贵州花鸟城山水生态园项目可行性论证报告.docx
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贵州花鸟城山水生态园项目可行性论证报告
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《贵州花鸟城山水生态园》项目可行性分析报告
阳明花鸟百姓休闲生态山水贵州印象
目录
前言
一、项目简介
二、项目可行性分析
三、项目规划和定位分析
1、项目选址：
（1）、交通区位分析：
（2）、气候条件分析：
（3）、农业基础设施分析：
（4）、现状地貌特征分析：
（5）、城市布局规划分析：
2、项目定位分析：
（1）、定位思路：
（2）、整体定位：
（3）、项目定位：
（4）、形象定位：
（5）、经营定位：
3、功能定位分析：
（1）、休闲度假配套中心：
（2）、阳明花鸟主题城：
（3）、有机生态种植：
（4）、家禽养殖生态循环：
（5）、山体休闲运动：
（6）、滨水休闲娱乐：
4、目标客户定位分析：
四、项目SWOT分析：
1、项目优势分析：
2、项目劣势分析：
3、项目机会分析：
4、项目威胁分析：
五、项目建设方案：
1、项目建设规模：
2、六大功能分区：
3、建筑形态及配套设施：
六、项目经营运作模式：
七、项目土地开发模式：
八、项目经济效益、环境效益、社会效益分析：
九、项目分析总结及建议：
2011年8月21日星期日
《贵州花鸟城山水生态园》项目可行性分析报告
阳明花鸟百姓休闲生态山水贵州印象
前言
随着经济和社会的发展，贵阳城区范围不断扩大，为了引导产业有序转移和集聚发展，减少城市环境污染，处于市区中心地带的贵钢厂址将迁往修文县扎佐镇。
为了推动和提升阳明花鸟市场文化产业的发展，保障市场内1200余户商家的持续稳定经营，升级搬迁《贵阳阳明花鸟市场》，同时为响应农业部关于创建国家现代农业休闲旅游示范区的文件精神，新建《贵州花鸟城山水生态园》。
项目拟建成一个集阳明花鸟特色卖场、民族风情、地域文化、旅游度假、休闲娱乐、生态循环经济、新农村保护开发建设为一体的综合旅游文化项目。
1、阳明花鸟市场是全国八大著名花鸟市场之一，升级扩大后，将进一步发展好贵州的特色文化产业项目，满足人民群众多样化、多层次、多方面的文化需求，加快文化发展，满足人民群众快速增长的精神文化的迫切需求。
2、贵阳市最热月平均气温为23℃，年均温度15℃，典型的夏凉地区是中国避暑之都。
2010年，贵阳人均收入9928元，在115个城市排名中仅在82位，消费水平却排名前十几位。
城市居民年人均消费性支出为11518.81元，占收入的76.6%，贵阳人爱旅游，爱运动，消费观念强，消费多用于吃、穿、玩和住。
在闲暇的日子里，厌倦了喧嚣的城市人约上家人、同学、朋友或情侣，一起到远离城市的生态上水间，与大自然亲密接触，领略别具韵味的田园风光，感受浓郁的民族风情，参与自然生态养殖，尽情拥抱美好人生！
3、生态农场、牧场提倡采用环保、有机农业要求来种植瓜果蔬菜和养殖家禽，不使用任何农药、杀虫剂化肥，有机肥灌溉。
农场考虑蔬菜卫生、安全、绿色、新鲜，不再为追求产量而过量使用化肥农药，从而保障到达客户手中的食品绿色、环保、安全。
4、过去山水阻碍了贵州的发展，现在贵州人要让生态山水为经济发展作贡献。
提供特色购物、绿色生态食品、旅游度假、休闲娱乐功能的同时又展示贵州民族民居、民族风情文化、自然生态山水的《贵州花鸟城山水生态园》应运而生！
一、项目简介
项目名称：
《贵州花鸟城山水生态园》
项目由来：
