青白江宏利莱生态科技园开发建设项目.docx
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青白江宏利莱生态科技园开发建设项目
青白江宏利莱生态科技园开发建设项目
可行性研究报告
编制单位：
编制时间：
2010年3月
一、总论…………………………………………...…………………1
二、项目建设背景和意义………………………………...………6
三、项目业主概况………………………………………...………10
四、项目建设社会环境分析……………………..…….…………12
五、项目规划及建设内容……………………...…….……………20
六、项目建设条件………..……………………………….….……28
七、市场前景分析…………………..….…………………….……29
八、项目投资估算和资金筹措…………………………….………34
九、财务效益评价………………………………….………………41
青白江宏利莱生态科技园开发建设项目
可行性研究报告
第一章总论
一、项目名称：
青白江宏利莱生态科技园开发建设项目
二、项目地点：
青白江姚渡镇
三、业主简况：
（一）单位名称：
四川宏利莱资产管理有限公司
（二）法定地址：
成都市青羊区望仙场街5号
（三）法定代表人：
杨希祥
（四）注册资本金：
500万元
（五）企业类型：
有限责任公司
（六）经营范围：
投资与资产管理、企业管理服务、融资租凭、融资担保。
（以上经营范围不含法律、行政法规、国务院决定禁止或限制的项目，涉及资质证的凭资质证经营）。
四、可行性研究报告编制依据
1、《2007年国家农业综合开发产业化经营项目可行性研究报告编写大纲》和《2007年农业综合开发产业化经营项目摘要》。
2、《中国西部大开发----青白江区开发规划》。
3、《青白江区农业发展规划》。
4、《青白江区发展农区畜牧业优惠政策》。
五、可行性研究报告概要
（一）项目建设背景和意义
1、建设背景
2009年12月20日-21日中共成都市委工作会议召开会议提出将成都建设为：
“世界现代田园城市”，并决定作为成都市历史定位和长远发展目标，这一定位和目标丰富和完善了我市推进城乡一体化的实践，与成都自然环境条件和历史文化传承高度契合。
与成都统筹城乡发展，推进城乡一体化的取向和路径完全一致。
姚度镇是传统的农业大区，区内以平原和浅丘地貌为主，大片的绿色原野覆盖，一望无垠，风光美丽，经过改造可以显示出欧洲农村风光，在此打造一个超大规模的农业生态观光园最能体现“现代田园城市”战略部署。
2、项目建设的指导思想和重要意义。
项目建设的指导思想是打造中国老年人养老生活的乐园。
建设的重要意义是：
（1）适应城乡统筹发展要求，塑造田园城市典范。
（2）是发展我国养老事业的需要。
（3）是实现单纯种养植向复合农业模式转化的必然要求。
（4）解决农村人口就业问题。
（5）改变当地农民的生活方式。
（二）投资估算及资金来源
1、建设目标和规划
该项目是充分利用农村原有田园风光，自然美景，在保持农业用地12000亩土地规模不变前提下，通过积极的自主投资和合作开发，最终目标是在3--5年建成国家重点农业生态科技园，形成中国西南的农业生态建设示范区、养老群居院落、水上游乐核心区、搬迁安置典范、成都的休闲度假游乐中心，打造一个集农业种养植基地、养老居住、休闲度假、旅游观光、会议接待为一体的生态农业园区。
使其发挥多种功能，创造出比传统农业高得多的产值，更多的就业岗位。
2、建设内容
项目地形为南北分布，项目总占地面积约12000亩，规划分为四大部分：
1、公司主题，占地约310亩，以独立式养老院落、五星级酒店、公司办公大楼、居民安置区为主；2、水上乐园，占地约1320亩，以人工湖水上乐园为核心，湖面占1000亩，湖岛占320亩；3、种养植和旅游接待区，占地约6130亩，其中世界特色观光景点占1500亩，休闲接待娱乐服务中心占50亩，航天科技游乐园占100亩，中草药养生、御膳园占1000亩，果园占1060亩，野生动物养殖园占220亩，动植物培育中心占1000亩，花草苗木栽培供养中心占1000亩，水产养殖园占200亩。
