沈阳太原街商圈项目选址调研报告.doc
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沈阳新天地人和工程指挥部：
根据工程指挥部的要求，项目招商部的相关人员又经过实地对太原街整体商圈内共计7条路段的调研、分析，招商部认为一期工程只适合开发的路段有2条、不适合开发的路段有5条。
同时针对中街整体商圈内共计5条路段的调研、分析，认为一期工程只适合开发的路段有2条、不适合开发的路段有3条。
以下针对两个商圈分别进行阐述，具体情况说明如下：
A、太原街商圈（一期预计开发总建筑面积约38000㎡）
一、可供开发的路段
中华路与太原街、南京大街交汇之路段
（1）路段照片
（2）路段周边业态情况：
业态名称
分布数量
占比（%）
百货商场
8
4
企事业单位
16
8
电器专门店
3
2
服饰类专卖店
25
13
餐饮
26
13
超市
2
1
写字楼
14
7
银行
6
3
学校
5
3
药店
8
4
保险公司
3
2
宾馆
6
3
洗浴中心
3
2
娱乐KTV
2
1
通讯
5
3
网吧
4
2
医院
4
2
美容、美发
9
5
沿街其它门市
45
22
合计
194
100
（3）建议开发原因：
A、该路段为整个商圈的核心地带，由此向周边路段延伸发展。
B、由上述业态分布表可以看出该路段两侧聚集众多百货商场（如新世界一、二、三店、百盛等）高档写字楼、酒店、及各类专业店、专卖店，客流量巨大、商业气氛极浓。
C、该路段的物业标准为机动车路宽20m、步道宽7.5m-10m，招商部适宜地下商业项目的布局规划。
D、可与该市甚至东北地区非常著名的“时尚地下商业街”形成客流、销售的拉动、互补，利于我方项目的招商、运营。
2、太原街步行街路段（东起时尚地下商业街的西入口，西至步行街与中山路交汇处）
（1）路段照片
（2）路段周边业态情况
业态名称
分布数量
占比（%）
百货商场
6
15
企事业单位
5
12
电器专门店
2
5
服饰类专卖店
15
37
餐饮
16
38
超市
2
5
写字楼
5
12
银行
2
5
药店
2
5
宾馆
1
2
娱乐KTV
1
2
通讯
2
5
网吧
3
7
美容、美发
3
7
沿街其它门市
26
63
合计
41
100
（3）建议开发原因：
A、该路段为整个商圈中的步行街核心地带、。
B、由上述业态分布表可以看出该路段两侧也是聚集了众多百货商场（如中兴商厦、伊势丹、北京华联等）、高档写字楼、酒店、及各类专卖店，客流量巨大、商业气氛极浓。
C、且该路段的物业标准为步行路宽20m，适宜地下商业项目的布局规划。
D、据招商部调研在该路段的五洲商业广场的地下部分有约20000㎡的空间已经被开发出来，只是由于五洲地上项目没有成功启动而迟迟未动，然而时尚地下商业街对其非常感兴趣，一直欲收购并扩大经营规模。
因此，我方项目要想在此商圈立足，就必须拿下此步行街路段，才能与其进行竞争。
二、不可开发的路段
1、胜利北街路段（南五马路至北二马路之间，全长850米，宽27米，人行道宽4.5米）
（1）路段照片
（2）路段周边业态情况：
项目
数量（家）
占比（%）
宾馆
5
36
医院
1
7
长途汽车站
3
21
药店
2
15
门店
3
21
合计
14
100
（3）不可开发原因：
A、经过招商部调研，从该火车站上下车的都是近郊居民，不会即兴消费且消费层次低，所以经营的品类和档次都有可能受局限。
B、由于该路段街道两侧的建筑较老，且已被列为保护建筑，所以拆迁的可能性及小，不利于我们设计口部及客流引导。
C、沈阳火车站在此处几经多年，随着其它路段的迅速发展，此处逐渐被遗忘，无商业氛围，所以发展滞后或较为缓慢。
2、南京大街（南京大街的中山广场至民主路之间）
（1）路段照片
（2）具体的周边环境如下：
项目
数量（家）
占比（%）
商场
1
3
体育用品（服装）
3
10
宾馆
10
33
医院
1
3
写字间
2
7
专业店
3
10
学校
5
17
事业单位
2
7
银行
1
3
其它
2
7
合计
30
100
（3）不可开发原因：
A、经过调研得知，此处为地铁站，不易做地下商业开发，即使可发展也会使得整条路段被断流。
B、招商部认为此路段的商业氛围不浓，在经营的商业项目如（赛斯家居）经营效益不理想，在建的项目如（凤凰大厦、金港大厦等）不是因开发商资金问题而停工就是需要2011年才能竣工的项目，整条路段还需长时间的培育。
3、太原北街（太原北街从邮政局至金星酒店之间）
（1）路段照片
（2）路段周边业态情况：
项目
数量（家）
占比（%）
门店
1
9
宾馆
4
37
书店
1
9
邮局
1
9
电话局
1
9
学校
2
18
银行
1