升级搬迁《贵阳阳明花鸟市场》的同时以保护带动开发，开发促进保护的模式创建国家现代农业休闲旅游示范区
项目地址：
贵阳市南明区小碧乡猫洞村
用地面积：
约4000亩
投资规模：
10亿元
项目定位：
特色购物、旅游度假、休闲娱乐、生态养殖
项目建设性质：
新建项目
建设周期：
4年
资金筹措：
企业自筹
建设单位：
贵阳阳明花鸟市场有限公司、贵州鼎业旅游文化发展有限公司
鼎业公司简介：
昆明鼎业集团是房地产业多元化发展的大型企业，自1999年创建以来，现已拥有昆明鼎业房地产开发经营有限公司、昆明汇成建筑工程有限公司、丽江鼎业房地产开发经营有限公司、丽江鼎业旅游开发经营有限公司、贵州南润房地产开发有限公司、贵州鼎业旅游文化发展有限公司等多家下属公司，形成了规模齐备的集团化经营模式。
2002年在世界文化遗产丽江束河古镇开发一个占地3000多亩，投资10亿多元人民币的大型旅游项目：
丽江束河古镇－茶马驿栈，2005年下半年在丽江束河古镇投资1.5亿元兴建了四星大酒店（国际会议中心）。
（昆明丽江束河古镇）
二、项目可行性分析：
本项目符合贵阳市的城市发展建设，有利于文化旅游项目的建设、开发。
为贵阳市的城市景观建设又迈出了实质性的一步，是推动贵州文化产业发展的历史使命。
《贵州花鸟城山水生态园》项目做为贵州的旅游文化产业项目之一，在贵州这样欠发达、欠开发省份有着重要的价值和意义。
阳明花鸟市场是全国八大著名花鸟市场，文化产业的提升和扩大，将进一步发展好贵州的文化产业项目。
是满足人民群众多样化、多层次、多方面的文化需求，是深化文化体制改革、加快文化发展，满足人民群众快速增长的精神文化需求的迫切要求。
本项目是加快现代农业建设进程，落实农业部关于创建国家现代农业示范区意见（农计发[2009]33号）的重大举措。
《贵州花鸟城山水生态园》项目是集阳明花鸟特色卖场、民族风情、地域文化、旅游度假、休闲娱乐、生态循环经济、新农村保护开发建设为一体的综合旅游文化项目，是可持续稳定繁荣发展的项目，该项目是必要的和可行的。
三、项目规划和定位分析
1、项目选址：
贵阳市南明区小碧乡猫洞村
小碧布依族苗族乡猫洞村属低山峡谷、丘陵地带，地表土层厚，土地覆盖率高，地势起伏不大，平均海拔1130米。
地表水源丰富，气候属亚热带季风气候。
主要以农业为主，财政税收主要以第二、第三产业为主。
全乡主要产业结构以粮食、特色蔬菜、种植业、畜牧养殖业以及加工业、餐饮服务业、交通运输业为主。
农作物以产水稻、玉米为主，经济作物主要以蔬菜、油菜籽、莲藕为主。
随着农村产结构调整力度不断加大，农民家庭经济休闲、度假、饮食服务业呈现蓬勃发展态势。
（1）、交通区位分析：
猫洞村位于贵阳市南明区小碧布依族苗族乡，离市区仅15分钟车程，交通方便，辖区紧邻龙洞堡国际机场（即将扩建为4E国际机场），贵新高速、厦蓉高速、绕城高速、油小线穿越该区域，紧邻贵广快铁、绕城快铁及轻轨。
小碧乡将形成航空、公路、铁路三位一体的交通网络，区位优势非常突出。
优越的区位条件和便捷的立体交通，为本项目的发展创造了得天独厚的“硬环境”。
（2）、气候条件分析：
猫洞村气候属亚热带季风湿润气候，冬无严寒，夏无酷暑，自然环境良好，气候温和，雨水充沛，平均温度14.7摄氏度；10℃以上天数215天左右，有效积温4300℃，无霜期280天。
雨量充沛，平均降水量1120毫米。
主要灾害天气有春旱、低温、初夏冰雹频繁以及沿河水灾、伏旱、秋季绵雨。
是农林牧全面发展的优质高产农业区。
乡境内地表土层厚，土层覆盖率高。
良好的自然环境，为小碧乡都市型现代农业的发展提供了宽广的空间。
（3）、农业基础设施分析：