4、各类农产品种植基地，占地约4240亩。
3、项目总投资估算
经测算，项目总投资202967.40万元，其中：
九通一平两智能建设费用16910万元、公司主体建设费用28520万元、水上乐园建设费用25150万元、种养植和旅游接待区建设费用122700万元、建设期财务费用7000万元、预备费用2687.40万元。
4、资金筹措
项目总投资202967.40万元，其中项目业主自有资金投入152967.40万元，（资本金、部分引资、国际国内养老基金支持）占总投资金额的75.37％。
项目申请贷款50000万元，占投资总额的24.63％。
5、还款计划
本项目向金融机构申请贷款50000万元，贷款期为7年，项目建成后以未分配利润及折旧费偿还银行贷款，还款计划为贷款期第三年还本金10000万元、贷款期第四年还本金10000万元、贷款期第五年还本金10000万元、贷款期第六年还本金10000万元、贷款期第七年还本金10000万元。
（三）项目效益状况
项目计算期为12年，建设期为2年，经营期年均可实现经营收入60000万元，年均利润总额29252万元，实现税后年均净利润为24732.95万元，年均未分配利润24732.95万元，年均投资利润率为14.41%，年均投资利税率16.04%，财务内部收益率7.65%，财务净现值5830.60万元（折现率7%），投资回收期静态7.84年（含建设期），投资回收期动态8.34年（含建设期），财务评价指标好，该项目具有良好的开发前景和投资回报。
（四）结论
从以上分析可以看出，本项目的建设符合国家产业政策和当前成都市政府提出建设“世界现代田园城市”的长远发展目标，对适应城乡统筹发展要求，塑造田园城市典范，延伸农业发展产业链的需要，实现单纯种养植向复合农业模式转化，促进当地农村经济发展提高农业副加值都具有重大意义。
该项目是充分利用农村原有田园风光，自然美景，在保持农业用地12000亩土地规模不变前提下，打造一个集农业种养植基地、养老居住、休闲度假、旅游观光、会议接待为一体的生态农业园区，使其发挥多种功能，创造出比传统农业高得多的产值和就业机会，具有良好的社会效益和经济效益，可获得相当好的投资利税率、投资利润率，在技术上和经济上都是可行的。
综上所述，本项目发展空间较大，其人力、物力均有保障，且经济上可行，财务上有利，能取得较好的经济和社会效益。
因此，本报告认为该项目切实可行。
第二章项目建设背景和意义
一、项目建设背景
2009年12月20日-21日中共成都市委工作会议召开会议提出将成都建设为：
“世界现代田园城市”，并决定作为成都市历史定位和长远发展目标，这一定位和目标丰富和完善了我市推进城乡一体化的实践，与成都自然环境条件和历史文化传承高度契合。
与成都统筹城乡发展，推进城乡一体化的取向和路径完全一致。
怎样将自然环境和人文成果结合，怎样将历史与现代融汇是建设“世界现代田园城市”亟需要解决的重大问题，经过长期不懈的调研，我们认为：
将青白江姚度镇开发建设成“青白江宏利莱生态科技园”的项目，是符合建设“世界现代田园城市”大目标的要求。
青白江区是成都市通往绵阳、南充的门户，是成（都）德（阳）绵（阳）经济产业带的重要环节，青白江区的经济发展，不但对促进成绵产业带形成具有重要意义，而且可以辐射川中、川东，带动全川经济发展。
成绵、成南两条高速公路分别与中原经济圈、长江三角洲经济圈构成快速通道。
青白江区自1960年建区以来，一直是成都重要的工业卫星城，是四川省重要的化工、冶金基地。
经过40余年的建设，青白江区的交通、能源、邮电、通讯、市政建设、公用事业等城市设施功能配套完善，并日臻发达。
区内聚集了各类型工业企业2200余家青白江区域内历史悠久历史故地，工业新区。
