房地产会计处理方法与分录大全.docx
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房地产会计处理方法与分录大全
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房地产开发财务核算方法
房地产开发企业财务核算执行《企业会计制度》，上市公司自2007年1月1日起施行《企业会计准则－－－基本准则》和《企业会计准则－－－具体准则》。
在税务稽查中，应重点关注以下三个方面的财务核算。
1.销售收入的确认
按《企业会计准则》中有关商品销售收入的确认原则进行确认。
在实际操作中，开发企业主要在开发产品交付使用，并将发票账单交付给买受人时确认销售收入。
2.成本费用的构成
房地产开发企业的开发成本按成本计算对象计入开发产品成本项目，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等；费用按其与项目开发的关系分为开发成本和期间费用。
期间费用可直接进行税前扣除，包括管理费用、财务费用、营业费用，
3.开发成本的核算
开发项目成本的核算实行制造成本法，可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本和代建工程开发成本。
其基本核算程序：
（1）确定成本核算对象
开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。
其基本原则是：
①一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。
②同一开发地点、结构类型相同的群体项目，开、竣工时间相近且由同一施工单位施工的，可并为一个成本核算对象。
③对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。
成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。
（2）确定开发产品成本项目。
成本项目是归集生产费用的明细科目，具体反映计入开发产品成本的生产费用的用途和开发产品成本构成。
（3）审核开发成本的真实性与合法性。
（4）归集与分配开发成本。
开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。
其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。
（5）编制成本计算单，结转完工产品成本。
计算已完工开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本，结转进入“开发产品”科目。
（6）结转主营业务成本。
按对外转让、销售和结算开发产品的实际成本结转主营业务成本。
房地产投资企业常用的会计科目
一、资产类`
二、负债类
三、所有者权益类
四、成本类
五、损益类
现金
银行存款
其他货币资金
短期投资
应收票据
应收帐款
坏帐准务
预付帐款
其他应收款物资采购
采购保管费
库存材料
库存设备
低值易耗品
材料成本差异
委托加工材料
开发产品
分期收款开发产品
出租开发产品
周转房
待摊费用
长期投资
固定资产
累计折旧
固定资产清理
固定资产购建支出
无形资产
递延资产
待处理财产损溢
短期借款
应付票据
应付帐款
预收帐款
其他应付款
应付工资
应付福利费
应交税金
应付利润
其他应交款
预提费用
长期借款
应付债券
长期应付款
实收资本
资本公积
盈余公积
本年利润
利润分配
开发成本
开发间接费用
主营业务收入
主营业务成本
主营业务税金及附加
其他业务收入
其他业务支出
销售费用
管理费用
财务费用
投资收益
营业外收入
营业外支出
会计明细科目设置
一资产类
应收帐款、坏帐准务、预付帐款、其他应收款
采购保管费：
采购保管人员工资、福利费、办公费、交通差旅费、、维修费、劳动保护费、等
库存材料：
A．主要材料。
指用于工程或产品并构成工程或产品实体的各种材料，如黑色金属材料、有色金属材料、木材、硅酸盐材料、小五金材料、电器材料、化工材料等。
B．结构件。
指经过吊装、拼砌和安装而构成房屋建筑物实体的各种金属的、钢筋混凝土的、木质的结构件等。
C．机械配件。
指施工机械、生产设备、运输设备等各种机械设备替换、维修使用的各种零件和配件，以及为机械设备准备的备品备件。
D．其他材料。
指不构成工程或产品实体，但有助于工程或产品形成，或便于施工、生产进行的各种材料，如燃料、油料、饲料等。
库存设备：
用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本
低值易耗品：
是指未达到固定资产标准的劳动材料。
如：
工具、器具、玻璃器皿等
开发产品：
包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等
分期收款开发产品：
出租开发产品：
周转房：
企业用于安置拆迁居民周转使用，下设在用周转房和周转房摊销两个明细科目
待摊费用：
长期投资
固定资产
累计折旧
无形资产：
包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权。
二负债类：
短期借款、应付帐款、预收帐款
其他应付款、应付工资、应付福利费
应交税金：
主要包括（营业税5%、城市维护建设税7%、固定资产调节税、所得税25%、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）
应付利润
其他应交款：
教育费附加3%
长期借款：
向金融机构借款一年以上。
一年以下在“短期借款科目”核算
三所有者权益类：
实收资本：
不超过注册资金额的那部分投资额，本科目应按投资人设置明细帐。
资本公积：
超过注册资金额的那部分投资额，本科目应按投资人设置明细帐。
盈余公积：
本年利润：
利润分配：
四成本类;
开发成本：
分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。
可根据下述六项来设置三级明细科目
房产开发业成本费用明细一览表
项目
内容
土地征用及拆迁补偿费
指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用（如耕地占用税）。
前期工
程 费
