购物中心年度管理费预算.docx
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购物中心年度管理费预算
顺德xx城市广场
首两年度管理费预算
第一太平戴维斯综合物业顾问（广州）有限公司
二OO三年八月编制
顺德xx城市广场2003年度至2004年度
管理费支出预算及管理费分配方案目录
内容页码
（1）管理费收支预算编制说明及收支对照表3
（2）管理费收入预算方案4
（3）管理费收入说明5
（4）管理费支出预算方案6-9
（5）城市广场停车场管理财政预算10
（6）管理费支出预算说明11-20
（7）城市广场管理处人员架构图附件
（一）
（8）城市广场管理处部门设置及职能附件
（二）
顺德xx城市广场管理费收支预算编制说明及收支对照表
敬启者：
有关顺德xx城市广场管理费支出预算及管理费用分配方案，现根据xx城市广场全面入伙的计算方法，将预算的费用对象化，能直接计入核算对象的就直接计入核算对象，不能直接计入的则按各分区的功能按面积比例合理分摊，以谁享用谁分摊的原则进行分摊，分摊系数按政府有关规定，编制出管理费用收支预算方案，并制定下列管理费收费标准（需报物价部门审批）。
单位:
元（RMB）
建筑面积
（平方米）
52,185
平均每年支出费用
每平方米每月费用
建议每月每平方米收费
每月管理费收入
每年管理费收入
预计每年盈余
1
按建筑面积计算
17,305,787
27.54
28
1,466,180
17,594,160
288,373
备注:
若按套内面积计算则每月每平方米管理费为56元/m2。
（按实用率50%计算）
xx城市广场首、二年度管理费收入预算方案
（按100%入伙率计算）
预计管理公司按RMB28.00元/M2收取商场管理费（按建筑面积计收）。
收入项目首年每月（RMB）全年（RMB）
1、管理费收入28元/月.m2=1,461,18017,534,160
2、其他经营收入5,00060,000
合计:
1,466,18017,594,160
收入说明：
1、商场管理费收入:
预计管理公司按28.00元/M2计收管理费（按建筑面积计收）。
每月管理费收入
52,185M2×28元/M2=1,461,180元
每年管理费收入
1,461,180元/月×12月/年=17,534,160元/年
2、其他经营收入:
预计管理处每月可获得其他经营收入,如:
有偿服务类收费约:
5,000元/月
每年可获得其他经营收入:
5,000×12=60,000元/年
3、合计:
每月管理公司收入约:
1,461,180元+5000元=1,466,180元
每年管理公司收入约:
17,534,160元+60,000元=17,594,160元
顺德xx城市广场支出预算方案
（按100%入伙率计算）
单位：
RMB元
项目
第一年
第二年
年平均
1．薪金、津贴、福利及附加费
2,106,453
2,186,875
2,146,664
2．维修费及保养费
2.1电梯系统
2.1.1货梯保养合同
151,200
75,600
2.1.2货梯维修费
20,000
30,000
25,000
2.1.3扶梯保养合同
460,800
230,400
2.1.4扶梯维修费
32,000
35,200
33,600
2.2空调系统
2.2.1空调主机保养合同
120,000
60,000
2.2.2空调主机系统维修费
60,000
150,000
105,000
2.2.3其它空调设备维修及备件
100,000
160,000
130,000
2.3电讯系统维修费
20,000
50,000
35,000
2.4楼宇自控系统
2.4.1监控系统维修费
10,000
30,000
20,000
2.5楼宇工程
2.5.1公共通道地砖维修
10,000
15,000
12,500
2.5.2木器维修及更换
10,000
11,000
10,500
2.5.3走廊天花更换
10,000
11,000
10,500
2.6给排水系统维修养护
2.6.1管道及设备维修
15,000
16,500
15,750
2.6.2备件
20,000
20,000
20,000
2.7办公设备
2.7.1维修费
8,000
12,000
10,000
2.8消防系统