2005年区委区政府提出“生态立区，工业强区、物流兴区、商贸活区，建设成都北部新城、构建和谐青白江”的战略思路，形成10平方公里的工业集中发展区，引进了包括亚洲第一大铁路物流集装箱中心站在内的国际国内知名企业96个。
2008年全区实现地区生产总值增长18.7%，增幅列全市第一，财政收入首次突破20亿元。
“长风破浪会有时，直挂云帆济沧海”，工业集中发展区已被纳入省委省政府“1525”战略之列，青白江的发展又将迎来斩新的一页。
青白江区境自然环境优美，地形多样，兼有平坝、丘陵、低山三种地形。
西北部为平原，属都江堰自流灌溉区，海拔451～480米；最低点城厢镇玉虹桥，海拔45l米。
中部为丘陵，属东风渠灌溉，引蓄结合灌区，海拔480～700米。
东南部为龙泉山的低山区，海拔546~915米，最高点人和乡高土地，海拔915米。
全区总的地势，东南高，西北低；而平原区则北西高，东南低。
青白江区气候宜人，全区地处内陆亚热带湿润季风气候带，四季分明。
年平均气温14.9～16.7℃，全年无霜期273～279天，年平均降水量为925.4毫米，年平均日照1239.1小时。
姚度镇是传统的农业大区，区内以平原和浅丘地貌为主，大片的绿色原野覆盖，一望无垠，风光美丽，经过改造可以显示出欧洲农村风光，在此打造一个超大规模的农业生态观光园最能体现“现代田园城市”战略部署。
项目主题是充分利用农村原有田园风光，自然美景，在保持农业用地12000亩土地规模不变前提下，打造一个集农业种养植基地、养老居住、休闲度假、旅游观光、会议接待为一体的生态农业园区。
使其发挥多种功能，创造出比传统农业高得多的产值。
二、项目的重要意义
（1）适应城乡统筹发展要求，塑造田园城市典范。
成都市被批准成为城乡统筹发展试点城市，市委、市政府又提出建设现代世界田园城市的目标，项目建设正是适应这一要求，探索在青白江姚渡镇建立集城市生活与农村田园风光、休闲度假与农业生产一体化示范片区，塑造建设田园城市的典范，即让当地农村居民集中居住，彻底改变生活方式，同时通过建设休闲度假园区，吸引城市居民到农村来长期居住，促进城乡融合，城乡交流，城乡共同发展。
（2）是发展我国养老事业的需要。
当前，困扰我国社会发展的一个大问题就是人口老龄化。
据统计，我国进入老龄阶段的人数每年以15%速度增长，十年以后将达到人口的30%，由于社会竞争的压力，许多年轻人无力或无时间来照顾家里的老年人，出现“空巢”现象，使老年人的养老、关爱、精神安慰成为重大社会问题，本项目将利用项目良好的农村风光和自然环境，建设几百个适合老年人居住的小院落，把城市里老年人集中安置居住，统一照顾管理，形成养老基地，并组织老年人健康护理、国内国外交换旅游。
（3）是实现单纯种养植向复合农业模式转化的必然要求。
传统农业就是种养业，产业单一，附加值低，抵抗风险能力低下，
农民依靠种养业很难致富，把农业产业与城市休闲度假结合起来，
可以延长产业链，一方面种植经济作物，提高产业的附加值，另一方面利用农村田园风光发展乡村旅游度假，使农民加快致富，改变农村产业结构，改变农业生产方式。
复合农业是现代农业发展的方向，要彻底改变我国农业生产方式，加快农民增收，加快农村现代化，就必须建立复合农业生产体系，本项目就是复合农业的示范，将对成都市农村经济发展起到带头作用。
（4）解决农村人口就业问题。
项目建成后可以创造1000多个工作岗位，解决当地农村1000人多人的就业问题，可以增加当地农村居民的收入，
（5）改变当地农民的生活方式。
建设安置房，使当地农村居民集中居住，可以统一搞好基础设施
建设，实现九通一平，彻底改善农村居民的居住条件，让他们过上与
城市居民一样的生活，改善卫生条件，从而改变生活方式。
第三章项目业主概况
项目业主简介
该项目业主是四川宏利莱资产管理有限公司，该公司是宏利财富集团为了建设该项目在成都设立的公司。
