《亚细安商业大道项目市场调研报告》.docx
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《亚细安商业大道项目市场调研报告》
中国南宁国凯实业
亚细安商业大道
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市场调研报告
1广西商业市场概述
1.1广西商业情况描述
1.2南宁在广西商业中的地位
2南宁市商业的调研
2.1南宁城市经济发展状况
2.2近年来南宁市商业状况简述（市场沿革）
2.3南宁市商业贸易情况
3南宁市商业零售业的调研
3.1 城市的发展和各级商圈的涌现
3.2南宁市各商圈描述
3.3南宁市主要百货商场经营状况分析
4南宁市商业零售物业的调研
4.1南宁市商业物业市场沿革
4.2 城市支持力
4.3商业物业资金需求和市场购买力分析
4.4南宁市商业物业市场消化情况
4.5商业物业未来预测
5南宁市商业街铺的调研
5.1民族大道街铺调研
5.2市中心步行街街铺调研
5.3江南区域街铺调查
6城市区域发展态势
6.1江南区产业结构分析
6.2政府引导
6.3新江南新希望
6.4城市新区建设规划
7区域专项市场简述
7.1江南体育用品市场
7.2江南海鲜市场
7.3江南木材市场
7.4江南摩托车配件市场
7.5江南区也即将建设有以下商业项目招商引资
8类比项目和周边项目现状调查
8.1本区域项目概述
8.2荣宝华商城
1广西商业市场概述
1.1广西商业情况描述
随着改革开放，中国经济开始腾飞，位于中国南海岸的广西，同样也经历着这个腾飞，同时，也由于本身的原因而在一定程度上制约着其发展。
1.1.1历史沿革
广西位于中国南海岸，东邻粤、港、澳、南临北部湾，背靠云、贵、川大西南，具有沿江、沿线、沿边、沿海的“四沿”优势。
有着较便利的海上、陆上运输条件，并在区域经济联盟里面有着比较突出的核心位置，成为贸易和中转的中心地区之一。
近年来，广西商贸业发展突飞猛进，各类商品交易频繁，建立了一定数量的大型商贸物流中心，同时也建立有商业零售中心。
广西商业随着社会的发展和各经济贸易区的提出而更加显现出其商业优势。
广西拥有煤炭、电力、化学、医药、轻工、纺织、冶金、有色金属、机械、汽车、制糖、建材、橡胶、电子、食品等工业门类较全的工业体系，广西在全国同行业中占突出地位的是机制糖，年产量均在200万吨以上，居全国首位。
广西有色金属和水泥生产也是中国同行中的佼佼者。
同时，广西拥有中国最大的中吨车用柴油机生产企业――广西玉柴集团。
1.1.2近年发展状况（经济指标描述）
广西近年商业发展迅速，近年GDP和社会消费品零售总额如下表所示：
表：
2001～2003年广西GDP和社会消费品零售总额表
国内生产总值（亿元）
社会消费品零售总额（亿元）
其他
2001年
2231.19
935.88
2002年
2437
1025.5
2003年
2733.21
1124.15
从上表可以看出，广西经济（GDP）以每年10％以上的速度增加，社会消费品零售总额也随着广西发展而快速发展，其发展速度也以将近10％的速度增长，其与国内生产总值之比超过了2:
5。
1.2南宁在广西商业中的地位
广西，中国西部重镇；南宁，既是广西的首府，也是西南大出海的通道；南宁，既是广西的政治中心，也是商业其商业中心，这是由其地理位置、文化沉淀、商业积累所决定的。
南宁，目前的发展已经不仅仅是一个政治文化的中心，随着社会的发展，政府的引导、园区的建设，已经有越来越多的资金涌入南宁，商贸零售业、物流等等均在南宁聚集，南宁市广西商业的龙头地位更加巩固。
1.2.1区域和作用
南宁位于广西南部偏西，北回归线以南，东邻粤、港、澳、南临北部湾，背靠云、贵、川大西南，具有沿江、沿线、沿边、沿海的“四沿”优势。
