关于农民诉画家房屋买卖问题的研究.docx
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关于农民诉画家房屋买卖问题的研究
∙关于农民诉画家房屋买卖问题的研究
2007-11-2007:
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□我的思考□
关于农民诉画家房屋买卖问题的研究
-对北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要分析
◆张翔
一．问题的提出
农村宅基地上的房屋，农民是否有处分权呢？
对这个问题的回答在法律理论上好象不是什么问题，一个所有权人，怎么能对自己所有的财产没有处分权呢？
！
但在司法实务中，这个问题就成为困扰法官和律师，以及因此而参与到诉讼中的当事人的问题。
最近引发媒体热衷的一个问题是，北京市宋庄镇的画家和宋庄镇农民之间的房屋买卖出现了问题，这个问题无论怎么样被媒体描述，但在法律上这个问题我们可以给描述如下：
一个（些）农民[1]在上世纪的90年代甚至最近，将自己所有的房屋出卖给了来宋庄镇谋生[2]的画家，画家们在90年代按照市场价格支付了购买房屋的价金，并对房屋进行了改扩建和装饰装修，许多画家在购买房屋后还例行按照本地的要求办理了税契手续，经村委会审批等。
在居住了若干年后，农民突然向人民法院提起了诉讼，要求人民法院确认出卖人农民与购买人的画家之间签订的房屋买卖合同无效。
审理此案的法官作出了确认画家与农民之间房屋买卖合同无效的判决。
画家不服提起了上诉，案件在二审人民法院的审理中。
2007年9月中旬，法律专家们就该案进行了论证，但散见于媒体的报道仅仅是法律专家谴责农民的贪心，对该案法院的判决是否符合法律规定没有进一步提出什么法律上的意见。
我本人关注此类案件日久，亲自代理此类案件近10起，但案件在北京市的法院系统均以农民的房屋不能转让给居民为由确认农民与购买人之间的房屋买卖合同无效，还有一个案件是以法律规定的一户一宅为由确认二农民之间的房屋买卖合同无效。
许多购买了农民房屋的居民或者其他农民，在北京市的法院的判决中岌岌可危中等着农民的起诉，也有一些人选择了其他方式处理这一问题。
当然比其他购买人幸运的是，画家们有媒体的关注和当地政府的强有力的支持[3]，因此本案的二审审理的结果是否还会有变化我们不得而知。
全国各地对这个问题在司法实务中的回答是截然相反的，最高法院的意见和北京市高级人民法院的意见就不一样，但最高人民法院在审判管辖上还不能审理北京市中级人民法院终审的案件[4]。
那么，北京市通州区人民法院是以什么样的理由判决农民和画家之间的房屋买卖合同无效呢？
我们掌握的既往的判决中，无论是一审法院还是二审法院，均以农民与购买人之间的房屋买卖合同违反了有关规定为由判决房屋买卖合同无效，但这个所谓“的有关规定”“关”到何处，我们无法查明，我的一个可怜的当事人在接到法院的判决后询问我们，我们无法给他回答，他在被强制执行出房屋的哪天，向法官询问有关规定是什么？
执行法官的回答是你问作出判决的法院。
作出判决的法院的法官自然不会接待他的来访，负责信访的法官当然也回答不出这个有关规定是什么。
我本人向来都对这个有关规定不解，但我的不解仅仅是向中华人民共和国的法律求解，求解的结果当然是我更加茫然，在茫然中进一步求解，但终一无所获。
2007年9月21日，宋庄镇画家们的律师给了我一个解，他们说法院判决确认合同无效的法律依据是北京市高级人民法院的一份会议纪要，我赶快查阅了我手中的北京市高级人民法院的文件，未见该会议纪要，经进一步询问，画家们的代理律师给了我一份三页纸的纪要，我的茫然在读完该纪要后就更茫然了：
为了给所有关注这一问题的人一个研究的机会，我将这一纪要涉及到农民房屋买卖的问题摘录如下：
北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要
2006年9月14日
…
二、关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题
关于农村私有房屋买卖合同效力的认定问题，2004年12月高院民一庭曾联合高院审监庭、立案庭等相关部门进行了专门研讨，并在充分吸收一、二中院调研意见的基础上，形成了会议纪要。
