著活跃，这是因为今年商品房市场异常火爆，加上商品房房价高涨，使新房与存量房差价拉大，部分经济能力不强的市民在购房时考虑自己的实际情况后会更多的选择了存量房，导致存量房整体交易量大幅增长。

　　存量住宅交易，以建筑面积80-120平方米、二房及以下的中小户型，房屋单价在2000元/平方米以下的住宅最受欢迎。

　　另外，与去年同期相比，2000元/平方米以下的交易比例由98.39%减至93.01%，2000-3000元/平方米的交易比例由1.32%增至6.21%，显示存量住宅成交均价上升。

　　三、2007年房价上升原因与2008年房地产市场预测

　　2007年房价上升的原因主要是：

一是我市仍处在二、三次置业时期，有效需求放大，拉动房屋价格上涨；二是消费者越来越注重生活品质，商品房的品质不断提高；三是长期存在商品房结构矛盾，普通住宅与经济适用房的比重过低，刺激了高档住房价位不断上涨，拉动了商品房价上涨；四是成本的因素。

　　江门楼价这两年上升的速度比较快，很大程度上是房地产市场上货量不足，随着新楼盘的不断开发及加快经济适用房的建设，预计2008年江门楼价上升的速度会放缓。

　　另外随着“90/70”政策及限制别墅用地项目政策的逐步落实，市场上的别墅、大户型单元将会逐步减少，这类型的房子从升值保值的角度来讲，受到市场的青睐，因此，从目前的情况来看，未来这类产品市场消化的速度会更快。

江门市2008年房屋交易情况报告

根据2008年江门市房屋交易情况统计，江门房地产市场受到国际金融危机的影响，全市房屋成交量呈下降趋势。

　　一、全市房地产市场交易情况

（一）商品房（含预售）交易登记情况

　　2008年全市商品房交易登记38392宗，同比下降19.04%；成交建筑面积为377.68万平方米，同比下降10.63%；成交金额为1025060万元，同比增长4.18%；成交均价为2714.10元/平方米，同比增长16.56%。

其中商品住宅交易登记24826宗，同比下降18.25%；成交建筑面积为317.31万平方米，同比下降10.86%；成交金额为852876.6万元，同比增长6.26%；成交均价为2687.83元/平方米，同比增长19.21%。

（二）存量房（二手房）交易登记情况

　　2008年全市存量房交易登记14388宗，同比下降12.96%；成交建筑面积为176.83万平方米，同比下降23.36%；成交金额为184778.7万元，同比下降22.14%；成交均价为1044.95元/平方米，同比增长1.62%。

其中住宅交易登记10327宗，同比下降12.59%；成交建筑面积为96万平方米，同比下降14.20%；成交金额97900.43万元，同比下降5.75%；成交均价为1019.80元/平方米，同比增长9.85%。

　　二、蓬江、江海区（两区）房屋交易登记情况

（一）商品房（含预售）交易登记情况

　　1．商品房成交量下降，成交价上升。

2008年商品房交易登记11804宗，同比下降17.56%；成交面积131.81万平方米，同比下降9.02%；成交金额478386.01万元，同比增长25.19%；成交均价3629.36元/平方米，同比增长37.60%。

　　去年上半年商品房成交均价逐月攀升，8月份成交均价已突破4000元/㎡，但之后三个月商品房成交均价回落。

这主要是国家为防止房地产市场泡沫的产生，加快了政策调控步伐，控制房价过快上涨。

随着各项宏观调控政策的相继落实，我市2008年下半年商品房市场成交不如以往火爆，消费者观望气氛渐浓，成交量下降。

　　2．商品住宅的需求仍以中低档次为主，别墅成交宗数同比略有下降。

两区商品住宅交易登记9049套，同比下降8.91%；成交面积112.91万平方米，同比下降7.29%；成交金额412562.97万元，同比增长31.88%；成交均价3653.91元/平方米，同比增长42.25%。

其中别墅成交登记897套，同比下降2.92%；成交面积23.4万平方米，同比增长2.63%；成交金额155726.85万元，同比增长43.41%。

　　a.商品住宅成交登记单元面积情况

单元面积

80平方米及以下

80-120平方米

120-160平方米

超过160平方米

单元比例

17.94%

38.19%

27.49%

16.38%

　　b．商品住宅成交登记户型结构需求情况

户型

二房及以下

三房

四房

四房以上

户型比例

34.17%

47.62%

9.51%

8.71%

　　c．商品住宅成交登记单价情况

单价

2000元及以下

2000-3000元

3000-4000元

4000-5000元

5000-6000元

6000-7000元

超过7000元

比例

31.48%

29.38%

18.96%

8.06%

5.27%

3.15%

3.69%

　　根据商品住宅交易登记情况统计，80平方米以上的单元成交量比例上升，显示江门房地产市场需求继续偏向中、大户实用户型。

　　另外，两区楼市消费以建筑面积为80-120平方米、三房及以下的中小户型、房屋单价在3000元/平方米以下的商品住宅最受欢迎，而3000元/平方米以上单价的房屋比例增加，说明市场成交价上升。