南宁市区距钦州湾104公里，防城港173公里，北海市204公里，是云、贵、川大西南货物进出海大通道的重要咽喉，也是连接东南沿海和西南腹地这一经济区域的“结合部”。
南宁距中越边境仅100多公里，毗邻南宁的7个县（市）与越南接壤，陆地边境线长1020公里。
为发展与东盟十国，尤其是人口排名第二的越南的贸易来往提供了优越的地理环境。
南宁是全区政治、经济、科技、文化、信息、金融的中心和最大的城市，是我国南部对外开放、实行沿海开放城市政策的重要城市也是中国――东盟自由贸易区中国的核心区域。
南宁同时又是一座商贸活跃，经济繁荣，城市建设日新月异的充满开放活力、正在迅猛腾飞的新兴城市。
随着国家实施西部大开发、加入WTO、“中国—东盟自由贸易区”的建立，南宁作为“桥头堡”，将成为我国“南贵昆经济区”、西南经济圈和华南经济圈结合部以及中国――东盟自由贸易区的枢纽中心，更是整个大西南的出海通道，成为幅射东南亚的现代化国际城市。
1.2.2行业
近年来，南宁市城市商业发展较为迅速，以第三产业为龙头拉动，位于三大产业之首，其次为第二产业和第一产业，这说明，南宁市商贸、服务等行业比较发达，而农业、工业处于比较弱势的地位。
2南宁市商业的调研
2.1南宁城市经济发展状况
2003年南宁市的经济运行态势喜人：
体现在各产业发展迅速，特别是二、三产业占主导地位；固定资产投资继续飞速增长；城市居民家庭收入增长，价格消费指数比去年增高等。
2.1.1国民经济总量概述
2003年南宁市的国民经济持续快速发展，预计国民经济同比增长11%，2003年国民生产总值约为395.23亿元。
南宁市从1998年到2002年全市国内生产总值年均增长为8.4%，略高于同期全国及广西的水平。
序号
项目名称
单位
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
年均
增长率
预计
2003年
1
GDP
亿元
257.57
274.55
294.30
324.79
356.07
8.4%
1.1
其中：
第一产业
44.01
46.39
48.63
49.52
51.16
3.8%
1.2
第二产业
81.53
84.56
89.11
98.43
102.56
5.9%
1.3
第三产业
132.03
143.62
156.56
181.84
202.35
11.3%
2
固定资产投资完成额
68.98
75.99
80.05
88.95
110.95
12.8%
3
社会消费品零售总额
128.64
137.14
149.59
163.44
183.11
9.25%
4
外贸进出口总值
万美元
33228
40094
66164
53733
54634
14.1%
5
实际利用外资
2.21
1.001
8409
11269
13154
6
城市居民人均可支配收入
元
6570
6847
7448
7906
8796
7.6%
7
人口：
7.1
全市
万人
284.63
285.87
291.41
294.56
297.7
7.2
市区
万人
130.00
131.36
135.64
137.85
140.39
政府“136”工程的继续推行，很大程度刺激了区域经济的快速发展。
每年一届的中国——东盟博览会由南宁举办，对南宁市的经济发展起到积极的推动作用，能吸引更多投资，从而拉动GDP增长。
2.1.2经济结构与主要产业
这一年各产业发展迅速，其中第二产业发展最快。
根据1-11月的统计报表，预计2003年南宁市的各产业生产总值分别为：
第一产业值52.54亿元，第二产业值119.28亿元，第三产业值223.60亿元。
2003年，南宁市继续对农业结构进行优化，加大各类经济作物和其他农作物占播种面积的比重，使农民收入增加。