根据会议所达成的共识，农村私有房屋买卖合同以认定无效为原则，以认定有效为例外；从买卖双方的主体身份来看，如果双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。
该会议纪要同时明确了“尊重历史，照顾现实”、“注重判决的法律效果和社会效果”以及”“综合权衡买卖双方的利益”等认定合同无效之后的处理原则。
会议纪要发布之后，我市法院主要参照上述原则处理此类问题。
研讨中，与会人员深入分析了的农村私有房屋买卖合同效力的政策法律依据和相应的法律后果。
与会少数人员认为，目前我国的法律、法规及司法解释尚没有禁止农村私房买卖以及农村私房买卖合同应认定无效的明确规定。
因此，农村私有房屋买的买卖应认定为有效。
从法律后果来看，认定合同有效不仅有利于制约农民随意处分自己的房屋和宅基地，有利于稳定现有的房屋占有关系；而且“当事人不得因自己的错误行为而获利”，对出卖人事后主张合同无效进行必要的限制，有利于维护买受人的善意信赖，这也是“禁发言”和诚实信用原则的要求。
但是，与会多数人意见认为，农村私有房屋买卖合同应认定为无效，认定无效的根据是我国现行的土地法规、宅基地使用政策而得出的结论。
目前，在我市农村私房买卖中，买房人名义上是买房，实际上是买地，这与我国严格限制宅基地流转的政策是相违背的；宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，转让私有房屋往往导致宅基地使用权的非法流转；另一方面，宅基地的流转必然带来宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地延伸，这显然不符合《土地管理法》等相关法规关于保护耕地的立法意图。
根据多数人的意见，会议认为：
农村私有房屋买卖应当认定无效，2004年《会议纪要》中所确立的原则是恰当的，仍应坚持；认定无效虽然可能引发一些诉讼，但可以制约众多潜在的房屋买受人，发挥司法应有的导向作用。
同时，与会大多数人认为，虽然买卖合同以认定无效为原则，但考虑个案的不同情况，可以根据实际情况依法确认合同效力。
例如，买卖双方都是同一集体经济组织成员，或者诉讼时买受人已将户口迁入所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效；对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，亦可认定转让合同有效。
同时，与会人员一致认为：
此类案件成讼多源于土地增值及土地征用、房屋拆迁将获得补偿安置等原因，出卖人受利益驱动儿起诉。
在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地增值或拆迁、补偿所获得的利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面的因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成的利益失衡；对买受人已经翻建、扩建房屋的，应对其添附价值进行合理补偿；买受人确实无房居住的，应予以妥善安置。
北京市的法院根据上述会议纪要，判决涉及到农村私有房屋买卖合同的效力问题。
那么，北京市法院的会议纪要是否符合法律规定呢？
二．关于农村宅基地上房地产买卖的法律规定
（一）农村宅基地的历史发展
农村宅基地是指农民建造住宅的建设用地[5]。
新中国农村宅基地是经过了一个历史过程形成的。
在解放后的土地改革中，按照《中华人民共和国土地改革法》[6]和《城市郊区土地改革条例》[7]的规定，将没收、征收的土地分配给农民，农民取得了被没收、征收的土地的所有权或者使用权，并依照法律规定经分配取得了被没收、征收的房屋所有权。
宅基地的土地使用权，是在形成了私有土地所有权的基础上[8]，在农村合作化的基础上，经人民公社化后形成了现在的集体土地所有权[9]。
在已经形成的集体土地所有权的基础上，对农民原经分配取得的宅基地的所有权，经过人民公社化后形成了宅基地的使用权。
（二）农村私有房地产的权利分析
1．主体
农村私有房地产权利的主体包括：
一是农民，即户籍身份为农民的中国公民。