通过多年建设，小碧乡境内农业基础设施日趋完善，可耕种农田基础设施配套、排灌渠系畅通。
随着不断完善的农业基础设施，是增强农业发展后劲，提高农业综合生产能力，保障农业持续稳定发展的重要条件。
（4）、现状地貌特征分析：
该区域内大部分是农田耕地和林地山体，有四个村民组，一个山塘水库，利于项目的整体开发布局。
（5）、城市布局规划分析：
东部新城的建设规划中，将小碧乡的云盘、水坝、甘庄、小碧等村规划为中心建设区域，下坝、秦棋规划为扩展建设区。
随着这一蓝图化为现实，小碧乡将成为东部新城的生态体育公园区域、多彩贵州城区域、高品质生活住宅小区区域及物流园区区域为一体的新型城市，这为小碧乡发展都市农业，提供了城市依托，提供了必要的科技、人才、资金、市场优势，进行节约化农业生产。
2、项目定位分析：
（1）、定位思路：
升级搬迁老贵阳阳明花鸟市场，同时以保护带动开发，开发促进保护的模式创建国家现代农业休闲旅游示范区。
正确处理发展与保护的关系，即能发展猫洞村，又不能破坏原有生态环境，还能对环境的保护起到积极作用，强调猫洞村休闲度假的可持续发展思路。
（2）、整体定位：
立足贵阳、面向全省、影响全国。
（3）、项目定位：
集阳明花鸟特色卖场、民族风情、地域文化、旅游度假、休闲娱乐、生态循环经济、新农村保护开发建设为一体的综合旅游文化项目
（4）、形象定位：
阳明花鸟、百姓休闲；生态山水、贵州印象。
（5）、经营定位：
阳明花鸟特色文化商品主题卖场、民族风情的生态民居、绿色农庄蔬菜种植、生态果树、家禽养殖、露天垂钓、自助烧烤、棋牌游艺、户外娱乐运动、旅游住宿等项目，集民族风情文化展示、生态农业、休闲、娱乐、旅游、度假、教育、健身、服务于一体的旅游文化项目。
3、功能定位分析：
六大功能定位：
休闲度假配套中心、阳明花鸟主题城、有机生态种植、家禽养殖生态循环、山体休闲运动、滨水休闲娱乐
（1）、休闲度假配套中心：
以现有苗族布依族村寨为基础，对现有建筑为主改扩建成为可观赏、居住、体验的民族风情小寨。
以苗族布依族建筑风格为主，为达到现代人生活习惯及经营功能对内部结构适当的改造扩建。
现有村寨大部分要满足村民的需求，对外来游客的服务设施必须考虑新增建设，在原有村落的基础上进行有机的扩建，保持原有村寨的机理。
管理服务中心（独立的民族建筑办公楼）是整个生态农庄的管理服务机构，负责农庄范围内的服务管理工作，如咨询、治安、环卫、绿化、水电、商铺招商、收取管理费及租金、书信收发等工作。
让游客体验原汁原味的苗族布依族村寨生活，吃农家菜、住农家房、买农家菜，留宿青山、绿水环绕的原乡风情酒店。
打造民风民俗文化和饮食文化：
如少数民族传统接亲婚典，赶庙会、搭戏台、写对联、贴门神、磨刀人、打更人等场景，网罗各种贵阳名小吃，让游客体味贵阳特色饮食文化。
（让游客体验原汁原味的苗族布依族村寨生活）
（打造民风民俗文化和饮食文化）
（2）、阳明花鸟主题城：
内设三大主题功能：
特色商品经营功能、特色文化交流功能、旅游观光购物功能
特色商品经营功能内设经营专区：
兰花区、花卉植物区、水族区、渔具区、奇石区、园林园艺假山石区、红木根雕区、瓷器区、古玩字画珠宝区、茶具茶叶区、佛具区、中草药区、鸟乐园区、宠物区、综合自由贸易区
特色文化交流功能内设：
综合文化展示中心，包含贵州夜郎千古情文化主题、红色革命文化主题、贵州酒文化主题、贵州民族文化表演主题、特色商品文化交流展示主题等
旅游观光购物功能内设：
贵州旅游商品区
打造阳明街市文化和茶文化：
体现传统商品——蜡染、漆器、剪纸、泥塑、刺绣、木雕等，设置各种手工作坊，让消费者动手中体验传统文化；喝盖碗茶、听评书、看地戏中体验贵州茶文化。