2.8.1湿式消防设备维修
15,000
16,500
15,750
2.8.2干式消防设备维修
10,000
80,000
45,000
2.9电器设备
2.9.1高压继电保护费用
30,000
33,000
31,500
2.9.2高压维护费
15,000
16,500
15,750
2.9.3一般电器维修费
60,000
66,000
63,000
2.9.4备件
80,000
50,000
65,000
2.10发电机系统
2.10.1维修保养费
8,000
20,000
14,000
2.10.2备件
10,000
10,000
10,000
2.11其他电器维修
30,000
50,000
40,000
小计
573,000
1,614,700
1,093,850
3．公摊管理费用
3.1公共电费（不计中央空调）
6,014,100
6,014,100
6,014,100
3.2中央空调费
4,585,200
4,585,200
4,585,200
3.3水费及排污费
218,991
218,991
218,991
3.4保险费
80,000
80,000
80,000
3.5节日装饰
36,000
40,000
38,000
3.6园艺及植物
40,000
50,000
45,000
3.7清洁及灭虫
986,000
1,064,880
1,025,440
3.8不可预见费
60,000
60,000
60,000
小计
12,020,291
12,113,171
12,066,731
4．行政费用
4.1电话费
60,000
60,000
60,000
4.2管理处租金
0
0
0
4.3办公费
168,000
168,000
168,000
4.4制服及洗涤
140,000
140,000
140,000
4.5核数及法律费用
15,000
15,000
15,000
小计:
383,000
383,000
383,000
5．经理人酬金
720,000
720,000
720,000
6．税项
895,543
895,543
895,543
小计:
1,615,543
1,615,543
1,615,543
总计：
16,698,287
17,913,289
17,305,788
2．维修及保养
2．1电梯系统
xx城市广场有货梯6台，商场用扶梯14台。
2．1．1货梯保养合同
第一年为保养期，不用缴付保养费，第二年每月保养费约￥2,100，全年为￥2,100×6×12＝￥151,200
2．1．2货梯维修费
电梯公司提供的保养服务只包括一般维修所需的低值耗品（例如雪油等）并不包括易损件（例如指示灯泡、按钮等）以及损坏的一的维修费。
估计第一年之维修费为：
￥20,000；第二年之维修费约为￥30,000。
2．1．3扶梯保养合同
第一年为保养期不用缴付保养费，第二年每台扶梯每月保养费约为￥2，743；全年为￥2,743×14×12＝￥460,800
2．1．4扶梯维修费
第一年维修费估计为￥32，000；第二年维修费按10%上调
约为￥35，200。
2．2空调系统
2．2．1空调主机保养合同
第一年由于仍处于保养期，因此未须订保养合同，第二年须订保养合同，估计每年之保养费为￥120,000。
2．2．2空调主机系统维修费
此项费用包括各易损件及易耗品（例如雪种、隔滤网、保险丝等），以及一些因外力（如环境、其他空调设备所导致）引致的损坏维修，估计第一年此费用为￥60,000；第二年设备折旧而损坏率提高，以及物价上涨等因素，第二年维修费估计须150,000。
2．2．3其它空调设备维修及备件
此项费用包括各外围设备例如凉水塔、各冷冻及冷却水泵，以及各公共地方的盘管机，鲜风机等等的维修保养及备件费用，由于此类设备总数量比较多，而各种类的活动部件也多，相对损耗将亦比较大，估计一年内此类设备的维修费约为￥100,000；第二年因设备折旧，保养期亦已过，因此估计将提高至￥160,000。
2．3电讯系统维修
xx城市广场电讯系统包括有程控电话机、有线电视网络、广播系统以及电脑网络的收发系统，由于第一年设备皆处于保修期内，因此维修费只包括一般易损易耗件的费用，估计须￥20,000。
第二年由于保修期已过，须对各设备订定保养合同，同时因设备折旧，所发生的问题亦将比较多，所以估计第二年维修费（包括各保养合同）将上升至￥50,000。