二是居民，农村的房地产权利主体为居民的情况是历史形成的。
[10]
三是华侨。
四是港澳台同胞。
华侨和港澳台同胞成为农村房地产权利的主体是基于我国长期以来准许华侨和港澳台同胞申请使用宅基地的政策和法律形成的。
五外国人或者无国籍人[11]。
2．农村私有房地产的权利客体
一是房屋及其构筑物。
二是承载该房屋及其构筑物的土地。
3．农村私有房地产权利
（1）房屋所有权，即所有权人对农村土地上的房屋的所有权。
关于农村私有房屋所有权，其权利内容是否应当与其他的所有权完全一致，一直以来是一个问题。
一种意见认为农村私有房屋的所有权的权利内容与其他所有权的权利内容一样，即对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。
一种意见认为农村私有房屋的所有权是一种受到限制的权利，即只能由特定身份的主体享有占有、使用和收益的权利，其处分权利受到限制[12]。
（2）土地权利
农村私有房屋的土地权利在人民公社化之前的权利比较复杂，包括：
一是房屋所有权人同时对该土地享有所有权，即农村私有房屋建造在权利人私有的土地上，这样的权利主要分布在农村，在城市即城市的郊区，则不然。
二是房屋所有权人的房屋建造在其他土地权利主体的土地上，这类土地包括：
国有土地所有权、集体土地所有权和其他土地所有权[13]。
农村私有房屋的土地权利在人民公社化之后，私有房屋占用范围内的土地所有权随着人民公社化，房屋所有权人仅仅对房屋所占用范围内的宅基地享有土地使用权，不再享有土地所有权。
农村私有房屋的土地使用权在实践中也包括二类，其一是国有土地使用权[14]，其二是集体土地使用权。
按照1999年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村私有房屋的建设用地使用权被设定在集体建设用地使用权范畴内，而且随着集体所有的土地被征收（征用[15]），农村私有房屋的土地所有权变更为国有土地所有权。
随着这一土地所有权性质的变更，农村私有房屋即可申请按照《城镇房屋权属登记管理办法》的规定办理房屋所有权登记，领取房屋所有权证书。
（三）历史上新中国关于农村私有房屋买卖的规定
1．合作化之前的农村私有房屋可以自由的买卖
在合作化之前，农村私有房屋的所有权是受到法律保护的，农村私有房屋的产权人对房屋享有所有权，对土地也享有所有权（或者使用权），房屋的买卖是自由进行的，没有法律限制农村私有房屋的买卖问题。
[16]
2．合作化期间的农村私有房屋可以自由的买卖
合作化是农民将自己的土地和其他生产资料交给农民合作组织，参加合作的农民按照合作社章程的规定取得劳动报酬和资本报酬的行为，农民的合作组织即为合作社，又分为初级社和高级社。
初级社社员可以保留部分土地所有权，高级社后则土地所有权归集体[17]。
无论是高级社还是初级社，对农民个人所有的房屋，均认可私有房屋所有权。
对农民所有的房屋占用范围内的土地，则在不同的时期和不同的地方对该土地的权利的规定不一致，但总体上对房屋所有权没有影响。
在这一时期，合作社的农民（在当时被称为社员）对自己的私有房屋，享有独立的处分的权利，可以自由的转让，法律没有限制这一转让。
根据当时的法律的规定，转让房屋所有权土地所有权（使用权），应当经房地产主管部门审核并办理完毕了房屋所有权和土地所有权（使用权）的变更登记手续后，该买卖始受法律的保护，否则该转让被确认为一律无效（法律依据是什么？
）。
3．人民公社化期间的农村私有房屋可以自由买卖
从初级社到高级社再到到人民公社，在不同的地方经历的时间是不一样的。
随着中共中央八届十次会议于1962年9月27日关于《农村人民公社工作条例》（即六十条）的颁布施行，中国的农村由原来的合作社（高级社）过渡到人民公社，根据上述条例第四十五条的规定，“社员的房屋，永远归社员所有。
社员有买卖和租赁房屋的权利。
社员出租或者出卖房屋，可以经过中间人评议公平合理的租金或者房价，由出卖或者租赁双方订立契约。
…”
在针对六十条执行过程中涉及到社员宅基地及宅基地上的房屋的买卖的问题，中共中央在1963年3月《中共中央关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》，在该通知中明确：
