物业经营管理.doc

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物业经营管理（复习思考题）

第一章物业经营管理的概念

1、物业经营管理的概念是什么？

答：

是指物业服务企业以满足业主为目标，综合利用物业管理、设施管理、物业资产管理、物业组合投资管理的技术、手段和模式，为客户提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务与经营活动。

2、物业经营管理的三个层次及其相互关系是什么

答：

物业经营管理的三个层次为物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理。

其相互关系是物业管理和设施管理以运行管理为主，物业资产管理和物业组合投资管理以策略性管理为主。

3、什么是物业资产管理？

答：

物业资产管理是物业服务企业受物业资产所有人的委托，依照委托人的意愿或请求，对委托的物业资产进行管理和经营，以实现资产保值、增值，实现资产价值最大化，同时能分享其价值创造的成果，实现多方共赢或其他特定目标的行为。

4、资产管理与传统物业管理的联系与区别是什么？

答：

资产管理与传统物业管理的联系，首先，两者的宗旨是一致的，都是为了获取相应的经济利益。

其次，两者互为联系、互相促进。

其区别为：

首先，出发点不同，其次，内容不同，再次，考核评价标准不同，最后运营效果不同。

5、现有物业服务企业有哪几种商业模式？

答：

现有物业服务企业的商业模式大体可以概括为三种类型，一、物业提供服务商，二、物业资源开发商，三、物业顾问服务商。

6、物业服务企业在创新商业模式时应处理好哪些关系？

答：

物业服务企业在创新商业模式时应处理好四个关系，1、标准化和个性化的关系，2、专业化与多元化的关系，3、盈利模式与管理模式的关系，4、价格竞争与价值竞争的关系。

7、物业服务企业的资源有哪些？

答：

物业服务企业的资源有财产、人员、物资、组织、经营场所等资源，它同时还拥有技术、信息、品牌、商标、专利等无形资产。

物业服务企业资源可费为有形资源与无形资源。

8、物业资源是如何界定的？

答：

物业资源的界定分为

从所有权上划分

从物业使用属性上划分

1、单一产权物业

1、内部资源和关联资源

2、区分所有权物业

2、内部空间和附属空间

9、物业资源的经营管理有哪些原则？

答：

物业资源的经营管理应该遵循以下原则：

1、不可越权经营，2、不妨碍物业管理基本服务的开展，3、规避经营活动中的风险，4、正确把握不同物业管理发展阶段的经营特性，5、获取物业资源的途径，6、区别不同物业的类型及业主群，7、开展统一的专业化经营。

10、业主资源有哪些，如何进行经营管理？

答：

业主资源有1、业主需求资源，2、业主财产资源，3、业主无形资产资源。

进行经营管理有1、特约服务和综合经营，2、社区服务集成商，3、社区商业服务，

11、一般风险管理有哪些步骤？

答：

一般风险管理有四个步骤：

1、风险识别，2、风险评估，3、风险控制，4、风险调整。

12、物业经营管理的风险主要有哪些？

答：

物业经营管理风险主要有，1、管理模式风险，2、经营项目选择的风险，3、经营过程中的风险，4、财务风险，5、管理团队的风险，6、政策环境变化的风险。

13、在物业经营管理中，如何有效的控制风险？

答：

1、制定合理的经营管理计划，2、协调处理好各方关系，3、建立风险防范机制，4、合理投保，转移风险

第二章投资分析技术与房地产评估

1、什么叫现金流量？

如何绘制现金流量图？

其主要规则有哪些？

答：

把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫资金流量，现金流入与现金流出之差称为净现金流量。

现金流量图是用以反映在一定时期内资金运动状态的简化图。

+

012345

—

1、以横轴为时间轴。

2、期末惯例法。

3、相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。

2、单利和复利如何计算？

答：

单利的计算公式为：

In=P*n*i

N为计息周期，n个计息周期后的本利和（Fn）

Fn=P（1+i*n）

复利的计算公式为：

In=P【（1+i）n-1

3、如何理解时间价值的概念？

答：

资金的时间价值是投资分析的基本概念。

因为资金的价值会随时间发生变化，资金进过一段时间的投资后其价值会增长。

4、什么是投资回收与投资回报？

其相互关系是什么？

答：

投资回收是指投资者对其所投入本金的回收。

回报是指投资者所投入的本金在经营过程中所获得的报酬，主要体现为利润。

5、项目投资的账务指标分志哪几类？

答：

盈利能力指标

清偿能力指标

静态指标

动态指标

现金回报率

净现值

借款偿还期

投资回报率

内部收益率

偿债备付起

静态投资回报期

动态投资回报期

资产负债率

6、现金回报率、投资回报率的关系是什么？

答：

现金回报率是指物业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资

本的比率。

净现金流量÷本金×100%=回报率

2.8÷20×100%=14%

投资回报率是指物业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。

7、内部收益率的含义是什么？

答：

（InternalRateofReturn（IRR）），就是项目整个计算期内，各年净现金流量值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。