（贵州阳明花鸟主题城）
（文化街区）
（文化街区）
（3）、有机生态种植：
●有机食品生产功能。
这是有机农场的首要功能，有机产品生产有别于传统生产，完全不依赖化学合成药剂肥料，采用先进的农业技术进行生产。
●文化教育功能。
在这里游客可以参与农业。
了解农业农产品生产过程、体验农村生活，为青少年了解自然，认识社会，了解农村和农村文化提供了机会。
●休闲度假功能。
休闲度假功能作为有机农场的辅助功能，可以依托自然型的农业实习旅游、有机产品种植、采摘、销售等模式进行农业旅游度假开发。
企业租用有机农产用地，雇用村民，培训有机农场技术，使其继续在原有土地耕作农业。
可实现农民不离地也不离家的就地小康模式；通过反聘，农民群众可以以企业和旅游为依托，就地脱贫、就地致富、就地小康。
（4）、家禽养殖生态循环：
家禽养殖生态循环区以芦笋种植为基础，用生态循环经济模式带动当地养殖业的发展，同时在生产过程中重视“三生和谐”的发展理念，即生产和谐、生态和谐、生活和谐。
在保持农村“乡村性”的基础上完成区域内商业价值的提升。
（5）、山体休闲运动：
目前在欧洲每年都有众多的大型挑战赛举行，户外运动的参与人数和产值都位居所有体育运动的第三位。
户外休闲运动的兴起，使人们逐步离开传统的体育场馆，走向原野，纵情于山水之间，向大自然寻求人类生存的本质意义。
置身户外，以冒险形式所展现的户外休闲运动成了人们超越自我、挑战极限的生命体验。
抛弃现代文明带来的舒适与慵懒，拥有与自然共存的能力，充分体会到一种回归人类的本性与初衷、检验人智慧与力量的乐趣，更好的激发出对生命的热爱之情！
户外运动在中国的发展还在稚幼阶段。
现在户外运动从业者普遍认为户外运动将在中国形成一股浪潮。
同时，它还体现了人类返璞归真、回归自然、保护环境的美好愿望，被誉为“未来体育运动”。
打造童趣文化：
具有乡土色彩的儿童玩具陀螺、铁环、毽子、风筝等。
（6）、滨水休闲娱乐：
打造贵州水文化：
如赶鸭子、放河灯等水上传统活动；
滨水休闲娱乐区包括旅游休闲、运动休闲、交往休闲、娱乐休闲、儿童水上乐园、水文化活动等。
●旅游休闲包括度假旅游、观光旅游、野营等；
●运动休闲包括各种球类、健美、游泳、晨练等；
●交往休闲包括聚会、餐饮、约会等；
●娱乐休闲包括音乐、舞蹈、及各种表演、游戏；
●儿童水上乐园包括：
儿童亲水乐池；
●水文化活动包括：
放河灯等水上传统娱乐活动。
4、目标客户定位分析：
●贵阳市区居民为主要目标客户；
●省内及周边省份避暑或休闲度假的各地游客；
●全国及全世界休闲度假游客。
四、项目SWOT分析：
1、项目优势分析：
贵州气候宜人，有“爽爽的贵阳、避暑之都”的美称，是全国旅游度假、休闲娱乐的热点城市；
阳明花鸟市场是全国八大著名花鸟市场之一，升级搬迁后的花鸟市场新卖场规模更大，更规范，将突出特色文化与商品的结合，是项目人气、商气、人流量的保障；
围绕山水生态组合构建的民族风情小寨，有机生态种植、家禽养殖、户外运动、滨水休闲娱乐形成了国际化大型旅游度假、休闲娱乐、绿色生态项目；
昆明鼎业集团成功开发了昆明丽江束河古镇，对该项目的规划、实施、经营都有足够的经验和实力；
该区域中的山塘水库和山体林带组成了天然的山水生态，是不可再生的优良自然资源；
该项目是相应农业部创建国家现代农业休闲旅游示范区的文件精神，农村生态循环经济的有机种植和家禽养殖，填补了市场的空白；
该项目注重提升和推动贵州特色文化的发展和交流，有无限的发展生命力；
该区域是贵阳东部新城与贵龙经济圈的结合点，地理位置及其优越。
2、项目劣势分析：
该区域的现有基础设施相对较为落后，目前只有乡村道路可以进入；