由于加大对制造业、电力、煤气及水的投资，第二产业出现这几年少有的增长幅度，同比增长超15%。
第三产业虽然在4、5月份受“非典”影响较大，但“非典”过后第三产业增长平稳，1-11月份平均增长11%。
自1998年南宁市国内生产总值的产业结构呈明显的Ⅲ﹥Ⅱ﹥Ⅰ型，2003年各产业的构成比例与往年大致相同，这表明南宁市目前的经济产业结构较为合理。
与全国的产业结构现状相比，南宁市的第三产业已获得了充分的发育，这将在当前和相当长一个时期中国经济发展的增长方式中处于有利的地位。
附表1998-2003年三种产业结构分析
年份
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
GDP（亿元）
257.57
274.56
294.3
324.79
356.07
395.23
第一产业（亿元）
44.02
46.37
48.63
49.52
51.16
52.54
第二产业（亿元）
81.53
84.56
89.11
93.43
102.56
119.28
第三产业（亿元）
132.03
143.62
156.55
181.84
27.08
223.6
2.1.3固定资产投资持续增长
2003年是南宁市飞速发展的一年，无论是国有的或者非国有的项目都投入大量资金，1-11月固定资产投资同比增长42.48%，预计2003年固定资产投资额为177.24亿元。
城市基本建设及房地产开发的发展成为投资发展加速的主要支撑。
这就一改往年投资主体单一的现象，政府投资的基本建设与民间投资的房地产开发相互推进，呈双极拉动。
预计2003年南宁基本建设投资增长35%，房地产开发投资增长75%。
附表1998-2003年固定资产投资额
年份
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
固定资产投资额（亿元）
62.36
88.08
95.85
101.73
124.39
177.24
分区县看，2003年经济增长最快的是南宁市经济技术开发区，同比增长约2.65倍。
因为自2002年，经济技术开发区扩大对外宣传力度，改善投资环境，给投资商更多的优惠条件；通过各种经贸洽谈会。
2.1.4城市居民收入小幅增长，消费品价格指数回升
根据1-11月份南宁市经济统计报表， 预计2003年南宁市城市居民人均可支配收入达9165元。
附表1998-2003年城市居民人均可支配收入
年份
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
城市居民人均可支配收入
6570
6847
7448
7906
8796
9165
从居民消费价格总指数来看，居民消费价格总指数为100.6。
从八大类指数看，市场价格基本平稳，呈现出五涨三降态势，涨幅较大的有：
衣着类和居住类，同比增长均为5.7%；下降的指数有：
烟酒及用品（98.6%）、交通和通讯（95.4%）、家庭设备用品及服务（96.3%），降幅分别为1.4%、4.6%和3.7%。
2.1.5国内消费保持旺盛，消费外向拉动明显
根据1-11月统计，南宁市社会消费品零售总额为231.54亿元，同比增长12.20%，预计2003年社会消费品零售总额为252.58亿元。
同时全市消费市场发展呈现外向消费拉动的特点。
作为全区的经济政治中心以及经贸流转中心，我市消费市场的外向性较强，从1-11月情况看，批发贸易的商品销售总额增速高达26.73%，比以居民消费为主体的社会消费品零售总额高14.58个百分点，是我市国内贸易市场的主要支柱。
附表1998-2003年社会消费品零售总额
年份
1998年
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