2．4楼宇自控系统
2．4．1监控系统维修费
由于第一年各设备仍处于保修期，而且产品比较新，所发生的问题亦将比较少，因此估计第一年维修费为￥10,000，第二年因设备折旧，而且保修期已过，须制定保养合同，因此估计第二年维修费将增至￥30,000。
2．5楼宇工程
2．5．1公共通道地砖维修
大理石地砖及通道墙身易因践踏及老化而脱落，估计公共通道地砖一年的维修费为￥10,000；第二年因物价上升及旧损估计为￥15,000；
2．5．2木器维修及更换
此项费用包括各公共地方的木装饰（木门框、木雕柱、梁等）及木门（例如防火门、卫生间木门）的维修及更换，由于公共地方的木器易受碰撞而损坏，估计首年的木器维修及更换费用约为￥10,000；估计第二年因价格因素会上升10%至￥11,000。
2．5．3走廊、地毯及天花的更换
走廊、地毯及天花会因各项维修工程或人为破坏，估计走廊、地毯及天花更换费一年约须￥10,000；第二年估计会上升10%而增至￥11,000。
2．6给排水系统维修
2．6．1管道及设备维修
此项费用包括各级排水设备（例如水泵、排污泵、水位开头厕具等）及管道（包括管道及各种阀门）的维修费，估计第一年约￥15,000；第二年因物价及旧损等因素上升10%而增至￥16,500。
2．6．2备件
此项费用包括各给排水设备（例如水泵、排污泵、厕具）以及管道、阀门等的备件，由于给排水设备中大部分不受保修期保护（例如管道、厕具、排水渠等皆不会受保修期保护），因此大部分备件均需于第一年购买，估计须￥20,000；第二年同样约需￥20,000。
2．7办公室设备
2．7．1维修费
此项费用包括办公室各设备（例如电脑、打印机、传真机、复印机、碎纸机等）的维修及保养费，估计首年需￥8,000，第二年将上升至￥12,000。
2．8消防系统
2．8．1湿式消防设备维修
此项费用包括商场部分湿式消防系统（各消防水泵、管道、喷淋头、消防栓等）的维修保养费，估计首年所需费用为￥15,000，第二上因物价上升（估计10％）而增至￥16,500。
2．8．2干式消防设备维修
此项费用包括了干式设备（烟感器、破坏报警器、消防卷闸、消防系统控制主机等）第一年由于仍处于保修期内，而且设备比较新，问题也会比较少，故此估计第一年的维修费只需￥10,000，第二年保修期已过，须订定保养合同，因消防控制主机乃专利产品，而且需持有特别许可证才能进行保修，故此保修合同收费特高，估计xx城市广场第二年的干式消防设备维修费将为￥80,000。
2．9电器设备
2．9．1高压继电保护
按供电局的要求，高压电柜继电保护、变压器、高压电缆须年检一次，约需￥30,000，第二年估计此项费用上涨10％增至￥33,000。
2．9．2高压维护费
此项费用是供电局向xx城市广场收取的供电维护费用，此项收费约为￥15,000一年;第二年估计此项费用上涨10%至16,500。
2．9．3一般电器维修费
此项支出反映xx城市广场所有电器设备（包括公共部分的灯管、筒灯、公共走廊照明所用的开关及设备的电控部分例如商场部分空调开关、继电器、保险丝等）之维修费用。
由于电器设备的易耗件比较多，估计此项费用将为首年￥60,000，第二年费用将上升至￥66,000。
2．9．4备件
此项支出主要反映电器维修所必需的工具及备件，估计电器备件支出首年为￥80,000，第二年估计上升至￥50,000。
2．10．1发电机系统
2．11．1维修保养费
此项费用反映发电机系统的维修保养费用，由于第一年设备处于保修期，而且比较新，所以维修费不会太高，估计首年发电机维修保养费为￥8,000，第二年由于保修期已过，须订定保修合同，而且因设备折旧而发生的损坏也比较多，因此估计第二年此项费用将会增至￥20,000。
2．10．2备件
此项费用包括了发电机系统维修及试运行时所须的工具、备件及燃料等，估计第一年支出为￥10,000;估计第二年与第一年相同为￥10,000。
2．11其他电器维护
此项包括配电箱、公共管线和设备及配电系统的维护和保养费用，首年度预计为：
￥30，000；次年度因旧损等因素将上升至￥50，000。
3公摊管理费用
电费
根据xx城市广场公共设施用电设备的用电估算，xx城市广场每年的能源费为。
