河北省2016年房地产估价师《经营与管理》：房地产债务融资的概念考试题.docx
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河北省2016年房地产估价师《经营与管理》：
房地产债务融资的概念考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列有关房地产开发项目可行性研究步骤的内容，表述不正确的是__。
A．接受委托，即在项目建议被批准之后，开发商即可委托咨询评估公司对拟开发项目进行可行性研究
B．调查研究，即主要从市场调查和资源调查两方面进行。
市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成
C．在市场和资源调查完成后可进行财务评价和国民经济评价，对调查分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务评价和国民经济评价
D．编制可行性研究报告，经过先前的分析与评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见．措施和建议，供决策者作为决策依据
2、下述各项中，属于房地产需求分析内容的是__。
A．相关房地产类型的在建数量
B．吸纳率分析
C．相关房地产类型的存量
D．改变用途数量
3、金额为资产减去负债后的余额。
A：
资产
B：
负债
C：
所有者权益
D：
收入
E：
执行层的组织协调
4、根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为__。
A．工程建设费用
B．措施费
C．规费
D．直接工程费
5、某承租人的基础租金为15万元/月，其营业额的8%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为250万元，则其应支付的租金为（）万元。
A．20
B．21
C．35
D．50
6、（）资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。
A．一手
B．二手
C．原始
D．基础
7、已知某城市容积率修正系数表，见下表。
容积率修正系数表
A．容积率
B．0.1
C．0.4
D．0.7
E．1.0
F．1.1
G．1.3
H．1.7
I．2.0
J．2.1
K．修正系数
L．0.5
M．0.6
N．0.8
O．1.0
P．1.1
Q．1.2
R．1.6
S．1.8
T．1.9
8、某房地产开发公司2010年6月，拟开发高档住宅项目，预计总投资为5000万元。
按照最新政策，该项目资本金应当不低于万元。
A：
1500
B：
2500
C：
3000
D：
3500
E：
房地产估价机构必须加盖公章
9、制订进度计划时，法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。
A：
横道图
B：
网络图
C：
进行图
D：
工序图
E：
借款合同
10、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和。
A：
价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
B：
价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
C：
价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
D：
价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制
E：
工业用地的监测点评估价格
11、2003年国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的__。
A．需要适时的更新改造投资
B．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
C．易受政策影响
D．存在效益外溢和转移
12、注册管理初审机构自准予注册变更之日起__日内，报建设部登记备案。
A．15
B．30
C．45
D．60
13、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起日內给予答复。
A：
5
B：
7
C：
10
D：
15
E：
房地产估价机构必须加盖公章
14、王某住房的《房屋所有权证》上记载有“房改出售的成本价房”，该住房。
A：
只能自住不能出租
B：
产权归王某所有
C：
房主拥有部分产权
D：
不得设定抵押
E：
执行层的组织协调
15、如果工程师希望通过施工图了解建筑的外墙装修所用的材料、色彩，可以查找。
A：
建筑平面图
B：
建筑立面图
C：
建筑剖面图
D：
结构施工图
E：
执行层的组织协调
16、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。
A．土地总价
B．土地单价
C．楼面地价
D．商品房价格
17、下列不属于无偿收回土地条件的是。
A：
城市规划区范围内
B：
除因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成的动王开发延迟除外
C：
以出让等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地
D：
超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的
E：
房地产估价机构必须加盖公章
18、下列关于资金时间价值的表述中，错误的是。
A：
从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值
B：
从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿
C：
即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量
D：
利率是资金时间价值的一种标志
E：
借款合同
19、《中华人民共和国商业银行法》规定：
商业银行应当遵守资产负债比例管理的规定，要求商业银行资本充足率不低于。
A：
8％
B：
10％
C：
25％
D：
75％
E：
执行层的组织协调
20、现代营销战略的核心可以称为STP营销，下面不属于STP营销的是__。
A．市场分析
B．选择目标市场
C．细分市场
D．产品定位
21、某写字楼的建筑面积为，可出租面积系数为80％，公用建筑面积系数为15％，则该写字楼出租单元内建筑面积是。
A：
5．2
B：
6．4
C：
6．8