该区域的地形特征起伏较大，客观上加大了工程施工和开发成本；
该区域的周边还没有形成特色购物、旅游度假、休闲娱乐的大环境。
3、项目机会分析：
该项目作为贵州文化旅游的发展项目，后续有很大的发展空间；
可借鉴昆明丽江束河古镇的开发模式，形成全国性的旅游名片；
作为文化旅游项目开发经营，今后有机会按文化品牌上市。
4、项目威胁分析：
国际金融危机、全球经济萧条和物价上涨的影响，各方资金的紧缺，对消费型项目有一定的影响；
项目投入较大，要考虑好各方面融资方案，确保项目的顺利实施。
项目SWOT分析图
S（Strength）
●贵阳是全国旅游度假、休闲娱乐的热点城市；
●阳明花鸟市场是全国八大著名花鸟市场之一；
●山水生态的组合构建，展现贵州印象；
●昆明鼎业集团具有开发昆明丽江束河古镇的经验；
●农业部创建国家现代农业休闲旅游示范区的文件支持；
●注重提升和推动贵州特色文化的发展和交流；
●贵阳东部新城与贵龙经济圈的结合点，地理位置及其优。
W（Weakness）
●该区域的现有基础设施相对较为落后；
●该区域的地形特征起伏较大，客观上加大了工程施工和开发成本；
●该区域的周边还没有形成特色购物、旅游度假、休闲娱乐的大环境。
O（0pportunity）
●该项目作为贵州文化旅游的发展项目，后续有很大的发展空间；
●可借鉴昆明丽江束河古镇的开发模式，形成全国性的旅游名片；
●作为文化旅游项目开发经营，今后有机会按文化品牌上市。
T（Threat）
●国际金融危机、全球经济萧条和物价上涨的影响，对消费型项目有一定的影响；
●项目投入较大，要考虑好各方面融资方案，确保项目的顺利实施。
五、项目建设方案：
1、项目建设规模：
项目占地：
约4000亩
建筑面积：
约200万㎡
绿化面积：
约160万㎡
预测年接待人流量：
240万人次
停车数量：
1000个
2、六大功能分区：
六大功能分区：
休闲度假配套中心区、阳明花鸟主题城区、有机生态种植区、家禽养殖生态循环区、山体休闲运动区、滨水休闲娱乐区
3、建筑形态及配套设施：
（1）、总体规划轴线为：
体现老贵阳九门四阁十三关建筑思路，具有浓郁贵州民族建筑特色的规划设计。
将各个中式风格单元体结合在一起，连成一个整体，在中式风貌建筑中进行现代处理，形成对景，如设置广场、水池、木桥等，使其既能使用有具有观赏性。
（2）、以苗族布依族建筑为主改扩建四个村民组，成为可观赏、居住、体验的民族风情小寨，达到现代人生活习惯及经营功能做适当的改扩建。
（3）、管理服务中心（独立的民族建筑办公楼）：
是整个生态农庄的管理服务机构，负责项目范围内的服务管理工作，如咨询、治安、环卫、绿化、水电、商铺招商、收取管理费及租金、书信收发等工作。
（4）、公共配套设施：
小型活动表演广场、停车场、环湖路、骑马道、指路牌和警示牌、观景亭、吊桥等。
六、项目经营运作模式：
1、升级搬迁贵阳阳明花鸟市场，新建贵州阳明花鸟主题城，形成特色商品购物大卖场，提升特色商品文化交流、展示的经营功能，新增旅游商品市场。
2、特色风味餐饮经营：
招商引进各地风味餐饮，收取管理费（物业费）或租金。
3、生态循环经济的开心农场、牧场经营：
采取在有偿租赁划分地上自主种植相应农作物的形式，农场主自主经营、自负盈亏，农场技术工作人员提供相应配套服务，辅助农场主种植好自己的作物及养殖好家禽。
4、生态绿色产品对大客户的销售：
集中种植有机绿色蔬菜瓜果，提供给农庄各餐饮店和市区餐饮店客户。
5、贵州民族风情文化表演经营。
6、对骑马、垂钓、划船、溜索等户外娱乐项目的收费经营。
七、项目土地开发模式：