社会消费品零售总额（亿元）
128.64
137.14
149.60
163.64
183.11
252.58
从上面的数据可以看出，随着改革开放以来，南宁市经济水平不断提高，特别是近两年，城市经济得到了一个很大的提升，经济增长的速度高于全国水平，第三产业产值高于第一、二产业，人民的消费水平相比有了一个比较大的飞跃，随着南宁市各经济圈（西南经济联盟、中国－东盟经济贸易圈等）的提出，南宁市的城市经济和社会消费水平将会有更大的提升，这将会在未来的几年内不断显现出来。
2.2近年来南宁市商业状况简述
2.2.1 南宁市商业市场简述
南宁城市，由其地理位置、历史背景、人文条件、区域功能等因素，分成几个片区：
兴宁、永新、新城、琅东、凤岭、城北、江南区，同时在这些片区均有规模、档次、功能等各不相同的商业存在。
城市的商业格局，很大一部分是由区域功能和历史背景所决定，这就成就了南宁市现状的商业格局：
商业零售购物以市中心为基础和主流，七星商圈为其辅助；金湖商圈暂未成型，周边以生活配套为主；城北和江南商圈由于地理条件和发展历史不足，据是以生活配套、专项市场为主。
老城区商业繁华，商品零售成交量大；新的城区由于发展时间尚短，商业零售沉淀不够，故其商业以配套和专项市场为主，商业成交量较老城区的少；地理位置偏远的城区商业氛围不足，商品销售额较少。
2.3近期南宁市商业贸易情况
南宁市随着政府相关政策的实施，零售业会随着城市人口的增多不断发展。
2003年9月底，南宁市鸡蛋、大米等副食品价格的上涨表明居民消费价格指数比去年同期高。
副食品价格的回升使农民的收入增多，同时能够提高城乡居民的购买力、扩大需求，拉动经济增长。
中国-东盟博览会落户南宁，除了会大大的带动南宁经济的增长，也会为南宁的零售业注入新的生机。
3南宁市商业零售业的调研
3.1 城市的发展和各级商圈的涌现
随着城市的发展和区域的发展，南宁市目前商业圈可以分为两类商圈，一类是比较成熟的一级、二级商业圈，如：
朝阳商圈（市中心商圈）和新城商圈；一类是暂未成型的次级商业圈――城北商圈、江南商圈、会展商圈。
南宁市历史悠久，自古以来，均是以朝阳花园一带为商业的中心，随着时间的推移和城市的发展，城市的面貌、城市的规模等等都变了，唯一不变的是朝阳商圈（市中心）不变的商业盟主的地位。
是南宁市城市级别的商业零售购物中心。
新城商圈临着市中心商圈，位于七星路、古城路、民族大道附近，历史悠久，以服装、精品为主，是朝阳商圈的辅助，并有着自身的特点。
区域发展较久，有着不可动摇的地位。
城北商圈主要位于北湖区域，该区域配套相对齐全，区域发展较为成熟，区域以生活配套为主。
城市的发展，将会催生新的商业区域，琅东凤岭和江南就是两个不同的例子。
琅东十年，从两个小村子发展到一个城市的核心办公区，成为城市发展的主流区域，凤岭，区域逐渐成型，该区域目前尚在建设之中，该区域建成后，将会带来大量的居住和办公人群，所以，其发展一个兼容性较强的、商品范围较广的区域性的商圈是必须的。
江南与琅东凤岭区有所不同，它是一个老城区，交通便捷，面积较大，区域定位以工业为主，商业定位方面，除了所必要的生活配套以外，就是以区域性物流为主要方向，形成一个区域性物流的集散、中转中心。
3.2南宁市各商圈描述
3.2.1 综述
宝资通认为，按照目前的市场形势，南宁市商业格局分为三个档次，一级、二级和次级商圈（亚商圈）。
●一级商圈――朝阳商圈（市中心商圈）
●二级商圈――新城商圈（七星、古城商圈）
●亚商圈――会展亚商圈
江南亚商圈
城北亚商圈
此五个商圈和亚商圈内，不仅现状有一定的商业氛围，在未来几年，随着城市发展、各项目的竣工、城市区域功能分区，势必会在这几个区域形成比较集中的商业零售、批发等功能的商圈。