8、现房价格、期房价格的含义及其相互关系是什么？

答：

现房价格是指以现状房地产为交易标的的价格。

期房价格是以目前尚未建行完成而在将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格。

9、保留价、起拍价、应价的含义是什么？

答：

保留价也称为拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价。

　　起拍价也称开叫价格，起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。

　　应价是竟买人对拍卖师报出的价格的应允，划是竞买人自己报出的购买价格。

10、物业价格的主要影响因素有哪些？

答：

物业价格的主要影响因素可以分为物业自身因素和物业外部因素两大类。

11、房地产估价的基本原则是什么？

答：

房地产估价原则主要有六项基本原则：

独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则，谨慎原则。

12、房地产估价的三种基本方法是什么？

答：

房地产估价的三种基本方法,即市场比较法、成本法、收益法。

13、建筑物折旧的类型有哪几种？

答：

建筑物的折旧可分为三大类，即物质折旧、功能折旧、经济折旧。

14、什么是潜在毛租金收入、空置和收租损失、有效毛收入、运营费用、净运营收益？

答：

潜在毛租金收入是物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。

空置和收租损失实际租金收入很少与潜在毛租金收入相等。

有效毛收入由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得的收入。

运营费用一般是指物业企业对在经营过程中发生除经营成本以外的所有费用。

净运营收益从有效毛收入中扣除营运费用后就可得到物业的净运营收益，简称净运营收益即：

净运营收益=有效毛收入﹣运营费用

15、经营现金流的计算公式是什么？

答：

税前现金流=净运营收益-抵押贷款还本付息

税后现金流=税前现金流-准备金-所得税

16、报酬率的含义是什么？

答：

报酬率是投资回报与所投资人的资本的比率，其中不包括投资回收。

17、报酬率与风险的关系是什么？

答：

从全社会来看，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。

第三章市场调查与市场分析

1、什么是物业经营市场？

答：

物业经营市场是对物业服务企业所提供的服务产品的现实和潜在的购买者的集合，这些购买者构成物业服务企业的客户。

2、物业经营市场的特性有哪些？

3、市场调查指的是什么？

4、市场调查的内容有哪些？

5、市场调查的方式和方法各有哪些？

6、物业经营管理市场调查的程序有哪几个步骤？

7、物业经营管理市场有什么作用？

8、物业经营管理市场包括哪些内容？

9、物业经营管理市场的方法有哪些？

10、物业经营管理市场细分的原则有哪些？

11、物业经营管理市场细分方法有哪些？

12、什么是物业经营管理的目标市场？

13、选择目标市场需要做好哪些工作？

14、选择目标市场的策略有哪些？

15、物业经营管理服务产品市场定位的程序是什么？

第四章物业租赁管理

1、物业租赁的特点和分类有哪些？

2、物业租赁与物业买卖的区别是什么？

3、物业租赁管理模式有哪些？

4、租赁管理的主要内容是什么？

5、请描述物业租赁与退租的基本程序。

6、物业租赁方案主要有哪些内容？

7、物业租赁过程中如何确定和调整租金？

8、物业租赁过程中确定租金有哪些程序？

9、物业租赁时如何选择租户？

10、物业租赁营销的关键要素有哪些？

11、承租人关系管理的主要内容是什么？

12、在租赁管理中实施CRM主要涉及哪些内容？

13、物业租赁合同的法律特征是什么？

14、物业租赁合同的基本条款是什么？

15、出租人的权利与义务是什么?

’

第五章写字楼物业经营管理

1、写字楼的发展历程、类型及特点有哪些？

2、写字楼经营管理的概念及特征是什么?

3、如何对写字楼经营管理进行分类？

4、如何设计写字楼经营管理方案？

5、如何选择写字楼经营管理模式？

6、如何选择写字楼经营管理项目？

7、请描述写字楼经营项目选择程序？

8、写字楼经营管理的主要项目有哪些？

9、如何经营管理商务中心？

10、如何经营管理服务式办公室？

11、请描述写字楼经营管理实施步骤。

12、如何选择写字楼承租人？

13、如何确定、调整写字楼的租金？

14、写字楼经营管理的注意事项有哪些？

15、写字楼租赁合同管理的主要内容是什么？

第六章零售商业物业经营管理

1、按照选址、商圈、建筑规模、商品结构等因素，商业物业可以分为几种？

物业管理对每种业态的介入程度如何？

2、对商业物业的委托管理包括哪几种，各有什么特点？

3、商业物业经营管理的基本共性有哪些？

4、零售商业物业经营管理的目标是什么？

5、零售商业业态分类有哪些？

6、商业物业经营管理需考虑的因素有哪些？

7、零售商业物业经营管理的特点是什么？

8、商业物业重点部位保洁管理有哪些？

9、商业物业开闭店管理是什么？

10、在商业物业经营管理中，何为对小业主、承担商的管理？

11、防损管理内容有哪些？

12、商业物业识别系统如何建立？

13、如何承租商组合与位置分配？

14、承租商的选配方法有哪些？

15、什么是保底租金和百分比租金，如何确定和调整？

16、商业物业租约制定内容有哪些？

第七章居住类物业经营管理

1、住宅小区经营服务对象的特点是什么？

2、住宅小区物业经营管理的收费原则是什么？

3、住宅小区广告经营的原则是什么？

4、停车场经营的注意事项有哪些？

5、简述社区文化建设的概念及功能。

6、公寓、别墅物业经营项目服务对象的特点是什么？

7、公寓、别墅物业经营项目的设计要点有哪些？

8、物业服务企业对业主自有车库提供有偿服务应注意做好哪些服务工作，以规避风险？

9、简述酒店公寓的含义及特点。

10、酒店公寓长包服务应注意哪些要点？

11、酒店公寓个性化服务特点有哪些？

12、会所的分类有哪些？

13、会所经营管理应遵循的基本原则有哪些？

14、会所的经营模式有哪些？

第八章其他业态物业的经营管理

1、其他业态的经营管理包括哪