“社员的宅基地，包括有建筑物的宅基地和没有建筑物的空白宅基地，都归生产队集体所有，一律不准出租和买卖。
但仍归各户长期使用，长期不变，生产队应保护社员的使用权，不能想收就收，想调剂就调剂。
”“宅基地上的附着物，如房屋、树木、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖和租赁房屋的权利。
房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。
”
在涉及到宅基地的买卖和租赁的过程中，1962年的六十条第二十一条明确：
“生产队范围内的土地，都归生产队所有。
生产队所有的土地，包括自留地、自留山、宅基地等等，一律不准出租和买卖。
”
上述原则在1978年的新六十条中的第七条也重审了：
“农村的土地包括宅基地一律不准出租和买卖。
”
4．改革开放后至1987年《中华人民共和国土地管理法》的颁布施行的法律准许农村私有房屋的买卖
1982年2月13日国务院颁布了《村镇建房用地管理条例》，该条例首次以行政法规的形式就农村住宅建设和农民建造房屋申请用地的问题作出了规定，根据该条例第十五条的规定，“由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按照第十四条的规定办理申请、审查、批准手续。
”“出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地。
”
因此上述行政法规对农村私有房屋[18]的买卖问题作出了肯定的规定，即容许农村私有房屋的所有权人出卖自己的房屋。
对农村私有房屋的产权人出卖或者出租建房用地的行为，该条例是不容许的。
5．1987年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》没有禁止农村私有房屋的买卖。
1982年2月13日颁布的《村镇建房用地管理条例》于1987年1月1日被《中华人民共和国土地管理法》宣布废止[19]，该条例涉及到的村镇建房用地的管理也即是集体建设用地的管理被《中华人民共和国土地管理法》代替，在该法律中，没有一条明确禁止农村私有房屋的买卖问题，并且该法律第三十八条第三款规定：
“出卖、出租住房再申请宅基地的，不予批准。
”该法律是准许农民将自己的住宅房屋出卖或者出租的，但该法律禁止农民在出卖或者出租住房后再批准新的申请宅基地，即使农民申请了。
乡级或者县级人民政府应当不予批准。
这一法律规定在1998年8月修订并于1999年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》沿用，修订后的《土地管理法》第六十二条第四款明确规定：
“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
”
6．1987年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》是准许集体建设用地使用权依法转让的
1982年施行的《中华人民共和国宪法》第十条第四款规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者其他形式非法转让土地。
”该条款是禁止土地转让的法律基础，这一条款的内容为1986年6月25日公布的《中华人民共和国土地管理法》所肯定。
1988年4月12日，七届全国人大一次会议通过了《中华人民共和国宪法修正案》，该修正案第二条规定：
“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他任何方式非法转让土地。
土地的使用权可以依照法律的规定转让。
”
为了落实上述宪法修正案，七届全国人大常委会第五次会议于1988年12月29日通过了修改《中华人民共和国土地管理法》的决定，该决定将《中华人民共和国土地管理法》第二条修改如下：
“任何单位或者个人不得侵占、买卖或者以其他任何方式非法转让土地。
”
“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。
土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。
”
