辽宁省沈阳市房地产市场研究报告完整版.docx
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辽宁省沈阳市房地产市场研究报告完整版
2011年辽宁省沈阳市房地产市场研究报告
第一篇．沈阳市基本概况
一、沈阳市地理位置及社会建设状况
（1）沈阳市地理位置
沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，全国的工业重镇和历史文化名城，全市总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里，建成区面积近800平方公里，共辖9个市辖区，一个县级市，三个县。
地属温带季风气候，年平均气温6.2-9.7℃，极端最低气温为-32.9℃，寒时间较长，近六个月；全年降水量600-800毫米，受季风影响，降水集中在夏季，温差较大，四季分明。
同时，沈阳市也是东北地区最大的交通枢纽中心，高速公路四通八达，基本覆盖全国，通往全省各市和北京、天津、长春、哈尔滨等地都可“朝发夕至”，更是连接韩国、日本、俄罗斯、德国、泰国、美国、法国、澳大利亚等国航运枢纽。
（2）社会建设状况
经过几十年的发展，沈阳市地铁、铁路、航空、高速、公路等社会基础设施建设基本覆盖各个市县，城市建设越来越走向现代化；工业门类已达到142个，现在规模以上工业企业3033家，地区生产总值2240多亿元，社会经济较平稳快速发展，人民生活水平不断提升，全市步入了快速发展的新时期；并先后获得“国家环境保护模范城市”、“国家森林城市”的称号、2010年获批国家新型工业化综合配套改革试验区（是中国第八个国家综合配套改革试验区，标志着沈阳经济区建设上升为国家战略）、连续两年进入全国百强城市前十名，跻身国内十大最具竞争力城市行列。
沈阳市正向着“十二五”时期要建设成为国家中心城市、全国先进装备制造业基地、生态宜居之都、东北地区商贸物流和金融中心，率先实现老工业基地全面振兴的宏伟目标迈进，成为辽宁乃至东北地区全面振兴的重要增长极。
二、沈阳市人口状况
截止2010年11月1日，根据《沈阳市2010年第六次全国人口普查主要数据公报》，沈阳市全市总人口1100万，包括流动人口和各个区县，户籍人口810余万，人口常住人口为8106171人。
其中，全市常住人口中男性人口为4095172人，占50.52%；女性人口为4010999人，占49.48%。
总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例为102.10）；0-14岁人口为791982人，占9.77%；15-59岁人口为6074327人，占74.93%；60岁及以上人口为1239862人，占15.30%，其中65岁及以上人口为840446人，占10.37%；具有大学（指大专以上）程度的人口为1652900人；具有高中（含中专）程度的人口为1465719人；具有初中程度的人口为3343252人；具有小学程度的人口为1213643人。
总结评论：
纵观沈阳市社会基本概况，沈阳市的交通发达，城市建设日显现代化，城市非外来人口规模接近800来万人，相比一线城市上海、北京非外来人口1061万人和1402万人口略有谦逊，在社会政治及经济体系上不可媲美，在其他二三线城市经济发展水准来看却是强大无比。
从沈阳市地理位置来看，其年平均气温6.2-9.7℃，最低气温为-32.9℃等地理要素来看，却是北京、上海居民生存没有可比的挑战力。
故此，沈阳市富有人群相对与北京、上海富有人群往外移居的渴望情感更有迫切。
建议：
开发商可借助海岛的地理位置、旅游、休闲生活等外省无法可比的资源优势，把海岛国际旅游岛的概念传达给客户，并加强宣传外省客户已（尤其是已移居的东北三省客户）对海岛移居、生活、旅游等形象认可度，着力打造东北村、东北新海南人等具有亲情、故土关系相聚的海岛生活。
以此来吸引更多的沈阳客户移居或投资海岛。
第二篇．沈阳市整体经济发展状况
截止2010年，全市地区生产总值实现5015亿元，是2005年的2.1倍，年均增长16.3%；全社会固定资产投资完成5007.4亿元，是2005年的3.7倍，年均增长29.7%，投资拉动经济增长效果显著；社会消费品零售总额完成2062.5亿元，是2005年的2.3倍，年均增长18.1%；全市经济近些年来保持了强劲发展势头，人民生活水平逐年提高，城市居民人均可支配收入达到20540元，年均增长15.3%，农村居民人均纯收入达到10005元,年均增长14.7%。
一、沈阳市国民经济生产总值分析
截止2010年，沈阳市经济处于稳定上涨的趋势，2010年GDP继续保持两位数的增长速度，全年GDP达到5015亿元，增长率达到14.0%，是2005年的2.1倍，年均增长16.3%；全年地方财政一般预算收入46534亿元，比上年增长17.6%。
地方财政一般预算支出516.8%亿元。
增长8.6%。
经济发展速度显示了城市强大的发展动力。