指土地、房屋开发前发生的总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、测绘、勘察、设计、各项临时工程、“七通一平”等费用。
基础设
施 费
指土地、房屋开发过程中发生的道路、供热、供水、供电、供气、通讯、照明以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等设施费用。
建筑安装工程费
指企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。
配套设
施 费
指在开发小区内发生的、可计入土地和房屋开发成本的、不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等。
凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院等应在“配套设施成本”中单独核算。
开发间接费用：
指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，应在“管理费用”中核算。
五损益类：
主营业务收入：
包括土地转让收入、商品（房屋）销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。
主营业务成本
销售费用：
主要包括：
产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用发生的销售费用：
主营业务税金及附加：
计提本月应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税
其他业务收入：
包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入
其他业务支出
管理费用：
工资、职工福利费、办公费、运输费、旅差费、物料消耗、业务招待费、其他
财务费用：
利息净支出，外汇手续用、金融机构手续费用
营业外收入营业外支出
一、新开办房地产会计处理及会计分录全集
（一）、资产类主要会计科目核算:
（1）现金
从银行提取现金：
借：
现金 贷：
银行存款
支取现金或是预支现金：
借：
其他应收账—XX
成本类或材料类科目
贷：
现金
（2）银行存款
（3）应收账款：
主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。
①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：
购方协议销售发票或出租发票）
借：
应收账款—XX公司或个人贷：
主营业务收入
②出让材料而应收取的未收款项：
借：
应收账款—XX公司贷：
其他业务收入
收回款项时：
借：
银行存款贷：
应收账款
（4）坏账准备：
确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：
一种直接转销法，二是备抵法
提取坏账准备金：
借：
管理费用贷：
坏账准备
发生坏账时:
借：
坏账准备贷：
应收账款
收回已转销的应收账款:
借：
应收账款贷：
坏账准备
借：
银行存款贷：
应收账款
（5）应收票据：
指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。
销售商品房而收到的商业汇票:
借：
应收票据—XX公司 贷：
主营业务收入
商业汇票到期：
若为无息商业汇票（所附单据：
销售发票、双方协议）:
借：
银行存款 贷：
应收账款
若为有息商业汇票:
借：
银行存款
贷：
应收票据—XX公司
财务费用
（6）预付账款：
是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。
①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：
付款申请书、付款单）
借：
预付账款—预付承包单位款
贷：
银行存款
拔付承包单位抵作备料款的材料：
借：
预付账款—预付承包单位款 贷：
库存材料
企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：
工程价款结算单）
借：
开发成本 贷：
应付账款—应付工程款
同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款
借：
应付账款—应付工程款
贷：
预付账款—预付承包单位款
用银行存款补付余额：
借：
应付账款—应付工程款 贷：
银行存款
②预付给供应商的材料价款：
借：
预付账款—预付供应单位款 贷：
银行存款
材料验收入库，用预付款抵扣应付款
借：
应付账款—应付购货款 贷：
预付账款—预付供应单位款
用银行存款补付余额：
借：
应付账款—应付购货款贷：
银行存款
（7）物资采购：
主要是核算企业购入各种物资的采购成本。
包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。
（8）采购保管费：
主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等
（9）材料成本差异：
主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。
（10）库存材料：
用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本
A．主要材料。
指用于工程或产品并构成工程或产品实体的各种材料，如黑色金属材料、有色金属材料、木材、硅酸盐材料、小五金材料、电器材料、化工材料等。
B．结构件。
指经过吊装、拼砌和安装而构成房屋建筑物实体的各种金属的、钢筋混凝土的和木质的结构件等。
C．机械配件。
指施工机械、生产设备、运输设备等各种机械设备替换、维修使用的各种零件和配件，以及为机械设备准备的备品备件。
D．其他材料。
指不构成工程或产品实体，但有助于工程或产品形成，或便于施工、生产进行的各种材料，如燃料、油料、饲料等。
（11）库存设备：
用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本
①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：
代垫费用交付单、销售发票、付款单）：
借：
物资采购—设备采购 贷：
银行存款
计算与分配的采保费（所附凭证：
计算的采保费用固定表格）
借：
物资采购—设备采购 贷：