宏利财富集团是全球重要的金融服务机构之一，是一个知识技术密集的金融与科技工贸相结合的股份公司，下属独资或控股公司包括：
惠丰少华国际集团投资公司（HUIFENGSHAOHUAINTERNATIONALGROUPINVESTMENTCOMPANY）、四川宏利莱资产管理有限公司（SICHUAN-HONGLILAIASSETMANAGEMENTLIMITRD）、河南华纳投资管理有限公司（HENAN-WARNERINVESTMENTMANAGEMENTLIMITED）、美国华纳国际集团银投有限公司（U.S.A.WARNERINTERNATIONALGROUPFINANCIALINVESTMENTLIMITED）。
公司员工及高级顾问由一些国内外及港澳地区专门从事市场投资与金融顾问业务并工作多年精通中外证券,法律,财务审计,金融投资等专业人才、商界及金融界人士组成，有多年资本运营及实体经营经验。
主营业务涵盖企业客户在美国、欧州、新加坡及香港地区的包装上市，证券投资、交易顾问；企业间融投资，企业不良资产的收购与兼并；科技开发及其讯息咨询和技术转让；企业各种产品、设备及原材料的进出口贸易；国际培训等。
宏利财富拥有国际公认的财务品质，在各项国际评鉴荣获优等，俱有雄厚的资金储备和证券业各股东银行协合的资金来源，同时，公司内部贯彻大胆革新兼容并包的经营理念，多年来坚持项目自投、自建、自营、自收回，直至进入资本市场运营的稳健的经营策略，为各股东的投资创造了最大化的回报，为客户提供了最佳的投资管理服务。
为了更好的在中国大陆地区开展投资合作业务，宏利财富在四川省成都市设立了四川宏利莱资产管理有限公司，代表宏利财富在中国大陆西南区的一切业务活动。
公司法人代表：
杨希祥，民族：
汉，出生日期：
1958年，户口所在地：
广西省南宁市。
工作经历：
1990年以前任职于广西省南宁市人防办
1991年至今在香港工作，曾从事项目开发管理、房地产建设、资本运作等工作。
杨希祥是一位具有远见卓识和开拓创新精神的领导人，创新力和整合力极强，具有较高的经济理论水平和较强的经营管理能力，实践经验丰富，深受公司全体职工的钦佩和爱戴，具有领导集体班子成功地去实现事业目标的能力。
具有凝集资金的能力，无拖欠借款的不良记录。
第四章项目建设社会环境分析
一、项目区位
青白江姚渡镇。
二、交通条件
青白江区交通便利，区内公路、铁路网络纵横。
国道川陕公路、108线，省道成绵高速、成南高速、唐巴公路穿境而过。
通过国道108线或省道成绵高速往返于成都市区与青白江区之间，单边通行时间仅需15~20分钟，青白江区自筹资金建设的高等级公路唐巴路青白江段和城太路，是连接成绵、成南、成渝三条高速公路的快速通道，经济价值和交通价值都十分重大。
该区铁路交通便利。
纵横穿越该区境内的有宝成、成渝、达成，达成复线4条铁路，4个客货运输火车站，川化、成钢、成桥3条铁路专用线。
（青白江区就近大型火车站——成都火车站 成都火车站地处宝成、成渝、成昆、达成铁路干线的交汇点，金牛区和成华区的交界处，是成都铁路局管内唯一的客运特等站，担负着宝成、成渝、成昆、达成线经由成都到全国各站的旅客运输。
行包托运、货物整车运输任务，每日开行旅客列车46对，发送旅客3.3万人，高峰日达到5万，日均行包作业量超万件。
车站先后被中央文明委授予“全国创建精神文明行业先进单位”称号，被四川省命名为“文明服务示范窗口单位”，被铁道部授予“安全优质车站”。
“全国文明服务示范车站”，2000年被评为四川省“最佳文明单位”。
）
青白江区加大对公路基础配套设施建设力度，积极培育、发展和规范统一、开放、竞争、有序的道路运输市场。
全区开行客运班车线路26条，农村客运线路24条，营运里程979公里，客运企业8家，有客运站点6个，其中二级客运站1个—区客运站；三级站2个—城厢、清泉客运站；简易客运站3个—人和、合兴、弥牟客运站。
三、自然条件
青白江区地处新华夏系四川沉降带成都断陷东部，南靠成都平原与川中丘陵分界线的龙泉山脉断褶束。