在经济稳步成长下，房地产业保持平稳健康发展。
二、全社会固定资产投资分析
全社会固定资产投资完成5007.4亿元，是2005年的3.7倍，年均增长29.7%，投资拉动经济增长效果显著，房地产开发投资占有较大比例。
近几年固定资产投资的稳步攀升，与GDP同时突破5000亿大关，体现了沈阳的未来城市发展极具前景，富有人群不断增加。
三、社会消费品零售总额分析
随着沈阳经济不断发展，社会消费品零售总额完成2062.5亿元，是2005年的2.3倍，年均增长18.1%，沈阳的消费市场需求继续保持平稳发展，以及在CPI不断提高同时沈阳人消费更趋于理性，对于生活品质将不断具有新的追求，是房地产发展的利好因素。
四、沈阳市居民收入分析
近些年来沈阳市保持了强劲发展势头，人民生活水平逐年提高。
截止2010年，城市居民人均可支配收入达到20540元，年均增长15.3%，农村居民人均纯收入达到10005元,年均增长14.7%，整体社会经济发展不断带动沈阳居民人均可支配收入提高，购买力不断增强，为沈阳房地产业的发展提供保障。
五、沈阳房地产投资及增长情况
自2005年来，沈阳市地产投资力量呈现出不断上升态势，截止2009年受国际经济环境影响，全市累计完成房地产投资1188.7亿元，同比增长17.6%，有所回落。
六、产业结构贡献情况分析
自2006年以来，三大产业产值始终保持增长态势，其中，第二产业直线加速增长。
截止2010年，沈阳市市实现地区生产总值（GDP）5015亿元，比上年增长14.1%。
在全国排名第17位。
其中第一产业增加值232.4亿元，增长6%；第二产业增加值2542.4亿元，增长15.6%；第三产业增加值2242.2亿元，增长13.2%。
三次产业结构为4.6∶50.7∶44.7。
三次产业对经济增长的贡献率分别为1.8%∶55.1%∶43.1%；按常住人口计算，人均GDP为63667元，增长13.1%。
总结评论：
从沈阳市近几年整体经济走势看，国内生产总值、社会固定资产投入、社会总体消费水准、地产投资、已经居民人均收入都保持快速增长态势，第二三产业结构增长速度明显猛增，综合各方面要素，沈阳市的发展呈现出了极大的魅力，发展速度极为猛进。
尤其是在2010年度沈阳经济区获批国家新型工业化试验区上升为国家战略给沈阳市带来巨大发展机遇；十二五规划要建成国家中心城市、全国先进装备制造业基地、生态宜居之都、东北地区商贸物流和金融中心，这一切，都为沈阳市经济稳步成长写下了隆重的一笔，更是为沈阳市房地产业保持平稳健康发展打下坚定的基础。
第二篇.国家宏观政策
一、2011年上半年全国政策回顾
（1）金融政策
类别
日期
政策
政策要点
金融政策
2011.1.17
强调继续实施差别化房贷政策
强调2011年将重点防范信用风险、市场风险、操作风险、流动性风险四大风险，坚决守住风险底线。
对平台贷款，要严格控制增量风险，并按照既定部署加快存量分类处置。
要落实贷款“三查”，加大对贷款风险分类准确性及其责任的督查
2011.1.20
央行上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2011.2.9
央行宣布上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点
央行宣布自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率、金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。
5年期以上贷款基准利率达到6.6%。
2011.2.24
央行宣布上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
央行宣布自2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，达到19.5%。
2011.3.25
央行上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
中国人民银行决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
2011.4.6
住建部调整住房公积金存贷款利率
住建部自2011年4月6日起，上调个人住房公积金存贷款利率。
当年归集的个人住房公积金存款利率由0.40%上调至0.50%；上年结转的个人住房公积金存款利率由2.60%上调至2.85%。
五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.50%上调至4.70%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.00%上调至4.20%。
2011.4.21
中国人民银行决定，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