由于本项目属于长线经营项目，前期开发成本较高，投资回报周期较长，项目土地的开发是以保护带动开发，开发促进保护的模式，先与当地村委会协商土地长期租用协议，对村民组宅基地、耕地、农田、山地、水库进行长期租用，每年支付土地租金给村民，对项目新增建设用地部分办理相关用地手续和指标，办理土地产权。
八、项目经济效益、环境效益、社会效益分析：
生态旅游项目，环境效益是根本前提，社会效益是最终目的，经济效益是直接的动力。
经济效益分析：
改变农业产业结构是增加农民收入的最好解决办法。
农民通过土地租金、返聘工资等项目增收，即能体现地方特有的文化氛围，提高资源的吸引力，又可让当地的农民真正从发展中收益，增加经济收入。
在就有村寨的改造和扩建、有机农场的经营、花鸟主题城的运营等项目中，企业可以通过对项目的宣传吸引更多的游客，从而提升企业的品牌，增加企业的收益。
政府积极引导企业发展旅游产业，既提升了企业的品牌，也增加了政府的财政收入，在三方面的紧密联系中求得“多方共赢”。
环境效益分析：
本项目以生态旅游为原则，遵循生态规律、游客承载力原则，是以回归自然为主题，贵在自然，贵在原始、贵在人与自然的和谐亲近。
保护现有环境的同时，对其进行整合，对破坏比较严重的进行优化，全力达到恬静、和谐的自然环境、获利澎湃的生活方式、终身学习的生活态度、卓越超群的生活品质、激情洋溢的创意源泉。
社会效益分析：
本项目积极响应国家关于现代农业示范项目建设的相关文件、《关于开展生态创建工作继续推进生态环境建设的实施意见》，拓展特色农业范畴，促进地方的新农村建设。
本项目的开展是基于企业和猫洞村合作双方本着资源整合、优势互补、利益共享的原则，在公司体制及运作模式上在“农业性事业，经济型运作”原则指导下完全市场化的运作本项目，开展民族旅游文化事业。
本项目可提供近2000个就业岗位，在保障当地村民就业机会的同时，缓解社会就业压力。
旅游效益分析：
经过生态的旅游开发，树立品牌、提升形象，丰富贵阳旅游业的内容、规模和品牌。
文化效益分析：
利用独特的老贵阳九门四阁十三关文化资源和苗族布依族文化资源为基础，注重文化品牌开发的典型性、独特性、市场性、持续性，走出一条自然资源开发与文化资源开发相结合、旅游文化建设与民族文化产业建设相结合、民族文化建设与社会主义市场经济建设相结合的发展道路，为苗族布依族文化的传播起到一个推动作用。
新农村效益分析：
通过本项目，提供大量的就业岗位、就地实现城市化，农民身份的转换使得农民提前向小康迈进的一个重要因素，增加社会和谐氛围，发展社会主义新农村。
九、项目分析总结及建议：
《贵州花鸟城山水生态园》项目的建设，创造性提供了一个环境优雅、产品丰富、功能分区有序、文化产业明朗，集购物、休闲、探奇、旅游于一体的生态山水贵州印象。
该项目实现贵阳市城市总体规划布局的调整，有效的提升城市品位和档次，充分发挥贵州文化旅游产业带动功能，进一步完善旅游配套设施，不仅为贵阳增添一个靓丽美景，而且能成为文化产业、旅游产业、生态农业重要配套设施中又一个新亮点，
该项目可缓解社会就业压力，促进地方经济发展和维护社会稳定，是众多小型商家的创业基地。
文化产业项目的资本盈利率比较高，是一个可持续发展的优良项目，对地方财源税收起到积极推动作用。
建议政府能在基础设施配套、土地控制规划、招商引资政策等提供大力的支持，尽快启动《贵州花鸟城山水生态园》项目的立项事宜，成为省重点招商引资新建项目，尽早落户贵阳市南明区小碧乡猫洞村。
2011年8月21日
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