地理坐标为北纬30°39′33"～30°55′0"，东经104°9′37"～104°29′31"。
区境兼有平坝、丘陵、低山三种地形。
西北部为平原，属都江堰自流灌溉区，海拔451～480米；最低点城厢镇玉虹桥，海拔45l米。
中部为丘陵，属东风渠灌溉，引蓄结合灌区，海拔480～700米。
东南部为龙泉山的低山区，海拔546~915米，最高点人和乡高土地，海拔915米。
全区总的地势，东南高，西北低；而平原区则北西高，东南低。
区内有清白江和毗河两条大河，实为都江堰渠系内江系统的两条干流。
清白江为沱江二级支流，水源来自岷江，上段为蒲阳河，通过都江堰枢纽蒲柏闸分流，向东，至彭县长寿桥始称清白江；继向东，流经新都县，至区境朱家弯，沿弥牟西北边缘，于右岸纳弥牟河水，分出马棚堰，再流向广汉向阳场，然后流向赵镇，汇入沱江。
区境流长2.74公里，平均河宽120米、水深3.5米、比降2.5‰。
过洪能力1300立方米/秒，特大洪水1600立方米/秒，区境集雨面积18.5平方公里，多年平均流量54.56立方米/秒。
它是都江堰渠系灌排两用河道，具典型平原河流特征，河道宽，堤岸曲，比降缓，河滩多，洪枯水位变幅大。
由于上游纳都江堰市及彭县的山溪河，暴雨季节汇入洪水，来势迅猛，易生洪涝。
民国时期，曾季节性通航，终因河道不规整，引水堰坝多，被迫停航。
四、资源状况
1、土地资源
全区土地总面积折合587782.6亩，1990年平均每人1.56亩。
其中西北平坝区201962.1亩，占34.36%；中部丘陵区240520.63亩，占40.92%；东南低山区145299.85亩，占24.72%。
1990年耕地面积311045亩，平均每人0.83亩。
2、矿产资源铜
分布在人和乡帽顶山，产于蓬莱组上段的下部、中下部的紫红、灰红色砂岩所夹的灰绿色砂岩中，含铜矿有三层，矿体形态呈凸镜状、团粒状，有23个矿体，单个矿体长6～10米，一般厚0.1～0.4米，最厚1.7米，矿石成分以孔雀石、蓝铜矿为主，次为黑铜矿，含铜量一般为0.2%至0.42%，最高0.8%至1%，储量有2.421吨。
据省地质局航空区域调查队报告，将区境龙泉山背斜东西断裂带所夹地域，并向北东延伸一定地段，划为远景铜矿区，有进一步勘查的价值。
泥炭属废弃古河道沉积型，分布于祥福乡西侧毗河两岸和姚渡乡西南、日新乡东侧的西江河跳蹬子两岸，形成两个点。
祥福点的分布面积有1.5平方公里，储量108万吨；跳蹬子点呈近南北的新月状，长500米，宽20～250米，泥炭埋深2—3米，含炭泥矿有三层，储量尚待查明。
砂、石分两类，一为砂、砾（卵）石，分布于毗河和清白江河床上，并有碳酸钙含量高的石灰石。
二为石料，分布于低山区和部分丘陵地带，系长石沙岩和长石英砂岩，强度、硬度均好，广泛用作屋基和桥涵基础。
黏土、黏土岩区境丘陵区最上部广布中、上更新统黏土，储量巨大，但多为耕地，不宜开采。
而低山区的荒山荒坡，广布侏罗系上统蓬莱镇组粘土岩，主要矿物成分为水云母，可广泛开发作砖瓦工业原料。
砂金毗河河床有砂金。
建国前和50年代末，曾有群众在祥福、绣水的毗河床内淘沙取金。
储量不详。
3、水资源水量
区境水资源较为丰富，所有江河的年水量为3268856.7万立方米，而实际利用的水量有：
都江堰系统来水量29191万立方米，本地径流利用111.24万立方米，塘、库、堰蓄水532.83万立方米，机电提水（包括沉井提地下水）731.58万立方米，合计30566.65万立方米，平均每亩986立方米。
由于地势、地质等因素，普遍存在春灌用水紧张的矛盾。
平坝富水区的地下水还可大量开发，丘陵引蓄结合区的引水充蓄还有很大潜力，低山缺水区则须增加蓄水设施，以拦蓄降水径流，并有条件地开发地下水。
水力区境水能资源的河流理论蕴藏量有6866千瓦，可开发利用3880千瓦，已建电站装机2556千瓦，占可开发的66.01%，还可开发利用1315千瓦。