中国人民银行决定，从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2011.5.18
央行上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
5月18日，央行上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点
（2）税收政策
类别
日期
政策
政策要点
税收政策
2011.1.28
上海、重庆颁布房产税改革实施细则（部分内容省略）
上海的房产税试点方案明确，对在沪居民家庭新购且属第二套及以上的住房和非在沪居民家庭新购住房（即“应税住房”）征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。
重庆的房产税方案规定，对包括存量及新增独栋别墅、新购的价格是重庆主城区均价2倍及以上高档公寓、三无人员（在渝无户口、无工作、无投资）在渝购买的第二套及以上住房，征收房产税。
（3）房产政策
类别
日期
政策
政策要点
房产政策
2011.1.26
国八条
1）一季度前公布全年价格控制目标；2）多渠道建设保障性住房，加强管理，增加公租房供应；3）二手房不足5年出售将全额征收营业税，加强增值税清算督查；4）二套房首付比例比低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；5）落实保障性住房等用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求，确保用地供应；6）各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内要从严制定和执行住房限购措施；7）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；8）坚持和强化舆论引导；
2011.2.16
2月16日，住建部同时给地方建设下达了日程表
2月16日，住建部同时给地方建设下达了日程表，要求各项保障性安居工程务必在今年10月30日前全面开工
2011.2.21
住建部与地方政府签订保障房责任书
自2月21日开始，住建部陆续与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。
各地方政府必须在2011年10月31日前全部开工当年所有的保障性住房项目，则主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。
2011.3.25
国家发展与改革委员会下发了关于发布《商品房销售明码标价规定》的通知
规定从5月1日起,已取得预售许可和销售现房的房地产经营者,要公开标示每套房屋的售价、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。
2011.5.4
国务院国有资产监督管理委员会办公厅公布《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》
提倡中央企业积极参与保障性住房开发建设，把积极参与保障性住房开发建设作为企业履行社会责任的重要途径，发挥中央企业的骨干和带头作用。
2011.5.11
国土资源部发布《2011年全国住房用地供应计划公告》
该《公告》将各地上报计划汇总，2011年全国住房用地计划供应21.8万公顷，与2010年全国住房用地供应计划（18.47万公顷）和实际供地量（12.63万公顷）相比，分别增加18%和72.6%，是前两年（2009—2010年）年均实际供地量（10.17万公顷）的两倍以上。
2011.5.12
国土资源部召开2011年城市住房用地管理和调控重点工作进展情况新闻通气会
会上公布2011年土地供应计划，强调坚持并完善土地招拍挂出让制度，同时密切关注苗头性、倾向性问题，加强保障性安居工程用地管理，维护良好的管地用地秩序，总的目的是为了坚定不移地贯彻落实中央房地产市场宏观调控的有关政策。
2011.5.13
国土资源部发出《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》，
明确提出严禁擅自利用农村集体土地兴建公共租赁住房，严格规范企业利用自用土地兴建保障性住房行为，坚决制止和严肃查处“小产权房”等违法违规行为，明确了保障房用地管理的具体要求。
2011.5.13
国土资源部发布《国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》，
2011年我国将继续坚持和完善招拍挂出让制度。
“限地价、竞房价”，“限房价、竞地价”，“限定配建保障房面积”，“综合评标”等土地出让方式将被推广采用。
2011.5.16
国土资源部发布《关于切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知》