（二）存量房交易情况

　　两区全年存量房交易4782宗，同比下降28.65%；成交面积59.19万平方米，同比下降32.59%；成交金额77477.16万元，同比下降29.77%。

其中存量住宅成交3824宗，同比下降25.56%；成交面积35.3万平方米，同比下降28.30%；成交金额44897.65万元，同比下降14.28%。

　　a.存量住宅成交单元面积情况

单元面积

80平方米及以下

80-120平方米

120-160平方米

超过160平方米

单元比例

38.02%

50.39%

8.39%

3.19%

　　b．存量住宅成交户型结构情况

户型

二房及以下

三房

四房

四房以上

户型比例

81.62%

15.59%

1.83%

0.97%

　　c．存量房住宅成交单价情况

单价

2000元及以下

2000-3000元

3000-4000元

4000-5000元

5000-6000元

6000-7000元

超过7000元

比例

90.59%

7.61%

1.33%

0.21%

0.03%

0.05%

0.18%

　　从以上数据可以看出，去年两区存量住宅交易比上年下降明显，这是因为年中受国内外经济环境的影响，存量房的需求受到抑制。

　　而存量住宅交易，以建筑面积80-120平方米、二房及以下的中小户型，房屋单价在2000元/平方米以下的住宅最受欢迎。

　　另外，与上年同期相比，成交单价2000元/平方米以上的比例增大，显示存量住宅成交价上升。

　　三、09年江门房地产市场预测

　　国际金融危机虽然在2008年席卷全球，但预测2009年随着国内政府一系列保障经济、稳定房地产市场政策的出台，部分自住型需求及长期投资需求会逐渐释放。

预期江门房地产市场将是持续平稳的发展势态

2009年江门市房地产市场报告

　　一、全市概况

　　2009年，江门市房地产完成开发投资77.46亿元，同比下降10.1%，新开工面积377.33万平方米，同比增长27.4%，施工面积1023.18万平方米，同比增长15.9%，竣工面积246.88万平方米，同比增长12.1%。

　　全市商品房批准预售面积369.79万平方米。

　　全市商品房成交面积462.39万平方米，同比增长22.4%，其中住宅407.12万平方米，同比增长28.3%；成交金额140.59亿元，同比增长37.1%，其中住宅125.8亿元，同比增长47.5%；商品房成交均价3041元，同比增长12%，其中住宅3090元，同比增长15%。

　　全市二手房成交面积336.96万平方米，同比增长90.5%，其中住宅158.63万平方米，同比增长65.2%，成交金额48.72亿元，同比增长163.6%，其中住宅22.79亿元，同比增长132.8%。

