房地产企业会计科目注释及开发各阶段税务处理大全.docx
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房地产企业会计科目注释及开发各阶段税务处理大全
第一章 新准则下房地产企业会计科目及注释
一、 房地产企业会计科目及明细账的设置
随着社会信息化的发展，大多数财务人员使用财务软件进行会计核算了。
会计电算化的特点就是通过输入会计凭证，自动记录明细账、总账，出具报表。
因此，对于初次进入房地产行业的会计来说，要想学好房地产会计，最重要的事情是学会做会计分录、熟悉税收、做好财务分析。
本书就从认识房地产行业会计科目入手，熟悉房地产企业会计分录和明细账，让您尽快掌握房地产会计知识，成长为一名成熟的会计师。
房地产企业会计科目及明细账的设置
序号 科目编号一级会计科目名称 明细帐的设置
一、资产类
1 1001 库存现金
2 1002 银行存款 按照开户银行和其他金融机构、存款
种类等，
分别设置“银行存款日记账”
3 1012 其他货币资金 设置外埠存款、银行汇票存款、银行
本票存款、信用卡存款、信用证保证
金存款、存出投资款等
4 1101 交易性金融资产 按照交易性金融资产的类别和品种，
分别“成本”、“公允价值变动”进行
明细核算。
5 1121 应收票据 按照开出、承兑商业汇票的单位
明细核算，并设置“应收票据备查
簿”，逐笔登记每一商业汇票的种
类、号数和出票日、票面金额、交易合
同号和付款人、承兑人、背书人的姓名
或单位名称、到期日、背书转让日、贴
现日、贴现率和贴现净额以及收款日和收
回金额、退票情况等资料，商业汇票到
期结清票款或退票后，应当在备查簿内逐
笔注销
6 1122 应收账款 按照开发项目及债务人进行明细核算
7 1123 预付账款 按照开发项目及供应单位、施工单位
进行明细核算
8 1131 应收股利 按照被投资单位进行明细核算
9 1132 应收利息 按照借款人或被投资单位进行明细核
算
10 1221 其他应收款 按照开发项目及其他应收款的项目和
对方单位（或个人）进行明细核算
11 1231 坏账准备 按照应收帐款的类别进行明细核算
12 1321 代理业务资产 按照有无风险和委托单位、资产管理类
别（如定向、集合和专项资产管理业
务）、贷款对象，分别“成本”、“已实现
未结算损益”等进行明细核算
13 1402 在途物资 按照开发项目及供应单位进行明细核算
14 1403 原材料 按照开发项目及材料的保管地点（仓
库）、材料的类别、品种和规格等进行
明细核算
15 1405 开发产品 按照开发项目，分别开发产品的种类
（商铺、住宅等）进行明细核算
16 1406 发出商品 按照购货单位及商品类别和品种进行明
细核算
17 1408 委托加工物资 按加工合同、受托加工单位以及加工物
资的品种等进行明细核算
18 1411 周转材料 按照周转材料的种类（如低值易耗品、
包装物等），同时还应分别“库
存”、“摊销”进行明细核算
19 1471 存货跌价准备 按照存货项目和类别进行明细核算
20 1501 持有至到期投资 按照持有至到期投资的类别和品
种，分别“投资成本”、“溢折
价”、应计利息”进行明细核算。
21 1502 持有至到期投资减值准备 按照持有至到期投资类别和品种
进行明细核算
22 1503 可供出售金融资产 按照可供出售金融资产类别或品种
进行明细核算
23 1511 长期股权投资 按照被投资单位进行明细核算。
长
期股权投资核算采用权益法的，应
当分别“投资成本”、“损益调
整”、“所有者权益其他变动”进
行明细核算。
24 1512 长期股权投资减值准备 按照被投资单位进行明细核算
25 1521 投资性房地产 按照投资性房地产类别和项目进行
明细核算，采取公允价值计量的，
还应分别“成本”和“公允价值变
动”进行明细核算。
26 1531 长期应收款 按照承租人或购货单位（接受劳务
单位）等进行明细核算
27 1532 未实现融资收益 按照未实现融资收益项目进行明细
核算
28 1601 固定资产 按照固定资产类别或项目进行明细
核算
29 1602 累计折旧 按照固定资产类别或项目进行明细
核算。
30 1603 固定资产减值准备 按照固定资产类别或项目进行明细
核算。
