市住宅物业管理条例草案立法依据对照表1024模板.docx

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市住宅物业管理条例草案立法依据对照表1024模板

**市住宅物业管理条例

（草案）

立法依据对照表

2019.10.24

条文

依据

参考

第一条【立法目的】为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方合法权益，营造良好居住环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

《江苏省物业管理条例》第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

第三条县级以上地方人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策，减轻物业服务企业负担；建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。

《**市住宅物业管理条例》第一条为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条【适用范围】本市行政区域内的住宅物业管理及其监督活动，适用本条例。

本条例所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内的业主，通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

《江苏省物业管理条例》第二条本条例适用于本省行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

《**市住宅物业管理条例》第二条本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活动，使用本条例。

本条例所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅物业、住宅小区内非住宅物业和与住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，通过选聘物业服务企业或者自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条　【党建引领】业主大会、业主委员会和物业服务企业等在街道社区党组织的领导下，依法依规开展物业管理活动。

中共中央办公厅2019年5月《关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见》

建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，充分调动居民参与积极性，形成社区治理合力。

《深圳经济特区物业管理条例》第五条 业主大会、业主委员会、物业服务企业等在中国共产党社区委员会（以下简称社区党委）的领导下依法依规开展物业管理活动。

第四条【联席会议】市、县（市、区）人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导，将物业管理工作纳入社区建设和社会治理体系，建立完善联席会议制度，协调处理本行政区域内物业管理工作重大问题。

《市政府关于进一步加强市区社区物业管理工作的意见》（通政发（2008）59号）五、狠抓落实，不断完善推进物业管理的长效机制。

（一）加强组织领导，完善联动机制。

市政府建立市区物业管理联席会议制度，由市房管局牵头召集，公安、城管、规划、建设、环保、国土、财政、物价、工商等相关部门和各区政府（管委会）负责人参加，定期会商重点工作，协调推进条块合作，研究提出重大政策建议。

各区政府（管委会）要建立物业管理工作领导小组，街道（乡镇）要明确分管领导具体负责，切实加强辖区物业管理的组织领导和综合协调；要健全街道（乡镇）和社区管理网络，根据辖区规模和物管任务，配备落实相应的管理人员和工作经费。

要进一步完善住宅小区验收、交接和物业管理备案制度，健全物业服务投诉受理、纠纷调处、执法监管等条块联动工作机制。

第五条【管理体制】物业管理工作实行属地负责制。

建立市级指导、县（市、区）负责、街（镇）组织、社区落实、部门联动的管理体制。

《江苏省物业管理条例》第三条县级以上地方人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策，减轻物业服务企业负担；建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。

第四条县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门（以下简称物业管理行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府其他有关部门，按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督管理工作。

《**市住宅物业管理条例》第三条市、辖市（区）人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导，将物业管理工作纳入社会治理工作体系，实施网格化管理，建立物业管理综合协调和目标责任机制；建立与之相适应的资金投入与保障机制；鼓励采用新技术、新方法，提高物业服务与管理水平。

街道办事处（镇人民政府）负责辖区内物业管理活动的指导与监督，协助上级人民政府和有关主管部门做好物业管理相关工作。

社区居（村）民委员会对业主自治进行指导和监督，并协助街道办事处（镇人民政府）做好物业管理相关工作。

第四条市、辖市（区）物业管理主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

城市管理、公安、民政、财政、规划、城乡建设、园林绿化、市场监督管理、消防、环保、价格、信用信息等主管部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。

第六条【行业自律】物业管理协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，建立完善行业诚信和自律机制，开展物业服务从业人员培训，提高物业服务水平，协助物业管理行政主管部门做好信用信息管理，维护物业服务企业及业主合法权益。

《江苏省物业管理条例》第六条物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进诚信经营，加强物业服务企业从业人员培训，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。