水面区境水域面积31402.1亩，其中河流8920.92亩，沟渠12183.36亩，塘堰10297.82亩，水库66.36亩，可供养殖的水面5258亩（不含可养鱼的稻田49310亩）。
塘库水质较好，宜于发展养殖。
1990年养鱼的水面3535亩，占塘库面积的34.11%，还可开发利用。
4、生物资源
森林植被青白江区属亚热带常绿阔叶林带，耕地常年有农作物覆盖，森林植被为天然次生林和人工林，以人工林为主，各种林木与农作物相间分布。
坝、丘区主要是（四旁）零星树、果树、竹类组成林网和林盘；低山区以乔木林、果树林为主。
全区森林植物有57科，131种。
1990年，林业用地面积95713.5亩，占全区面积的16.26%，森林覆被率为23.2%，活立木蓄积量234337立方米，因地势、地质、气候的差异，划分为三个林区。
低山用材及水土保持林区区境东南部人和、云顶两低山乡和清泉镇、福洪乡的6个低山村，属低山用材水土保持林区，总面积145299.85亩，占全区面积的24.72%。
林业用地71884.9亩，占该区面积的49.47%。
在林业用地中，有林面积50760亩，占70.61%；林粮间作经济林10.445亩，占14.54%；疏林面积7152亩，占9.95%；灌木林57亩，占0.07%；造林未成林地1978.5亩，占2.75%；无林地1492.4亩，占2.08%。
以上林地、林粮间作经济林、灌木林，合计占地面积71884.9亩。
还有“四旁”树103.87万株，折占地面积10387.5亩。
森林覆盖率47%。
活立木蓄积量14619.2立方米，占全区的62.38%。
构成该区森林植被的主要植物有桤、柏青，次为香樟、楠木、马尾松、油桐和经济林木的柑桔、苹果、梨、桃、李等。
该区50年代是薪炭用材林主要产地，以后由于修铁路、“大跃进”等原因，乱砍伐林木，造成水土流失严重。
丘陵经济林、用材林区区境中部合兴、龙王、清泉（除低山村）、福洪（除低山村）和日新、姚渡、玉虹等乡镇的丘陵村，属丘陵经济林、用材林区，总面积240520.63亩，占全区面积的40.92%。
林业用地19507.5亩，占该区面积的8.11%。
在林业用地中，有林地12454.5亩，占63.84%；林粮间作经济林7055亩，占36.16%。
还有“四旁”树227.68万株，折占面积2267亩。
森林覆盖率15.8%。
活立木积蓄量51015立方米，占全区的21.76%。
构成该区森林植被的主要植物以竹林为主，次为柑橘、苹果、桃、李等经济林，再次为桤、千丈、桉等防护林。
该区一直是薪材缺乏区。
平坝防护和环境保护林区区境西北大弯、弥牟、华严、景峰、城厢、绣水、祥福8个乡镇和姚渡、日新、玉虹3个乡的平坝村，属平坝防护和环境保护林区，总面积201962.1亩，占全区面积的34.36%。
林业用地4320亩，占该区面积2.14%。
林业用地中，林地3882亩，占89.86%；林粮间作经济林438亩，占10.14%。
还有“四旁”竹、树183.26万株，折占面积18324亩。
森林覆盖率13.4%。
活立木积蓄量37130立方米，占全区的15.86%。
构成该区森林植被的主要植物，基本同于丘陵地区。
5、文化条件
文化积淀深厚，民族风情多姿多采，汉代已有集镇雏形，相当繁荣。
已发现的汉代墓群数量多、密度大，有大铜马、说唱俑、耍蛇俑及酿造用的大型汉井。
原金堂县名胜八景有三处即净土晨钟、文澜秋月、宝塔临江皆在区域内。
域内寺、庙、祠堂众多，典型的有建筑雄伟的文庙、武庙，佛像精美的明都寺觉皇殿，古代一级最高学府绣川书院等。
蜀汉丞相诸葛亮也曾在此设置八阵图，演练兵阵。
域内清真寺是川西北和陕南伊斯兰教徒重要的礼拜场所。
五、经济概况
青白江区是成都市通往绵阳、南充的门户，是成（都）德（阳）绵（阳）经济产业带的重要环节，青白江区的经济
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