3.1公共电费（不含中央空调电费）6,014,100元
3.2中央空调费4,585,200元
3．3水费+排污费￥1.50/T
商场用水含公共卫生间、商场空调、绿化、消防、清洁及其他项目用水。
参照本区同类商厦的情况估计xx城市广场全年用水量约为145,994T，而本区水费为￥1.50/T，因此估计第一年水费为145,994×￥1.5=￥218,991；第二年同样为￥218,991。
3.4保险费
3．4．1财产一切险
根据xx城市广场各项造价表，计划购买财产一切险的总金额为￥100,000,000元按美亚保险公司所提供的费率为0.06%计，第一年的保费￥60,000；第二年保费与第一年相同。
3．4．2公众责任险
参照顺德区规模相似规模xx城市广场建议投保之公众责任险之保额为￥10,000,000。
按美亚保险公司提供的费率0.20%计算，每年的保额为：
￥10,000,000×0.20%=￥20,000，第二年保费同样为￥20,000。
各项总计：
第一年：
￥80,000第二年：
￥80,000
3．5节日装饰
主要适用于国庆、圣诞、元旦及新年等节日装饰估计首年的费用约为：
￥36,000。
第二年费用上升为：
￥40,000。
3．6园艺及植物
考虑到由统一承包商提供真花植物的租用服务，估计首年的费用约为￥40,000；第二年费用上升为：
￥50,000。
3．7清洁及灭虫
（1）xx城市广场开荒清洁费用估计约为￥50,000
（2）xx城市广场公共地方清洁费用每月约为：
￥60，000
全年费用约为￥60,000×12=￥720,000
（3）商场卫生间皂液、消毒水等厕所用品每月约为￥8,000
全年为￥8,000×12＝￥96,000
（4）门前三包，垃圾清运费及除虫等杂费，每月均为￥10,000
全年费用为￥10,000×12＝￥120,000
四项合计，每年费用为：
￥720,000＋￥96,000＋￥120,000＋￥50,000＝￥986，000
第二年估计按上调8％计算约为￥1，064,880。
3．8不可预见费用
此项费用主要用于xx城市广场不可预见或突发性事件的费用，按每月￥5,000提取。
全年共计：
￥5,000×12＝￥60,000
第二年相同，为：
￥60,000
4行政费用
4．1电话费
估计每月电话费约为￥5,000，首年的电话费约为：
￥5,000×12＝￥60,000；
第二年同样为：
￥60,000；
4.2办公室租金（暂免租）
4．3办公费
根据以往经验估计下列各项费用约为：
（1）招聘广告费（按每月￥1,000计）：
￥12,000
（2）业务接待费（按每月￥5,000计）：
￥60,000
（3）家具及用具（按每月￥1,000计）：
￥12,000
（4）印刷及文具纸张（按每月￥3，000计）：
￥36,000
（5）差旅及交通费（按每月￥2,000计）：
￥24,000
（6）杂费（按每月￥2,000计）：
￥24,000
小计：
￥168,000
第二年的费用同样为；￥168,000
4．4制服及洗涤
4．4．1制服购置
所有管理处员工于值班时均须穿整齐之制服，按现时暂定的安排，各员工每两年均获发夏天及冬天之制服各两套及皮鞋两双，以各平均每套制服￥400及100名员工计算，则头两年平均每年的费用为：
（￥400×100×4）/2年＝￥80,000
4．4．2洗涤费
按以往将制服交由承包洗涤的专业公司洗涤的经验，估计平均每位员工的洗涤费用每月均为￥50，故首年的费用约为：
60,000；第二年费用同样为￥60,000。
4．5核数及法律费用
根据以往经验此项费用每年约在￥15,000左右。
5经理人酬金
根据xx城市广场的管理合同，每月的酬金为￥60,000，故此首年的费用为：
￥60,000×12=￥720,000，第二年费用同样为￥720,000。
6税项
6．1员工个人所得税在员工工资中支取，即员工工资为含税工资。
6．2工商税项按总收及按金收入为基数
其税率包括二部分
（1）营业税：
5％
（2）防洪税：
0.09%
所有总工商税率为：
5％＋0.09％＝5.09％
管理费总收入每年的工商税为：
17,594,160×5.09％＝￥895,543
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