9
合计
11
100
（3）、不可开发原因：
A、此路段无大型商场，虽与太原街步行街相连，但此路段以服务行业为主流，商业氛围不浓，不利于长久发展。
B、该路段的虽然宽度27m符合开发标准，但是步道宽度仅为5m，招商部认为不宜口部的设置。
4、中山路（从胜利北街至中山广场之间的范围。
全长为1200米，宽为27米，人行道宽为4.5米）
（1）路段照片
（2）、路段周边业态情况：
项目
数量（家）
占比（%）
商场
2
3
服装专卖店
6
8
餐饮
5
7
超市、便利店
1
1.4
沿街其它门市
36
51
书店
1
1.4
保险公司
1
1.4
药店
3
7
银行
3
3
宾馆
4
5.6
医院
4
5.6
美容美发
5
7
合计
71
100
（3）不可开发原因：
A、据上述的业态表数据分析，马路宽15米，人行道宽5米，不利于设计口部。
B、招商部认为该路段服务行业较多，商业氛围不够浓郁，不适合开发。
5、民主路（从胜利北街至南京大街的中间路段。
全长520米，宽14，5米，人行道宽3.5米）
（1）路段照片
（2）路段周边业态情况：
项目
数量（家）
占比%
专门店
1
5
服装专卖店
1
5
餐饮
17
69
便利店
2
5
沿街其它门市
2
8
在建工程
2
8
合计
25
100
（3）不可开发原因：
A、据上述的业态表数据分析，马路宽14.5米，人行道宽3.5米，不利于设计口部。
B、由于民主路的中间部分有民主广场把整条街一分为二，招商部认为不利于整条街的贯通。
B、中街商圈
一、可供开发的路段（一期预计开发总建筑面积约67288㎡）
1、中街路段（西顺城街至东顺城街之间，全长1294.7米，宽18米）
（1）路段照片
（2）路段周边业态情况：
业态名称
分布数量
占比（%）
百货商场
10
7.1
企事业单位
1
0.7
电器专门店
1
0.7
服饰类专卖店
33
23.2
餐饮
19
13.5
超市
2
1.4
写字楼
1
0.7
银行
3
2.1
药店
2
1.4
在建
2
1.4
洗浴中心
1
0.7
娱乐KTV
1
0.7
通讯
2
2.1
医、药
2
1.4
美容、美发
1
0.7
沿街其它门市
60
42.2
合计
141
100
（3）建议开发原因：
A、该路段为中街商圈最为核心地带，由此向周边路段延伸发展。
B、由上述业态分布表可以看出该路段两侧聚集众多百货商场（如：
兴隆大家庭、沈阳春天时装之苑、沈阳春天、罕王商场、沈阳商业城等）知名品牌餐饮店、宾馆、各个品牌门店及各类专业店、专卖店，客流量巨大、商业气氛极浓。
C、该路段为商业步行街，东西全长1294.7米，路面宽为18米，招商部认为适宜地下商业项目的布局规划。
2、正阳街路段（南起沈阳路刘老根大舞台处，北至北顺城街之间的路段，全长643米，宽16.1米）
（1）路段照片
（2）路段周边业态情况
业态名称
分布数量
占比（%）
百货商场
3
2.7
企事业单位
1
0.9
电器专门店
1
0.9
服饰类专卖店
34
30.1
餐饮
9
8
便利店
3
2.7
银行
2
1.7
药店
1
0.9
旅店
1
0.9
娱乐
2
1.7
通讯
5
4.4
沿街其它门市
49
43.4
在建工程
2
1.7
合计
113
100
（3）建议开发原因：
A、正阳街的这一路段为中街商圈中的重要组成部分。
B、由上述业态分布表可以看出该路段两侧也是聚集了百货商场（如：
沈阳春天、兴隆大家庭）、娱乐服装专卖店及其它各类专营店，客流量很大、商业气氛极浓，招商部认为，可打造为商业休闲街。
C、与著名的景观沈阳故宫相连，可很快的提高项目的知名度。
三、不可开发的路段
2、朝阳街路段（南路顺城路与北顺城路之间，全长1248.7米，宽16米）
（1）路段周边业态情况：
项目
数量（家）
占比（%）
宾馆
2
9.5
酒店
2
9.5
医院
1
4.8
家居广场
1
4.8
健身馆
1
4.8
企事业单位
3
14.3
门店
9
42.8
在建
2
9.5
合计
21
100
（2）不可开发原因：
A、经过招商部调研，该路段的客流量很小，过往的车辆不停留。
B、朝阳街的两侧分布的业态以服务项目为主，没有商场、百货、大型超市，商业气氛不浓，不利于我们的项目操作。
2、沈阳路（从东顺城路起至西顺城路之间的路段，该路段全长为1243.7米，宽为15米）
（1）具体的周边环境如下：
项目
数量（家）
占比（%）
旅馆
1
7.7
酒店
3
23
医院
1
7.7
写字间
1
7.7
事业单位
1
7.7
银行
2
15.4
美发
2
15.4
其
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