要求各地：
严格征地拆迁管理，维护被征地农民利益；及时化解矛盾纠纷，妥善处理征地拆迁突发事件；开展全面检查，坚决纠正违法违规征地拆迁行为。
2011.5.26
国土部向各省国土部门下发《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》
要求全国所有县级及以上城市及时上报招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的异常交易地块。
2011.6.9
国家发展改革委办公厅下发《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》
为完成“十二五”规划提出的保障性住房建设任务，各地按《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。
同时要求，只有在满足当地保障性住房建设融资需求后，投融资平台公司才能发行企业债券用于其他项目的建设。
符合条件的其他企业，也可以通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。
总结评论：
从以上述可以看出，国家调控政策的力度、强度、广度、高度及深度都是前所未有的。
不仅是中央力挺、地方政府加力，涉及到金融、税收、土地、保障房、限购等，还蔓延到二三线城市。
由此可知，随着国家调控政策对全国楼市效果明显浮出水面，未来一段时间内房地产调控放松的可能性不大，预计国家将会以此为契机，加大调控力度，稳定房价；尤其是将从房产税征收、保障房投入力度、信贷门槛、限购等主要形式来加强严控楼市动向；不断加强投入保障房建设，严格控压过高的楼市价格，以两手都抓的形式来促进楼市走向理性。
建议：
在当前政策严控之下，楼市要回暖的希望并不大，将越演越剧烈，预计未来房价下跌趋势已成必然，消费者的观望情绪更加浓厚。
因此建议，一是开发商可以与大的公司组成部落的形式加大优惠团购力度，快速出货；二是联合片区地产项目或集团项目出击岛外，尤其是在一些已经对海岛比较认可及渴望来移居的省市进行推广；三是集中力量把海岛的环保、旅游、宜居、气候、人文、生活休闲、低消费等区域优势包装做足，结合项目理念特色，以区域经济优势战略战胜邻近省市竞争对手，加强以网络推广和实地到外省推广的形式快速出货。
第三篇．沈阳市房地产市场分析
一、回顾2010年沈阳市商品房市场
（1）历年商品房供应量走势分析
截止2010年，沈阳市全年商品供应量为1603.49万平方米，环比上升27.98%，供应套数为174105套，环比上升23.6%。
只是在2008年国际金融危机等不利因素影响下，国内房地产市场受到严重冲击，沈城楼市成交也同样有所回落，商品房供应量延续了下降的趋势，主要原因是整个宏观经济环境的影响和前期积压存量较大所致；直到2010年宏观经济发展趋势好转，供应量逐步回升，保持稳步增长劲头。
（2）历年商品房成交量走势分析
至2003年以来沈城的房地产市场一直呈现快速发展态势，商品房成交量整体上呈快速上涨趋势，进入10年后，国家重拳调控楼市，全国楼市特别是一线城市均有所降温；沈阳市楼市市场成交走势依然坚挺。
（3）2010全年商品房供应量走势
从10年全年商品房供应量走势来看，沈阳市供应量快速上升趋势十分明显，特别是10年初受季节因素以及传统销售淡季的影响整个一季度供应量缩量明显，但是随着该时期的结束，市场供应量放量明显，由此可以看出，沈城商品房供应市场还是坚挺的。
（4）2010全年沈阳市各区商品房成交情况分析
截止2010年，铁西、于洪、浑南新区分别以21%、17%、13%的成交比例位于全市全年各区商品房成交前三名，而这三个区域也是目前沈城楼盘最为集中，各种相关配套极为完善、客群认可度最高的区域；而和平区因为城市规划布局整体南移的影响，致使板块内全国知名的品牌大盘云集，目前已经成为沈阳市内高端品质楼盘的聚集地之一。
二、回顾2010年沈阳市商品住宅市场
（1）全年商品住宅供应量分析
截止2010年沈阳市商品住宅供应面积为1454.64万平方米，商品住宅供应套数为156186套。
（2）全年各区商品住宅供应量分布情况
2010年，沈阳商品住宅基本与商品房区域供应情况基本一致。
作为全市楼盘项目最为集中的两个大区，铁西区和于洪区分别以20.2%和17.3%稳居全市各区供应量的前两位。
（3）商品住宅供应套均面积分析
从2010年全年的商品住宅供应套均面积走势来看，除了3月份大户型快速攀升以外，全年其他各月供应套均面积基本都维持在80-100平米之间。
由此可知，刚性需求和改善型需求是目前沈城市场需求的主体，面积主要还是在80-100平米之间。
（4）商品住宅成交量分析
2010年全年沈阳市商品住宅共成交1277.2万平，成交139341套数，成交量整体呈逐月递增走势，尤其到下半年，市场十分活跃，整体呈现供需两旺的局面。