第七条【智慧物业】市物业管理行政主管部门会同相关部门建立物业管理公共服务平台，用于业主决策电子投票、物业管理信息公开、处理物业管理纠纷投诉等。

鼓励物业服务企业运用互联网智能管理开展物业管理活动。

《江苏省物业管理条例》第三条鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。

《**市住宅物业管理条例》第五条物业管理主管部门应当会同相关部门，建立并推广使用物业管理公共服务平台，用于业主决策电子投票、物业管理相关信息公开和物业管理纠纷投诉处理等。

市物业管理公共服务平台应纳入市人民政府的公共服务平台。

鼓励物业管理相关主体利用互联网等开展物业管理活动。

第八条【第三方机构】建立物业服务第三方评估制度。

物业管理行政主管部门、建设单位、业主自治组织、物业服务企业可以委托物业服务第三方机构，开展物业项目承接查验、物业服务质量评估、满意度测评、物业服务费评估等活动。

物业服务第三方评估制度由市物业管理行政主管部门另行制定。

《江苏省物业管理条例》第三条县级以上地方人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策，减轻物业服务企业负担；建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。

《**市住宅物业管理条例》第六条本市建立物业服务第三方评估制度。

业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面。

第九条【业主大会】业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行职责。

同一个物业管理区域内的业主依法成立业主大会，并选举产生业主委员会。

但业主少于三百户且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则之日起成立。

《江苏省物业管理条例》第十一条一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

《**市住宅物业管理条例》第八条业主大会根据划定的物业管理区域设立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，维护全体业主在物业管理活动中的合法权利，依法履行职责。

业主大会自首次业主大会会议审议通过管理规约和业主大会议事规则之日起成立。

《**市住宅物业管理条例》第八条一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行相应职责。

第十条【业主代表大会】业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会职责。

一个物业管理区域的业主代表一般不少于三十人，一名业主代表所代表的业主户数一般不超过四十户。

业主代表由业主小组推荐产生，业主小组可以按幢、单元、楼层或者结合实际情况组成，一个业主小组推选一名业主代表，代表本小组的业主出席业主代表大会会议，表达本小组业主的意愿。

业主代表推选办法应当在业主大会议事规则中规定。

业主代表的任职条件参照业主委员会委员条件设置，任期与业主委员会委员一致。

《江苏省物业管理条例》第十二条业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。

第二十八条同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。

业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

业主小组应当履行下列职责：

（一）推选业主代表出席业主大会会议；

（二）决定本幢、单元范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造；

（三）决定本小组范围内的其他事项。

业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。

业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。

业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。

《**市住宅物业管理条例》第十二条业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会职责。

一个物业管理区域的业主代表一般不少于三十人，一名业主代表所代表的业主户数一般不超过四十户。

业主代表由业主小组推荐产生，业主小组可以按幢、单元、楼层或者结合实际情况组成，一个业主小组推选一名业主代表，代表本小组的业主出席业主代表大会会议，表达本小组业主的意愿。

业主代表推选办法应当在业主大会议事规则中规定。

业主代表的任职条件参照本条例规定的业主委员会委员条件设置，任期与业主委员会委员一致。

第十一条【业主代表】业主代表履行下列职责：

（一）业主大会会议召开前征集本小组业主意见，需要业主书面投票表决的，征求业主本人意见并签字确认；

（二）组织业主小组开展议事活动，并将结果告知业主委员会；

（三）向业主委员会反映本小组业主的有关意见和建议；

（四）建立本小组工作档案；

（五）业主大会议事规则规定的其他职责。

业主代表出席业主代表大会会议不得委托他人。

业主代表因故不能参加业主代表大会会议的，其所代表的业主可以另行推选临时业主代表参加。

业主代表大会通过的决定与业主大会的决定具有同等效力，对全体业主具有约束力。

《**市住宅物业管理条例》第十二条业主代表履行下列职责：

（一）在业主大会会议召开前，就会议议题征集本小组业主意见；涉及事项需要业主书面投票表决的，应当征得业主本人对表决意见的签字确认；

（二）按照《江苏省物业管理条例》规定的业主小组职责，组织业主小组开展议事活动，并将结果告知业主委员会；

（三）向业主委员会反映本小组业主的有关意见和建议；

（四）建立本小组工作档案；

（五）业主大会议事规则规定的其他职责。

业主代表出席业主代表大会会议不得委托他人。

业主代表因故不能参加业主代表大会会议的，其所代表的业主可以另行推选临时业主代表参加。

业主代表大会通过的决定于业主大会的决定具有同等效力，对全体业主具有约束力。

第十二条【业主决定事项】下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会委员或者更换业主委员会委员；