采购保管费
采购保管费的计算公式如下：
采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费
某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费×分配率
材料验收入库（所附单据：
入为单、设备管理单）：
借：
库存设备贷：
物资采购
②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：
购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）：
借：
预付账款 贷：
银行存款
设备到达验收入库：
借：
物资采购—设备采购 贷：
应付账款—应付购货款
冲减预付的设备货款：
借：
应付账款—应付供货款贷：
预付账款
支付余下应付的设备材料采购款：
借：
应付账款贷：
银行存款
③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：
发出材料汇总表、设备出库单）：
借：
开发成本—房屋开发 贷：
库存设备
销售积压设备（所附单据：
设备出库单、银行单据、销售发票）：
借：
银行存款 贷：
其他业务收入
结转成本：
借：
其他业务支出 贷：
库存设备
（12）委托加工材料：
主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。
应与加工单位签订加工合同。
发出材料，委托外单位加工：
借：
委托加工材料
贷：
库存材料
材料成本差异
加工完后验收入库：
借：
委托加工材料 贷：
银行存款
借：
库存材料—XX材料 贷：
委托加工材料
（13）低值易耗品：
是指未达到固定资产标准的劳动材料。
如：
工具、器具、玻璃器皿等
自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用：
借：
开发间接费用 贷：
低值易耗品
仓库领用工具一批，用五五摊销法：
借：
待摊费用 贷：
低值易耗品
借：
采购保管费 贷：
待摊费用
（14）开发产品：
是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等
企业开发的产品，在竣工验收时：
借：
开发产品贷：
开发成本
对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本：
借：
主营业务成本 贷：
开发产品
（15）分期开发产品：
应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。
借：
主营业务成本 贷：
分期收款开发产品
（16）出租开发产品：
是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。
主要是通过收取租金的形式实现的。
应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目
出租土地或是房屋时：
借：
出租开发产品—出租产品 贷：
开发产品
租金收入：
借：
银行存款或应收账款 贷：
主营业务收入
（17）周转房：
是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目
开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本
借：
周转房—在用周转房 贷：
开发产品—房屋
按月计提的周转房摊销：
借：
开发成本或开发间接费用贷：
周转房—周转房摊销
其间发生的维修费用，如果金额不大：
借：
开发成本或开发间接费用 贷：
银行存款
如果金额较大：
借：
待摊费用或长期待摊费用 贷：
银行存款
最后再分次摊入到有关成本费用科目
（18）固定资产
①购入的固定资产（所附原始凭证：
运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等）：
借：
固定资产贷：
银行存款
购入需要安装的固定资产：
借：
固定资产购建支出 贷：
银行存款
支付安装费用：
借：
固定资产购建支出 贷：
银行存款
安装完毕交付使用时：
借：
固定资产 贷：
固定资产购建支出
②自制自建的固定资产（所附单据：
移交使用单、工程结算单）
支付的土地征用费及堪设计费：
借：
固定资产购建支出 贷：
银行存款
领用材料时：
借：
固定资产购建支出 贷：
库存材料
分配建筑工人工资和福利费：
借：
固定资产购建支出
贷：
应付工资
应付福利费
完毕建筑交付使用：
借：
固定资产 贷：
固定资产购建支出
③其他单位投资转入的固定资产（所附单据：
投资证明、合同）：
借：
固定资产
贷：
实收资本
累计折旧
④改扩建的固定资产（所附单据：
扩建通知单）
借：
固定资产—未使用固定资产贷：
固定资产—生产生用固定资产
残料变卖时：
借：
银行存款贷：
固定资产购建支出
支付扩建工程款时：
借：
固定资产购建支出贷：
银行存款
工程竣工时（所附单据：
工程竣工结算单）
借：
固定资产—未使用固定资产贷：
固定资产购建支出
交付使用时：
借：
固定资产—生产用固定资产贷：
固定资产—未使用固定资产
（19）无形资产：
企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权。
（二）、负债的主要会计科目的核算
（1）应付账款：
因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项
支付给承包单位转来的工程价款结算预支单：
借：
开发成本 贷：
应付账款
以预支款抵冲应付款时：
借：
应付账款 贷：
预付账款
补付其余款时：
借：
应付账款 贷：
银行存款
（2）预收账款：
按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。
以及代建工程收取的代建工程款
收到预付款时：
借：
银行存款贷：
预收账款—预收代建工程款
提交工程价款结算单时：
借：
应收账款 贷；主营业务收入
借：
预收账款—预收代建工程款贷：
应收账款
收回全部余款：
借：
银行存款贷：
应收账款
（3）应付工资
开出现金支票，发放工资：
借：
现金贷：
银行存款
借：
应付工资 贷：
现金
结转代扣款项：
借：
应付工资
贷：
其他应收款—代扣水电费
代扣房租
月末分配工资费用
借：
开发成本（建安）