31 1604 在建工程 核算企业开发的自有工程，按
照“建筑工程”、“安装工程”、“在安
装设备”、“待摊支出”
以及单项工程进行明细核算。
在建工程发
生减值的，应在本科目设置“减值准
备”明细科目进行核算。
32 1606 固定资产清理 按照被清理的固定资产项目进行明细
核算。
33 1701 无形资产 按照无形资产项目进行明细核算
34 1702 累计摊销 按照无形资产项目进行明细核算
35 1703 无形资产减值准备 按照无形资产项目进行明细核算
36 1711 商誉 商誉发生减值的，应在本科目设
“减值准备”明细科目进行核算，也可以
单独设置“商誉减值准备”科目进行核
算。
37 1801 长期待摊费用 按费用项目进行明细核算
38 1811 递延所得税资产 按照可抵扣暂时性差异等项目进行明
细核算，根据税法规定可用以后年度税前
利润弥补的亏损产生的所得税资产，也在
本科目核算。
39 1901 待处理财产损溢 按盘盈、盘亏的资产种类和项目进
行明细核算
二、负债类
40 2001 短期借款 按照借款种类和贷款人进行明细核算
41 2101 交易性金融负债 按照交易性金融负债类别，分别“本
金”、“公允价值变动”进行明细核算。
42 2201 应付票据 按照债权人进行明细核算，同时应当
设置“应付票据备查簿”，详细登记每一
商业汇票的种类、号数和出票日期、到期
日、票面余额、交易合同号和收款人姓名
或单位名称以及付款日期和金额等
资料。
应付票据到期结清时，应当在备
查簿内逐笔注销。
43 2202 应付账款 按照开发项目，分别不同的债权人
（如供应单位、施工单位等）进行明细
核算。
44 2203 预收账款 按照开发项目，按购房单位或个人进
行明细核算
45 2211 应付职工薪酬 按照“工资”、“职工福利”、“社
会保险费”、住房公积金”、“工会经
费”、“职工教育经费”、“解除职工
劳动关系补偿”等应付职工薪酬项目进
行明细核算。
46 2221 应交税费 "按照应交税费的税种进行明细核算营
业税、消费税、营业税、所得税、资源
税、土地增值税、城市维护建设税、房
产税、土地使用税、车船使用税、教育
费附加、矿产资源补偿费等。
企业代
扣代交的个人所得税，也通过本科目核
算。
企业不需要预计应交数所交纳的税
金，如印花税、耕地占用税等，不在本
科目核算。
47 2231 应付利息 按照存款人或债权人进行明细核算
48 2232 应付股利 按照投资者进行明细核算
49 2241 其他应付款 按照开发项目，分别其他应付款的项
目和对方单位（或个人）进行明细核算
50 2314 代理业务负债 按照有无风险和委托单位、资产管理
类别（如定向、集合和专项资产管理业
务）等进行明细核算
51 2801 预计负债 按照预计负债项目进行明细核算，如
对外提供担保、未决诉讼、产品质量保
证、重组义务以及固定资产和矿区权益
弃置义务等。
52 2401 递延收益 按照政府补助的种类进行明细核算
53 2501 长期借款 按照贷款单位和贷款种类，分别“本
金”、“溢折价”、“交易费用”等进
行明细核算。
54 2502 应付债券 按照“面值”、“溢折价”、“应计
利息”、“交易费用”进行明细核算。
企业发行的可转换公司债券，应在本科
目设置“可转换公司债券”明细科目进
行核算。
55 2701 长期应付款 按照长期应付款的种类和债权人进行
明细核算。
56 2702 未确认融资费用 按照未确认融资费用项目进行明细核
算。
57 2711 专项应付款 按照拨入资本性投资项目的种类进行
明细核算。
58 2901 递延所得税负债 按照应纳税暂时性差异项目进行明细
核算。
三、共同类
59 3101 衍生工具 按照衍生金融工具类别，分别“成
本”、“公允价值变动”进行明细核算
60 3201 套期工具 按照套期工具类别进行明细核算
61 3202 被套期项目 按照套期项目类别进行明细核算
四、所有者权益类
62 4001 实收资本 按照投资者进行明细核算
63 4002 资本公积 分别“资本溢价”或“股本溢
价”、“其他资本公积”进行明细核算
64 4101 盈余公积 分别“法定盈余公积”、“任意盈余公
积”进行明细核算。
企业（外商投资）还
应分别“储备基金”、“企业发展基
金”进行明细核算。
65 4103 本年利润