D：
7．6
E：
借款合同
22、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的。
A：
谨慎原则
B：
替代原则
C：
合法原则
D：
最高最佳利用原则
E：
工业用地的监测点评估价格
23、已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是__。
A．12.35%
B．12.55%
C．12.68%
D．12.93%
24、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（）。
A．交易情况修正
B．交易日期调整
C．房地产状况调整
D．区域因素调整
25、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8%，折现率为10%。
则测算该写字楼开发完成后的现值是__万元。
A．9616.83
B．10161.05
C．12021.04
D．12800
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列关于房地产投资分析成本的表述中，正确的是__。
A．与财务报表中的成本完全不一样
B．应根据实际发生费用记录来确定
C．与财务报表中的成本一样
D．是对项目未来将要发生的费用的预测和估算
2、商业辐射区域分析包括。
A：
可能的顾客流量
B：
消费者行为、喜好和偏爱
C：
购买能力分析
D：
区域优势
E：
消费导向
3、有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是．【2004年考题】
A：
交换价值
B：
公开市场价值
C：
投资价值
D：
理论价格
E：
标定地价
4、下列关于评标、中标管理，表述不正确的是。
A：
评标由招标人依法组成的评标委员会负责
B：
评标委员会评标时，对设有标底的，应当参考标底
C：
招标人应当向中标人发出中标通知书，但不必将中标结果通知所有未中标的投标人
D：
中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让
E：
中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人完成
5、某业主以一大型物业作抵押贷款，与甲、乙、丙、丁四家银行签订了抵押合同；之后，甲、丙、乙、丁四家银行与业主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。
当业主无力还贷，处分抵押物时，银行受偿顺序为__。
A．三家银行按贷款额分摊
B．甲-乙-丙-丁
C．乙-丙-甲-丁
D．甲-丙-乙-丁
6、下列关于城市房屋拆迁补偿安置协议的表述中，不正确的是__。
A．协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容
B．依法签订的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力
C．协议签订后，可以进行公证
D．协议应当向房屋所在地市、县人民政府房屋拆迁主管部门备案
7、某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30％，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58％，按月等额偿还本息。
则关于房地产价格的说法，正确的有。
A：
该房地产的实际价格等于名义价格
B：
该房地产的名义价格为50万元
C：
该房地产的实际价格为50万元
D：
该房地产的实际价格高于50万元
E：
该房地产不存在名义价格
8、需求是与该商品销售价格所对应的消费者的统一。
A：
购买水平
B：
购买单位
C：
购买能力
D：
购买欲望
E：
购买需求
9、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用（）。
A．单元估算法
B．多元估算法
C．单位指标估算法
D．工程近似匡算法
E．概算指标法
10、主要的调查手段是问卷，答卷一般包括__两种。
A．收集式
B．开放式
C．闭合式
D．检索式
E．收敛式
11、商品房销售计价方式包括。
A：
按均摊建筑面积计价
B：
按套内使用面积计价
C：
按建筑面积计价
D：
按套（单元）计价
E：
按套内建筑面积计价
12、下列关于各资质等级房地产估价机构注册资本或出资额，表述正确的是。
A：
一级资质有限责任公司的注册资本人民币为200万元以上
B：
一级资质合伙企业的出资额人民币为120万元以上
C：
二级资质有限责任公司的注册资本人民币为100万元以上
D：
二级资质合伙企业的出资额人民币为60万元以上
E：
三级资质有限责任公司的注册资本人民币为30万元以上，合伙企业的出资额人民币为10万元以上
13、购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有__。
A．使用一年后发现屋面漏水
B．办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题
C．办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题
D．尚未使用即发现下水管道堵塞
E．下雨时发现外墙渗水
14、房地产拍卖通常需交纳的税、费项目包括等。
A：
企业所得税
B：
营业税及其附加、合同和权证印花税、契税
C：
交易手续费、评估费、登记费
D：
合同公证费
E：
拍卖佣金费
15、下列说法不正确的是__。
A．利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。
对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1
B．偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。
对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2
C．在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上
D．一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%
16、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为__的方法。
A．质量控制
B．进度
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