开发间接费用（开发项目现场）
销售用费（销售机构）
管理费用（行政管理部门）
管理费用—劳动保险费（长期放假员工）
采购保管费（采购部门）
应付福利费（医务人员）
（4）应付福利费（按工资总额的14%计提）
借：
开发成本（建安）
开发间接费用（开发项目现场）
销售用费（销售机构）
管理费用（行政管理部门）
采购保管费（采购部门）
贷：
应付福利费
用现金支付福利费时：
借：
应付福利费 贷：
现金
（5）应交税金：
核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）
月末按照实现的经营收入计算应交税金：
借：
主营业务税金及附加
贷：
应交税金—应交营业税
—应交城市维护建设税
月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金
借：
其他业务支出
贷：
应交税金—应交营业税
—应交城市维护建设税
月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税
借：
管理费用
贷：
应交税金—房产税
—车船使用税
—土地使用税
月末计算的所得税：
借：
所得税 贷：
应交税金—应交所得税
实际交纳的税金：
借：
应交税金—XX税 贷：
银行存款
（6）其他应交款：
核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款
月末按规定提取教育附加借：
主营业务税金及附加
贷：
其他应交款—教育费附加
（三）、成本、费用主要会计科目核算
（1）开发成本：
如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：
土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。
可根据上述六项来设置三级明细科目
①开发土地成本费用：
借：
开发成本—土地开发
贷：
银行存款或应付账款—XX公司
分配开发的间接费用：
借：
开发成本—土地开发
贷：
开发间接费用
结转开发土地成本费用：
借：
开发成本—房屋开发
贷：
开发成本—土地开发。
②配套设施开发
计算公式：
某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）×配套设施预提率
配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）×100%
发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）
借：
开发成本—配套设施开发
贷：
开发产品
支付的配套设施开发费用：
借：
开发成本—配套设施开发
贷：
银行存款
同时领用库存设备或是材料开发：
借：
开发成本—配套设施开发
贷：
库存设备或库存材料
分配应负担的开发间接费用：
借：
开发成本—配套设施开发
贷：
开发间接费用
结转配套设施开发成本：
借：
开发成本—房屋开发
贷：
开发成本—配套设施开发
③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）
借：
开发成本—房屋开发
贷：
银行存款
④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种
出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）
借：
开发成本—房屋开发
贷：
银行存款
或应付账款—应付工程款
自已组织施工的
借：
开发成本—房屋开发
贷：
银行存款或
应付账款—应付工程款
应付工资
库存材料或设备
⑤代建工程开发成本：
是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目
企业发生的各项代建工程费用支出：
借：
开发成本—代建工程开发
贷：
银行存款
或库存材料
或现金
结转开发的间接费用：
借：
开发成本—代建工程开发贷：
开发间接费用
工程竣工后结转成本：
借：
开发成本—代建工程
贷：
开发成本—代建工程开发
移交委托单位后，根据移交手续
借：
主营业务成本—代建工程结算成本
贷：
开发成本—代建工程
（2）开发间接费用：
所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：
管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销
发生的间接费用时：
借：
开发间接费用
贷：
银行存款
或应付账款
或应付工资
分配开发的间接费用：
借：
开发成本—房屋开发
贷：
开发间接费用
竣工房屋开发成本的结转：
借：
开发产品—房屋
贷：
开发成本—房屋开发
（3）管理费用：
是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用
（4）财务费用：
包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用
（5）销售费用：
为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。
主要包括：
产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用
发生的销售费用：
借：
销售费用
贷：
银行存款
或应付账款
（四）、收入、利润的主要会计科目核算
（1）主营业务收入：
包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。
由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致，我们应该分开计算
①在实现营业收入同时收到价款时：
借：
银行存款 贷：
主营业务收入
②营业收入实现前，价款收取后的：
借：
应收账款贷：
主营业务收入
③预收价款时，待开发完工后再移交使用的：
借：
银行存款 贷：
预收账款
移交使用时：
借：
应收账款 贷：
主营业务收入
借：
预收账款
银行存款
贷：
应收账款
④以赊销或分期收款方式销售开发产品时，应以当期收到的金额确认为收入
借：
银行存款 贷：
主营业务收入
（2）其他业务收入：
主要包括售后服务收入、材料转让
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