之后，国务院通过了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，但对集体所有的土地使用权的转让的具体办法，国务院没有制定具体的规定。
分析上述《中华人民共和国宪法修正案》第二条和《中华人民共和国土地管理法》第二条的规定，可以看出，宪法和法律是准许集体土地使用权可以依法转让的，但法律授权国务院就集体土地使用权转让的具体办法作出规定。
国务院虽然没有作出具体规定，但不能因国务院没有作出具体规定，就否认法律准许集体土地使用权转让的规定。
准许集体所有的土地使用权依法转让，当然就准许集体土地使用权中的宅基地使用权的转让。
7．国务院2004年的决定禁止城镇居民购置农村的宅基地
2004年10月21日，国务院颁布施行了《关于深化改革严格土地管理的决定》，在该决定中，国务院明确：
“农村集体建设用地，必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划，并纳入土地利用年度计划，凡占用农用地的必须依法办理审批手续。
禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。
禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。
改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。
引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。
在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。
”
在该决定中，国务院禁止城镇居民在农村购置宅基地，但“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有的建设用地使用权可以依法流转。
”
如何执行上述文件是一个令人头痛的问题：
首先，上述文件禁止城镇居民购置农村的宅基地，并没有禁止城镇居民购置农村的房屋，那么，农村的房屋的转让在下列情况下应当是容许的：
一是户籍身份为农民的中华人民共和国公民可以在农村购置宅基地；二是城镇居民不能购置农村的宅基地，但该决定并没有禁止城镇居民购置农村的房屋，按照民法的一般原则，既然法律没有禁止即为许可；三是在购置之外的其他方式为法律没有禁止，例如赠与、交换等。
其次，“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有的建设用地使用权可以依法流转。
”那么，在符合规划[20]的情况下，城镇居民是否可以购置农村的宅基地呢？
也即是：
在符合规划的前提下，农民集体建设用地使用权可以依法流转是否包括了农村的宅基地使用权的依法流转呢？
对这个问题，实践中的认识并不一致，一种意见认为：
对国务院的这个决定中的集体建设用地使用权的流转应当仅仅限于非宅基地建设用地使用权，即乡镇企业建设用地使用权和其他建设用地使用权，不包括宅基地建设用地使用权，因为国务院的这一决定中明确禁止宅基地使用权的流转；另一种意见认为：
国务院的上述决定的建设用地使用权，包括了宅基地的使用权，只要在符合法律规定的情况下，即在符合规划的前提下，所有农民集体所有的建设用地使用权均可以依法流转。
我们认为：
国务院的上述规定，就字面意思来看，是准许建设用地使用权中的宅基地使用权流转的：
首先，该部分的内容是为了加强农村建房用地的管理而作出的，加强农村建房用地的管理，包括了加强农村宅基地建房用地的管理和其他建房用地的管理；其次，该部分内容对禁止城镇居民购置农村的宅基地作出了明确的规定，即在不符合规划的情况下，禁止城镇居民购置农村的宅基地，但在符合规划的情况下，城镇居民是可以购置宅基地的[21]；最后，在符合规划的情况下，农村建设用地使用权可以依法流转，即是许可农村的全部建设用地使用权依法流转。
据此，在2004年国务院的上述决定公布后，行政法规[22]仅仅禁止城镇居民购置农村的宅基地，并不禁止宅基地使用权依照法律规定流转。
当然，国务院2004年的决定禁止城镇居民购置农村的宅基地，那么什么是“农村“实际上也没有完全界定，根据法律的规定，宅基地是集体土地，集体土地在城市中的也很多，例如城市郊区或者城市市区范围内的集体土地[23]，对城市市区范围内和城市郊区中已经被城镇化的地区，是在国务院的决定的范围外的。