（四）续聘、选聘、解聘物业服务企业；

（五）制定和修改物业服务的内容和标准、物业服务收费的方式和标准，以及物业服务期限；

（六）筹集和使用住宅专项维修资金，制定物业专项维修资金管理制度；

（七）依法改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）依法改变共用部位、共用设施设备的用途；

（九）利用共用部位、共用设施设备合法经营；

（十）筹集、管理、分配和使用业主共有资金；

（十一）审议业主大会、业主委员会的年度工作计划和年度资金预算方案；

（十二）制定、修改业主委员会委员的补贴标准和业主委员会专职工作人员的人数、薪酬标准；

（十三）法律、法规规定以及管理规约、业主大会议事规则约定应当由业主共同决定的事项。

业主大会决定前款第四项续聘、选聘物业服务企业的，应当同时决定前款第五项事项。

业主大会决定前款第六项和第七项事项的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

《深圳经济特区物业管理条例》第二十五条除本条例另有规定外，下列事项由业主大会会议作出决定：

（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举或者更换业主委员会委员、选举业主委员会候补委员；

（三）审议业主大会年度计划以及预算方案；

（四）审议业主委员会工作报告；

（五）制定共有物业和共有资金使用与管理办法；

（六）选聘、续聘、解聘物业服务企业；

（七）筹集、管理和使用物业专项维修资金；

（八）申请改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有物业的用途；

（九）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案，确定需要全体业主公摊费用的收取标准；

（十）决定物业管理区域其他有关管理事项。

前款第一至八项所列事项不得授权业主委员会决定。

管理规约和议事规则应当自通过之日起三日内予以公示，并由业主委员会保管。

第十三条【业主大会议事规则】业主大会议事规则应当依法对下列主要事项作出约定：

（一）业主大会名称；

（二）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；

（三）业主大会会议的表决程序；

（四）业主投票权数的认定方法；

（五）业主委员会的职责；

（六）业主委员会委员、候补委员的资格、人数、任期、罢免、职务终止等；

（七）业主委员会议事规则；

（八）业主委员会委员候选人的产生方式；

（九）业主委员会委员的选举规则；

（十）业主委员会委员补选规则；

（十一）业主委员会换届程序；

（十二）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；

（十三）业主大会、业主委员会印章的使用和管理；

（十四）法律、法规规定或者业主大会决定的其他事项。

未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，应当由业主大会议事规则约定；未约定的，不得计入已表决的投票权数。

业主委员会实行差额选举的，业主大会议事规则应当约定实行差额选举的差额比例。

一个物业管理区域内的住宅小区分期建设，先期成立业主大会的，在业主大会议事规则中应当明确根据分期建设的面积和进度等增补业主委员会委员的办法。

业主委员会聘请专职工作人员的，业主大会议事规则应当约定专职工作人员的人数、工作职责及薪酬标准。

《江苏省物业管理条例》第十八条业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

第二十一条业主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。

业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。

业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。

候补委员人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。

候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。

第二十五条业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。

经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体规定。

业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况，接受业主的监督。

《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274）第十九条业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：

（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；

（二）业主委员会的职责；

（三）业主委员会议事规则；

（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；

（五）业主投票权数的确定方法；

（六）业主代表的产生方式；

（七）业主大会会议的表决程序；

（八）业主委员会委员的资格、人数和任期等；

（九）业主委员会换届程序、补选办法等；

（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；

（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

《**市住宅物业管理条例》第十一条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，至少每年召开一次，并于会议召开七日前书面告知社区居（村）民委员会。

业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者运用市物业管理公共服务平台等形式召开。

采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，应当在物业所在地街道办事处（镇人民政府）或者社区居（村）民委员会监督指导下进行。