3.2.2 一级商圈――朝阳商圈
经验所得，无论在哪个城市，老城区一定会是其最核心的商业区，南宁市也不例外，南宁市市中心是传统的商业最集中的区域，该区域商业形态多样，有：
传统的商业零售、饮食、娱乐、健身、集贸等商业形态。
该区域商业现状是南宁市最为活跃的区域，大型商业零售场所有：
业态分类
代表性商家名称
百货商店
百货大楼、银河商场、民族商场、和平商场、新万通购物广场 裕丰商厦、向阳商场、万隆百货、新和平商场
超市
诺玛特、百货大楼地下一层
专项市场
友谊电器城、女人世界、南宁通讯寻呼商场、南宁书城
连锁店
麦当劳、德克士
在建和即将开业的商业物业
万达商业广场、新朝阳商业广场、人民商厦、金山广场、金朝阳广场 百域家饰、交易场大厦、外滩新城、第五大道
市中心商圈商业氛围浓郁，商业物业密集，同时，也是南宁市的交通要道，有不低于50条公交线路经过朝阳花园，南宁市两个汽车站――南宁汽车总站和二运、南宁火车站等都在朝阳商圈附近，人流量极大，正是如此，才使得朝阳（市中心）商业圈有着优越的先天条件，但也存在不足：
优势：
·中心商业区，有庞大的消费群体，各档次商品基本齐全，既有走平价路线甚至是兼营批发的裕丰商场和和平商场，也有一定量的品牌专卖店；
·商业集中，能满足中低消费水平的消费者；
·百货大楼的商品性能、品牌以及购物环境，吸引广西其它市县的许多人远道而来；
·朝阳环形立交桥的拆除，使共和路的人流能够跟朝阳路、兴宁路的人流能更好地互通；
·交通中心，靠近汽车站、火车站，并有几十条公交线经过朝阳商圈。
劣势：
·交通不畅，朝阳路是南宁交通最拥挤的地段之一；
·不具备自己特有的整体特色商业文化；
·作为城市的中心商业区，朝阳商圈在承载南宁市的历史与文化方面有欠缺；
·娱乐休闲、餐饮业的比例过低，朝阳商圈的公共空间不足；
·人群购买力参差不齐，区域商业形象不高。
区域市场供应状况分析：
本区域市场供应量不下30万平方米，除去已销售和开发商自己保留产权的物业外，一级市场供应量不下15万平方米，2003年销售量估计为2～3万平方米左右，销售额约为3～5亿元。
目前，市场上正在销售的项目有：
万达商业广场、百域家饰、金朝阳、火车站广场大厦、人民商厦、第五大道、金山广场，即将推出的物业有朝阳商业广场、新和平二期、水街项目等。
区域发展态势：
目前，市中心商圈是以南宁百货大楼、民生路步行街、裕丰商场、和平商场为中心，向四周辐射。
市中心商圈，在近年内将推出（包括招商和销售的）大量的商业物业（不低于30万平米），其中，在核心商圈就有大量的商业物业涌现，营业面积达17万平方米之多。
届时，万达商业广场和新朝阳商业广场的建成及开业，将很大量地增加市中心的商业空间，提高南宁市购物水平、档次和购物环境，并在一定程度上对百货大楼、步行街等客户进行分流，由于其消费档次和环境的提升，将会形成一个以万达商业广场、新朝阳商业广场、步行街、百货大楼为核心的商业圈，其辐射范围和凝聚力将比现有的商业状况有很大的提升和飞跃，成为南宁市最有竞争力和代表性的购物场所。
但市中心道路规划较为落后，车流量大、道路不够宽敞将很大程度上阻碍其发展。
3.2.3 二级商圈――新城商圈
新城商圈，主要是以七星路为东西主轴，古城路北到新梦之岛、华联超市，南与七星路相交为南北主轴，共同形成的一个商业圈，该区域以传统零售商业为主，商业零售主要是女装、女鞋等，该区域内现状比较大的商业购物场所有：
华星城、永嘉名店广场、梦之岛购物中心、新梦之岛百货、华联超市，目前正在动工和即将动工的项目有华星时代广场和它对面的冠四海房地产开发的项目――南国风购物中心，预计新增商业面积不下7万平方米。
新城商圈商业业态如下表所示：
业态分类
代表性商家
百货商店
梦之岛购物中心、梦之岛百货、卧龙岗百货、永嘉名店广场 华星时代广场（在建）、南国风购物中心