因此城镇居民购置城市范围内的宅基地，不再是国务院的决定的禁止之列[24]。
[1]我们观察这个问题的时候发现，就全国或者北京市范围，甚至包括画家所在地的宋庄镇，出卖人不仅仅是农民，还包括了户籍身份为居民的部分人。
这些居民取得宅基地上的房屋是基于如下理由：
一是原来的户籍身份是农民，在土地征收（征用）过程中被转为居民的，虽然农民的身份转了，但宅基地上的房屋不完全可以因为农民的户籍身份转化而成为国有土地上的房屋，因此该房屋仍然是宅基地上的房屋；其二是农民的子女成为居民了，农民死亡后作为子女继承了农民的房屋，在这种情况下宅基地上的房屋的所有权人就不再是农民；其三是根据1987年施行的《中华人民共和国土地管理法》和国务院颁布施行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》的规定，转业军人、回乡落户离退休职工干部、华侨等本可以申请宅基地建造房屋，他们本身就不是农民；其四是农民转工转干后户籍身份变更为居民的。
[2]当然画家来宋庄镇是否谋生是一个颇有争议的话题，一些人认为是来宋庄镇创业的，一些人认为他们是聚集在宋庄镇谋生的，还有一些人认为这些画家是在北京市的圆明园画家村被拆迁后迁入此地的。
总之在宋庄镇画家们聚集的村落被称为画家村。
[3]我们看到了此类的案件太多，但被政府支持的被告也仅仅能够在通州区的宋庄镇，镇长在媒体上的谈话对画家们的支持溢于言表。
[4]我们这一意见仅仅是一个假定，因为依照法律规定，最高人民法院可以直接提审中级人民法院终审的案件，问题是最高人民法院是否会行使这一权力没有往例可循，但愿我们的判断是错误的。
[5]这样的定义是很有问题的，因为在农村建造住宅房屋的当事人，不仅仅包括农民，如前文所述，在农村取得了宅基地使用权的其他户籍身份是非农民的当事人也可以依照法律规定建造房屋。
但多数人的意见如此，姑且从之。
此外，就目前的法律规定看，《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》将宅基地作为集体土地所有权的范畴加以明确，因此凡是宅基地，都应当是集体土地所有权范畴内的土地使用权，不能是国有土地所有权范畴内出现的土地使用权。
[6]该法律是中央人民政府委员会于1950年6月28日通过的，在此前，该法律所确定的某些原则已经在解放区执行了，该法律通过后各大区就该法律的执行还制定了一系列的实施办法。
[7]该条例是中央人民政府政务院1950年11月通过的。
[8]从目前可以查阅到的文件资料来看，解放后在“土改”过程中，宅基地是存在住宅及其附属物的土地，这样的土地权利包括农民对宅基地的土地所有权和使用权，在解放后进行“土改”的过程中，宅基地范畴内还包括了宅基地周边的部分其他用地，例如宅基地周边的林地、园地、水塘等，许多地方在“土改”完成后进行土地登记的过程中，将宅基地周边上述林地、园地、水塘等作为宅基地进行登记，核发证书，确认所有权。
[9]笔者掌握的资料载明的农村土地集体化的过程，是从初级社到高级社，再从高级社到人民公社的过程，无论是初级社还是高级社的章程，均没有提及宅基地的土地所有权的入社问题，但在人民公社“六十条”中，明确宅基地也成为集体土地所有。
如果其他专家能够有其他详细的涉及到农村宅基地“集体化”的历史资料，请能够不吝赐教。
[10]居民成为农村房地产权利的主体历史形成过程如下：
一是农民的土地被征收，农民被转为居民，即将户籍身份由农民转为居民；二是在历史上被下放到农村的居民在农村定居后，其户籍仍然是居民，但按照农民的待遇分配了宅基地，建造了房屋，或者直接由集体经济组织安排了房屋；三是农民死亡后，其继承人为居民的情况下继承了农民的房屋后该房地产的权利主体成为居民；四是司法强制执行过程中居民购置农民的房地产，其主体为居民；五是按照法律规定回乡落户的离退休干部、退伍军人等居民按照法律规定取得宅基地使用权，建造房屋；六是其他。
[11]外国人成为农村私有房屋的权利主体，主要是继承房地产、农民移民国外等引起
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