66 4104 利润分配 分别“提取法定盈余公积”、“提取任
意盈余公积”、“应付现金股利或利
润”、“转作股本的股利”、“盈余公积补
亏”和“未分配利润”等进行明细核算。
企
业（外商投资）还应分别“提取储备基
金”、“提取企业发展基金”、“提取职工
奖励及福利基金”进行明细核算。
企业（中
外合作经营）在合作期间归还投资者的投
资，应在本科。
67 4201 库存股
五、成本类
68 5001 开发成本 按照开发项目，分别成本项目（土地征用
及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程
费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接
费用）进行明细核算
69 5101 开发间接费用 按照开发项目，分别费用项目（职工薪
酬、折旧修理费、差旅交通费、办公费、水电
费、劳动保护费、周转房摊销费、利息支出、
其他费用）进行明细核算
70 5201 劳务成本 按照提供劳务种类进行明细核算
71 5301 研发支出 按照研究开发项目，分别“费用化支
出”与“资本化支出”进行明细核算
六、损益类
72 6001 主营业务收入 按照主营业务的种类进行明细核算
73 6051 其他业务收入 按照其他业务收入种类进行明细核算，如
出租固定资产、出租无形资产、出租包装物
和商品、销售材料等实现的收入
74 6101 公允价值变动损益 按照交易性金融资产、交易性金融负
债、投资性房地产等进行明细核算
75 6111 投资收益 按照投资项目进行明细核算
76 6301 营业外收入 按照处置非流动资产利得、非货币性资
产交换利得、债务重组利得、罚没利得、
政府补助利得、确实无法支付而按规定程
序经批准后转作营业外收入的应付款项等
进行明细核算
77 6401 主营业务成本 主营业务的种类进行明细核算
78 6402 其他业务成本 按照其他业务成本种类进行明细核算，
如销售材料的成本、出租固定资产的累计折
旧、出租无形资产的累计摊销、出租包装物
的成本或摊销额、采用成本模式计量的投资
房地产的累计折旧或累计摊销等
79 6403 营业税金及附加 营业税、土地增值税、城建税、教育费
附加等
80 6601 销售费用 按照开发项目，分别费用项目进行明细
核算，如保险费、包装费、展览费和广告
费、商品维修费、预计产品质量保证损失、
运输费、装卸费等以及为销售本企业商品而
专设的销售机构（含销售网点、售后服务网
点等）的职工薪酬、业务费、折旧费等经营
费用。
81 6602 管理费用 按照费用项目进行明细核算，如企业的
董事会和行政管理部门在企业的经营管理中
发生的或者应由企业统一负担的公司经费
（包括行政管理部门职工薪酬、修理费、物
料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅
费等）、工会经费、董事会费（包括董事会成
员津贴、会议费和差旅费等）、聘请中介机
构费、咨询费（含顾问费）、诉讼费、业务招
待费、房产税、车船使用税、土地使用税、
印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、
研究费用、排污费等
82 6603 财务费用 按照费用项目进行明细核算，如利息支
出（减利息收入）、汇兑差额以及相关的手续
费、企业发生的现金折扣或收到的现金折扣
83 6701 资产减值损失 按照资产减值损失的１３个项目进行明细
核算，如坏账准备、存货跌价准备、长期股
权投资减值准备、持有至到期投资减值准
备、固定资产减值准备、在建工程——减值
准备、工程物资——减值准备、生产性生物
资产——减值准备、无形资产减值准备、商
誉——减值准备、贷款损失准备、抵债资
产——跌价准备、损余物资——跌价准备。
84 6711 营业外支出 按照营业外支出项目进行明细核算，如
处置非流动资产损失、非货币性资产交换损
失、债务重组损失、罚款支出、捐赠支出等
85 6801 所得税费用 按照“当期所得税费用”、“递延所得
税费用”进行明细核算
86 6901 以前年度损益调整
会计科目和主要帐务处理依据企业会计准则中确认和计量的规定制定，涵盖了各类企业的交易或事项。