超级市场
华联超市
专项市场
新民路文化市场
连锁店
麦当劳、肯德基
新城商圈历史悠久，是传统的“女人购物一条街”，经营商品以中高档为主，包括女性精品饰品等，其特色商业购物环境和区域购物形象已经在各消费人群中深深扎根，成为时尚女性的最爱，其优劣势卓著而明显：
优势：
·品牌集中销售，经营档次较集中；
·购物、餐饮、休闲娱乐设施齐全；
·已经形成时尚精品购物的经营氛围，吸引大量的消费者；
·七星路环境较好，由于是早期建设，道路两边的树木生长茂盛，其街道有着宜人的购物环境；
·老城区，有一定的人口基数；
劣势：
·七星路上没有停车场；
·七星路为较早期建设的道路，道路不够宽敞，对人流量的大小有一定影响；
·七星路、古城路上的商铺出租市场比较混乱，没有统一规划和管理；
区域市场供应状况分析：
本区域由于所处老城区，可用地面积有限，商业面积较少，一级市场供应量不到20万平方米，除开已销售和开发商保留物业以外，市场推出和即将推出的销售面积在11万平方米以上。
本区域2003年市场销售面积初步估计在2万平方米左右，销售额为3～4亿元左右。
目前区域销售楼盘有：
华星时代广场。
区域发展态势：
七星路是一个比较老牌的商业区域，有着稳定和明确的客户群体，同时也有比较高的购物水平和档次，随着城市的发展，华星时代广场和冠四海房产的建设，七星路将会提供更多的商业空间。
随着南宁市城市经济的发展和大量的商业物业的涌现，七星路也受到一定程度的冲击，已经没有以前那么火爆，市场供应量大于市场需求量，市场支撑已经不足，卧龙岗百货的退出就是一个预兆，华星时代广场的面世、王府井百货的进驻，如果能经营成功，将会给该区域带来一定的推动作用，但由目前的市场状况和市场支持来看，华星时代5.2万平方米的商业面积将会较难经营（目前的销售压力也比较大），其对面的冠四海房产的项目更是难上加难。
3.2.4 会展亚商圈
会展商圈的基础目前已经成型，以会展中心为核心，向四周辐射，覆盖整个琅东和凤岭新区。
该区域由于处于发展的初期阶段，商业氛围目前还较为薄弱，目前现状在金州路、金浦路、双拥路、滨湖路有一部分商业分布，其商业业态见下表：
业态分类
代表性商家
百货商店
金湖广场、佳德鑫、金湖汇富、航洋国际城等（均为在建项目）
超级市场
少量小型超市（三德好超市等）
专项市场
广西图书批发市场、琼林家之湾
琅东发展，不过短短数年时间，人口基数较小，目前该区域常住人口不足三万人，办公人数不足五万人。
现状商业均以专业市场（图书市场）、农贸市场、日杂、饮食建材等为主，没有规模。
随着南宁城市的发展和片区的发展，各项目陆续竣工和人口的迁入、会展经济的发展，琅东、凤岭片区将会带来巨大的商机，正是由于这点，所以给琅东和凤岭商业物业带来了巨大的发展潜力。
优势：
·本区域是南宁城市发展的重头，在未来，将会有大批量的人群迁入办公和居住；
·本区域目前尚未有比较成熟的购物中心，生活配套较少；
·区域目前已经有较好的饮食氛围，海鲜仔、大英雄、大惠丰、竹篱笆以及青山后门和高尔夫球场附近的饮食业均吸引了一定量的人群；
·本区域是南宁市最有办公条件和大环境的区域，同时也是最主流的高尚城市居住区，到该区域办公和居住的基本为都市白领阶层，有一定的消费购买力；
·各商业项目的建成，将成为该区域一个亮点，也会吸引一部分人群的到来；
劣势：
·目前该区域人口基数不足；
·目前该区域的商业氛围不足；
·目前该区域还处于开发之中，道路、绿化、配套设施都未完善，购物环境不好；
区域市场供应状况分析：
本区域市场推出量很大，大大超过了其区域城市发展的速度，区域一级市场供应量将近40万平方米，到目前为止，未销售的面积将近30万平方米。
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