可以看出，在2010年国家严控楼市的情况下，沈阳市需求还是刚需为主，政策对沈阳刚性市场的影响力度不大。
（5）商品住宅供求关系分析
2010年全年商品住宅供求比为1：
0.88，全年各月供求比在0.5-1.5之间上下浮动。
供求关系运行情况与商品房基本一致。
上半年因为宏观新政等相关因素影响，使得09年存货在一定的程度上有所缓和，第三季度除了秋季房交会期间开发商集中备案特殊行情外，其他各月供求关系基本较为平稳，市场整体供求关系较为平稳。
（6）2010年度沈阳市商品住宅供应结构分析
截止2010年，沈阳市商品房供应量为1603.49万平方米，环比上升27.98%，供应套数为174105套。
其中住宅供应面积为1461.82万平方米，占总供应量91.17%，供应套数为156217套；商业用房供应面积为114.86万平方米，占总供应量7.16%，供应套数为11912套；办公用房供应面积3.27万平米，所占比例为0.2%，供应套数为420套。
住宅供应以91.17%的比例占据着商品房的主导地位。
（7）全年各区商品住宅成交情况分析
截止2010年，铁西、于洪、浑南新区位于沈阳市各区商品住宅成交前三名，这也是当前沈城楼盘最为集中，各种相关配套完善度高、客群认可度强的区域，这三个大区已经成为购房需求的首选目标。
三、回顾2010各区域产品运行情况
（1）各区域产品供应量
（
截止2010年，随着沈阳行政区的重新划分，沈阳扩城势不可挡，城市核心区域土地稀缺，开发商看好了二环至三环之间的“新城市核心”地带，加速开发商品房，铁西、于洪、浑南、东陵供应量明显高于其他区域。
其中，于洪区和铁西区商品房和商品住宅供应量并驾齐驱，位列一、二位。
（2）各区域产品销售量
（截止日期：
2010年12月）
2010年沈阳市商品房呈现“有量有市”状态，供应带动销售，同时，消费者也逐渐将眼光放到“新城市核心”区域，环线价值得到体现。
其中，铁西区商品房和商品住宅销售量最大，沈河区最少。
四、回顾2010年沈阳市产品价格走势
（1）历年来沈阳市产品成交均价走势
（截止日期：
2010年12月）
2009年经济复苏以来，沈阳市商品房和商品住宅价格较为快速增长，2010年，万科，金地，华润等品牌开发商纷纷开发豪宅市场，在价格方面拉动了沈阳市整体价格。
其中，2009年沈阳市商品房和商品住宅增幅达10%以上，2010年增幅达20%以上。
（2）2010年沈阳市产品成交均价走势
截止2010年，由于国家出台政策打压房价，一线城市房价得到有效控制，沈阳在4月新政出台后也受到一定影响，房价有所回落，8月开始，房价恢复5000后呈现稳步增长事态。
五、2010年度沈阳市部分楼盘信息总汇
2010年度沈阳市部分楼盘信息总汇
楼盘名称
占地（万平）
总建面（万平）
容积率
主力户型
销售均价
物业类型
物业管理费
保利溪湖林语
52
100
1.9
二居59-93平米三居107-128平米
4700
多层小高层高层
1.5
保利心语
30
70
2.4
一居46-56平二居68-96平三居99-135平
高：
5000多：
6600
多层，高层
1.2-1.5
碧桂园银河城
165
650
1.3
别墅：
200-529平米/洋房：
63-139平米
5000
多层小高层别墅洋房
洋房1.5、别墅2.5
第一城
40
120
3.0
一居室31-52二居室54-103三居室108-113
7500
多层，小高层
1.2
格林生活坊
20
50
2.5
一期：
一居43平米三居90平米/二期：
一居室55二居室83三居室116/合院别墅：
258-290平米
6500
花园洋房,高层,小高层,多层
1.5元/平方米/月（电梯费12元/月/人）
恒大绿洲
200
227
3.5
一居60平米二居80-84平米三居78-150平米
5056
高层，小高层（全部精装）
1.5
华润橡树湾
44
100
2.0
三居136-175平米
其他190-253平米
别墅17000；洋房11000
多层，小高层，花园洋房，别墅
3.2
假日蓝湾
13
30
3.0
一居34-46二居70-109三居116
6400
花园洋房,景观居所,经济住宅
0.8
金地长青湾
80
150
1.7
宽景高层：
180-260平/城市联排：
280-380平/河景高层：
173-185平/湖畔高层：
140-180平
8000
多层高层花园洋房别墅
2.2
金地名京
20.5
45
2.2
叠拼173-218平米二居79-90平米三居118-207平米
8500
叠拼,小高层,高层
1.5
金地檀郡
9.4
45
1.5
高层小高层90-145/洋房160-200
13000
洋房、小高、高层
2.2
凯旋门
9.6
28.5
1.9
二居65-80平方米，三居90-100平方米，四居164-210平方米
13000
多层小高层高层
1.8
纳帕名门
4.95
12.5
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