讨论的事项需要表决的，按照有关法律、法规和业主大会议事规则规定的程序、方式和办法执行。

第十二条业主代表推选办法应当在业主大会议事规则中规定。

第十三条监事应当按照业主大会议事规则规定的程序和方式履行监督职责，不干预业主委员会的日常工作。

监事不领取报酬和补贴。

监事和监事会的具体产生办法、工作职责、工作经费等在业主大会议事规则中规定。

第二十三条业主委员会任期内，委员出现空缺的，应当按照业主大会议事规则及时补足。

业主委员会委员人数不足总数二分之一的，应当在街道办事处（镇人民政府）的指导、协助下，根据业主大会议事规则召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

第五十条业主委员会或者十名以上业主对公共收益有异议的，可以要求查询有关财务账簿；经已交付使用物业专有部分占建筑物总面积百分之二十以上业主且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主大会或者业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定，委托专业机构对公共收益收支情况进行审计。

第五十五条业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中约定住宅专项维修资金的使用采取异议表决方式。

《**市市区业主大会和业主委员会指导规则》（2015）第十七条划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。

首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第十四条【管理规约】业主大会制定管理规约应当依法对下列主要事项作出约定：

（一）物业的使用、维护、管理；

（二）物业专项维修资金的筹集、管理和使用；

（三）共用部位、共用设施设备的经营，以及经营所得收入的管理和使用；

（四）业主共同利益的维护；

（五）业主共同管理权的行使；

（六）业主应当履行的义务；

（七）违反管理规约应当承担的民事责任；

（八）对任期届满、离任的业主委员会委员的审计办法；

（九）法律、法规规定或者业主大会决定的其他事项。

《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274）第十八条管理规约应当对下列主要事项作出规定：

（一）物业的使用、维护、管理；

（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；

（三）物业共用部位的经营与收益分配；

（四）业主共同利益的维护；

（五）业主共同管理权的行使；

（六）业主应尽的义务；

（七）违反管理规约应当承担的责任。

《**市住宅物业管理条例》第五十五条业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中约定住宅专项维修资金的使用采取异议表决方式。

第十五条【业主委员会构成】业主委员会由业主大会会议选举产生。

业主委员会由五至十一人单数组成，每届任期三至五年。

业主委员会中的中共党员原则上不少于委员人数的百分之五十，社区党组织鼓励和支持中共党员通过法定程序成为业主委员会委员。

人大代表、政协委员可以在业主委员会中占有一定比例。

　　《江苏省物业管理条例》第二十一条第二款　业主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。

业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

中共江苏省委组织部（苏组通[2019]59号）《关于以党建引领推动物业行业建设的通知》二、主要举措2.推进业委会党建　在业委会组建和换届过程中，街道社区要加强指导，明确提出不宜作为业委会候选人人选的具体情形，严格业委会候选人资格把关，规范换届选举工作程序。

要逐步提高业委会中的党员比例，原则上不少于半数。

《深圳经济特区物业管理条例》第二十条 筹备组由街道办事处、社区党委或者物业管理区域基层党组织、辖区公安派出所、社区居民委员会、建设单位派员和业主代表组成。

建设单位未派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立，物业服务企业应当协助筹备组开展筹备工作。

筹备组由七至九名成员组成，其中街道办事处代表一名、社区党委或者物业管理区域基层党组织代表一名、业主代表三至五名、辖区公安派出所代表一名、社区居民委员会代表一名、建设单位代表一名，筹备组组长由街道办事处代表担任。

第十六条【筹备组业主审查】符合成立业主大会条件的，街道办事处（镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。

首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会、公安派出所等派员组成。

筹备组中的业主成员由街道办事处（镇人民政府）组织业主推荐产生。

筹备组的业主成员应当符合下列相关条件:

（一）具有完全民事行为能力；

（二）本人、配偶及其亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职；

（三）无索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为；

（四）按时交纳物业服务费用和住宅专项维修资金；

（五）法律、法规规定的其他条件。

《江苏省物业管理条例》第十五条符合成立业主大会条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。

筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。

第十六条