　　总体来说，2009年江门房地产投资出现降温，开发速度较往年有所减缓，商品房供应相对不足，但市场交易十分活跃，量价齐升，二手房市场发展尤为迅速。

各市区表现不一，但差距总体在缩小，详见下表。

分类

名称

商品房成交

二手房成交

总面积

住宅

总金额

住宅

总均价

住宅

总面积

住宅

总金额

住宅

万㎡

万㎡

亿元

亿元

元

元

万㎡

万㎡

亿元

亿元

蓬江、江海

126.8

116.39

43.71

40.38

4240

4180

100.97

57.29

16.33

9.75

同比

81.1%

81.7%

47.4%

44.5%

0.2%

-4.2%

70.6%

62.3%

110.7%

117.1%

新会

74.06

60.88

25.09

21.11

3388

3467

60.99

39.7

9.62

6.08

同比

43%

55.3%

75.2%

85.3%

22.5%

19.4%

45.8%

90.2%

111.2%

162.4%

鹤山

82.34

78.8

34.71

33.15

4215

4206

98.15

22.21

11.34

3.43

同比

84%

88.4%

110%

115.8%

14.1%

14.5%

329.9%

111.9%

306.1%

170.4%

恩平

23.99

19.06

5.44

4.8

2268

2518

11.59

6.61

0.88

0.45

同比

162.5%

140.7%

218.1%

276.7%

21.1%

56.5%

8.9%

14.0%

41.9%

45.2%

台山

82.33

73.51

18.05

15.67

2192

2132

35.56

21.62

2.51

1.53

同比

19.7%

37.9%

35.8%

69.8%

13.4%

23.1%

80.1%

51.7%

94.6%

87.9%

开平

72.84

58.48

13.59

10.69

1866

1828

29.7

16.93

2.31

1.15

同比

2.0%

-5.9%

54.3%

57.7%

51.2%

67.6%

31.5%

82%

57.3%

94%

全市

462.36

407.12

140.59

125.8

3041

3090

336.96

158.63

48.72

22.39

同比

22.4%

28.3%

37.1%

47.5%

12%

15%

90.5%

65.2%

163.6%

132.8

　　二、中心城区房地产市场分析

（一）政策回顾

　　1月，本市区各大银行开始办理房贷利率七折优惠业务。

　　1月，本市区发布2009年度低收入家庭住房保障标准。

　　3月，“粤十五条”发布并开始执行，鼓励购房消费，引人关注的是“直系亲属（父母、子女）首次购买普通住房的，可申请提取本人的住房公积金”。

　　4月，本市区住房公积金贷款最高额度上浮至20万元，两人或两人以上购买同一住房的最高额度为40万元。

　　5月，江门市开始正式办理珠三角八市公积金异地互贷业务。

　　6月，转发省建设厅、省财政厅、省地方税务局《关于实施住房转让退还所得税地方收入部分有关问题的通知》。

　　7月，江门市房产局发布计划在市区收购二手住房或空置商品住房作廉租住房的启示。

　　7月，市政府发布《关于进一步促进江门市区房地产开发投资的实施意见》，对符合条件的房地产开发项目予以先征后补（缴交的城市基础设施配套费的50%）的优惠。

　　9月，市区开始实行新的购房入户政策

　　9月，市政府发布《关于加强商品房预售管理的通知》，打击房地产开发企业捂盘惜售、囤积房源的行为，完善商品房预售方案报备制度。

（二）土地供应

　　充足和稳定的土地供应是改善房地产市场供求关系，促进市场健康发展的前提。

2009年江门市中心城区土地市场成交的商品房用地共12块，合共面积68.78万平方米，成交总地价19.88亿元，总体呈现以下几个特点：

　　1.总量仍略显偏紧，且分布不平衡，主要集中在北新区。

　　2.地块多以底价成交，但楼面地价上升较快,个别甚至超过2000元/平方米。

　　3.市场集中度提高，外地开发商来势凶猛。

　　（三）商品房供应

　　2009年，江门市中心城区批准预售商品房项目共37个，面积85.39万平方米，其中住宅77.54万平方米，6239套，月均520套。

几项数字与08年同比均有较大幅度的下降，详见下表：

面积单位:

万㎡（下同）

批准预售总面积

其中住宅面积

商业面积

住宅套数

2009年

85.35

77.54

6.23

6239

2008年

136.13

112.69

11.03

8022

09年同比

-37.3%

-31.2%

-43.5%

-22.2%

　　拿过去五年的数据对比可以发现，在经历了07年和08年连续两年的高峰之后，2009年的商品房供应大为缩减。

详见图1、图2。

如果说07年的供需两旺还能保持市场平衡，那么08年的市场调整但供应仍然放量导致供过于求，使得开发商放慢了09年的开发速度。

当市场迅速消化掉存货以后，新货上市的步伐明显跟不上，再加上部分开发商“捂盘”，使得市场一度面临供不应求的局面。

　　另外，2009年的商品房供应还有以下几个特点:

　　1.别墅比例略有下降，普通住宅比例增加。

户型结构上的矛盾有所缓解但依然存在，中小户型住宅供应仍然不足，见图3。

一直以来，江门市民人均住房面积相对不低，比较喜欢居住在100－120平方米的三房住宅，加上近年来换房的需求激增，使得开发商比较乐意开发中、大户型的住宅。

但随着房价快速攀升，大面积住宅的房价对购房者的压力加大，而年轻一代逐渐接受了两房中小户型，且开发商发现他们曾经尝试开发的中小户型住宅销售都很旺，再加上政府的调控措施，使得09年中小户型住宅的供应增加，这对发展健康的房地产市场，抑制楼价涨幅过快有着积极的意义。

但值得注意的是，一些开发商为应对“9070”政策，将一些大中户型分拆成两套“伪小户型”设计和报批，却捆绑销售。

这种情况在江门开始出现并越来越多，值得重视。

长远来看，未来商品住宅供应结构将发生根本性的变化，大面积户型逐渐减少，中小户型套数越来越多会成为大趋势。

　　2.供应时间段明显，新货扎堆上市，详见图4。

元旦、春节、劳动节和国庆节这“四大节日”前的一个月都有大量的新批预售。

节日效应是开发商们不约而同选择的推盘策略。

相比之下，其他时间的供应则显得甚为冷清。

　　3.区域结构趋于平衡化。

见图5。

北新区板块和江海板块这两个以往传统的热点区域在09年的开发力度有所减缓。

杜阮、龙湾这一板块成为今年的热点，老城区板块的供应也有大幅增加。

　　（四）商品房成交

　　2009年，江门市中心城区商品房交易总面积126.81万平方米，成交金额43.71亿元，其中住宅成交面积116.39万平方米，成交金额40.38亿元，8959套，月均747套。

几项数字均比08年有大幅度的上升。

市场交易十分火爆。

详见表3

成交情况

总面积

住宅面积

住宅套数

别墅套数

公寓套数

总均价

住宅均价

别墅均价

公寓均价

2009年

126.80

116.39

8959

311

8648

4240

4180

7981

3869

2008年

70.02

64.05

4687

568

4119

4235

4