企业在不违反会计准则中确认、计量和报告规定的前提下，可以根据本企业的实际情况自行增设、分拆、合并会计科目。
企业不存在的交易或者事项，可以不设置相关的会计科目。
对于明细科目，企业可比照本附录的规定自行设置。
会计科目编号供企业填制会计凭证、登记会计账簿、查阅会计账目、采用会计软件系统参考，企业可结合本企业的实际情况自行确定会计科目编号。
同时，朋友们也要注意到，中小型的房地产企业（资产总额1亿元、营业收入1亿元以下）不用全部设置所有的会计科目，可以根据企业规模大小，自行设置。
会计科目可以设置三级或四级，主要看是否有利于核算和分析。
二、房地产企业会计科目注释
学会了房地产企业会计科目和设置明细账的明细，我就和大家一起学学这些会计科目是来干什么用的，也就是分别对他们做出注释。
在这里，各位要注意了，我注释的仅仅是中小型房地产企业常用到的会计科目，对于什么交易性金融资产啊、或有负债、代理业务资产（负债）啊、公允价值变动损益啊、资产减值损失啊等等很少用得着的科目暂不介绍，您若用的上的话要记得去找会计准则查一下或找高手问一下。
这些会计科目我顺着资产负债表的左边开始，也就是资产类科目说起，然后说说资产负债表的右边，即负债和所有者权益，最后解释损益表上的科目。
资产负债表的基本架构即是有名的“会计等式”
资产＝负债＋所有者权益
简单定义会计等式的名词如下：
资产
指的是为公司所拥有、能创造未来现金流入或减少未来现金流出的经济资源。
创造未来现金流入：
例如货币资金（能取得利息）、存货（能通过销售得到现金）、投资性房地产（能得到租金）、设备（能制造货品以供销售）。
减少未来现金流出：
例如预付工程款、预付房租等各种预付项目，由于已预先付清，未来不必再付出现金。
负债
指的是公司对外在其他组织所承受的经济负担，例如应付及预收款项、应付职工薪酬、长期借款等。
负债也包括部分的估计值，例如公司需要估计法律诉讼案所造成的可能损失。
所有者权益
指的是资产扣除负债后，由公司所有者享有的剩余权益，又称为“净资产”或“账面净值”。
上述的会计等式其实是个恒等式，因为它是公司资金来源与资金用途一体两面的表达。
会计等式左边
代表资金的用途。
资金可以用各种形式的资产拥有，例如货币资金、存货、应收及预付款项、固定资产等。
按照威尼斯会计表达的传统，资产负债表常把资产按照流动性，也就是转化成现金的速度快慢和可能性高低来排序，将流动性较高的资产排在前面。
会计等式右边
代表资金的来源。
资金的来源可能是负债或是所有者权益。
负债与所有者权益的相对比率一般称为“财务结构”。
负债越多，财务压力越大，越可能面临倒闭的风险。
反之，部分公司可能会选择完全没有长期借款（但仍有短期借款），一般称这种公司为“零负债公司”。
为了反应资金来源和资金用途之间的恒等关系，了解每一项经济活动的来龙去脉，我们一般使用“复式记账法”来记录经济业务内容、进行会计核算。
西方的经济学家及社会学家，经常称赞“复式记账”能协助经理人进行理性的商业决策，是欧洲资本主义兴起的重要功臣。
它目前已成为世界通用的会计记账方法。
资产部分
流动资产
通常是指一年内能转换成现金的资产。
按照惯例，流动性越高的资产排在越前面，所谓流动性高，就是变现现金的能力快。
1001库存现金
会计科目中的库存现金就是指钞票，人民币。
和资产负债表上的现金不一样。
库存现金是狭义上的现金，指人民币，而财务报表上的现金是广义上的现金，包涵库存现金、银行存款、其他货币资金。
说到现金，作为会计了，您和出纳说话的时候可要注意点，别问，公司现在有钱吗？
会让出纳一头雾水的，有钱？
现金还是银行存款？
专业的会计说话要分清现金还是银行存款的。
记得又有一次到市场买菜，秤好菜以后，忽然发现我没带现金，就说，坏了，我没带现金（一般人都说我没带钱）。
卖菜的师傅说，我不要支票的。
呵呵，师傅还知道支票呢。
老婆在医院工作，九十年代的时候都是到公共澡堂洗澡，老婆看到从浴室出来一女士，实际上是想问里边的人多少，可是她上来就问：
“里边病号多不多啊”把人家吓坏了……这叫职业语言，呵呵。
1002银行存款
银行存款就是公司在银行中存有的货币资金。
有的随时可以使用，有按揭贷款的，部分资金存入保证金账户，只有客户归还完贷款，解除抵押后才能使用。
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